15 000 €, 23 000 €, 83 600 €… Lorsqu’on loue un logement en location saisonnière, plusieurs seuils peuvent s’appliquer. Mais ils ne correspondent ni aux mêmes obligations, ni aux mêmes administrations.
Un propriétaire peut ainsi rester LMNP sur le plan fiscal, tout en devenant redevable de cotisations sociales auprès de l’URSSAF.
De la même manière, le classement d’un meublé de tourisme peut modifier son régime fiscal et sa taxe de séjour, sans pour autant supprimer le seuil social de 23 000 €.
Voici donc un point complet sur les règles applicables en 2026 et 2027, avec un focus sur les locations saisonnières de la Côte de Beauté et de la Communauté d’Agglomération Royan Atlantique.
Il n’existe pas un « seuil Airbnb », mais plusieurs seuils différents
C’est probablement la première chose à retenir.
Les revenus d’une location saisonnière peuvent être concernés simultanément par l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, les cotisations sociales et la taxe de séjour.
Or chacune de ces règles obéit à ses propres seuils.
| Montant ou situation | À quoi cela correspond ? |
|---|---|
| Dès la première location | Déclaration de début d’activité et obtention d’un SIRET |
| 15 000 € | Seuil de référence du micro-BIC pour un meublé de tourisme non classé |
| 23 000 € | Seuil déterminant notamment l’assujettissement aux cotisations sociales pour la location meublée touristique |
| 83 600 € | Seuil de référence du micro-BIC pour un meublé de tourisme classé en 2026-2028 |
| Classement 1 à 5 étoiles | Incidence fiscale mais également sur le calcul de la taxe de séjour |
Les seuils de 15 000 € et 83 600 € ne servent donc pas à déterminer la même chose que le seuil de 23 000 €.
Classé ou non classé : une différence fiscale devenue importante
Pour les recettes perçues à compter de 2026, un meublé de tourisme classé peut bénéficier du régime micro-BIC jusqu’au seuil de référence de 83 600 €, avec un abattement forfaitaire de 50 %.
Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil est seulement de 15 000 €, avec un abattement forfaitaire de 30 %.
Autrement dit, le classement du logement peut désormais avoir une incidence fiscale très importante.
Prenons l’exemple d’un logement générant 20 000 € de recettes annuelles.
S’il est classé et que les conditions du micro-BIC sont remplies, le propriétaire peut bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50 %.
S’il n’est pas classé, le plafond du micro-BIC applicable aux meublés de tourisme non classés est beaucoup plus faible et le régime réel peut devenir applicable.
Au régime réel, on ne bénéficie plus d’un simple abattement forfaitaire : ce sont les charges réellement supportées et, selon les règles applicables, les amortissements qui sont pris en compte.
Attention toutefois : le franchissement ponctuel d’un seuil ne signifie pas nécessairement un changement de régime immédiat. L’éligibilité au micro-BIC dépend également des recettes réalisées au cours des années précédentes.
23 000 € : le seuil qui fait apparaître l’URSSAF
C’est probablement le seuil le moins connu des propriétaires de locations saisonnières.
Pour une activité de location meublée touristique de courte durée, classée ou non classée, les recettes qui ne dépassent pas 23 000 € relèvent normalement de la gestion du patrimoine privé et ne donnent pas lieu au paiement de cotisations sociales auprès de l’URSSAF au titre de cette activité.
En revanche, lorsque les recettes annuelles dépassent 23 000 €, la location touristique entre dans le champ des cotisations sociales.
Et c’est ici qu’une confusion très fréquente apparaît.
LMNP ne signifie pas forcément « pas d’URSSAF »
Le statut LMNP ou LMP est une qualification fiscale.
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel sur le plan fiscal, deux conditions doivent notamment être réunies :
- les recettes annuelles de location meublée du foyer doivent dépasser 23 000 € ;
- ces recettes doivent également dépasser les autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, le propriétaire reste fiscalement LMNP.
Mais les règles sociales applicables aux locations touristiques ne suivent pas exactement le même raisonnement.
Prenons un exemple.
Un propriétaire perçoit :
- 30 000 € de recettes de location saisonnière ;
- 50 000 € de salaire.
