Comment comparer deux conciergeries de location saisonnière ? Les vrais critères au-delà du taux affiché

Mise à jour : septembre 2026.

Vous comparez une conciergerie à 18 % et une autre à 20 % ? À première vue, le calcul semble simple.

À nombre de nuitées strictement identique, il l’est effectivement : il suffit de comparer le taux réellement payé, son assiette et les éventuels frais complémentaires.

Mais c’est justement là que se trouve le piège : rien ne garantit que deux modes de gestion produiront réellement le même nombre de séjours et de nuitées sur l’année.

Lors d’un devis, il est facile d’entendre que le calendrier sera optimisé ou que le logement sera bien rempli. Ce n’est pas cette promesse qu’il faut comparer. Il faut regarder les mécanismes qui rendent ce remplissage plus ou moins probable : coût du ménage et du linge, prix final du séjour, durée minimale, travail des trous de calendrier, avant et arrière-saison, frais de lancement et niveau d’attention porté au bien.

La vraie question n’est donc pas : « les deux conciergeries me promettent-elles le même remplissage ? » mais : « leur modèle permet-il réellement de commercialiser les mêmes séjours ? »

C’est important, car quelques nuits supplémentaires dans l’année peuvent peser davantage que deux points de commission.

Les trois choses à regarder avant le pourcentage

1. Combien coûte une rotation au voyageur ? Le ménage et le linge reviennent à chaque séjour et peuvent rendre deux nuits beaucoup plus ou moins faciles à vendre.

2. Combien faut-il sortir avant la première réservation ? Des frais de lancement de plusieurs centaines d’euros doivent ensuite être absorbés par les premiers revenus.

3. Comment le calendrier est-il réellement travaillé ? Deux, trois, quatre ou cinq nuits minimum, trous de calendrier, printemps, automne : ces choix déterminent directement le nombre de séjours possibles.

Vous avez deux devis sous les yeux ?

Commission, frais de plateforme, coût réel du ménage et du linge, frais de lancement… Nous avons créé un outil pour comparer deux offres sur une même base et voir ce qu’il reste réellement au propriétaire.

Le comparateur permet aussi de tester simplement ce qui se passe si l’une des offres permet de générer quelques courts séjours supplémentaires dans l’année.

Tester le Comparateur de frais dynamique

1. Le taux de commission ne devient comparable qu’à activité identique

Prenons trois offres fictives, toutes calculées après les frais de plateforme :

Offre A : 20 % TTC uniquement sur les nuitées nettes.
Offre B : 20 % TTC sur l’ensemble des sommes nettes perçues, ménage et linge compris lorsqu’ils sont facturés au voyageur.
Offre C : 18 % HT, soit 21,6 % TTC avec une TVA à 20 %, sur cette même assiette complète.

Pour un propriétaire qui ne récupère pas la TVA, 18 % HT représentent donc bien 21,6 % TTC.

👉 Source officielle – economie.gouv.fr : taux de TVA

Imaginons d’abord que ces trois offres produisent exactement la même activité : 75 nuits à 135 € nets par nuit, soit 10 125 € de nuitées, et 15 rotations à 125 € de ménage et linge, soit 1 875 €.

Offre	Assiette	Taux payé	Commission annuelle
A – nuitées seules	10 125 €	20 % TTC	2 025 €
B – assiette complète	12 000 €	20 % TTC	2 400 €
C – assiette complète	12 000 €	18 % HT = 21,6 % TTC	2 592 € TTC

À activité strictement identique, l’offre A est donc la moins coûteuse. Il serait inutile de chercher à démontrer le contraire.

Mais ce tableau n’est pas la conclusion de la comparaison. Il repose entièrement sur l’hypothèse que les trois organisations vendent le même nombre de nuits.

Le taux vous dit combien coûte l’activité réalisée. Il ne vous dit pas combien d’activité le modèle permettra réellement de réaliser.

2. Prenons directement Airbnb : le coût d’une rotation peut changer le prix d’un week-end

Pour voir immédiatement pourquoi le nombre de séjours peut différer, prenons le cas concret d’Airbnb.

Considérons une maison familiale pour quatre personnes : trois heures de ménage et deux lits doubles à préparer.

Dans une structure de coûts contenue :

3 heures de ménage : 75 € ;
2 lits doubles avec draps, serviettes, torchons et sorties de douche : 50 € ;
soit 125 € nets par rotation.

Pour comparer, prenons une seconde organisation fictive où le même ensemble revient à 200 € nets par rotation.

Airbnb indique que, dans sa structure à frais uniques, les frais de service sont de 15,5 % pour la plupart des hôtes concernés. Les frais demandés par l’hôte, notamment le ménage, entrent dans le sous-total de la réservation sur lequel ces frais sont calculés.

👉 Airbnb – Frais de service

Si l’on veut récupérer le coût net de la rotation après ces 15,5 % de frais Airbnb, il faut afficher environ :

	Structure contenue	Structure plus coûteuse
Coût net ménage + linge	125 €	200 €
Montant à afficher sur Airbnb pour conserver ce net	147,93 €	236,69 €
Écart sur le prix du séjour	—	+ 88,76 €

Avec deux nuits visant chacune 135 € nets après les frais Airbnb, les nuitées correspondent à environ 319,53 € à afficher. Le séjour ressort alors, dans cette simulation, à environ :

467,46 € avec la rotation à 125 € nets ;
556,21 € avec la rotation à 200 € nets.

Le logement et les deux nuits sont exactement les mêmes. Pourtant, le voyageur voit presque 89 € d’écart, avant taxe de séjour et autres éléments éventuels.

Personne ne peut affirmer qu’un écart de 89 € fera systématiquement gagner ou perdre une réservation. En revanche, sur un court séjour, il représente une part importante du budget total. Il est donc difficile de supposer que deux structures de coûts aussi différentes aboutiront automatiquement au même nombre de réservations.

Sur un court séjour, le niveau des frais fixes influence aussi le rapport qualité-prix perçu. Or une expérience jugée cohérente avec son prix participe, parmi de nombreux autres facteurs, à la satisfaction du voyageur et à la qualité des évaluations.

C’est ici que le raisonnement « comparons les commissions à nombre de nuits égal » commence déjà à montrer sa limite.

3. Frais de lancement : en combien de séjours seront-ils réellement absorbés ?

Les photos, la création de l’annonce, son paramétrage ou les frais de mise en route ne sont pas des frais de rotation. Ils sont payés une fois, souvent avant même la première réservation.

Imaginons une offre qui facture 500 € de lancement, tandis qu’une autre inclut photos, création d’annonce et mise en place dans sa commission.

La question n’est pas seulement de savoir si 500 € paraissent élevés ou raisonnables. La vraie question est :

Combien de séjours faudra-t-il avant que les recettes aient absorbé ces 500 € déjà sortis de la poche du propriétaire ?

Avec un court séjour de deux nuits à 135 € nets par nuit, les exemples étudiés plus loin laissent environ 185 à 216 € au propriétaire après commission selon le modèle retenu, avant fiscalité et charges fixes du logement.

Un coût de lancement de 500 € représente donc ici un peu plus de deux à environ trois courts séjours de revenu propriétaire.

S’ils sont réalisés en avril, mai ou juin, ce coût peut être absorbé progressivement avant la haute saison. Si le logement réalise très peu de réservations avant juillet, ce sont les premières semaines les plus rentables de l’été qui commenceront par compenser cette dépense initiale.

Un modèle sans frais de lancement ne garantit pas d’être le moins cher sur toute l’année. En revanche, il limite le montant que le propriétaire doit avancer avant d’avoir généré la moindre recette et répartit différemment le risque du démarrage entre propriétaire et prestataire.

4. Durées minimales et calendrier : regardez les règles, pas les promesses de remplissage

Demander à une conciergerie « pensez-vous remplir mon logement ? » apportera rarement une information vraiment comparable.

Il est beaucoup plus utile de demander :

quelle durée minimale appliquez-vous en avril ou en mai ?
que faites-vous d’un trou de deux nuits entre deux réservations ?
les règles sont-elles différentes en juillet-août et en basse saison ?
jusqu’à quel prix plancher pouvez-vous ajuster le logement ?
le calendrier est-il réellement travaillé en septembre, octobre ou pendant certaines vacances d’hiver ?

Une organisation peut privilégier trois, quatre ou cinq nuits minimum pour réduire le nombre de rotations et simplifier son exploitation. Une autre peut conserver des séjours de deux nuits lorsqu’ils restent économiquement cohérents.

Aucune des deux stratégies n’est mauvaise par principe. Une semaine minimum peut être parfaitement logique au cœur de l’été. Ce qui compte est de savoir si la règle est adaptée au marché et à la période, ou appliquée presque uniformément toute l’année.

Il existe également plusieurs modèles de conciergerie. Certaines structures choisissent un portefeuille important et des règles plus standardisées. D’autres préfèrent suivre moins de logements et consacrer davantage de temps à chaque calendrier, aux trous entre réservations et aux périodes plus difficiles à commercialiser.

Ce choix d’organisation peut peser autant sur le résultat annuel que quelques points de commission.

5. Mettons maintenant le nombre de séjours dans le calcul annuel

Reprenons nos trois offres fictives.

Supposons qu’elles réalisent toutes un socle identique de 10 séjours principaux représentant 60 nuits. Puis ajoutons volontairement une hypothèse pour mesurer l’effet des courts séjours :

l’offre A, avec une rotation plus coûteuse, réalise 5 courts séjours supplémentaires de deux nuits ;
les offres B et C, avec une rotation plus contenue, en réalisent 10.

Le doublement est ici une hypothèse pédagogique, et non une prévision ou une promesse. Son intérêt est simplement de montrer pourquoi le nombre de séjours doit entrer dans le comparatif.

	Offre A	Offre B	Offre C
Commission	20 % TTC sur nuitées seules	20 % TTC sur assiette complète	18 % HT = 21,6 % TTC sur assiette complète
Coût net d’une rotation	200 €	125 €	125 €
Séjours principaux	10	10	10
Courts séjours de 2 nuits	5	10	10
Total séjours	15	20	20
Total nuits	70	80	80
Nuitées nettes à 135 €	9 450 €	10 800 €	10 800 €
Commission de conciergerie	1 890 €	2 660 €	2 872,80 € TTC
Reste au propriétaire après commission et rotations*	7 560 €	8 140 €	7 927,20 €

*Simulation avant fiscalité du propriétaire et charges fixes du logement. Le ménage et le linge sont supposés facturés au voyageur de façon à couvrir leur coût net après les frais de plateforme. Pour les offres B et C, la commission est calculée sur l’assiette complète, ménage et linge compris. Les éventuels frais de lancement ne sont pas inclus dans ce tableau.

À activité identique, l’offre A gagnait nettement le premier comparatif. Mais avec cinq courts séjours supplémentaires pour B et C, le résultat annuel change :

l’offre B laisse 580 € de plus au propriétaire que l’offre A ;
l’offre C laisse environ 367 € de plus que l’offre A malgré son taux de 18 % HT devenu 21,6 % TTC.

La conciergerie la moins chère à réservation identique n’est donc pas nécessairement celle qui laisse le plus au propriétaire à la fin de l’année.

Et l’inverse reste vrai : si les trois offres réalisent exactement la même activité, la commission la moins coûteuse reste logiquement la plus favorable financièrement. Le résultat dépend donc de la capacité réelle du modèle à produire des séjours supplémentaires, et non d’une promesse générale de remplissage.

6. En avant-saison, un court séjour peut aussi préparer l’été

Les courts séjours d’avril, mai ou juin ne servent pas seulement à ajouter quelques nuits au calendrier.

Pour une annonce neuve ou récemment recréée, ils permettent de tester l’organisation en conditions réelles : temps de ménage, préparation du linge, consignes d’arrivée, équipements manquants, petits défauts relevés par les voyageurs et qualité de la communication.

Ils permettent aussi de construire les premières évaluations. Airbnb précise que la note moyenne d’une annonce devient visible à partir de trois évaluations.

