Seuil des 15 000 €, classement, ménage, linge, frais de plateforme, conciergerie, intérêts d’emprunt, amortissements : en location saisonnière, le bon choix dépend surtout de vos recettes réelles, de vos charges et du revenu net propriétaire.

Louer une maison, une villa ou un appartement en saisonnier peut sembler simple au départ : publier une annonce, fixer un prix à la nuit, remplir quelques semaines d’été, puis regarder le chiffre d’affaires généré.

Mais en 2026, cette lecture est devenue insuffisante.

Pour un propriétaire, la vraie question n’est plus seulement :

“Combien de nuits vais-je louer ?”

La vraie question devient plutôt :

“Quel chiffre d’affaires sera réellement pris en compte, quels frais vais-je supporter, et combien va-t-il me rester une fois les plateformes, le ménage, le linge, la conciergerie et la fiscalité intégrés ?”

C’est particulièrement important pour les propriétaires de maisons ou villas sur la Côte de Beauté : Meschers-sur-Gironde, Saint-Georges-de-Didonne, Royan, Saint-Palais-sur-Mer, Vaux-sur-Mer ou les communes voisines.

Un bien bien situé peut atteindre des montants significatifs sans être loué toute l’année. Une bonne saison estivale, quelques week-ends hors saison, des ponts, une météo favorable en juin ou septembre et quelques réservations tardives peuvent suffire à faire évoluer totalement la réflexion.

L’objectif de cet article n’est pas de remplacer un expert-comptable. Il est de vous aider à identifier les bons réflexes avant de louer ou de continuer à louer : micro-BIC, classement, régime réel, ménage, linge, frais de plateforme, conciergerie et revenu net propriétaire.

Micro-BIC, classement, régime réel : ne pas mélanger les sujets

Avant de faire les calculs, il faut clarifier un point important.

Le classement en meublé de tourisme et le régime réel ne sont pas deux options qui s’opposent.

Un logement peut très bien être :

• non classé et au micro-BIC ;
• classé et au micro-BIC ;
• non classé et au régime réel ;
• classé et au régime réel.

Le classement concerne le logement : il permet de faire reconnaître officiellement un certain niveau de confort, d’équipement et de qualité.

Le micro-BIC ou le régime réel concernent la façon de déclarer fiscalement les revenus.

La bonne question n’est donc pas simplement :

“Faut-il classer ou passer au réel ?”

La vraie question est plutôt :

“Au regard de mon chiffre d’affaires, de mes charges et de mon modèle d’exploitation, mon régime fiscal reste-t-il adapté ?”

Pourquoi le seuil des 15 000 € reste un vrai point de vigilance

Pour les meublés de tourisme non classés, le régime micro-BIC est désormais beaucoup moins favorable qu’avant.

Selon l’administration fiscale, pour les meublés de tourisme non classés, le seuil du régime micro-BIC est fixé à 15 000 € de chiffre d’affaires, avec un abattement forfaitaire de 30 %.

Pour les meublés de tourisme classés, le cadre micro-BIC reste plus favorable, avec un seuil plus élevé et un abattement de 50 %.

Ce seuil de 15 000 € peut sembler confortable quand on raisonne uniquement en semaines d’été.

Mais pour une maison familiale ou une villa correctement située, il peut être atteint plus vite qu’on ne l’imagine.

Et surtout, il ne faut pas regarder seulement le prix des nuits. En location saisonnière, le voyageur peut aussi payer des frais de ménage, de linge, de préparation du logement ou d’autres frais liés au séjour.

Lorsque ces frais sont facturés au voyageur, encaissés ou remontés par les plateformes dans les recettes, ils doivent être intégrés dans l’analyse.

C’est souvent là que le propriétaire sous-estime son chiffre d’affaires réel.

Le piège fréquent : raisonner uniquement sur les nuitées

Un propriétaire peut se dire :

“Je loue mon bien 160 € en moyenne réelle sur l’année pendant 75 nuits. Cela fait 12 000 €. Je suis donc largement sous les 15 000 €.”

Mais ce raisonnement peut être incomplet.

Si le voyageur paie aussi du ménage et du linge à chaque séjour, le total à surveiller peut se rapprocher beaucoup plus vite du seuil. Avec 15 séjours et 150 € de ménage + linge par séjour, cela ajoute déjà 2 250 € de recettes à surveiller.

Dans l’esprit du propriétaire, ces frais ne sont pas forcément perçus comme du revenu. Ils servent souvent à payer une dépense réelle : ménage, blanchisserie, draps, serviettes, préparation du logement.

Économiquement, ce raisonnement se comprend.

Mais au micro-BIC, la logique fiscale est différente : le propriétaire déclare ses recettes, puis l’administration applique un abattement forfaitaire. Cet abattement est justement censé représenter les charges, pour simplifier la déclaration.

La simplification a donc une contrepartie : les frais réels ne sont pas déduits un par un.

Cela peut créer un effet ressenti comme injuste :

“Je facture du ménage et du linge, mais cette somme repart presque entièrement dans les frais. Pourtant, elle peut augmenter les recettes prises en compte.”

C’est l’un des points les plus importants à comprendre avant de choisir ou de conserver le micro-BIC.

Exemple terrain : 75 nuits, 15 séjours, ménage et linge inclus

Sur notre secteur, une maison correctement positionnée peut atteindre un volume significatif sans être louée toute l’année.

Pour illustrer le calcul, prenons une hypothèse simple : 75 nuits louées dans l’année, réparties sur environ 15 séjours.

Cela représente une moyenne de 5 nuits par séjour : des séjours plus longs en été, et des séjours plus courts hors saison.

Cet exemple n’est pas une promesse de remplissage. Il sert simplement à comprendre comment les recettes peuvent monter rapidement dès que l’on ajoute au prix des nuits les frais de ménage et de linge facturés aux voyageurs.

Dans cet article, le terme linge désigne les draps, serviettes et éléments textiles nécessaires à la préparation du séjour.

Attention : le prix indiqué ci-dessous correspond au prix moyen réellement encaissé par nuit sur l’année, et non au tarif affiché uniquement en pleine saison. Un bien affiché 150 € en juillet-août peut par exemple avoir un prix moyen annuel plus bas, si certaines nuits sont louées en juin, septembre, octobre ou hors saison.

Prix moyen réellement encaissé par nuit	Type de bien probable	CA nuitées seules	Ménage + linge estimés	Recettes à surveiller
135 €	Appartement / petite maison 4-6 pers.	10 125 €	15 × 150 € = 2 250 €	12 375 €
160 €	Maison familiale simple	12 000 €	15 × 150 € = 2 250 €	14 250 €
180 €	Maison 6-8 pers.	13 500 €	15 × 200 € = 3 000 €	16 500 €
220 €	Maison 8-10 pers.	16 500 €	15 × 250 € = 3 750 €	20 250 €
270 €	Grande maison / villa	20 250 €	15 × 300 € = 4 500 €	24 750 €
350 €	Villa familiale premium	26 250 €	15 × 350 € = 5 250 €	31 500 €
450 €	Grande villa premium	33 750 €	15 × 400 € = 6 000 €	39 750 €

Ce tableau montre une chose importante : le seuil de 15 000 € peut être atteint plus vite qu’on ne le pense, mais il faut raisonner avec un prix moyen annuel réaliste, et non avec le seul tarif de pleine saison.