Fiscalement, les recettes locatives restent inférieures aux autres revenus professionnels du foyer. Le propriétaire peut donc rester LMNP.
Mais ses recettes touristiques dépassent 23 000 €.
Son activité de location saisonnière entre alors dans le champ des cotisations sociales.
Il est donc parfaitement possible d’être :
LMNP fiscalement et cotisant auprès de l’URSSAF pour son activité de location saisonnière.
C’est probablement l’un des points les plus importants à retenir.
En dessous de 23 000 €, il existe malgré tout des prélèvements sociaux
L’absence de cotisations URSSAF ne signifie pas que les revenus d’une location meublée sont exonérés de toute contribution sociale.
Lorsqu’ils ne sont pas déjà soumis aux cotisations sociales sur les revenus d’activité, les bénéfices d’une location meublée non professionnelle sont soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.
Ils portent sur le revenu net imposable :
- après l’abattement applicable dans le régime micro ;
- ou après prise en compte du résultat fiscal lorsque le propriétaire relève du régime réel.
Il faut donc bien distinguer :
les prélèvements sociaux appliqués dans le cadre fiscal,
et
les cotisations sociales liées à l’activité de location touristique lorsque les conditions sont réunies.
Il ne s’agit pas simplement de deux noms différents pour la même chose.
Le classement ne supprime pas le seuil de 23 000 €
Autre point important : faire classer son logement ne permet pas d’éviter le seuil social des 23 000 €.
Ce seuil concerne les locations touristiques classées comme non classées.
En revanche, le classement conserve plusieurs conséquences importantes.
Fiscalement, il permet notamment d’accéder à un seuil micro-BIC beaucoup plus élevé :
83 600 € pour un meublé classé, contre 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé.
L’abattement applicable dans le cadre du micro est également différent :
50 % pour un meublé classé, contre 30 % pour un meublé non classé.
Le classement est donc devenu bien davantage qu’une simple question d’étoiles affichées sur une annonce.
Le SIRET n’attend pas 23 000 €
Il ne faut pas non plus confondre le seuil URSSAF avec l’obligation de déclarer son activité.
Qu’il soit LMNP ou LMP, le propriétaire qui débute une activité de location meublée doit déclarer son début d’activité auprès du guichet des formalités des entreprises.
Cette démarche permet notamment d’obtenir le numéro SIRET correspondant à l’activité de location meublée.
Cette obligation ne naît donc pas au moment où l’on dépasse 23 000 €.
Le SIRET concerne la location meublée dès son démarrage.
Attention au cas de l’indivision
Autre situation qui peut réserver une surprise : lorsqu’un logement est détenu en indivision, les règles fiscales peuvent être différentes de celles applicables à un propriétaire détenant seul son logement.
L’indivision ne bénéficie notamment pas, en principe, du régime micro-BIC : l’activité relève alors du régime réel.
Les recettes doivent également être réparties entre les indivisaires selon leurs droits respectifs.
Prenons un exemple simple.
Une personne détient 50 % d’un premier appartement qui génère 22 000 € de recettes annuelles, soit une quote-part de 11 000 €.
Elle détient également 50 % d’un second appartement générant 20 000 €, soit une quote-part de 10 000 €.
Sa quote-part totale de recettes est donc de 21 000 €.
Pour analyser sa situation, il faut ensuite distinguer plusieurs sujets :
- son régime fiscal ;
- son éventuelle situation LMNP ou LMP ;
- le seuil social de 23 000 € ;
- et les règles spécifiques liées à l’indivision.
Deux propriétaires encaissant exactement le même montant peuvent donc avoir des obligations différentes selon leur situation personnelle et le mode de détention du logement.
Et la taxe de séjour sur la Côte de Beauté ?
Le classement a également une conséquence très visible pour le voyageur : le calcul de la taxe de séjour.
Sur le territoire de la Communauté d’Agglomération Royan Atlantique, qui comprend notamment Royan, Saint-Georges-de-Didonne, Meschers-sur-Gironde ou encore Talmont-sur-Gironde, la taxe de séjour est perçue au réel.
Pour les meublés de tourisme classés, elle correspond à un tarif fixe par adulte et par nuit, déterminé en fonction du nombre d’étoiles.