👉 Airbnb – Évaluations et notes

Accepter quelques courts séjours avant l’été peut donc permettre d’arriver en juillet avec une annonce déjà testée, des ajustements déjà réalisés et une première réputation visible.

Un séjour de mai peut avoir une valeur supérieure à son chiffre d’affaires de mai : il peut aussi préparer juillet et août.

7. Pour une résidence secondaire, les semaines conservées par le propriétaire changent aussi l’équation

Une résidence secondaire n’est généralement pas proposée à la location 365 jours par an. Le propriétaire souhaite conserver certaines semaines pour lui-même ou ses proches, parfois pendant des périodes particulièrement recherchées.

Ces semaines ont évidemment une valeur d’usage pour lui, mais elles ne génèrent aucun revenu locatif. Cela rend les autres périodes disponibles — printemps, début d’été, septembre, octobre ou certaines vacances de fin d’année — encore plus importantes dans l’équilibre annuel.

Un calendrier réellement travaillé hors juillet-août peut donc apporter des revenus que ne produirait pas un modèle essentiellement concentré sur la haute saison.

Le hors-saison a aussi un intérêt pratique : un logement régulièrement occupé est ouvert, aéré, chauffé lorsque cela est nécessaire et observé plus fréquemment. Cela ne signifie pas qu’une maison louée s’use moins dans tous les cas, mais une présence régulière peut aider à repérer plus tôt une odeur d’humidité, une petite fuite ou un équipement qui commence à défaillir.

Pour une résidence secondaire, le bon indicateur n’est donc pas seulement le taux de remplissage estival, mais la capacité à exploiter intelligemment les périodes que le propriétaire a réellement choisi d’ouvrir.

8. Une fois l’économie comprise, comparez le niveau de service réel

Deux conciergeries peuvent obtenir des résultats financiers proches tout en proposant des niveaux de service très différents.

Il faut donc regarder concrètement :

arrivée autonome ou accueil en personne ;
présence ou contrôle au départ ;
organisation et vérification du ménage ;
gestion et préparation du linge ;
disponibilité pendant le séjour ;
capacité à intervenir localement ;
suivi des anomalies et des petits équipements ;
coordination avec les artisans ;
fréquence d’ajustement des tarifs et du calendrier ;
niveau de compte rendu au propriétaire.

Un propriétaire peut parfaitement préférer une organisation plus automatisée et plus standardisée. Un autre peut accepter un coût supérieur pour davantage de présence, parce qu’il confie une maison familiale ou un bien auquel il tient particulièrement.

Le bon niveau de service est celui qui correspond réellement à ce que le propriétaire veut déléguer.

9. Le contrat doit expliquer la stratégie, pas seulement le taux

Une offre sérieuse doit permettre au propriétaire de comprendre comment son logement sera réellement exploité.

quelles périodes sont ouvertes à la location ;
quelles périodes restent réservées au propriétaire ;
quels sont les prix plancher et plafond ;
quelles durées minimales s’appliquent selon les saisons ;
quels ajustements ou promotions sont autorisés ;
quelle autonomie est laissée à la conciergerie ;
quels frais sont récurrents et lesquels sont ponctuels ;
quelle est la durée du contrat et le préavis ;
qui conserve les comptes, les annonces et les accès aux plateformes ;
qui reçoit directement les loyers.

Une politique commerciale ne devrait pas être une règle opaque appliquée au logement. Elle doit être comprise et définie avec le propriétaire.

10. La grille à mettre devant deux devis

À comparer	La question utile
Taux	HT ou TTC ?
Assiette	Nuitées seules ou ensemble des sommes nettes perçues ?
Frais de rotation	Combien coûtent réellement ménage + linge sur Airbnb pour mon logement ?
Prix voyageur	Quel prix total cela produit-il sur deux ou trois nuits ?
Frais de lancement	Combien dois-je avancer et en combien de séjours ce coût pourra-t-il être absorbé ?
Durée minimale	Est-elle adaptée selon la saison ou presque fixe toute l’année ?
Nombre de séjours	Combien de réservations le fonctionnement permet-il raisonnablement de commercialiser ?
Avant / arrière-saison	Le calendrier est-il réellement travaillé hors haute saison ?
Premiers avis	La stratégie permet-elle de lancer et tester l’annonce avant l’été ?
Usage personnel	La stratégie tient-elle compte des semaines que je souhaite conserver ?
Service	Accueil, départ, ménage, contrôle, incidents : qui fait réellement quoi ?
Présence locale	Qui peut intervenir et comment ces interventions sont-elles facturées ?
Contrat	Prix, durées, périodes, autonomie et sortie sont-ils clairement définis ?
Résultat annuel	Avec ce modèle, combien de séjours sont réellement envisageables et combien me restera-t-il ?

Conclusion : la bonne comparaison se fait sur l’année entière

Le taux de commission reste important. Il faut savoir s’il est HT ou TTC et sur quelle assiette il s’applique.

Mais s’arrêter à ce premier calcul revient à supposer que toutes les conciergeries vendront exactement les mêmes nuits. Or c’est précisément ce qu’il ne faut pas supposer sans regarder leur fonctionnement.

Le coût du ménage et du linge peut rendre un court séjour plus ou moins compétitif sur Airbnb. Les durées minimales peuvent ouvrir ou fermer certaines demandes. Le travail du calendrier peut ajouter des séjours hors saison. Les premières réservations peuvent permettre à une annonce neuve d’arriver en été déjà testée et notée. Et des frais de lancement peuvent être absorbés au printemps… ou venir diminuer les premières recettes de pleine saison.

Enfin, deux conciergeries peuvent proposer des niveaux de présence et de suivi différents. Pour une résidence secondaire, ce critère compte autant que la rentabilité pure.

La bonne question n’est donc pas : « qui prend 18 % et qui prend 20 % ? » Elle est : « avec chaque modèle, combien de séjours mon logement pourra-t-il réellement réaliser, quel niveau de service recevrai-je et combien me restera-t-il à la fin de l’année ? »

Vous souhaitez faire le calcul avec vos propres chiffres ?
→ Ouvrir le Comparateur de frais dynamique

Chez CLM – Conciergerie Locative de Meschers, nous avons choisi un fonctionnement où la stratégie du logement est cadrée avec le propriétaire, avec une attention particulière portée au coût des rotations, aux périodes réellement commercialisables, aux courts séjours lorsqu’ils ont du sens et à la présence locale.

Vous pouvez consulter notre fonctionnement actuel ici : Tarifs & fonctionnement CLM.

Les exemples chiffrés de cet article sont volontairement simplifiés et servent à comparer des mécanismes économiques. Ils ne constituent ni une promesse de revenu ni une prévision du nombre de réservations. Le résultat réel dépend du logement, de sa localisation, de ses équipements, des périodes ouvertes à la location, de la concurrence et de la demande.

admin7268 22 septembre 20266 octobre 2026 Leave a comment Bons plans, Infos Locales, Parlons en

Airbnb teste l’annulation prolongée : comment ça marche et quel impact pour les propriétaires ?

Mise à jour : 22 septembre 2026.

Airbnb commence à informer certains hôtes français d’une nouvelle option baptisée « annulation prolongée », annoncée en test à partir du 8 octobre 2026.

À première vue, le message peut inquiéter un propriétaire : un voyageur pourrait désormais annuler jusqu’à 24 heures avant son arrivée et être intégralement remboursé.

Mais le fonctionnement est beaucoup plus intéressant qu’un simple assouplissement des conditions d’annulation.

Le voyageur paie Airbnb pour bénéficier de cette flexibilité supplémentaire. De son côté, l’hôte continue à être payé conformément à ses propres conditions d’annulation.

En pratique, le mécanisme ressemble donc beaucoup à une protection annulation optionnelle achetée par le voyageur : celui-ci peut annuler pour n’importe quelle raison, sans justificatif, tandis que le propriétaire conserve la protection prévue par la politique d’annulation de son annonce.

Et pour certains biens, notamment pendant les semaines de très forte demande, cette nouveauté pourrait même présenter un avantage inattendu pour le propriétaire : être indemnisé au titre de la première réservation tout en ayant la possibilité de relouer immédiatement les mêmes dates.

Alors, comment fonctionne réellement cette option ? Que reçoit le propriétaire selon ses conditions d’annulation ? Et surtout : faut-il la laisser activée ou la désactiver ?

1. L’annulation prolongée Airbnb, c’est quoi exactement ?

Lorsqu’elle est proposée sur une réservation éligible, l’annulation prolongée permet au voyageur de payer un supplément directement à Airbnb afin de pouvoir annuler sa réservation jusqu’à 24 heures avant l’heure d’arrivée et obtenir le remboursement intégral de sa réservation.

Airbnb précise que l’annulation peut intervenir « pour quelque raison que ce soit ».

Le voyageur n’a donc pas besoin de fournir de justificatif ou de démontrer qu’un événement particulier l’empêche de venir.

👉 Source officielle Airbnb – Bénéficiez de plus de flexibilité grâce à une option d’annulation prolongée

Les conditions détaillées publiées par Airbnb dans les pays où le dispositif est déjà disponible précisent également que cette option doit être achetée au moment de la réservation et qu’elle ne peut pas être ajoutée après coup.

Son prix peut varier selon plusieurs facteurs, notamment le montant du séjour ou le délai restant avant l’arrivée.

👉 Airbnb – Conditions de l’option d’annulation prolongée

2. Cela ressemble beaucoup à une assurance annulation… avec une différence importante

Pour le voyageur, la logique ressemble effectivement à celle d’une assurance ou d’une protection annulation : il paie un supplément pour acheter davantage de tranquillité.

Airbnb présente toutefois le dispositif comme une option d’annulation prolongée, distincte notamment des assurances voyage pouvant être proposées par ailleurs.

La grande particularité est surtout qu’aucun événement précis n’a besoin d’être démontré.

Prenons un exemple.

Un incendie se déclare à plusieurs dizaines de kilomètres de la location. Le logement n’est pas situé dans une zone interdite ou directement touchée et la situation ne remplit donc pas nécessairement les conditions permettant l’application de la politique Airbnb relative aux événements perturbateurs majeurs.

Le voyageur peut néanmoins être inquiet et préférer finalement partir dans une autre région.

S’il a acheté l’annulation prolongée et respecte le délai de 24 heures avant l’arrivée, il n’a pas à démontrer que l’incendie justifie juridiquement son annulation : il peut utiliser son option et annuler pour cette raison, ou pour toute autre.

La logique n’est donc plus : « mon motif me donne-t-il droit à un remboursement ? », mais simplement : « ai-je acheté l’option et suis-je encore dans le délai prévu ? »

Attention cependant : si un événement relève réellement de la Politique Airbnb relative aux événements perturbateurs majeurs, cette politique constitue un mécanisme séparé et peut remplacer les conditions d’annulation habituelles de l’hôte. Dans ce cas, le propriétaire peut ne pas recevoir le versement normalement prévu.

3. Le point essentiel pour le propriétaire : vos conditions d’annulation restent applicables

C’est le cœur du dispositif.

Airbnb indique clairement que lorsqu’un voyageur ayant acheté l’annulation prolongée annule sa réservation, l’hôte reçoit son versement conformément aux conditions d’annulation qu’il avait choisies, sauf lorsqu’une autre politique Airbnb vient les remplacer.

Le remboursement accordé au voyageur et le versement accordé au propriétaire deviennent donc deux choses distinctes.

👉 Source officielle Airbnb – Comprendre l’option d’annulation prolongée

Airbnb indique actuellement que la plupart des annonces utilisant des conditions modérées, limitées, fermes ou strictes peuvent être éligibles à cette option. Les conditions flexibles ne sont pas citées, puisqu’elles permettent déjà une annulation gratuite jusqu’à 24 heures avant l’arrivée.