Un bien affiché 150 € en juillet-août n’a pas forcément un prix moyen annuel de 150 €. Si une partie des nuits est louée en juin, septembre, octobre ou hors saison, le prix moyen réellement encaissé peut être plus bas.

En revanche, dès que le prix moyen annuel progresse, que le nombre de séjours augmente, ou que les frais de ménage et de linge sont plus élevés, les recettes à surveiller montent rapidement.

Par exemple, avec 75 nuits louées et 15 séjours, une maison 6-8 personnes à 180 € de prix moyen réellement encaissé génère 13 500 € de nuitées. Si l’on ajoute 3 000 € de ménage et de linge facturés aux voyageurs, les recettes à surveiller atteignent déjà 16 500 €.

Pour une maison plus grande ou une villa, l’effet est encore plus marqué : les frais de ménage et de linge sont généralement plus élevés, car il y a davantage de surface, de lits, de salles d’eau et de linge à préparer.

Le micro-BIC : simple, mais pas toujours adapté à un bien exploité sérieusement

Le micro-BIC a un avantage évident : il est simple.

Le propriétaire déclare ses recettes, puis l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire.

Cet abattement a une logique : il est censé tenir compte des charges de manière simplifiée, sans obliger le propriétaire à détailler chaque dépense.

C’est donc un régime pratique lorsque les charges sont faibles ou raisonnables.

Mais cette simplicité peut devenir moins adaptée lorsque l’exploitation génère beaucoup de frais :

• frais de plateforme ;
• ménage ;
• linge ;
• blanchisserie ;
• consommables ;
• entretien ;
• assurance ;
• petites réparations ;
• mobilier ;
• équipements ;
• frais de conciergerie ;
• comptabilité ;
• charges de copropriété le cas échéant.

Pour un bien exploité légèrement, avec peu de frais, le micro-BIC peut rester cohérent.

Mais pour une maison ou une villa exploitée de manière plus professionnelle, avec ménage obligatoire, linge fourni, accueil organisé et conciergerie, il peut donner une vision trop simplifiée de la réalité économique.

Classement : un réflexe à étudier si vous approchez 15 000 €

Le classement en meublé de tourisme peut être une démarche intéressante pour de nombreux propriétaires.

Il ne sert pas seulement à afficher un certain niveau de confort.

Il peut aussi avoir plusieurs effets concrets :

• rassurer les voyageurs ;
• donner une image plus professionnelle du bien ;
• bénéficier d’un cadre micro-BIC plus favorable que le non-classé ;
• éviter, dans certaines communes, la taxe de séjour majorée applicable aux meublés non classés.

Ce dernier point est parfois oublié.

Pour le voyageur, la taxe de séjour fait partie du coût total du séjour. Un logement classé peut donc être plus lisible et parfois plus attractif qu’un logement non classé soumis à une taxe de séjour proportionnelle ou majorée.

Ce n’est pas l’unique raison de faire classer un bien, mais c’est un élément supplémentaire à intégrer dans la réflexion.

Pour un propriétaire qui souhaite rester au micro-BIC, le classement peut donc être une piste très sérieuse à étudier.

Mais il ne règle pas tout.

Un logement classé peut aussi avoir intérêt à être étudié au régime réel si les charges sont importantes.

Le régime réel : à simuler dès que les charges deviennent importantes

Au régime réel, la logique est différente.

Le propriétaire ne se contente plus d’un abattement forfaitaire. Il peut déclarer ses recettes et déduire certaines charges réellement supportées, selon les règles applicables et avec l’aide d’un professionnel.

Cela peut notamment concerner, selon les cas :

• les frais de plateforme ;
• les frais de ménage ;
• les frais de linge ;
• les frais de conciergerie ;
• certaines assurances ;
• l’entretien ;
• certaines réparations ;
• les intérêts d’emprunt ;
• certains frais comptables ;
• le mobilier ;
• les amortissements.

Attention : le régime réel demande plus de rigueur. Il suppose de conserver les factures, de suivre les dépenses, de tenir une comptabilité adaptée et de faire valider les choix par un expert-comptable.

Mais dès qu’un bien génère des recettes significatives et supporte des charges importantes, il mérite souvent une simulation.

Le bon réflexe n’est pas de décider seul.

Le bon réflexe est de demander :

“Avec mes chiffres réels, est-ce que le micro-BIC reste adapté, ou est-ce que le régime réel reflète mieux mon exploitation ?”

Vos charges réelles sont-elles importantes ? Quelques ordres de grandeur

Pour aider à se projeter, il peut être utile de poser des chiffres, même simplifiés.

Les exemples ci-dessous ne remplacent évidemment pas une comptabilité réelle. Ils servent seulement à comprendre l’écart possible entre l’abattement forfaitaire du micro-BIC et les frais effectivement supportés.

Prenons l’exemple d’une location saisonnière qui génère 25 000 € de recettes annuelles.

Ces recettes peuvent inclure les nuitées, mais aussi les frais de ménage et de linge facturés aux voyageurs, selon la manière dont ils sont encaissés ou remontés par les plateformes.

Type de frais	Hypothèse simple	Montant annuel estimé
Frais de plateforme	Environ 15 % à 18 % selon les plateformes et le modèle de frais	3 750 € à 4 500 €
Ménage + linge	15 séjours × 250 €	3 750 €
Frais de conciergerie	Exemple : 20 % du revenu net après frais de plateforme	Environ 4 100 €
Assurance, entretien, consommables, petites réparations	Ordre de grandeur prudent	1 000 € à 2 000 €
Total de frais visibles	Hors crédit, gros travaux, mobilier et amortissements	Environ 12 600 € à 14 350 €

Dans cet exemple, les frais visibles représentent déjà environ 50 % à 57 % des recettes, avant même de parler d’intérêts d’emprunt, de mobilier, de travaux ou d’amortissements.

Pour un meublé de tourisme classé au micro-BIC, l’abattement forfaitaire est de 50 %. Si vos frais réels visibles approchent déjà ce niveau, le régime réel mérite clairement une simulation.

Pour un meublé de tourisme non classé, l’abattement forfaitaire est de 30 %. Dans ce cas, dès que les frais réels dépassent 30 % des recettes, le micro-BIC peut devenir beaucoup moins représentatif de la réalité économique du bien.

Lecture rapide : si vous êtes classé et que vos charges visibles dépassent déjà 50 % de vos recettes, le régime réel doit être étudié. Si vous êtes non classé, la vigilance arrive encore plus tôt, puisque l’abattement forfaitaire n’est que de 30 %.

Déjà classé : faut-il rester au micro-BIC ou simuler le régime réel ?

Pour un propriétaire dont le logement est déjà classé, la question est différente de celle du non-classé.

Le classement permet déjà de bénéficier, au micro-BIC, d’un abattement forfaitaire plus favorable que le meublé de tourisme non classé. Dans ce cas, le micro-BIC peut rester intéressant par sa simplicité, surtout si les charges réelles restent modérées.

Mais cela ne veut pas dire qu’il faut automatiquement rester au micro-BIC.

Le bon réflexe consiste à comparer l’abattement forfaitaire avec les charges réellement supportées.

Prenons un exemple volontairement simplifié :

Recettes annuelles	Micro-BIC classé	Charges réelles estimées	Lecture rapide
20 000 €	Abattement forfaitaire de 50 %, soit 10 000 €	6 000 €	Le micro-BIC peut rester intéressant par sa simplicité.
20 000 €	Abattement forfaitaire de 50 %, soit 10 000 €	10 000 €	Le réel mérite une simulation, surtout si des amortissements existent.
20 000 €	Abattement forfaitaire de 50 %, soit 10 000 €	13 000 €	Le régime réel peut devenir plus cohérent économiquement.