Pour 2026 et 2027, le barème appliqué sur le territoire de la CARA est le suivant :
| Classement | Taxe par adulte et par nuit |
|---|---|
| 1 étoile | 0,85 € |
| 2 étoiles | 1,05 € |
| 3 étoiles | 1,25 € |
| 4 étoiles | 1,45 € |
| 5 étoiles | 1,65 € |
Ces montants intègrent la taxe additionnelle départementale applicable en Charente-Maritime.
Pour un meublé non classé, le fonctionnement est différent.
En 2027, la CARA applique un tarif proportionnel correspondant à 5 % du coût hors taxes de la nuitée par personne, dans la limite du plafond applicable, auquel s’ajoute la taxe additionnelle départementale.
Le montant de taxe peut donc varier en fonction du prix de la nuitée.
Le classement apporte ainsi davantage de prévisibilité au voyageur, puisque la taxe devient un montant fixe par personne et par nuit.
Airbnb collecte-t-il automatiquement la taxe de séjour ?
Souvent, oui.
Lorsqu’une plateforme telle qu’Airbnb agit comme intermédiaire de paiement pour un loueur non professionnel, elle collecte généralement directement la taxe de séjour auprès du voyageur et la reverse à la collectivité concernée.
Mais cette automatisation ne couvre pas toutes les situations.
Lorsqu’une réservation est réalisée en direct, ou lorsqu’un intermédiaire ne collecte pas lui-même la taxe, c’est au propriétaire de :
- percevoir la taxe auprès du voyageur ;
- la déclarer ;
- puis la reverser à la collectivité.
C’est donc un point particulièrement important pour les propriétaires qui développent progressivement leurs réservations en direct.
Alors, que faut-il vraiment surveiller ?
Finalement, il ne suffit plus de se demander :
« Suis-je LMNP ? »
Cette seule information ne permet pas de déterminer l’ensemble des obligations d’un propriétaire.
Il faut regarder simultanément :
- le montant annuel des recettes ;
- le classement ou non du logement ;
- le régime fiscal applicable ;
- le seuil social de 23 000 € ;
- le mode de détention du bien ;
- les autres revenus du foyer ;
- et les règles locales de taxe de séjour.
Un logement non classé réalisant 18 000 € de recettes, un logement classé réalisant 18 000 €, et un logement classé réalisant 30 000 € peuvent donc relever de situations fiscales et sociales très différentes.
Le classement devient un véritable choix stratégique
Pendant longtemps, le classement d’un meublé de tourisme était principalement présenté comme une manière de rassurer les voyageurs et d’obtenir une classification officielle de son logement.
Aujourd’hui, ses conséquences sont beaucoup plus larges.
Il peut notamment avoir un impact sur :
- le régime fiscal ;
- le plafond du micro-BIC ;
- le niveau d’abattement fiscal ;
- le calcul de la taxe de séjour ;
- et, plus largement, la stratégie de location du propriétaire.
Il ne permet pas d’éviter le seuil social des 23 000 €, mais il peut malgré tout profondément modifier l’économie d’une location saisonnière.
Dépasser 23 000 € n’est pas forcément une mauvaise nouvelle
Enfin, il ne faut pas considérer le seuil des 23 000 € comme une limite à ne surtout pas franchir.
Une activité qui génère davantage de recettes est avant tout une activité qui fonctionne.
L’important est simplement de connaître les conséquences fiscales et sociales avant d’atteindre certains seuils, afin de pouvoir anticiper son régime, ses déclarations et ses charges.
C’est particulièrement vrai pour les logements à forte valeur locative : une villa située près de la plage, un logement avec piscine ou jacuzzi ou une maison accueillant plusieurs voyageurs peut atteindre assez rapidement 23 000 € de recettes sur une année.
Mieux vaut donc intégrer cette réflexion dans la stratégie du propriétaire dès le départ plutôt que de découvrir les conséquences après coup.
Article mis à jour en septembre 2026. Les informations présentées correspondent aux règles connues à cette date. La fiscalité d’une location meublée dépend également de la situation personnelle du propriétaire, de son foyer fiscal et du mode de détention du logement. En cas de situation particulière ou de doute, il est recommandé de faire confirmer le régime applicable par l’administration fiscale, l’URSSAF ou un professionnel du chiffre.