Conditions Airbnb	Annulation classique du voyageur	Avec annulation prolongée	Conséquence pour l’hôte
Flexibles	Remboursement intégral jusqu’à 24 h avant l’arrivée.	Ces conditions ne sont actuellement pas citées parmi les politiques éligibles.	Peu d’intérêt supplémentaire : la souplesse jusqu’à J-1 existe déjà.
Modérées	Remboursement intégral jusqu’à J-5. Après ce délai, le versement de l’hôte est partiellement protégé.	Le voyageur ayant acheté l’option peut obtenir un remboursement intégral jusqu’à 24 h avant l’arrivée.	L’hôte conserve le versement prévu par ses conditions modérées : pour une annulation avant l’arrivée après J-5, une nuit plus 50 % des autres nuits non passées.
Limitées	Remboursement intégral jusqu’à J-14 ; 50 % des nuits pour l’hôte entre J-14 et J-7 ; 100 % des nuits à moins de J-7.	Le voyageur peut être remboursé intégralement jusqu’à 24 h avant l’arrivée.	L’hôte conserve 50 % ou 100 % du montant des nuits selon le moment de l’annulation.
Fermes	Remboursement intégral jusqu’à J-30 ; 50 % des nuits pour l’hôte entre J-30 et J-7 ; 100 % à moins de J-7.	Le voyageur peut être remboursé intégralement jusqu’à 24 h avant l’arrivée.	L’hôte conserve 50 % ou 100 % du montant des nuits selon le moment de l’annulation.
Strictes sur invitation Airbnb	Après la période gratuite prévue par Airbnb, l’hôte conserve 50 % des nuits à 7 jours ou plus de l’arrivée, puis 100 % à moins de 7 jours.	Le voyageur peut être remboursé intégralement jusqu’à 24 h avant l’arrivée.	L’hôte continue de recevoir le versement prévu par sa politique stricte.

Les pourcentages ci-dessus concernent principalement le montant des nuits. Les frais, taxes et autres éléments d’une réservation peuvent obéir à des règles différentes. Toutes les conditions standard comportent également, pour certaines réservations effectuées suffisamment à l’avance, une période gratuite de 24 heures suivant la confirmation.

👉 Source officielle Airbnb – Conditions d’annulation des logements

4. L’avantage inattendu : le propriétaire peut avoir la possibilité de relouer les mêmes dates

C’est probablement l’aspect le plus intéressant du dispositif pour certaines locations.

Airbnb indique qu’après une annulation utilisant l’option prolongée, les dates sont immédiatement rouvertes dans le calendrier.

Le propriétaire reçoit parallèlement le versement auquel ses conditions d’annulation lui donnent droit.

Il peut donc arriver qu’une période déjà partiellement ou totalement protégée par le versement de la première réservation soit ensuite réservée une seconde fois.

Prenons une semaine d’été très demandée avec des conditions fermes.

Le premier voyageur annule 10 jours avant son arrivée après avoir acheté l’annulation prolongée.
Il récupère l’intégralité de sa réservation auprès d’Airbnb.
Selon les conditions fermes, l’hôte conserve 50 % du montant des nuits de la première réservation.
La semaine réapparaît immédiatement dans le calendrier.
Si le logement est de nouveau réservé, le propriétaire perçoit également les revenus de cette nouvelle réservation.

Sur certaines semaines de juillet ou d’août, les propriétaires savent très bien que la demande est telle qu’un même logement pourrait parfois être réservé plusieurs fois si le calendrier le permettait.

Dans ce type de situation, une annulation à J-14, J-10 ou même J-5 n’est donc pas nécessairement une mauvaise nouvelle.

Le propriétaire peut conserver tout ou partie du versement de la première réservation tout en retrouvant immédiatement la possibilité de commercialiser les mêmes dates.

Bien entendu, rien ne garantit qu’une nouvelle réservation sera effectivement réalisée. Mais plus le logement se réserve facilement à quelques jours ou quelques semaines de l’arrivée, plus cet avantage potentiel devient réel.

5. Exemple encore plus favorable : une annulation à moins de 7 jours

Prenons cette fois une réservation avec des conditions fermes ou limitées annulée cinq jours avant l’arrivée.

Dans ces conditions, Airbnb prévoit normalement que l’hôte conserve 100 % du montant des nuits.

Si le voyageur avait acheté l’annulation prolongée :

il peut être intégralement remboursé par Airbnb ;
le propriétaire conserve le versement prévu par sa politique ;
le calendrier est rouvert ;
et une nouvelle réservation reste possible sur les mêmes dates.

Pour une semaine très recherchée, la possibilité de relouer n’est donc pas seulement théorique.

À l’inverse, pour un logement qui reçoit très peu de réservations de dernière minute ou en pleine basse saison, la réouverture du calendrier aura évidemment beaucoup moins de valeur.

6. Faut-il activer ou désactiver l’annulation prolongée ? Regardez d’abord votre propre calendrier

Airbnb permet aux hôtes éligibles de désactiver l’option.

Mais à notre avis, la bonne question n’est pas simplement :

« Est-ce que j’aime ou non l’idée qu’un voyageur puisse annuler au dernier moment ? »

La vraie question est plutôt :

« À quelle vitesse mon logement est-il capable de se relouer si une période se libère ? »

Un propriétaire connaît généralement très bien la réponse.

Sur certaines villas, une semaine de début août remise en ligne dix jours avant l’arrivée peut retrouver un voyageur extrêmement vite.

Sur d’autres biens, ou à certaines périodes de novembre, janvier ou mars, une annulation à J-10 signifie probablement que le calendrier restera vide.

Il est donc utile de regarder l’historique de son annonce :

À combien de jours de l’arrivée les réservations sont-elles généralement effectuées ?
Le logement reçoit-il régulièrement des demandes à moins de 14 jours ?
À moins de 7 jours ?
Quelles semaines pourraient facilement être relouées si elles se libéraient ?
Quelles périodes sont au contraire très difficiles à revendre au dernier moment ?

Plus une annonce dispose d’une forte demande de dernière minute, plus l’annulation prolongée peut devenir intéressante pour le propriétaire.

Elle lui permet de conserver la protection de ses conditions d’annulation tout en retrouvant une chance de commercialiser immédiatement la période.

7. Pour une villa très demandée en juillet-août, nous ne la désactiverions pas automatiquement

À ce stade, et sous réserve d’observer le fonctionnement réel du test français, nous ne voyons pas de raison évidente de désactiver systématiquement cette option sur un bien qui se reloue facilement.

Imaginons une villa attractive à Meschers-sur-Gironde, proche des plages, avec piscine ou jacuzzi, sur une semaine très demandée de juillet ou d’août.

Si un voyageur annule suffisamment tôt :

le propriétaire conserve le versement prévu par ses conditions ;
le calendrier est immédiatement rouvert ;
la demande locale peut permettre une nouvelle réservation ;
et une partie des coûts opérationnels n’a peut-être pas encore été engagée.

Dans ce scénario, l’annulation prolongée peut finalement être plus favorable au propriétaire qu’une réservation classique qui va normalement jusqu’à son terme.

Ce n’est évidemment pas une raison pour souhaiter des annulations. Mais cela montre que cette nouveauté ne doit pas être analysée uniquement comme un risque.

8. Dans quels cas peut-on préférer la désactiver ?

La décision peut être différente lorsque l’organisation opérationnelle d’une annulation tardive devient particulièrement lourde.

À 24 ou 48 heures de l’arrivée :

le ménage peut déjà avoir été réalisé ;
le linge peut être installé ;
le logement peut avoir été entièrement préparé ;
des prestataires peuvent avoir réservé du temps ;
une organisation d’accueil peut avoir été prévue.

Même si le propriétaire conserve son versement, une multiplication des changements de dernière minute peut donc compliquer l’exploitation.

Un propriétaire peut également préférer ne pas proposer cette option s’il estime qu’elle risque d’encourager des réservations moins engagées. À ce jour, nous n’avons cependant pas suffisamment de recul pour savoir si le dispositif produit réellement cet effet.

Il faut donc distinguer le risque financier, qui paraît largement protégé par le mécanisme annoncé, du risque organisationnel, qui dépend beaucoup du type de logement et de son mode de gestion.

9. Une option potentiellement intéressante également pour lancer une nouvelle annonce

Un autre cas mérite d’être observé : les logements nouvellement mis en ligne.

Une annonce sans avis peut susciter davantage d’hésitation chez certains voyageurs. Le fait de pouvoir acheter une possibilité d’annulation beaucoup plus tardive peut éventuellement rassurer certains voyageurs au moment de réserver.

Nous parlons ici d’une hypothèse commerciale : Airbnb ne promet pas qu’activer l’annulation prolongée augmente automatiquement le taux de réservation.

Mais pour un logement qui doit obtenir ses premières réservations et ses premiers avis, cette flexibilité supplémentaire peut être intéressante à tester, surtout si l’hôte conserve parallèlement ses conditions d’annulation protectrices.

10. Comment savoir si une réservation bénéficie de l’annulation prolongée ?

Airbnb indique que l’information est visible :

dans les détails de la réservation ;
et dans l’e-mail de confirmation reçu par l’hôte.

Le propriétaire ou son co-hôte peut donc identifier dès la réservation les voyageurs ayant acheté cette option.

11. Comment désactiver l’option si vous ne souhaitez pas la proposer ?

Airbnb permet actuellement aux hôtes éligibles de désactiver l’annulation prolongée.

Sur ordinateur, Airbnb indique le chemin suivant :

Annonces ;
sélectionner l’annonce concernée ;
Mon logement ;
Conditions d’annulation ;
Autres options de conditions ;
désélectionner Annulation prolongée Airbnb ou choisir Aucune ;
enregistrer.

👉 Source officielle Airbnb – Désactiver l’annulation prolongée

12. Le test annoncé en France à partir du 8 octobre 2026

Airbnb informe actuellement certains hôtes français que l’annulation prolongée sera testée à partir du 8 octobre 2026.

Au moment où nous publions cet article, la documentation publique Airbnb consacrée à cette option ne mentionne pas encore la France dans la liste des pays où elle est déjà disponible.

Le déploiement français doit donc être considéré comme un test susceptible d’être progressif et de ne pas apparaître immédiatement sur toutes les annonces.

Nous surveillerons notamment :

le nombre d’annonces réellement éligibles ;
le prix de l’option proposé aux voyageurs ;
le nombre de voyageurs qui la choisissent ;
le délai auquel interviennent réellement les annulations ;
la capacité des logements à être reloués après une annulation ;
et les versements effectivement effectués par Airbnb.

Ce sont ces données qui permettront de savoir, bien davantage que le principe théorique, si l’annulation prolongée représente réellement un avantage ou une contrainte pour les propriétaires.

Conclusion : avant de désactiver l’option, regardez surtout votre capacité à relouer

Présentée rapidement, l’annulation prolongée peut donner l’impression qu’Airbnb permet aux voyageurs de se désengager jusqu’à la veille de leur séjour au détriment des propriétaires.

Le fonctionnement annoncé est en réalité très différent.

Le voyageur paie Airbnb pour acheter davantage de flexibilité. Le propriétaire conserve, lui, les protections prévues par ses propres conditions d’annulation.

Et puisque les dates sont immédiatement remises en vente, cette option peut même créer une situation favorable sur les périodes de forte demande : recevoir tout ou partie du versement lié à la première réservation et disposer à nouveau des dates pour une nouvelle réservation.

La question de savoir s’il faut activer ou désactiver l’option dépendra donc beaucoup moins d’un principe général que de la réalité de chaque logement.

Une villa qui se réserve très facilement à dix ou cinq jours de l’arrivée n’est pas dans la même situation qu’un bien dont les réservations se prennent trois mois à l’avance et qui trouve rarement preneur au dernier moment.

Avant de désactiver l’annulation prolongée, regardez votre historique : si une semaine qui se libère à J-14, J-7 ou J-5 trouve facilement un nouveau voyageur, l’option pourrait être bien plus intéressante pour vous qu’elle n’en a l’air.

Chez CLM – Conciergerie Locative de Meschers, nous suivrons le déploiement du test à partir du 8 octobre sur les annonces concernées afin de vérifier son fonctionnement réel et de mettre cet article à jour avec les premiers retours.