Dans cet exemple, on comprend la logique : au micro-BIC classé, l’administration applique automatiquement un abattement de 50 %. Si vos charges réelles sont très inférieures à ce niveau, le micro-BIC peut rester confortable et simple.

En revanche, si vos charges réelles approchent ou dépassent cet abattement, le régime réel doit être étudié sérieusement.

Et surtout, ce calcul ne tient pas encore compte d’un élément important : les amortissements.

Un bien acheté récemment, rénové, meublé ou encore financé par un crédit peut parfois présenter un intérêt réel à être étudié au régime réel, même si les charges visibles ne semblent pas immédiatement dépasser 50 % des recettes.

La bonne question n’est donc pas : “classé ou réel ?”

La bonne question est :

“Mon abattement forfaitaire est-il plus intéressant que mes charges réelles, mes frais financiers et mes amortissements potentiels ?”

C’est précisément le type de comparaison qu’un expert-comptable peut réaliser avec vos chiffres réels.

Micro-BIC ou réel : les 3 questions à se poser

Pour savoir si le régime réel mérite une simulation, voici un test simple.

Il ne remplace pas un expert-comptable, mais il permet d’identifier les signaux d’alerte.

1. Avez-vous encore un crédit immobilier sur ce bien ?

Si le bien est encore financé par un emprunt, les intérêts peuvent peser dans l’équilibre économique.

Au micro-BIC, ils ne sont pas déduits séparément.

Au régime réel, ils peuvent parfois être pris en compte selon la situation.

Si vous avez encore un crédit, le régime réel mérite donc souvent d’être étudié.

2. Vos charges réelles sont-elles importantes ?

Additionnez concrètement les principaux frais liés au bien :

• frais de plateforme ;
• ménage ;
• linge ;
• frais de conciergerie ;
• entretien ;
• assurance ;
• mobilier ;
• réparations ;
• consommables ;
• charges diverses.

Si ces frais représentent une part importante de vos recettes, il est risqué de conserver le micro-BIC uniquement par habitude.

À partir du moment où vos charges réelles deviennent élevées, une simulation au réel est utile.

3. Le bien a-t-il été acheté récemment, rénové ou fortement équipé ?

Un bien acheté récemment, rénové, meublé ou équipé pour la location saisonnière peut avoir une structure de coûts importante.

Travaux, mobilier, literie, électroménager, décoration, équipements extérieurs, entretien : tout cela peut changer le calcul.

Là encore, le régime réel n’est pas automatiquement gagnant, mais il mérite d’être étudié.

Comment lire ce test ?

Si vous répondez “oui” à deux ou trois questions, cela ne signifie pas que vous devez obligatoirement passer au réel.

Cela signifie simplement que vous avez probablement dépassé le stade du “petit complément de revenu à gérer au feeling”.

Une simulation avec un expert-comptable spécialisé devient alors fortement recommandée.

Tous les modèles d’exploitation ne génèrent pas les mêmes frais

Il faut aussi être honnête : tous les propriétaires ne fonctionnent pas de la même manière.

Certains biens restent attractifs en prix parce que les frais sont limités ou peu visibles :

• le ménage n’est pas toujours obligatoire ;
• le linge n’est pas fourni ;
• le propriétaire intervient lui-même ;
• la prestation est plus simple ;
• la préparation du logement repose davantage sur le voyageur.

Ce modèle peut réduire le coût total payé par le voyageur. Il peut aussi limiter les frais facturés via les plateformes, et donc maintenir des recettes apparentes plus basses.

Mais il a une contrepartie.

La qualité dépend davantage du voyageur, de son sérieux et de sa manière de laisser le logement. Pour un propriétaire, cela peut créer un risque sur :

• la propreté réelle ;
• la literie ;
• l’état du logement ;
• les avis ;
• l’expérience voyageur ;
• l’usure du bien ;
• la régularité entre deux séjours.

À l’inverse, un modèle plus structuré assume davantage de frais :

• ménage obligatoire ;
• linge fourni ;
• logement contrôlé ;
• consommables de base ;
• préparation avant arrivée ;
• accueil organisé ;
• suivi en cas de problème.

Ce modèle peut augmenter le montant total facturé au voyageur. Il peut aussi augmenter les recettes à surveiller fiscalement.

Mais ce n’est pas un défaut en soi.

C’est souvent le modèle le plus cohérent pour une maison familiale, une villa ou un bien que l’on souhaite positionner plus haut en gamme.

La vraie conséquence est simplement la suivante :

Plus l’exploitation devient qualitative, structurée et externalisée, plus il faut vérifier que le régime fiscal choisi reflète correctement les charges supportées.

Montée en gamme : plus de qualité, mais plus de charges à intégrer

Lorsqu’un propriétaire souhaite louer une maison ou une villa dans de bonnes conditions, il ne peut pas raisonner comme pour un petit logement loué occasionnellement.

Une grande maison implique souvent :

• plus de chambres ;
• plus de lits ;
• plus de salles d’eau ;
• plus de linge ;
• plus de surface à nettoyer ;
• plus d’équipements à vérifier ;
• plus de consommables ;
• plus de temps de préparation ;
• plus d’attentes de la part des voyageurs.

C’est encore plus vrai quand on vise des séjours familiaux, des vacances confortables, des week-ends hors saison ou des biens premium.

Dans ce contexte, le ménage et le linge ne sont pas de simples options.

Ils participent directement à la qualité du séjour, à la satisfaction des voyageurs, aux avis et à la préservation du bien.

Mais ils doivent être intégrés dans le calcul.

Un propriétaire ne doit donc pas seulement demander :

“Combien puis-je louer par nuit ?”

Il doit aussi demander :

“Combien coûte chaque séjour à préparer, combien de rotations vais-je avoir, et combien me restera-t-il réellement après tous les frais ?”

Le vrai mauvais choix : ne rien vérifier

Pour un propriétaire qui approche 15 000 € de recettes avec un meublé de tourisme non classé, la pire option est souvent de ne rien faire.

Deux pistes doivent au minimum être étudiées :

• faire classer le logement, notamment si le propriétaire souhaite rester dans une logique micro-BIC plus favorable ;
• faire simuler le régime réel, notamment si les charges, les frais de ménage, le linge, la conciergerie, les intérêts d’emprunt ou les amortissements deviennent significatifs.

Il ne s’agit pas de dire qu’une solution est toujours meilleure que l’autre.

Il s’agit de ne pas conserver un ancien fonctionnement uniquement par habitude.

La location saisonnière évolue, les règles changent, les plateformes transmettent de plus en plus d’informations, et les frais réels d’exploitation augmentent avec le niveau de service attendu par les voyageurs.

Un propriétaire qui veut louer sérieusement doit donc raisonner en revenu net, pas seulement en chiffre d’affaires affiché.

Le rôle d’une conciergerie : accompagner l’exploitation, sans remplacer le fiscaliste

Chez CLM (Conciergerie Locative de Meschers), notre rôle n’est pas de remplacer un expert-comptable ou un conseiller fiscal.

En revanche, notre rôle est d’aider les propriétaires à exploiter leur bien de manière cohérente et professionnelle.