Vous êtes propriétaire à Meschers-sur-Gironde, Royan ou sur la Côte de Beauté et souhaitez être accompagné dans la stratégie et la gestion de votre location saisonnière ?
Contactez CLM pour échanger sur votre bien.

Les informations présentées dans cet article correspondent aux règles publiées par Airbnb et aux informations communiquées aux hôtes au 22 septembre 2026. Le dispositif étant annoncé comme un test, ses modalités peuvent évoluer.

admin7268 22 septembre 202622 septembre 2026 Bons plans, Parlons en

Location saisonnière en 2026-2027 : impôts, URSSAF, classement et taxe de séjour, quels seuils faut-il connaître ?

15 000 €, 23 000 €, 83 600 €… Lorsqu’on loue un logement en location saisonnière, plusieurs seuils peuvent s’appliquer. Mais ils ne correspondent ni aux mêmes obligations, ni aux mêmes administrations.

Un propriétaire peut ainsi rester LMNP sur le plan fiscal, tout en devenant redevable de cotisations sociales auprès de l’URSSAF.

De la même manière, le classement d’un meublé de tourisme peut modifier son régime fiscal et sa taxe de séjour, sans pour autant supprimer le seuil social de 23 000 €.

Voici donc un point complet sur les règles applicables en 2026 et 2027, avec un focus sur les locations saisonnières de la Côte de Beauté et de la Communauté d’Agglomération Royan Atlantique.

Il n’existe pas un « seuil Airbnb », mais plusieurs seuils différents

C’est probablement la première chose à retenir.

Les revenus d’une location saisonnière peuvent être concernés simultanément par l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, les cotisations sociales et la taxe de séjour.

Or chacune de ces règles obéit à ses propres seuils.

Montant ou situation	À quoi cela correspond ?
Dès la première location	Déclaration de début d’activité et obtention d’un SIRET
15 000 €	Seuil de référence du micro-BIC pour un meublé de tourisme non classé
23 000 €	Seuil déterminant notamment l’assujettissement aux cotisations sociales pour la location meublée touristique
83 600 €	Seuil de référence du micro-BIC pour un meublé de tourisme classé en 2026-2028
Classement 1 à 5 étoiles	Incidence fiscale mais également sur le calcul de la taxe de séjour

Les seuils de 15 000 € et 83 600 € ne servent donc pas à déterminer la même chose que le seuil de 23 000 €.

Classé ou non classé : une différence fiscale devenue importante

Pour les recettes perçues à compter de 2026, un meublé de tourisme classé peut bénéficier du régime micro-BIC jusqu’au seuil de référence de 83 600 €, avec un abattement forfaitaire de 50 %.

Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil est seulement de 15 000 €, avec un abattement forfaitaire de 30 %.

Autrement dit, le classement du logement peut désormais avoir une incidence fiscale très importante.

Prenons l’exemple d’un logement générant 20 000 € de recettes annuelles.

S’il est classé et que les conditions du micro-BIC sont remplies, le propriétaire peut bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50 %.

S’il n’est pas classé, le plafond du micro-BIC applicable aux meublés de tourisme non classés est beaucoup plus faible et le régime réel peut devenir applicable.

Au régime réel, on ne bénéficie plus d’un simple abattement forfaitaire : ce sont les charges réellement supportées et, selon les règles applicables, les amortissements qui sont pris en compte.

Attention toutefois : le franchissement ponctuel d’un seuil ne signifie pas nécessairement un changement de régime immédiat. L’éligibilité au micro-BIC dépend également des recettes réalisées au cours des années précédentes.

23 000 € : le seuil qui fait apparaître l’URSSAF

C’est probablement le seuil le moins connu des propriétaires de locations saisonnières.

Pour une activité de location meublée touristique de courte durée, classée ou non classée, les recettes qui ne dépassent pas 23 000 € relèvent normalement de la gestion du patrimoine privé et ne donnent pas lieu au paiement de cotisations sociales auprès de l’URSSAF au titre de cette activité.

En revanche, lorsque les recettes annuelles dépassent 23 000 €, la location touristique entre dans le champ des cotisations sociales.

Et c’est ici qu’une confusion très fréquente apparaît.

LMNP ne signifie pas forcément « pas d’URSSAF »

Le statut LMNP ou LMP est une qualification fiscale.

Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel sur le plan fiscal, deux conditions doivent notamment être réunies :

les recettes annuelles de location meublée du foyer doivent dépasser 23 000 € ;
ces recettes doivent également dépasser les autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, le propriétaire reste fiscalement LMNP.

Mais les règles sociales applicables aux locations touristiques ne suivent pas exactement le même raisonnement.

Prenons un exemple.

Un propriétaire perçoit :

30 000 € de recettes de location saisonnière ;
50 000 € de salaire.

Fiscalement, les recettes locatives restent inférieures aux autres revenus professionnels du foyer. Le propriétaire peut donc rester LMNP.

Mais ses recettes touristiques dépassent 23 000 €.

Son activité de location saisonnière entre alors dans le champ des cotisations sociales.

Il est donc parfaitement possible d’être :

LMNP fiscalement et cotisant auprès de l’URSSAF pour son activité de location saisonnière.

C’est probablement l’un des points les plus importants à retenir.

En dessous de 23 000 €, il existe malgré tout des prélèvements sociaux

L’absence de cotisations URSSAF ne signifie pas que les revenus d’une location meublée sont exonérés de toute contribution sociale.

Lorsqu’ils ne sont pas déjà soumis aux cotisations sociales sur les revenus d’activité, les bénéfices d’une location meublée non professionnelle sont soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.

Ils portent sur le revenu net imposable :

après l’abattement applicable dans le régime micro ;
ou après prise en compte du résultat fiscal lorsque le propriétaire relève du régime réel.

Il faut donc bien distinguer :

les prélèvements sociaux appliqués dans le cadre fiscal,
et
les cotisations sociales liées à l’activité de location touristique lorsque les conditions sont réunies.

Il ne s’agit pas simplement de deux noms différents pour la même chose.

Le classement ne supprime pas le seuil de 23 000 €

Autre point important : faire classer son logement ne permet pas d’éviter le seuil social des 23 000 €.

Ce seuil concerne les locations touristiques classées comme non classées.

En revanche, le classement conserve plusieurs conséquences importantes.

Fiscalement, il permet notamment d’accéder à un seuil micro-BIC beaucoup plus élevé :

83 600 € pour un meublé classé, contre 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé.

L’abattement applicable dans le cadre du micro est également différent :

50 % pour un meublé classé, contre 30 % pour un meublé non classé.

Le classement est donc devenu bien davantage qu’une simple question d’étoiles affichées sur une annonce.

Le SIRET n’attend pas 23 000 €

Il ne faut pas non plus confondre le seuil URSSAF avec l’obligation de déclarer son activité.

Qu’il soit LMNP ou LMP, le propriétaire qui débute une activité de location meublée doit déclarer son début d’activité auprès du guichet des formalités des entreprises.

Cette démarche permet notamment d’obtenir le numéro SIRET correspondant à l’activité de location meublée.

Cette obligation ne naît donc pas au moment où l’on dépasse 23 000 €.

Le SIRET concerne la location meublée dès son démarrage.

Attention au cas de l’indivision

Autre situation qui peut réserver une surprise : lorsqu’un logement est détenu en indivision, les règles fiscales peuvent être différentes de celles applicables à un propriétaire détenant seul son logement.

L’indivision ne bénéficie notamment pas, en principe, du régime micro-BIC : l’activité relève alors du régime réel.

Les recettes doivent également être réparties entre les indivisaires selon leurs droits respectifs.

Prenons un exemple simple.

Une personne détient 50 % d’un premier appartement qui génère 22 000 € de recettes annuelles, soit une quote-part de 11 000 €.

Elle détient également 50 % d’un second appartement générant 20 000 €, soit une quote-part de 10 000 €.

Sa quote-part totale de recettes est donc de 21 000 €.

Pour analyser sa situation, il faut ensuite distinguer plusieurs sujets :

son régime fiscal ;
son éventuelle situation LMNP ou LMP ;
le seuil social de 23 000 € ;
et les règles spécifiques liées à l’indivision.

Deux propriétaires encaissant exactement le même montant peuvent donc avoir des obligations différentes selon leur situation personnelle et le mode de détention du logement.

Et la taxe de séjour sur la Côte de Beauté ?

Le classement a également une conséquence très visible pour le voyageur : le calcul de la taxe de séjour.

Sur le territoire de la Communauté d’Agglomération Royan Atlantique, qui comprend notamment Royan, Saint-Georges-de-Didonne, Meschers-sur-Gironde ou encore Talmont-sur-Gironde, la taxe de séjour est perçue au réel.

Pour les meublés de tourisme classés, elle correspond à un tarif fixe par adulte et par nuit, déterminé en fonction du nombre d’étoiles.

Pour 2026 et 2027, le barème appliqué sur le territoire de la CARA est le suivant :

Classement	Taxe par adulte et par nuit
1 étoile	0,85 €
2 étoiles	1,05 €
3 étoiles	1,25 €
4 étoiles	1,45 €
5 étoiles	1,65 €

Ces montants intègrent la taxe additionnelle départementale applicable en Charente-Maritime.

Pour un meublé non classé, le fonctionnement est différent.

En 2027, la CARA applique un tarif proportionnel correspondant à 5 % du coût hors taxes de la nuitée par personne, dans la limite du plafond applicable, auquel s’ajoute la taxe additionnelle départementale.

Le montant de taxe peut donc varier en fonction du prix de la nuitée.

Le classement apporte ainsi davantage de prévisibilité au voyageur, puisque la taxe devient un montant fixe par personne et par nuit.

Airbnb collecte-t-il automatiquement la taxe de séjour ?

Souvent, oui.

Lorsqu’une plateforme telle qu’Airbnb agit comme intermédiaire de paiement pour un loueur non professionnel, elle collecte généralement directement la taxe de séjour auprès du voyageur et la reverse à la collectivité concernée.

Mais cette automatisation ne couvre pas toutes les situations.

Lorsqu’une réservation est réalisée en direct, ou lorsqu’un intermédiaire ne collecte pas lui-même la taxe, c’est au propriétaire de :

percevoir la taxe auprès du voyageur ;
la déclarer ;
puis la reverser à la collectivité.

C’est donc un point particulièrement important pour les propriétaires qui développent progressivement leurs réservations en direct.

Alors, que faut-il vraiment surveiller ?

Finalement, il ne suffit plus de se demander :

« Suis-je LMNP ? »

Cette seule information ne permet pas de déterminer l’ensemble des obligations d’un propriétaire.

Il faut regarder simultanément :

le montant annuel des recettes ;
le classement ou non du logement ;
le régime fiscal applicable ;
le seuil social de 23 000 € ;
le mode de détention du bien ;
les autres revenus du foyer ;
et les règles locales de taxe de séjour.

Un logement non classé réalisant 18 000 € de recettes, un logement classé réalisant 18 000 €, et un logement classé réalisant 30 000 € peuvent donc relever de situations fiscales et sociales très différentes.

Le classement devient un véritable choix stratégique

Pendant longtemps, le classement d’un meublé de tourisme était principalement présenté comme une manière de rassurer les voyageurs et d’obtenir une classification officielle de son logement.

Aujourd’hui, ses conséquences sont beaucoup plus larges.

Il peut notamment avoir un impact sur :

le régime fiscal ;
le plafond du micro-BIC ;
le niveau d’abattement fiscal ;
le calcul de la taxe de séjour ;
et, plus largement, la stratégie de location du propriétaire.

Il ne permet pas d’éviter le seuil social des 23 000 €, mais il peut malgré tout profondément modifier l’économie d’une location saisonnière.

Dépasser 23 000 € n’est pas forcément une mauvaise nouvelle

Enfin, il ne faut pas considérer le seuil des 23 000 € comme une limite à ne surtout pas franchir.

Une activité qui génère davantage de recettes est avant tout une activité qui fonctionne.

L’important est simplement de connaître les conséquences fiscales et sociales avant d’atteindre certains seuils, afin de pouvoir anticiper son régime, ses déclarations et ses charges.

C’est particulièrement vrai pour les logements à forte valeur locative : une villa située près de la plage, un logement avec piscine ou jacuzzi ou une maison accueillant plusieurs voyageurs peut atteindre assez rapidement 23 000 € de recettes sur une année.

Mieux vaut donc intégrer cette réflexion dans la stratégie du propriétaire dès le départ plutôt que de découvrir les conséquences après coup.

Article mis à jour en septembre 2026. Les informations présentées correspondent aux règles connues à cette date. La fiscalité d’une location meublée dépend également de la situation personnelle du propriétaire, de son foyer fiscal et du mode de détention du logement. En cas de situation particulière ou de doute, il est recommandé de faire confirmer le régime applicable par l’administration fiscale, l’URSSAF ou un professionnel du chiffre.

admin7268 21 septembre 202622 septembre 2026 Bons plans, Fiscalité, Lois

Villa en SCI et location saisonnière : pouvez-vous encore en profiter personnellement ?

Article mis à jour en août 2026.

Acheter ou détenir une villa par l’intermédiaire d’une SCI est devenu courant, notamment lorsqu’un bien appartient à plusieurs membres d’une même famille ou s’inscrit dans une stratégie patrimoniale de long terme.

Mais lorsque cette villa est ensuite exploitée en location saisonnière meublée, une question importante apparaît :

les associés peuvent-ils encore utiliser gratuitement la maison pour leurs propres vacances, ou la prêter à leurs enfants, à leur famille ou à des amis ?

La réponse mérite d’être claire.

En bref : ce qu’il faut retenir

Une villa détenue par une SCI à l’IS n’a aucune obligation d’être louée 365 jours par an. Elle peut rester vide certaines semaines, être fermée pour travaux ou simplement ne pas trouver de locataire.

En revanche, lorsqu’une SCI à l’IS exploite cette villa en location, les associés ne doivent plus la considérer comme une résidence secondaire personnelle dont ils peuvent disposer gratuitement comme bon leur semble.

La mise à disposition gratuite d’un logement à un associé ou à un dirigeant peut constituer fiscalement un acte anormal de gestion : la société renonce alors volontairement à percevoir un revenu afin de procurer un avantage privé.

Cette question se pose également lorsque la villa est prêtée gratuitement à des membres de la famille, des enfants ou des amis : dès lors que la société accorde un avantage à un tiers sans contrepartie et sans intérêt démontrable pour elle, l’opération peut être considérée comme étrangère à une gestion commerciale normale.

La distinction essentielle est donc la suivante :

une villa disponible mais non louée n’est pas la même chose qu’une villa volontairement mise gratuitement à disposition de quelqu’un.

C’est cette nuance qui est souvent mal comprise.

SCI à l’IR ou SCI à l’IS : pourquoi la location meublée change tout

Une SCI est, par nature, une société civile.

Lorsqu’elle loue des immeubles nus, elle relève généralement de l’impôt sur le revenu : son bénéfice est alors imposé entre les mains de ses associés selon leur quote-part.

Mais fiscalement, la location meublée est considérée comme une activité commerciale.

L’administration fiscale indique ainsi qu’une SCI possédant un local meublé doit déclarer cette activité comme commerciale et qu’elle est en principe soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

Elle doit notamment déposer une déclaration n° 2065 et tenir une comptabilité conforme aux règles applicables aux sociétés commerciales.

Source officielle :
https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/ma-sci-detient-un-local-en-meuble-ou-lindiquer-sur-la-declaration-de-la-sci-et

Il existe toutefois une tolérance administrative lorsque l’activité commerciale reste réellement accessoire : les recettes commerciales, comme celles issues de la location meublée, ne doivent alors pas dépasser 10 % des recettes totales hors taxes de la SCI.

Source officielle :
https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-sci

Pour une SCI dont l’activité principale consiste justement à exploiter une villa sur Airbnb, Abritel ou en location saisonnière directe, cette tolérance a évidemment peu de chances de s’appliquer.

Dans ce type de configuration, on se retrouve donc généralement avec une SCI soumise à l’IS.

Pourquoi la SCI à l’IS peut être fiscalement intéressante

On entend parfois dire qu’avec une SCI à l’IS, « tout passe en frais ».

C’est évidemment un raccourci.

En revanche, la société détermine bien son bénéfice à partir de ses recettes réelles et de ses dépenses comptabilisées, contrairement à un régime fiscal reposant sur un simple abattement forfaitaire.

Pour une villa effectivement exploitée en location saisonnière, peuvent notamment entrer dans les dépenses de l’activité, selon leur nature et leur traitement comptable :

les intérêts et certains frais liés au financement ;
les assurances ;
les honoraires comptables ;
les frais de gestion ;
les commissions des plateformes de réservation ;
les frais de conciergerie ;
le ménage et la blanchisserie lorsqu’ils sont supportés par la SCI ;
l’eau, l’électricité, Internet et certaines dépenses courantes ;
certaines dépenses d’entretien et de réparation ;
ainsi que les amortissements des immobilisations concernées.

Pour être admise fiscalement, une dépense doit notamment être réelle, justifiée et engagée dans l’intérêt de la société.

Cela signifie qu’un achat n’est pas déductible simplement parce qu’il a été payé avec la carte bancaire de la SCI.

Source officielle sur les règles de déduction des charges :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/476-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-CHG-10-10-20-20130408

L’amortissement : l’un des principaux intérêts de la SCI à l’IS

L’autre particularité importante concerne l’amortissement.

Lorsqu’un immeuble est inscrit à l’actif de la société, sa partie amortissable n’est pas intégralement passée en charge l’année de son acquisition.

Sa valeur est répartie comptablement sur différentes durées d’utilisation.

Attention cependant : le terrain n’est pas amortissable.

L’administration fiscale rappelle que les terrains, qui ne se déprécient pas par l’usage ou le temps de la même manière qu’une construction, ne peuvent pas faire l’objet d’un amortissement.

Source officielle :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4590-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-AMT-10-20-20221221

Prenons un exemple volontairement simplifié.

Une villa est achetée 800 000 €.

Une partie du prix correspond au terrain et n’est donc pas amortissable. La construction, les différents composants de l’immeuble, le mobilier et certains équipements pourront quant à eux être amortis selon des règles et des durées différentes.

Ces amortissements constituent des charges comptables qui peuvent réduire fortement le bénéfice taxable de la SCI.

C’est donc potentiellement très intéressant pendant la période d’exploitation du bien.

Mais cette logique fiscale explique aussi pourquoi l’utilisation privée de la villa doit être correctement traitée.

Puis-je encore séjourner gratuitement dans ma villa en SCI à l’IS ?

C’est ici que se trouve le cœur du sujet.

Une villa détenue par une SCI appartient juridiquement à la société.

Les associés possèdent les parts de cette société : ils ne possèdent pas personnellement chacun une fraction de la cuisine, de la piscine ou de la chambre du premier étage qu’ils pourraient utiliser librement.

Et lorsqu’une SCI soumise à l’IS exploite le bien afin d’en tirer des revenus, la mise à disposition gratuite de celui-ci au bénéfice personnel d’un associé devient fiscalement problématique.

Ce que vient de rappeler la justice en 2026

Dans une décision du 21 mai 2026, la cour administrative d’appel de Bordeaux a rappelé très clairement le principe suivant :

la mise à disposition gratuite d’un appartement par une société au bénéfice de ses associés ou de son dirigeant constitue un acte anormal de gestion.

Décision officielle :
https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000054124753

Pourquoi ?

Parce qu’une société est normalement gérée dans son propre intérêt.

Si elle possède un bien qu’elle pourrait louer et qu’elle décide volontairement de le mettre gratuitement à disposition d’un associé, elle renonce à percevoir une recette sans recevoir de contrepartie.

L’administration fiscale peut alors corriger le résultat de la société en tenant compte de l’avantage ainsi consenti.

Exemple : deux semaines gratuites en août

Imaginons une villa normalement proposée 4 000 € la semaine en août.

Ses associés décident de bloquer les deux premières semaines du mois pour venir y passer leurs vacances gratuitement.

La villa n’est donc pas simplement restée invendue.

La SCI a volontairement retiré ces deux semaines de la commercialisation afin de procurer un avantage personnel à ses associés.

La valeur locative potentielle représente ici :

4 000 € × 2 semaines = 8 000 €.

Fiscalement, ces 8 000 € de loyers auxquels la société a volontairement renoncé peuvent devenir un sujet pour l’administration.

C’est très différent d’une villa qui aurait été proposée normalement à la location pendant deux semaines mais qui n’aurait finalement trouvé aucun locataire.

Dans ce second cas, personne n’a bénéficié gratuitement de la maison.

Et si ce sont les enfants, la famille ou des amis ?

Le fait que l’occupant gratuit ne soit pas lui-même associé ne suffit pas à rendre l’opération fiscalement neutre.

Le principe général applicable aux entreprises est qu’un avantage accordé à un tiers sans facturation, sans contrepartie et sans intérêt démontrable pour la société peut être considéré comme étranger à une gestion commerciale normale.

Le BOFiP rappelle notamment qu’une entreprise fournissant gratuitement une prestation à un tiers sans aucune contrepartie réalise une opération étrangère à une gestion commerciale normale et que les sommes qui auraient normalement dû être facturées peuvent être réintégrées dans son bénéfice imposable.

Source officielle :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/476-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-CHG-10-10-20-20130109

Autrement dit, il serait dangereux de raisonner ainsi :

« Je suis associé donc je ne peux pas l’utiliser gratuitement, mais je peux simplement prêter la villa gratuitement à mes enfants ou à mes amis. »

Le problème de fond reste le même : pourquoi la SCI renonce-t-elle gratuitement à une recette au profit d’une personne privée ?

Il peut exister certaines situations particulières dans lesquelles une gratuité correspond réellement à l’intérêt de l’entreprise — par exemple une opération promotionnelle justifiée et documentée.

Mais « c’est mon fils », « ce sont des amis » ou « c’est ma famille » ne constitue évidemment pas, en soi, une contrepartie commerciale pour la SCI.

Et l’associé lui-même peut-il louer la villa ?

Oui, le problème n’est pas le fait qu’un associé séjourne physiquement dans le logement.

Le problème est l’avantage gratuit ou anormalement avantageux qui lui serait accordé.

Une occupation personnelle peut donc notamment être organisée comme une véritable location : séjour enregistré, prix réellement payé à la SCI, recette comptabilisée et conditions cohérentes avec la valeur locative du bien.

Il faut toutefois éviter les fausses solutions.

Si une semaine normalement commercialisée 4 000 € est facturée symboliquement 100 € à l’associé, la différence de prix peut elle-même constituer un avantage.

Le BOFiP précise d’ailleurs expressément que l’attribution gratuite ou à prix réduit de la jouissance d’un appartement par une société immobilière soumise à l’IS à l’un de ses associés constitue un avantage imposable.

Source officielle :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2362-PGP.html/identifiant=BOI-RPPM-RCM-10-20-20-10-20120912

Il ne suffit donc pas nécessairement de « faire une facture ».

Le prix et les conditions doivent rester cohérents et défendables.

Pour une villa haut de gamme dont le prix peut varier très fortement entre février et le mois d’août, le tarif de marché de la période concernée constitue évidemment un élément important.

La manière précise de traiter cette occupation doit être validée avec le comptable ou le conseil fiscal de la SCI.

L’avantage peut aussi être imposé chez l’associé

Il existe d’ailleurs un deuxième sujet souvent oublié.

Le problème ne concerne pas uniquement la SCI.

La doctrine fiscale précise que les avantages accordés par une société à ses associés peuvent constituer des revenus distribués.

Le BOFiP vise expressément la jouissance gratuite d’un appartement accordée par une société immobilière passible de l’impôt sur les sociétés à un associé.

Source officielle :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2362-PGP.html/identifiant=BOI-RPPM-RCM-10-20-20-10-20120912

Une occupation gratuite peut donc avoir des conséquences :

du côté de la SCI, parce qu’elle a renoncé à percevoir une recette ;

mais également du côté de l’associé, parce qu’il a personnellement bénéficié d’un avantage.