Cela passe notamment par :

• l’estimation du potentiel locatif ;
• la réflexion sur le positionnement du bien ;
• l’adaptation des prix selon la saison ;
• l’intégration des coûts réels de ménage et de linge ;
• la mise en valeur du logement ;
• la qualité de l’annonce ;
• l’organisation de l’accueil ;
• le suivi des voyageurs ;
• le contrôle du logement ;
• la lecture du revenu net propriétaire.

Nous assumons une logique de qualité : un logement doit être propre, préparé, vérifié et cohérent avec les attentes des voyageurs.

Cette exigence a un coût.

C’est précisément pour cette raison que le propriétaire doit raisonner en revenu net, et non uniquement en prix à la nuit ou en chiffre d’affaires brut.

Lorsque les frais deviennent importants, le bon réflexe est de faire vérifier avec un expert-comptable si le régime fiscal choisi reste adapté.

Pour aller plus loin sur le calendrier fiscal LMNP 2026

Cet article a pour objectif de donner des repères simples pour comprendre à quel moment une location saisonnière mérite une vraie réflexion : chiffre d’affaires, classement, micro-BIC, régime réel, ménage, linge, conciergerie et revenu net.

Pour les propriétaires qui souhaitent aller plus loin sur les échéances fiscales, la CFE, les dates de déclaration ou les obligations à anticiper, le site Réussir sa Location Courte Durée propose un calendrier fiscal LMNP 2026 détaillé.

Consulter le calendrier fiscal LMNP 2026 publié par Réussir sa Location Courte Durée

Ce type de ressource est utile pour suivre les échéances. Mais pour choisir entre micro-BIC et régime réel, ou pour mesurer l’intérêt du classement, il reste indispensable de valider les calculs avec un expert-comptable à partir de votre situation réelle.

Conclusion : avant de louer plus, calculez mieux

En 2026, la location saisonnière ne peut plus se piloter uniquement au ressenti.

Un propriétaire doit savoir :

• combien son bien peut générer ;
• quels frais sont facturés au voyageur ;
• quels frais sont réellement supportés ;
• si le seuil de 15 000 € devient un sujet ;
• si le classement est pertinent ;
• si le régime réel mérite une simulation ;
• combien coûtent le ménage, le linge, les plateformes et la conciergerie ;
• combien il reste réellement une fois tous les frais intégrés.

Le bon réflexe n’est pas de paniquer face aux nouvelles règles.

Le bon réflexe est de faire les bons calculs.

Si votre bien approche 15 000 € de recettes en non-classé, il faut être proactif : envisager le classement, faire simuler le régime réel, ou au minimum vérifier que votre fonctionnement reste cohérent.

Si votre bien est déjà classé, le sujet ne disparaît pas pour autant : il faut comparer l’abattement forfaitaire avec vos frais réels, vos éventuels intérêts d’emprunt et vos amortissements possibles.

Un bien loué en saisonnier peut être très rentable. Mais plus il monte en gamme, plus il doit être exploité avec méthode.

Chez CLM, nous accompagnons les propriétaires qui souhaitent louer leur maison, villa ou logement saisonnier sur la Côte de Beauté avec une approche simple : ne pas seulement remplir le calendrier, mais préserver le revenu net propriétaire, la qualité du bien et la satisfaction des voyageurs dans le temps.

On entend souvent : « Je loue sur Airbnb, ils collectent la taxe de séjour, ils m’envoient un récap’… donc ça suffit. »
En pratique, Airbnb (et les autres plateformes) peuvent gérer une partie de l’expérience voyageur, mais pas l’existence légale de votre activité de location meublée en France.

Et surtout : faire l’enregistrement LMNP (Guichet unique → SIRET/SIREN) n’est pas qu’une formalité “pour l’administration”. C’est aussi ce qui vous donne la main, vous protège, et vous évite pas mal de mauvaises surprises.

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LMNP : ce n’est pas un “statut”, c’est une activité à déclarer

LMNP décrit une activité de location meublée exercée à titre non professionnel. Depuis le 1er janvier 2023, l’activité LMNP nécessite une immatriculation en ligne via le guichet des formalités et l’obtention d’un numéro SIRET (dans les 15 jours du début de location).

Concrètement : même si vous louez uniquement sur Airbnb, l’immatriculation ne se fait pas “toute seule”.

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Ce qu’Airbnb fait… et ce qu’Airbnb ne fera jamais à votre place

Airbnb peut

• vous fournir des documents et récapitulatifs,
• appliquer certaines règles liées à la plateforme,
• et, surtout, collecter/transmettre des informations fiscales dans le cadre de DAC7 (UE).

Airbnb ne peut pas (et ne doit pas)

• déclarer votre début d’activité LMNP,
• choisir votre régime fiscal (micro-BIC vs réel),
• gérer vos obligations fiscales “hors plateforme” (ex : CFE, cohérence déclarative),
• ni sécuriser votre activité si vous louez aussi via Booking/Abritel/en direct.

Sur impots.gouv.fr, l’administration est très claire : l’immatriculation sert notamment à obtenir un SIRET, faire connaître l’existence de l’activité, et indiquer le régime d’imposition choisi.

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Les vrais avantages d’avoir un SIREN/SIRET (et de le faire tôt)

1) Vous êtes carré (et vous dormez mieux)

Le bénéfice n°1, c’est la tranquillité : activité déclarée, identifiants obtenus, démarches alignées avec ce que l’administration attend (dont le délai de 15 jours).

2) Vous reprenez le contrôle sur votre fiscalité (et souvent sur votre rentabilité)

Le “nerf de la guerre” en LMNP, c’est le choix fiscal et son exécution (micro-BIC vs réel, charges, amortissements…).
Sans enregistrement propre, vous avez plus de risques de :

• choisir le mauvais cadre,
• le choisir trop tard,
• ou vous retrouver à “rattraper” des éléments au moment de la déclaration.

Et c’est rarement neutre sur le résultat.

3) Vous professionnalisez votre dossier (banque, comptable, assurances, partenaires)

Un SIRET, c’est un “marqueur” simple : votre activité existe, est identifiée, et votre dossier devient beaucoup plus lisible dès qu’un tiers vous demande des infos (compta, banque, prestataire, etc.).

4) Vous ne dépendez plus d’une plateforme

Aujourd’hui Airbnb, demain :

• Booking,
• Abritel,
• votre site,
• ou des réservations en direct.

Votre SIRET, lui, ne change pas de stratégie marketing.

5) Vous êtes cohérent avec la réalité 2023+ : la transparence “plateformes” augmente (DAC7)

DAC7 impose à Airbnb de collecter et transmettre des informations fiscales sur les hôtes percevant des revenus via la plateforme. En clair : le “je ne fais rien” est de moins en moins logique.

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Les inconvénients (très concrets) de ne pas le faire

1) Vous repoussez un passage obligé… et vous finissez souvent par le faire dans l’urgence

Le plus fréquent : on attend “plus tard”, puis on doit régulariser au mauvais moment (déclaration fiscale, changement de plateforme, demande de justificatifs, etc.). Or l’obligation + le délai de 15 jours existent.

2) Vous perdez potentiellement de l’argent (mauvais choix fiscal, mauvaise mise en place)

Le risque n°1 n’est pas l’amende immédiate : c’est le manque à gagner (mauvais régime, charges non optimisées, erreurs de cadrage).

3) Vous vous exposez à des incohérences fiscales (CFE, déclarations, justificatifs)

La location meublée s’accompagne d’obligations, dont la CFE (avec des cas d’exonération, notamment lorsque les recettes sont ≤ 5 000 € dans certains cadres).
Airbnb ne gère pas ça “pour vous”, et le jour où ça tombe, ça devient votre sujet.