Voilà pourquoi il est préférable de régler le sujet en amont plutôt que de simplement bloquer quelques semaines dans le calendrier de location.

Non, la villa n’a pas pour autant l’obligation d’être louée toute l’année

C’est probablement la confusion la plus importante à éviter.

Une SCI à l’IS n’a pas l’obligation de louer son bien 365 jours par an.

Une villa peut :

rester disponible sans trouver de voyageur ;
connaître naturellement des périodes creuses ;
être fermée temporairement ;
être indisponible pour entretien ou travaux ;
ne pas être commercialisée sur certaines périodes pour des raisons liées à l’exploitation.

Ce n’est donc pas le nombre exact de nuits effectivement louées qui pose problème.

Ce qui change la situation est l’existence d’un bénéficiaire privé de la mise à disposition gratuite.

Exemple 1 : villa vide

La villa est disponible du 1er au 15 novembre.

Personne ne réserve.

Personne ne l’occupe.

Il n’y a pas d’avantage personnel accordé à quelqu’un.

Exemple 2 : occupation par les associés

La SCI retire deux semaines du calendrier en août afin que ses associés puissent y passer gratuitement leurs vacances.

La société renonce volontairement à un revenu pour leur procurer un avantage.

La situation est complètement différente.

Exemple 3 : prêt à des amis

Un associé bloque une semaine en juillet et donne les clés à des amis sans leur faire payer le séjour.

Là encore, la villa n’est pas simplement vacante : une personne bénéficie gratuitement d’un actif appartenant à la société.

C’est cette distinction qu’il faut retenir.

SCI à l’IR : la logique est différente

Toutes les SCI ne sont évidemment pas à l’IS.

Dans une SCI restant soumise à l’impôt sur le revenu et donnant notamment des logements en location nue, l’administration admet qu’un logement puisse être mis gratuitement à disposition des associés ou de tiers.

La société est alors considérée comme se réservant la jouissance du logement.

Source officielle :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1237-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-CHAMP-30-20-20200812

Mais la contrepartie fiscale est logique : les charges correspondant à la partie du bien dont le propriétaire se réserve la jouissance ne peuvent pas être traitées exactement comme celles d’un immeuble intégralement destiné à produire des revenus fonciers.

C’est donc un fonctionnement très différent de celui d’une villa exploitée commercialement en location meublée par une SCI à l’IS.

Et c’est précisément pour cette raison qu’il faut commencer par identifier le régime fiscal réel de la SCI avant de tirer une conclusion sur les possibilités d’utilisation personnelle du bien.

Et les dépenses personnelles payées par la SCI ?

Le même raisonnement vaut pour les dépenses.

Une société ne peut pas simplement payer n’importe quelle dépense liée de près ou de loin à la maison au motif que celle-ci lui appartient.

Les dépenses doivent être engagées dans l’intérêt de son activité.

Une dépense correspondant en réalité à un besoin personnel des associés peut donc être remise en cause.

Il est ainsi important de distinguer :

ce qui sert réellement à l’exploitation locative de la villa

ce qui procure principalement un avantage personnel aux associés.

Pour une villa exploitée en location saisonnière, une intervention de ménage entre deux voyageurs, les honoraires de conciergerie ou une réparation nécessaire au logement ont évidemment une logique d’exploitation.

Une dépense exclusivement engagée pour le confort personnel d’un associé pendant ses vacances pose une question très différente.

L’amortissement est avantageux aujourd’hui… mais attention à la revente

L’autre conséquence importante d’une SCI à l’IS apparaît souvent plusieurs années plus tard.

L’amortissement permet de diminuer chaque année la valeur comptable du bien et contribue ainsi à réduire le résultat imposable pendant son exploitation.

Mais cette diminution de valeur comptable intervient également lors du calcul du résultat de cession.

La plus-value professionnelle correspond en principe à la différence entre :

le prix de vente

la valeur nette comptable du bien.

Pour un élément amortissable, cette valeur nette comptable correspond au prix de revient diminué des amortissements admis en déduction.

Source officielle :
https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F33162

Prenons là encore un exemple volontairement simplifié.

Une construction entre à l’actif pour 500 000 €.

Au fil des années, 200 000 € d’amortissements ont été constatés.

Sa valeur nette comptable n’est alors plus que de 300 000 €.

Si le bien est vendu sur la base d’une valeur très supérieure, l’écart taxable peut donc devenir important.

Pour les sociétés soumises à l’IS, les plus-values résultant de la cession d’immeubles sont généralement intégrées au résultat ordinaire de la société et imposées selon les règles de l’IS.

L’amortissement peut donc procurer un avantage fiscal important pendant la détention, mais il ne faut jamais analyser une SCI à l’IS sans réfléchir également à la fiscalité de la sortie.

Une SCI à l’IS transforme donc réellement la manière d’utiliser la villa

C’est finalement le point essentiel.

Une SCI à l’IS peut être parfaitement adaptée à un projet de location saisonnière.

Elle permet de comptabiliser les dépenses réelles liées à l’activité, d’amortir certains actifs et d’organiser la détention d’un patrimoine à plusieurs.

Mais elle implique aussi de changer de logique.

La villa n’est plus simplement « notre maison de vacances que nous louons lorsque nous ne l’utilisons pas ».

Elle appartient à une société.

Et si cette société exerce une activité locative, les relations financières entre elle, ses associés et leurs proches doivent être traitées avec la même rigueur que les autres opérations de l’entreprise.

Cela ne signifie pas que les associés ne pourront plus jamais profiter de la villa.

Cela signifie qu’une utilisation privée ne doit pas être improvisée ou considérée comme automatiquement gratuite simplement parce qu’ils détiennent les parts de la SCI.

Les 6 questions à poser avant d’exploiter une villa en SCI

Avant de mettre une villa détenue par une SCI en location saisonnière, il est donc utile de vérifier avec son expert-comptable, son notaire ou son conseil fiscal :

La SCI est-elle actuellement à l’IR ou à l’IS ?
La location meublée saisonnière entraîne-t-elle son assujettissement à l’IS ?
Quelles dépenses seront réellement déductibles ou amortissables ?
Les associés souhaitent-ils conserver certaines périodes pour leur usage personnel ?
Comment ces séjours personnels devront-ils être facturés et comptabilisés ?
Quelle sera la fiscalité du bien en cas de revente future ?

Quelques questions posées avant le lancement peuvent éviter des difficultés bien plus importantes plusieurs années plus tard.

À retenir

Une villa détenue par une SCI à l’IS n’a pas à être louée toute l’année.

Elle peut rester vide et connaître des périodes sans réservation.

En revanche, un associé ou un dirigeant ne doit pas considérer le bien comme une résidence secondaire dont il peut disposer gratuitement, car la mise à disposition gratuite peut constituer un acte anormal de gestion et l’avantage accordé à l’associé peut également avoir des conséquences fiscales personnelles.

Le prêt gratuit à des enfants, des membres de la famille ou des amis n’est pas davantage automatiquement neutre : sans contrepartie réelle ou intérêt démontrable pour la société, la SCI accorde là encore gratuitement l’usage d’un actif social.

Une occupation personnelle n’est donc pas nécessairement impossible, mais elle doit être organisée et comptabilisée correctement, notamment en envisageant une véritable location à un prix cohérent avec le marché.

La règle simple à retenir est finalement celle-ci :

« Personne ne réserve » n’est pas la même chose que « quelqu’un en profite gratuitement ».

Sources officielles

Impôts.gouv.fr – SCI détenant un local meublé
Activité commerciale, impôt sur les sociétés, charges liées à la location et déclaration n° 2065.
https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/ma-sci-detient-un-local-en-meuble-ou-lindiquer-sur-la-declaration-de-la-sci-et

Impôts.gouv.fr – Les SCI
Location meublée et tolérance administrative lorsque les recettes commerciales ne dépassent pas 10 % des recettes totales.
https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-sci

BOFiP – Sociétés civiles et impôt sur les sociétés
Doctrine fiscale relative aux activités commerciales accessoires des sociétés civiles.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6585-PGP.html/identifiant=BOI-IS-CHAMP-10-30

Cour administrative d’appel de Bordeaux – 21 mai 2026
Mise à disposition gratuite d’un appartement au bénéfice d’associés ou d’un dirigeant et acte anormal de gestion.
https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000054124753

BOFiP – Avantages consentis aux associés
Traitement fiscal des avantages en nature et de la jouissance gratuite ou à prix réduit d’un appartement accordée par une société immobilière soumise à l’IS.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2362-PGP.html/identifiant=BOI-RPPM-RCM-10-20-20-10-20120912

BOFiP – Charges non engagées dans l’intérêt de l’entreprise
Principes applicables aux avantages consentis sans contrepartie et aux actes étrangers à une gestion commerciale normale.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/476-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-CHG-10-10-20-20130408

BOFiP – Éléments amortissables
Règles relatives notamment à l’amortissement des constructions et à l’impossibilité d’amortir le terrain.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4590-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-AMT-10-20-20221221

Service-Public – Imposition des plus-values professionnelles
Calcul à partir de la valeur nette comptable et prise en compte des amortissements.
https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F33162

Cet article présente les grands principes fiscaux applicables en août 2026. Le traitement d’une SCI dépend de ses statuts, de son régime fiscal, de la nature précise de son activité et de la situation de ses associés. Il ne remplace pas une analyse individualisée réalisée par un expert-comptable, un notaire ou un conseil fiscal.

admin7268 19 août 202622 septembre 2026 Bons plans, Fiscalité, Lois

Équipements Airbnb : les 10 plus recherchés et comment les utiliser toute l’année

Piscine, Wi-Fi, parking, climatisation, jacuzzi… quels sont réellement les équipements que les voyageurs recherchent le plus sur Airbnb ?

Airbnb a publié ses propres données internes, et le classement est intéressant.

Mais il l’est encore davantage lorsqu’on ne se contente pas de demander :

« Quel équipement est le plus populaire ? »

La vraie question pour un propriétaire est plutôt :

« Quels équipements peuvent aider mon logement à apparaître dans les bonnes recherches, et lesquels deviennent particulièrement intéressants selon la saison ? »

Car sur Airbnb, les équipements ne servent pas uniquement à embellir une annonce.

Les voyageurs peuvent filtrer leurs résultats selon ce qu’ils recherchent. Et Airbnb indique explicitement que l’ajout d’équipements ou de caractéristiques recherchés peut améliorer la visibilité d’une annonce dans les recherches correspondantes.

C’est donc une forme de « référencement Airbnb » : pas du SEO Google au sens classique, mais un travail qui consiste notamment à faire comprendre précisément à la plateforme ce que le logement propose.

Les 10 équipements les plus recherchés sur Airbnb

En août 2025, Airbnb a publié le classement des équipements les plus fréquemment recherchés par ses voyageurs dans le monde, à partir de ses données internes couvrant toute l’année 2024.

Piscine
Wi-Fi
Parking gratuit
Climatisation ou chauffage
Cuisine
Jacuzzi
Lave-linge ou sèche-linge
Arrivée autonome
Télévision ou câble
Barbecue

Source : Airbnb – The amenities guests want

Attention à ne pas transformer ce classement en liste de courses.

Il s’agit de données mondiales. Elles ne signifient pas que chaque propriétaire de Meschers-sur-Gironde, Royan ou Saint-Georges-de-Didonne doit installer les dix équipements.

En revanche, elles nous apprennent beaucoup sur la manière dont les voyageurs cherchent leur location.

4 recherches Airbnb sur 5 utilisent au moins un filtre

C’est probablement la donnée la plus importante pour comprendre le sujet.

Lors de sa présentation des évolutions de recherche fin 2024, Airbnb indiquait que quatre recherches sur cinq utilisaient au moins un filtre.

Cette donnée provenait de recherches effectuées entre juillet et septembre 2024.

Parmi les filtres d’équipements les plus couramment utilisés figuraient notamment :

le Wi-Fi ;
la piscine ;
le jacuzzi ;
la climatisation ;
et la cuisine.