4) Votre “stratégie” repose sur une croyance : “Airbnb = conformité”

Airbnb peut faire des choses utiles, mais l’administration fiscale rappelle que l’obtention du SIRET et la déclaration du début d’activité sont des démarches à accomplir par le loueur.

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OK… et comment on fait ?

Pour la partie pratique (les bons choix à cocher sur le Guichet unique INPI, étape par étape), on a tout détaillé ici :

👉 Créer son activité LMNP sur le Guichet unique (INPI) : quelles options choisir, étape par étape

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Conclusion

S’enregistrer en LMNP, ce n’est pas “faire plaisir à l’administration”. C’est :

• être conforme,
• sécuriser vos revenus,
• garder la main sur votre fiscalité,
• et ne pas dépendre d’une plateforme dont les règles peuvent changer.

Vous payez une conciergerie pour votre location saisonnière : gestion voyageurs, ménage, check-in, check-out, linge, coordination, suivi du logement ?

Bonne nouvelle : dans certains cas, ces frais peuvent être fiscalement déductibles.

Mais attention : tout dépend de votre régime d’imposition. Entre micro-BIC, régime réel, micro-foncier et revenus fonciers au réel, les règles ne sont pas les mêmes.

Chez CLM Conciergerie Locative, nous accompagnons des propriétaires qui veulent louer leur bien plus sereinement, tout en gardant une exploitation propre, structurée et lisible. Et sur ce sujet, il y a une idée essentielle à comprendre :

Au micro, vous ne déduisez pas vos frais un par un.
Au réel, vos frais de conciergerie peuvent devenir une vraie charge déductible.

Dans cet article, on vous explique simplement quand et comment vos frais de conciergerie peuvent être pris en compte : gestion, ménage, linge, consommables, frais de plateforme, interventions, etc.

Note utile
Cet article est informatif. Il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou de l’administration fiscale. La fiscalité dépend toujours de votre situation personnelle, du type de bien, du régime choisi et du montant de vos revenus.

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1) Pourquoi les frais de conciergerie changent vraiment le calcul ?

Déduire une charge, c’est réduire le revenu imposable de votre activité.

En clair : si vous êtes au bon régime fiscal, certaines dépenses liées à votre location peuvent diminuer le résultat sur lequel vous êtes imposé.

En location courte durée, les frais liés à l’exploitation du logement peuvent vite représenter un montant important :

• gestion des réservations ;
• communication avec les voyageurs ;
• check-in et check-out ;
• ménage entre deux séjours ;
• linge, draps, serviettes, blanchisserie ;
• consommables d’accueil ;
• petites fournitures ;
• suivi qualité avant l’arrivée ;
• coordination des interventions ;
• maintenance légère ;
• frais ou commissions de plateformes, selon les cas.

À retenir
Une conciergerie n’est pas seulement un “confort” pour le propriétaire. C’est aussi une dépense d’exploitation liée à l’activité de location. Au régime réel, cette dépense peut donc entrer dans l’analyse fiscale.

En location meublée au réel, le sujet est encore plus important, car les charges peuvent s’ajouter à d’autres mécanismes, comme les amortissements. Dans certains cas, cela peut fortement réduire le résultat fiscal imposable.

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2) La vraie question : êtes-vous au micro ou au réel ?

Avant même de parler de conciergerie, il faut répondre à une question simple :

Êtes-vous au régime micro ou au régime réel ?

C’est ce point qui détermine si vous pouvez déduire vos frais précisément, facture par facture.

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3) Si vous êtes au micro : pas de déduction détaillée

En micro-BIC, pour une location meublée, l’administration applique un abattement forfaitaire. Cet abattement est censé représenter vos charges.

Cela veut dire que vous ne pouvez pas ensuite ajouter vos frais réels un par un.

Même logique en micro-foncier pour une location nue : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire, mais vous ne déduisez pas vos charges réelles.

En clair
Au micro, vos frais de conciergerie sont considérés comme déjà “inclus” dans l’abattement. Vous ne pouvez donc pas les déduire en plus.

Exemple : si vous êtes au micro-BIC et que vous payez 3 000 € de conciergerie sur l’année, vous ne pouvez pas ajouter une ligne “3 000 € de charges” dans votre déclaration. L’abattement forfaitaire est là pour couvrir théoriquement vos frais.

C’est simple administrativement, mais ce n’est pas toujours le plus avantageux.

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4) Si vous êtes au réel : les frais de conciergerie peuvent devenir déductibles

Au régime réel, la logique est différente.

Vous ne bénéficiez plus simplement d’un abattement forfaitaire. Vous tenez compte des charges réellement supportées pour l’activité.

En location meublée au réel, imposée dans la catégorie des BIC, vous pouvez en principe déduire les charges liées à l’exploitation du logement :

• frais de conciergerie ;
• frais de gestion ;
• ménage ;
• linge ;
• blanchisserie ;
• petites fournitures ;
• frais de plateforme ;
• assurance ;
• taxe foncière ;
• entretien ;
• comptabilité ;
• intérêts d’emprunt, selon les cas ;
• amortissements, selon votre situation.

En location nue au réel, imposée dans la catégorie des revenus fonciers, certains frais d’administration et de gestion liés au bien peuvent également être déductibles.

À retenir
Au réel, les frais de conciergerie peuvent en principe être déductibles s’ils sont engagés pour l’activité de location, cohérents avec votre exploitation, et correctement justifiés.

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5) Micro-BIC : les règles ont changé pour les meublés de tourisme

C’est un point très important pour les propriétaires en location saisonnière.

Depuis les évolutions récentes de la fiscalité des locations meublées touristiques, il est devenu encore plus utile de comparer le micro-BIC et le régime réel.

Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, les principaux repères sont les suivants :

Type de location meublée	Seuil du micro-BIC	Abattement forfaitaire
Meublé de tourisme non classé	15 000 €	30 %
Meublé de tourisme classé	77 700 €	50 %
Chambre d’hôtes	77 700 €	50 %
Autre location meublée, notamment longue durée	77 700 €	50 %

Ces seuils et abattements sont particulièrement importants pour les propriétaires de locations saisonnières non classées.

Avec un abattement de seulement 30 %, le micro-BIC peut devenir beaucoup moins favorable qu’avant lorsque les charges réelles sont importantes.

Le point à comprendre
Si vous payez une conciergerie, du ménage, du linge, des commissions de plateforme, une taxe foncière, une assurance, des intérêts d’emprunt et des frais d’entretien, vos charges réelles peuvent rapidement dépasser l’abattement du micro-BIC.

Dans ce cas, le régime réel mérite souvent d’être étudié sérieusement avec un expert-comptable.

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6) Attention : “classé” ne veut pas simplement dire “beau logement”

C’est une confusion fréquente.

Un meublé de tourisme classé n’est pas simplement un logement joli, bien décoré, bien situé ou très bien noté par les voyageurs.

Pour être fiscalement considéré comme un meublé de tourisme classé, il faut un classement officiel, obtenu selon la procédure prévue pour les meublés de tourisme.

Sans classement officiel, le logement reste fiscalement un meublé de tourisme non classé.

Et cela peut changer beaucoup de choses, notamment sur le seuil du micro-BIC et le taux d’abattement.

Le piège à éviter
Un logement peut être premium, très bien équipé, très rentable et parfaitement entretenu… tout en étant fiscalement “non classé” s’il n’a pas obtenu de classement officiel.

Cela ne veut pas dire que le classement est toujours suffisant pour rendre le micro-BIC plus intéressant. Avec une conciergerie, du ménage, du linge et des frais importants, le régime réel peut rester plus favorable.

Il faut donc comparer avec de vrais chiffres.

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7) Quand la déduction des frais de conciergerie devient-elle vraiment intéressante ?

La déduction des frais de conciergerie devient surtout intéressante lorsque vos charges d’exploitation sont importantes.

C’est souvent le cas en location saisonnière sérieuse, surtout lorsque le bien est exploité proprement, avec un vrai niveau de service.

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Cas n°1 : vous avez beaucoup de charges

Si vos charges annuelles sont importantes, le régime réel peut devenir plus favorable que le micro.

Par exemple, on peut retrouver :

• frais de conciergerie ;
• ménage ;
• linge et blanchisserie ;
• commissions Airbnb, Booking, Abritel ou autres plateformes ;
• taxe foncière ;
• assurance propriétaire non occupant ;
• charges de copropriété ;
• intérêts d’emprunt ;
• travaux, réparations, entretien ;
• honoraires comptables ;
• amortissements en location meublée au réel, selon votre situation.

Plus ces charges pèsent lourd, plus il devient pertinent de comparer le micro et le réel.

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Cas n°2 : vous faites de la location saisonnière non classée

Pour un meublé de tourisme non classé, le micro-BIC est devenu moins favorable qu’auparavant.

Avec un abattement de 30 %, beaucoup de propriétaires ont intérêt à se poser la question du réel, surtout si l’activité est structurée avec :

• conciergerie ;
• ménage professionnel ;
• linge ;
• frais de plateforme ;
• suivi comptable ;
• entretien régulier du logement.

En clair
Plus vous exploitez votre bien sérieusement, plus vous avez de frais réels. Et plus vous avez de frais réels, plus le régime réel peut devenir intéressant.

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Cas n°3 : vous proposez une vraie qualité de service

Un logement loué en courte durée ne fonctionne pas tout seul.

Dès que l’on veut proposer une expérience fiable aux voyageurs, il faut organiser :

• un ménage régulier et contrôlé ;
• du linge propre et bien suivi ;
• une remise des clés sérieuse ;
• un accueil clair ;
• un logement vérifié avant l’arrivée ;
• des consommables minimum ;
• une capacité à intervenir en cas de problème ;
• une coordination entre propriétaire, voyageurs, ménage et prestataires.

Tout cela a un coût réel.

Au micro, ces coûts sont simplement “absorbés” dans l’abattement forfaitaire.

Au réel, ils peuvent être traités comme des charges, sous réserve de respecter les règles fiscales applicables.

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8) Comment déduire concrètement vos frais de conciergerie ?

Pour que vos frais soient correctement pris en compte, il ne suffit pas de savoir qu’ils existent. Il faut aussi les organiser proprement.

Voici les grandes étapes.

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Étape 1 — Identifier votre type de location

Avant de parler de déduction, il faut identifier la catégorie fiscale de vos revenus.

Location meublée
Les revenus sont généralement imposés dans la catégorie des BIC. C’est le cas pour la plupart des locations saisonnières, qu’elles passent par Airbnb, Booking, Abritel ou par des réservations en direct.

Location nue
Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

La location saisonnière est, dans la grande majorité des cas, une location meublée. Elle relève donc généralement des BIC.

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Étape 2 — Être au régime réel si vous voulez déduire vos charges précisément

Pour déduire vos frais de conciergerie au centime près, il faut être au régime réel.

Au micro, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire. Vous ne pouvez pas ajouter en plus vos factures de conciergerie, de ménage ou de linge.

Au réel, vous devez tenir une comptabilité plus précise, mais vous pouvez intégrer les charges réellement supportées, dans les conditions prévues par les règles fiscales.

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Étape 3 — Conserver les bons justificatifs

C’est un point essentiel.

Pour sécuriser votre déduction, il faut pouvoir justifier les dépenses.

Conservez notamment :

• les factures de conciergerie ;
• les factures ou relevés détaillés de ménage ;
• les factures de linge, blanchisserie ou pressing ;
• les preuves de paiement ;
• les relevés de commissions de plateformes ;
• les factures de petits achats liés à l’accueil voyageurs ;
• les factures de réparation, entretien ou maintenance ;
• les échanges ou documents permettant de comprendre la nature des prestations.

Astuce pratique
Si la conciergerie déduit certains montants directement de vos reversements, ce n’est pas forcément un problème. L’important est d’avoir un justificatif clair : facture, relevé, détail des prestations et traçabilité des flux.

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Étape 4 — Déduire la bonne chose, dans la bonne catégorie

Quelques repères simples :

• ce que vous payez réellement à la conciergerie peut être une charge déductible au réel, si la dépense est liée à l’activité de location ;
• les frais de ménage ou de linge peuvent aussi être concernés, selon le montage retenu ;
• les frais de plateforme peuvent être intégrés dans l’analyse comptable ;
• les sommes refacturées au voyageur doivent être traitées de manière cohérente : selon le fonctionnement, il peut y avoir une recette et une charge correspondante.

Sur ce dernier point, il vaut mieux être accompagné par un expert-comptable, surtout si vous louez sur plusieurs plateformes ou si vous faites aussi des réservations en direct.

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9) Quels frais CLM peuvent généralement être concernés ?

Selon votre contrat et votre fonctionnement, plusieurs frais peuvent entrer dans l’analyse.

Frais de gestion ou de conciergerie
Pilotage, relation voyageurs, coordination, suivi des réservations, organisation opérationnelle.

Ménage
Prestations entre deux séjours, vérification du logement, remise en état.

Linge et blanchisserie
Draps, serviettes, pressing, location ou entretien du linge.

Consommables d’accueil
Petites fournitures mises à disposition des voyageurs, selon ce qui est fourni et refacturé.

Petites interventions
Maintenance légère, coordination de dépannage, remplacement de petits équipements.

Frais de plateforme
Commissions ou frais de service côté propriétaire, selon les cas.

Honoraires comptables
Si vous faites suivre votre activité de location meublée au réel.

L’idée générale
La dépense doit être engagée dans l’intérêt de l’activité de location, être cohérente avec l’exploitation du bien, et être correctement justifiée.

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10) Exemple simple : micro-BIC ou réel avec une conciergerie ?

Prenons un exemple volontairement simplifié.

Un propriétaire encaisse 20 000 € de recettes annuelles en location saisonnière non classée.

Sur l’année, il paie :

• 4 000 € de conciergerie ;
• 2 500 € de ménage et linge ;
• 1 800 € de frais de plateforme ;
• 1 200 € de taxe foncière et assurance ;
• 1 500 € d’autres charges liées au bien.

Total simplifié des charges : 11 000 €.

Au micro-BIC, si le régime est applicable, l’abattement forfaitaire pour un meublé de tourisme non classé est de 30 %.

Sur 20 000 € de recettes, cela représente 6 000 € d’abattement.

Au réel, les charges effectivement supportées peuvent être prises en compte selon les règles applicables. Dans cet exemple simplifié, les charges réelles sont de 11 000 €, soit bien plus que l’abattement forfaitaire de 6 000 €.

Ce que montre cet exemple
Dès qu’il y a conciergerie, ménage, linge, frais de plateforme et charges importantes, il ne faut pas choisir son régime fiscal uniquement par habitude.