Source : Airbnb – 2024 Winter Release

Concrètement, cela signifie qu’une partie importante des voyageurs ne regarde pas simplement « toutes les maisons disponibles ».

Ils demandent à Airbnb de réduire la sélection selon leurs propres critères.

Et c’est là qu’une annonce mal renseignée peut perdre une partie de sa visibilité.

Vous avez un jacuzzi ? Airbnb doit le savoir

Prenons un exemple très simple.

Une villa possède un jacuzzi.

Le jacuzzi apparaît sur les photos et il est cité dans la description.

Mais lors de la création de l’annonce, l’équipement « jacuzzi » n’a jamais été correctement renseigné dans les caractéristiques Airbnb.

Un voyageur parcourant manuellement les annonces pourra éventuellement le découvrir.

Mais celui qui filtre spécifiquement sa recherche pour trouver un logement avec jacuzzi risque de ne pas voir cette villa parmi les résultats correspondant à son critère.

Airbnb le précise lui-même : les voyageurs peuvent filtrer les logements par équipements, et ajouter les caractéristiques recherchées peut améliorer la visibilité dans les recherches concernées.

Source : Airbnb – Comment fonctionnent les résultats de recherche

La même logique peut s’appliquer à :

une piscine ;
la climatisation ;
le parking ;
un lave-linge ;
un barbecue ;
une borne de recharge électrique ;
un sauna ;
certains équipements pour enfants ;
des caractéristiques d’accessibilité ;
ou encore certaines caractéristiques liées à l’emplacement.

Avant d’investir dans un nouvel équipement, la première optimisation consiste donc parfois simplement à vérifier qu’Airbnb connaît déjà tout ce que possède le logement.

Mais le classement annuel Airbnb cache une autre réalité : la saisonnalité

Le Top 10 annuel est très utile, mais il ne raconte pas toute l’histoire.

Un équipement peut être recherché toute l’année.

Un autre peut devenir beaucoup plus important pendant quelques mois seulement.

Et pour un propriétaire qui cherche à améliorer son taux de remplissage, cette différence est fondamentale.

L’équipement le plus intéressant n’est pas forcément celui qui renforce encore davantage le mois d’août. Il peut aussi être celui qui donne une raison supplémentaire de réserver en octobre, décembre ou avril.

Été : piscine, climatisation, barbecue et vie extérieure

La première place de la piscine dans le classement Airbnb est cohérente avec une forte logique estivale.

Nos recherches sur les mots-clés les plus recherchés sur Google montrent également une demande importante autour des locations avec piscine ou piscine privée, ainsi qu’une forte saisonnalité de ces recherches.

Sur une destination balnéaire comme la Côte de Beauté, la piscine peut clairement être déterminante pour une famille qui prépare ses vacances de juillet ou août.

Le barbecue, les terrasses, le mobilier extérieur ou l’accès à la plage fonctionnent dans la même logique : ils participent directement à l’expérience estivale.

Airbnb recommande d’ailleurs aux hôtes de mettre davantage en avant pendant les périodes chaudes :

la piscine ;
le barbecue ;
les hamacs ;
ou l’accès à la plage.

Source : Airbnb – Highlighting seasonal amenities

La climatisation prend également une importance particulière lorsque les températures montent.

Et notre expérience de l’été 2026 nous l’a très concrètement rappelé.

Notre retour terrain 2026 : le ventilateur peut devenir un équipement essentiel

Sur les logements non climatisés que nous gérons, nous avons constaté pendant les fortes chaleurs une attente très nette autour d’un équipement beaucoup plus simple : le ventilateur.

Certains voyageurs arrivent même avec leur propre appareil.

Et lorsqu’ils découvrent qu’un ventilateur est déjà disponible dans chaque chambre, le retour est particulièrement positif.

Nous recommandons donc désormais très fortement aux propriétaires de logements non climatisés de prévoir au minimum un ventilateur par chambre.

Nous en avons même acheté plusieurs pour pouvoir en prêter temporairement aux logements pendant que les propriétaires s’équipent.

Attention toutefois : disposer de ventilateurs ne permet évidemment pas de déclarer une climatisation dans les équipements Airbnb.

Mais cet exemple montre qu’il existe deux types de valeur :

la valeur « recherche », liée aux filtres et aux critères Airbnb ;
la valeur « expérience voyageur », qui améliore réellement le confort du séjour.

Les deux sont importantes.

Les équipements qui restent intéressants presque toute l’année

Certains éléments du Top 10 Airbnb sont beaucoup moins dépendants des saisons.

Wi-Fi

Le Wi-Fi arrive en deuxième position du classement annuel.

Il n’a rien de spectaculaire, mais il est devenu un élément de confort extrêmement transversal : smartphones, streaming, enfants, télétravail ponctuel ou simplement organisation du séjour.

Une connexion fibre rapide peut également être valorisée plus précisément dans la description lorsqu’elle constitue un véritable atout du logement.

Parking gratuit

Le parking arrive en troisième position.

Sur notre secteur, c’est un critère très concret : beaucoup de voyageurs viennent en voiture avec bagages, courses, matériel de plage, vélos ou affaires pour les enfants.

Un stationnement privé, sécurisé ou simplement très pratique mérite donc d’être renseigné avec précision.

Cuisine

La cuisine arrive en cinquième position.

Elle paraît presque évidente dans une location saisonnière, mais elle est particulièrement importante pour les familles et les séjours d’une semaine ou davantage.

Une cuisine réellement équipée permet aussi au voyageur de comprendre qu’il pourra vivre normalement dans le logement plutôt que devoir prendre tous ses repas à l’extérieur.

Lave-linge ou sèche-linge

Même logique pour le lave-linge ou le sèche-linge.

Ce n’est pas l’équipement qui fera rêver sur la première photo.

Mais pour une famille qui reste une ou deux semaines, il peut devenir extrêmement pratique.

Le classement Airbnb rappelle donc une chose importante : les voyageurs ne recherchent pas seulement des équipements spectaculaires. Ils recherchent aussi des équipements qui simplifient leur séjour.

Jacuzzi : probablement l’un des équipements les plus intéressants pour une stratégie quatre saisons

Le jacuzzi occupe la sixième place du classement annuel Airbnb.

Mais contrairement à une piscine extérieure, son intérêt ne disparaît pas nécessairement lorsque l’été se termine.

Et les propres données saisonnières publiées par Airbnb sont particulièrement intéressantes sur ce point.

Dans ses tendances hiver 2024, Airbnb indiquait que les voyageurs recherchaient notamment :

des piscines ;
du Wi-Fi ;
des jacuzzis ;
du parking gratuit ;
et des cuisines.

Source : Airbnb – Tendances hiver 2024

Le jacuzzi présente donc une particularité intéressante : il apparaît dans le Top 10 annuel mais conserve également une forte pertinence dans les recherches hivernales publiées par Airbnb.

C’est typiquement le genre d’équipement qui peut à la fois renforcer une belle villa en été et lui apporter une raison supplémentaire d’être choisie hors saison.

Et la cheminée ? Pas dans le Top 10 annuel… mais très intéressante en hiver

C’est probablement le meilleur exemple des limites d’un classement annuel.

La cheminée ne figure pas dans les dix équipements les plus recherchés sur l’ensemble de l’année 2024.

Pourtant, Airbnb a publié des données montrant une toute autre histoire lorsqu’on regarde certaines périodes hivernales.

En 2024, Airbnb indiquait que les nuits d’arrivée les plus recherchées pour les logements avec jacuzzi et cheminée se concentraient à la fin de l’année pour les familles américaines préparant leurs fêtes.

Source : Airbnb – Family travel trends for Thanksgiving and the holidays

Une autre publication Airbnb indiquait déjà que jacuzzi et cheminée figuraient parmi les équipements particulièrement recherchés pendant une précédente saison des fêtes.

Source : Airbnb – Holiday hacks for the best seasonal stay

Ces données concernent des marchés et des périodes spécifiques, notamment les États-Unis, et ne doivent donc pas être présentées comme une statistique propre à la Charente-Maritime.

Mais elles démontrent très bien un mécanisme :

un équipement relativement secondaire dans un classement annuel peut devenir beaucoup plus important pendant une période précise.

Pour remplir davantage hors saison, il faut donc regarder les équipements autrement

On peut finalement distinguer trois grandes familles.

Les équipements qui renforcent principalement l’été

piscine extérieure ;
barbecue ;
terrasse ;
mobilier extérieur ;
accès plage ;
climatisation ou solutions efficaces contre la chaleur.

Ils peuvent être extrêmement puissants, mais renforcent surtout une période où la demande est déjà élevée.

Les équipements utiles presque toute l’année

Wi-Fi ;
parking ;
cuisine ;
lave-linge ;
bonne literie ;
grands espaces ;
équipements familiaux.

Ils améliorent surtout le confort général du séjour et peuvent correspondre à de nombreux profils de voyageurs.

Les équipements qui peuvent prendre davantage de valeur hors saison

jacuzzi ;
sauna ;
cheminée ou poêle ;
salle cinéma ;
grande télévision connectée ;
billard ;
jeux ;
espaces intérieurs agréables à vivre à plusieurs.

Tous ne disposent pas nécessairement d’un filtre Airbnb spécifique ou du même poids dans les données publiques de la plateforme.

Mais ils peuvent répondre à une autre question particulièrement importante hors saison :

« Est-ce que cette maison reste agréable et intéressante si nous devons passer une partie importante de la journée à l’intérieur ? »

Le Top 10 Airbnb n’est donc pas un classement de rentabilité

C’est une nuance essentielle.

Airbnb nous indique quels équipements sont fréquemment recherchés.

Il ne nous dit pas qu’une piscine rapporte systématiquement plus qu’un jacuzzi, ni qu’une maison sans arrivée autonome sera moins rentable.

Les coûts peuvent être très différents :

achat ;
installation ;
entretien ;
consommation d’énergie ;
maintenance ;
temps de gestion ;
et éventuelles contraintes techniques ou réglementaires.

Installer un jacuzzi uniquement parce qu’il est sixième du classement Airbnb serait donc un raisonnement beaucoup trop rapide.

En revanche, si votre logement possède déjà l’un de ces équipements, il serait dommage qu’il soit absent ou mal renseigné dans l’annonce.

Arrivée autonome : un équipement populaire qui n’est pas forcément adapté à tous

L’arrivée autonome occupe la huitième position du classement Airbnb.

C’est un très bon exemple de la manière dont cette liste doit être interprétée.

Chez CLM, nous avons volontairement fait un autre choix : nous privilégions la remise des clés et l’accueil en personne.

L’arrivée autonome est pratique et parfaitement adaptée à certains logements ou modèles de gestion.

Mais notre accueil physique permet de présenter la maison, expliquer certains équipements, répondre immédiatement aux premières questions et créer un contact humain avec le voyageur.

Une donnée Airbnb doit aider à réfléchir. Elle ne doit pas remplacer le positionnement du logement ou le niveau de service que l’on souhaite proposer.

Changer les équipements mis en avant selon la saison

Il ne suffit pas non plus de renseigner correctement les cases Airbnb.

Les photos et la description peuvent elles aussi évoluer dans leur priorité.

Airbnb recommande explicitement aux hôtes de mettre davantage en avant :

pendant les périodes chaudes :

piscine ;
barbecue ;
hamac ;
accès à la plage.

pendant les périodes froides :

cheminée intérieure ;
jacuzzi ;
et, selon les destinations, accès aux activités hivernales.

Source : Airbnb – Mettre en avant les équipements saisonniers

C’est une recommandation très logique.

Une photo de piscine peut être extrêmement efficace en mai lorsqu’une famille prépare ses vacances d’été.

La même piscine vide et bâchée n’apporte évidemment pas le même rêve en novembre.

À l’inverse, une belle photo de jacuzzi chaud, de cheminée ou de salon confortable peut raconter beaucoup mieux l’expérience recherchée hors saison.

Alors, est-ce vraiment du « SEO Airbnb » ?

Oui, par analogie.