Une simulation devient indispensable.

Attention
Cet exemple est volontairement simplifié. Il ne tient pas compte de tous les paramètres fiscaux possibles, notamment les amortissements, la situation personnelle du propriétaire, les éventuelles limites applicables, ni les règles propres à chaque dossier.

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11) FAQ rapide

Je suis au micro-BIC : puis-je déduire mes frais de conciergerie quand même ?

Non.

En micro-BIC, l’abattement forfaitaire remplace la déduction de vos charges. Vous ne pouvez donc pas déduire en plus vos frais de conciergerie, de ménage ou de linge.

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Je suis au régime réel : les frais de conciergerie sont-ils toujours déductibles ?

Ils peuvent en principe l’être s’ils sont liés à l’activité de location, cohérents avec l’exploitation du bien, et correctement justifiés.

C’est votre expert-comptable qui doit valider le traitement précis selon votre situation.

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Je loue en non meublé : est-ce pareil ?

Non.

La catégorie fiscale n’est pas la même. En location nue, les revenus sont imposés en revenus fonciers.

En micro-foncier, vous ne déduisez pas vos charges réelles.

Au régime réel, certains frais d’administration et de gestion liés au bien peuvent être déductibles.

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À partir de quand le régime réel devient-il intéressant ?

Il devient souvent intéressant lorsque vos charges annuelles dépassent l’abattement forfaitaire du micro, ou lorsque vous êtes obligé de passer au réel à cause des seuils applicables.

En location saisonnière, c’est fréquent dès que l’exploitation est structurée avec conciergerie, ménage professionnel, linge, frais de plateforme, taxe foncière, assurance, entretien et éventuellement emprunt.

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Le classement du meublé suffit-il à rendre le micro-BIC plus intéressant ?

Pas toujours.

Le classement peut améliorer le traitement fiscal au micro-BIC, mais cela ne veut pas dire que le micro est automatiquement le meilleur choix.

Si vos charges réelles sont importantes, le régime réel peut rester plus favorable. Il faut comparer les deux situations avec des chiffres réels.

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CLM peut-elle choisir mon régime fiscal à ma place ?

Non.

CLM Conciergerie Locative n’est pas un cabinet comptable et ne remplace pas un expert-comptable.

En revanche, nous pouvons vous aider à mieux structurer les éléments utiles : factures, relevés, frais de conciergerie, frais de ménage, linge, informations de réservation et éléments d’exploitation.

Cela permet ensuite à votre comptable de travailler sur une base plus propre.

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Conclusion : avec une conciergerie, le régime réel mérite souvent d’être étudié

Le régime micro est simple, mais il ne permet pas de déduire précisément vos frais réels.

Le régime réel demande plus de suivi, mais il peut devenir très intéressant pour les propriétaires qui supportent des charges importantes :

• conciergerie ;
• ménage ;
• linge ;
• frais de plateforme ;
• taxe foncière ;
• assurance ;
• entretien ;
• comptabilité ;
• intérêts d’emprunt ;
• autres frais liés à l’exploitation.

Avec les nouvelles règles applicables aux meublés de tourisme non classés, la comparaison entre micro-BIC et régime réel est devenue encore plus importante.

Chez CLM Conciergerie Locative, nous ne remplaçons pas votre expert-comptable. Mais nous pouvons vous aider à organiser les éléments utiles pour que votre dossier soit clair, cohérent et exploitable.

Vous louez déjà, ou vous souhaitez louer votre bien sur la Côte de Beauté ?

Contactez-nous pour faire un premier point sur votre projet : niveau de revenus possible, charges à prévoir, ménage, linge, plateformes, réservation directe et éléments à transmettre à votre comptable.

Demander un premier point avec CLM Conciergerie Locative :
https://clm-conciergerie.fr/contact/

Ce que doivent vraiment savoir les propriétaires en location saisonnière

Avec les évolutions fiscales récentes, de nombreux propriétaires se demandent s’ils doivent payer :

• la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises),
• la Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS),
• ou parfois même les deux.

Les discussions en ligne ajoutent souvent de la confusion. Voici donc une version claire et à jour, basée sur les réponses ministérielles du 3 juin 2025 et la doctrine fiscale actuelle.

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1️⃣ CFE et THRS : deux impôts différents, pour deux logiques différentes

✔ CFE

La CFE concerne l’activité de location meublée.
Elle est due par toute personne exploitant un meublé, même en LMNP.

Il existe cependant des exonérations possibles :

• revenus locatifs < 5 000 € / an,
• 1ère année d’activité,
• exonérations décidées par la commune,
• zones spécifiques (FRR).

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✔ THRS (Taxe d’habitation sur les résidences secondaires)

La THRS s’applique si le propriétaire conserve la jouissance du logement au 1er janvier.

C’est le point central :
👉 Ce n’est pas le nombre de jours loués qui compte,
👉 Mais la possibilité d’utiliser le logement, même rarement.

Si vous êtes libre d’en disposer, même théoriquement, la THRS est due.

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2️⃣ Oui : CFE et THRS peuvent s’appliquer simultanément

C’est même la situation la plus fréquente en LMNP saisonnier.

Les deux impôts ne sont pas liés :

• la CFE taxe l’activité,
• la THRS taxe la jouissance du bien.

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3️⃣ Peut-on éviter la taxe d’habitation (THRS) ?

Oui, dans un seul cas :
👉 si le propriétaire ne conserve absolument pas la jouissance du logement.

Et cela ne peut être le cas que :

✔ Si le logement est confié en MANDAT DE GESTION EXCLUSIF

à un professionnel titulaire de la Carte G (loi Hoguet).

C’est la seule situation reconnue par l’administration fiscale dans laquelle :

• le propriétaire ne peut plus utiliser le bien,
• l’usage personnel est contractuellement impossible,
• la jouissance est transférée au gestionnaire immobilier.

👉 Donc :

Sans Carte G = impossibilité de signer un mandat exclusif = la THRS reste due.

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4️⃣ Ce que ne permet pas une conciergerie sans Carte G

Une conciergerie comme CLM :

• ne gère pas les loyers,
• ne rédige pas de bail,
• ne peut pas être mandataire locatif,
• n’a pas la personnalité juridique pour retirer la jouissance au propriétaire.

Cela signifie que :

❌ Elle ne peut pas vous rendre éligible à une exonération de THRS.

✔ Elle peut en revanche vous accompagner dans la compréhension de vos obligations LMNP.

C’est un point essentiel pour éviter toute ambiguïté vis-à-vis des propriétaires.

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5️⃣ Erreurs fréquentes sur internet (et rectifications)

❌ “Si je loue 120 jours ou plus, je n’ai plus la taxe d’habitation.”

➡️ Faux.
Les 120 jours concernent le numéro d’enregistrement, pas la THRS.

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❌ “Il faut louer 365 jours pour éviter la THRS.”

➡️ Faux.
Ce n’est pas l’activité qui compte,
mais l’impossibilité d’usage personnel.

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❌ “Une conciergerie peut faire office de mandataire exclusif.”

➡️ Faux si elle n’a pas la Carte G.
(C’est le cas de la quasi-totalité des conciergeries en France.)

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6️⃣ Ce que CLM peut réellement faire (et ce que la loi nous interdit)

CLM peut :

• vous expliquer les règles THRS / CFE,
• vous aider à comprendre vos obligations LMNP,
• vous accompagner dans l’organisation locative,
• gérer l’opérationnel et la qualité du logement,
• optimiser vos revenus,
• vous assister dans vos démarches administratives non financières,
• vous conseiller objectivement sur vos options.

CLM ne peut pas :

• gérer vos loyers,
• signer un mandat de gestion locative,
• retirer la jouissance du logement,
• vous rendre éligible à une exonération THRS.

C’est une obligation légale de la loi Hoguet.

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7️⃣ Résumé clair : qui paie quoi ?

Situation	CFE	THRS
Propriétaire conserve l’usage du logement	✔ Oui	✔ Oui
Propriétaire renonce à l’usage (mandat exclusif Carte G)	✔ Oui	❌ Non
Revenus < 5 000 €/an	❌ Non	✔ Oui si usage
Location d’une partie de la résidence principale	❌ Non	❌ Non
Conciergerie sans Carte G	✔ Gestion possible	✔ THRS due

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8️⃣ Conclusion

Dans la plupart des cas en location saisonnière :

• la CFE est due (avec possibles exonérations),
• la THRS est due dès lors que le propriétaire peut utiliser le logement,
• seul un mandat exclusif confié à un professionnel Carte G permet de supprimer cette THRS.

CLM vous accompagne pour comprendre vos obligations, optimiser votre fiscalité LMNP, et gérer votre activité sereinement — tout en respectant strictement la loi Hoguet.

Le guide simple et clair pour les propriétaires LMNP à Meschers, Royan et alentours

Si vous louez un logement meublé sur la Côte de Beauté, vous êtes concerné(e) par la taxe de séjour.
Ce sujet peut sembler complexe, mais dès qu’on connaît les règles appliquées par la Communauté d’Agglomération Royan Atlantique (CARA), tout devient simple.

Ce guide vous explique :

• qui doit déclarer,
• combien payer,
• comment déclarer,
• comment réduire la taxe de séjour,
• et comment CLM peut vous accompagner.

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1️⃣ Qui doit payer la taxe de séjour ?

La taxe de séjour est payée par les voyageurs, mais c’est l’hébergeur (donc vous, propriétaire) qui doit :

• la collecter,
• la déclarer,
• et la reverser.

Exception : si vous passez par une plateforme qui s’en charge automatiquement (voir plus bas).

La taxe de séjour concerne toutes les locations meublées :
studio, appartement, maison, logement classé ou non classé.

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2️⃣ Airbnb, Booking, Abritel : le cas le plus simple → tout est automatique

Si votre logement est réservé via une plateforme agréée, vous n’avez rien à déclarer.

Les plateformes :

• calculent automatiquement la taxe,
• l’ajoutent au prix du séjour,
• la collectent auprès des voyageurs,
• et la reversent directement à la CARA.

👉 Aucune démarche à faire de votre côté.

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3️⃣ Locations “en direct” : vous devez déclarer chaque mois

Si vos réservations passent :

• par un site personnel,
• par téléphone,
• par les réseaux sociaux,
• ou via le bouche-à-oreille…

… alors la déclaration n’est pas automatique.

Elle doit se faire sur le portail officiel de l’Agglomération :

👉 https://royanatlantique.taxesejour.fr

Vous pourrez :

• enregistrer votre logement,
• déclarer vos nuitées,
• payer la taxe,
• consulter vos échéances.

Délais :

• déclaration chaque mois,
• même si vous n’avez eu aucun séjour (déclaration “0 nuitée”).

CLM peut vous aider à utiliser ce portail, tout en respectant strictement la loi Hoguet (nous ne manipulons jamais votre argent).

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4️⃣ Combien coûte la taxe de séjour en 2025 ?

La CARA utilise deux types de tarifs :

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🔹 A) Logement classé (1 à 5 étoiles) → Tarif fixe

Par nuit et par personne :

Classement	Tarif 2025
⭐⭐⭐⭐⭐	1,65 €
⭐⭐⭐⭐	1,45 €
⭐⭐⭐	1,25 €
⭐⭐	1,05 €
⭐	0,85 €

✔️ Tarif simple et stable
✔️ Ne varie pas selon le prix de la nuit
✔️ Souvent le plus avantageux dès qu’on loue à un tarif moyen ou élevé

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🔹 B) Logement non classé → Tarif proportionnel

👉 5 % du prix de la nuitée HT, par personne,
plafonné à 4,14 €,
puis majoré de +10 % de taxe départementale
= 4,55 € maximum par personne / nuit

Exemple :

100 € la nuit → 4,55 € par personne
→ 9,10 € pour un couple
→ 63,70 € pour 7 nuits

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5️⃣ Comment réduire la taxe de séjour ?

👉 En faisant classer votre logement “Meublé de Tourisme”
(1 à 5 étoiles)

Le classement est facultatif, mais il offre deux avantages majeurs :
une taxe plus basse + un meilleur régime LMNP.

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⭐ Avantage 1 : une taxe de séjour nettement plus faible

Exemple pour 2 personnes – 7 nuits – 100 € la nuit :

❌ Non classé

63,70 € de taxe de séjour

✔️ Classé 3★

17,50 €

🎉 Économie : 46,20 € par semaine
Soit souvent 300 à 600 € par saison,
et jusqu’à 1 000 € / an pour un logement très loué.

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⭐ Avantage 2 : un meilleur abattement fiscal LMNP

En Micro-BIC :

• ✔️ 71 % d’abattement pour un logement classé
• ❌ 50 % ou 30 % (selon cas) pour un logement non classé

Exemple :

Pour 12 000 € de revenus annuels :

• Non classé → imposables = 6 000 €
• Classé → imposables = 3 480 €

🎉 Une réduction d’impôt très significative.

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🎯 Bonus : une taxe plus basse augmente vos revenus (même si elle est payée par le voyageur)

Les plateformes affichent toujours un prix final, taxe comprise.
C’est ce prix final que les voyageurs comparent.

👉 Taxe élevée = prix final plus haut → logement moins compétitif
👉 Taxe faible = prix final plus bas → logement plus attractif

Un logement classé bénéficie donc :

• d’un prix total plus avantageux,
• d’un meilleur positionnement dans les résultats Airbnb/Booking,
• d’un taux de réservation plus élevé,
• d’une meilleure visibilité,
• et in fine… de plus de revenus, sans augmenter vos tarifs.

🎉 C’est une optimisation invisible pour vous, mais très visible pour les voyageurs.

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📌 En savoir plus sur le classement (avantages fiscaux + gains concrets)
👉 https://clm-conciergerie.fr/le-bon-plan-lmnp-2026-pourquoi-faire-classer-votre-logement-augmente-fortement-vos-revenus-nets-special-cote-de-beaute/

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6️⃣ Ce que CLM peut faire pour vous

CLM – Conciergerie Locative de Meschers peut :

• vous expliquer simplement le fonctionnement de la taxe,
• vous aider à configurer votre compte sur le portail officiel,
• vous guider dans la déclaration mensuelle,
• préparer les informations nécessaires (nuitées, calendriers),
• vous conseiller sur l’intérêt d’un classement Meublé de Tourisme,
• vous accompagner dans vos démarches LMNP.

Le tout sans manipuler les paiements, conformément à la loi Hoguet.

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✔️ Conclusion

Sur la Côte de Beauté, la taxe de séjour devient simple dès qu’on connaît :

• la différence entre plateforme et location directe,
• le tarif applicable à son logement,
• l’impact très fort du classement,
• et les obligations de déclaration.

Avec CLM, vous louez votre logement en conformité, sans stress, et avec des revenus nets optimisés.