Mais il faut bien comprendre ce que l’expression signifie.

Airbnb utilise son propre algorithme de classement.

La plateforme indique que plusieurs facteurs ont un impact particulièrement important sur la position d’une annonce :

la qualité ;
la popularité ;
le prix ;
et la localisation.

D’autres paramètres interviennent également : disponibilité, avis, caractéristiques du logement, comportement de l’hôte, paramètres de réservation, etc.

Source : Airbnb – Fonctionnement des résultats de recherche

Bien renseigner ses équipements ne permettra donc pas automatiquement de « passer premier sur Airbnb ».

Mais on peut résumer le fonctionnement en trois étapes.

1. Être présent dans la bonne recherche

Votre logement doit correspondre aux dates, au nombre de voyageurs et aux critères utilisés.

Lorsqu’un voyageur utilise un filtre lié à un équipement, les caractéristiques renseignées prennent directement de l’importance.

2. Être bien classé parmi les logements compatibles

Airbnb utilise ensuite son algorithme pour organiser les résultats selon de nombreux facteurs : qualité, prix, popularité, localisation, avis, disponibilité, etc.

3. Donner envie d’être choisi

Enfin, votre annonce doit susciter le clic puis la réservation : photo principale, autres photos, titre, prix, avis et présentation générale prennent alors le relais.

Les équipements ne sont donc qu’une partie du référencement Airbnb. Mais c’est une partie facile à vérifier et parfois étonnamment négligée.

Notre check-list équipements pour une annonce Airbnb

Nous conseillons de reprendre régulièrement la liste complète des équipements, notamment après chaque amélioration du logement.

Tous les équipements réellement disponibles sont-ils renseignés ?
Les équipements ajoutés depuis la création de l’annonce ont-ils été intégrés ?
La piscine, le jacuzzi ou le sauna sont-ils décrits correctement ?
Le type de stationnement est-il précis ?
Le chauffage et la climatisation correspondent-ils exactement à la réalité ?
Les équipements de cuisine sont-ils complets ?
Les équipements pour enfants ou familles ont-ils été vérifiés ?
Les caractéristiques liées à l’emplacement sont-elles correctement indiquées ?
Les photos montrent-elles les principaux équipements ?
Les premières photos sont-elles adaptées à la saison que l’on cherche actuellement à vendre ?

Il faut évidemment également supprimer immédiatement un équipement qui n’est plus disponible.

Le but n’est pas de cocher le maximum de cases.

Le but est que l’annonce représente le logement de manière complète, précise et honnête.

Avant d’acheter, commencer par optimiser ce que l’on possède déjà

Le classement Airbnb peut naturellement donner des idées d’amélioration.

Mais avant de dépenser plusieurs milliers d’euros, il est utile de commencer par l’essentiel :

faire l’inventaire complet du logement ;
vérifier les équipements déclarés dans Airbnb ;
identifier ceux qui sont réellement recherchés ;
réfléchir à leur intérêt selon les saisons ;
et mieux les présenter dans les photos et dans l’annonce.

Il est parfois possible d’améliorer la visibilité d’une annonce sans ajouter le moindre équipement.

Et lorsqu’un investissement est envisagé, la question devient beaucoup plus intéressante que :

« Est-ce que cet équipement est populaire sur Airbnb ? »

Il faut plutôt demander :

« Est-il adapté à mon logement, à ma clientèle, à ma saisonnalité et à la période que je cherche réellement à remplir ? »

Chez CLM, l’optimisation de l’annonce est incluse

Une annonce Airbnb ne se résume pas à quelques photos et à une description.

Il faut également vérifier les équipements, les caractéristiques du logement, les couchages, le calendrier, les paramètres de réservation et la manière dont le bien est présenté selon les périodes.

Chez CLM, les photos, la rédaction et l’optimisation de l’annonce sont incluses dans notre accompagnement, sans frais de mise en route ni supplément.

Lorsqu’un propriétaire nous confie un logement, nous pouvons reprendre une annonce existante ou préparer sa mise en ligne, vérifier les équipements renseignés et travailler sa présentation en fonction de ses véritables atouts.

Et lorsque le logement évolue, l’annonce doit évoluer elle aussi.

Si vous possédez une maison, un appartement ou une villa à Meschers-sur-Gironde, Royan, Saint-Georges-de-Didonne, Saint-Palais-sur-Mer ou sur la Côte de Beauté, nous pouvons étudier avec vous son positionnement et son potentiel locatif.

Parlons de votre logement et de son annonce →

À retenir :

Le Top 10 Airbnb nous apprend quels équipements sont les plus fréquemment recherchés sur l’ensemble de l’année.

Mais pour optimiser réellement une location saisonnière, il faut aller un cran plus loin :

les bons équipements ne sont pas nécessairement les mêmes à toutes les saisons.

Piscine, climatisation et barbecue peuvent être extrêmement puissants pour l’été.

Wi-Fi, parking ou cuisine sont des valeurs beaucoup plus transversales.

Jacuzzi, cheminée et certains équipements intérieurs peuvent devenir particulièrement intéressants lorsque l’objectif est de prolonger la saison.

Et surtout : un équipement déjà présent mais oublié dans les paramètres Airbnb est un atout dont le logement ne profite pas pleinement.

Sources :

admin7268 14 août 202622 septembre 2026 Bons plans, Parlons en

Annonces sponsorisées Abritel : faudra-t-il bientôt payer pour être visible sur les plateformes ?

Depuis le 6 août 2026, Abritel propose un nouvel outil aux propriétaires et gestionnaires de locations saisonnières : les annonces sponsorisées. Le principe est simple : payer pour avoir la possibilité d’apparaître dans une position premium, en haut des résultats de recherche.

Après les commissions, les promotions et les réductions utilisées pour améliorer l’attractivité d’une annonce, une nouvelle étape semble donc se dessiner : la visibilité elle-même peut désormais devenir un service payant.

Faut-il s’en inquiéter ? Airbnb suivra-t-il le même chemin ? Et surtout, cette évolution est-elle aussi le signe d’un marché de la location saisonnière où il devient de plus en plus difficile de sortir du lot ?

Ce qu’Abritel vient réellement de lancer

Le 6 août 2026, Expedia Group a présenté officiellement les annonces sponsorisées Abritel.

Contrairement à une promotion classique, qui consiste à diminuer le prix proposé au voyageur, il s’agit ici d’un véritable dispositif publicitaire.

Le propriétaire ou le gestionnaire peut créer une campagne et définir un montant d’enchère. Si sa campagne remporte l’enchère publicitaire, son hébergement peut bénéficier d’un placement premium en haut des résultats de recherche.

Le montant minimum indiqué actuellement par Abritel est de 5 € par nuit réservée. Une enchère plus importante peut rendre l’annonce plus compétitive dans le système publicitaire.

La particularité du dispositif est son mode de facturation : il ne s’agit pas de payer pour chaque affichage ou chaque clic. Le propriétaire paie lorsqu’un voyageur ayant cliqué sur l’annonce sponsorisée effectue effectivement une réservation dans le logement.

À titre d’exemple, avec une enchère de 5 € par nuit, une réservation de 7 nuits peut donc représenter 35 € de dépense publicitaire supplémentaire.

Abritel présente notamment ce nouvel outil comme un moyen de remplir des périodes creuses, des dates disponibles en semaine ou encore l’intersaison.

Source officielle : Expedia Group – « Au premier plan des résultats de recherche : le guide des annonces sponsorisées Abritel », publié le 6 août 2026.

Est-ce vraiment une rupture ? Oui… et non

Les plateformes de réservation n’ont évidemment pas attendu 2026 pour proposer aux propriétaires des outils destinés à améliorer leur visibilité.

Promotions, réductions de dernière minute, offres spécifiques ou programmes commerciaux permettent déjà d’améliorer l’attractivité d’un hébergement.

Airbnb propose par exemple des promotions personnalisées et indique lui-même qu’elles peuvent aider une annonce à se démarquer dans les résultats de recherche. La plateforme recommande même, dans certains cas, d’appliquer une promotion sur au moins 7 nuits consécutives afin d’augmenter les chances d’apparaître dans les recherches.

Dans ce cas, le propriétaire ne paie pas directement pour acheter une position publicitaire : il accepte plutôt de diminuer son prix en échange d’une meilleure visibilité potentielle.

Avec les annonces sponsorisées Abritel, la logique change.

Il devient possible de consacrer directement un budget publicitaire à sa position dans les résultats.

Les annonces sponsorisées sont-elles aussi le signe d’un marché qui se sature ?

C’est probablement l’une des questions les plus intéressantes soulevées par cette nouveauté.

Il serait excessif d’affirmer que les annonces sponsorisées ont été créées parce qu’il y aurait désormais « trop de locations saisonnières ».

Mais leur apparition prend évidemment davantage de sens lorsque beaucoup de logements se disputent les mêmes voyageurs.

Dans un marché très concurrentiel, la ressource rare n’est plus seulement le voyageur : c’est aussi sa visibilité.

Les dernières données européennes disponibles donnent d’ailleurs quelques indications intéressantes.

Selon AirDNA, en juin 2026, le nombre d’annonces disponibles en Europe atteignait environ 4,07 millions, soit une hausse de 1,3 % sur un an. Dans le même temps, le nombre de nuitées demandées reculait de 3,3 % et le taux d’occupation moyen passait de 61,9 % à 60,3 %.

En France, AirDNA recensait environ 1,06 million d’annonces disponibles en juin 2026, en hausse de 2,9 % sur un an, tandis que la demande en nuitées reculait de 3,9 % par rapport à juin 2025.

Ces données sont intéressantes, mais elles doivent être interprétées avec prudence.

Un mois de recul de la demande ne suffit pas à démontrer une saturation durable du marché. D’ailleurs, dans le même rapport, les réservations anticipées pour le troisième trimestre 2026 en France étaient orientées à la hausse.

On peut donc plutôt parler d’une pression concurrentielle croissante et très variable selon les destinations, les périodes et les types de logements.

Et c’est précisément dans ce contexte que les annonces sponsorisées prennent tout leur sens.

Expedia Group explique lui-même que son nouvel outil peut faire passer un hébergement du milieu des résultats vers le haut de la page. L’un des partenaires ayant testé le dispositif évoque également une amélioration de la visibilité sur des marchés fortement concurrentiels.

Le mécanisme économique est assez simple :

plus les annonces sont nombreuses et comparables, plus il devient difficile de se démarquer naturellement ; plus la visibilité devient précieuse, plus certains propriétaires peuvent être disposés à payer pour l’obtenir.

Cela ne signifie pas pour autant que la création des annonces sponsorisées résulte uniquement de la concurrence entre propriétaires.

Il existe également une autre explication beaucoup plus classique : la plateforme dispose d’un espace extrêmement précieux – les premières positions de ses résultats de recherche – et peut désormais le monétiser.

Autrement dit, la concurrence entre propriétaires crée une demande pour davantage de visibilité, et cette demande peut elle-même devenir une nouvelle source de revenus pour la plateforme.

Airbnb pourrait-il faire la même chose ?

À ce jour, Airbnb n’a annoncé aucun dispositif équivalent aux annonces sponsorisées Abritel pour les logements en France.

Il serait donc excessif d’affirmer qu’Airbnb s’apprête à lancer prochainement un système permettant aux propriétaires d’acheter leur position dans les résultats de recherche.

Mais un détail mérite tout de même d’être relevé.

Dans ses Conditions de service destinées aux utilisateurs européens, Airbnb prévoit explicitement la possibilité de permettre aux hôtes de promouvoir leurs annonces dans les résultats de recherche ou ailleurs sur la plateforme moyennant des frais supplémentaires.

Cette possibilité est donc bien prévue contractuellement.

Attention toutefois à ne pas lui faire dire davantage qu’elle ne dit.

Cette disposition n’est pas apparue à la suite de l’annonce d’Abritel : elle figurait déjà dans les Conditions de service européennes Airbnb publiées en janvier 2024.

Ce n’est donc absolument pas la preuve qu’un système d’annonces sponsorisées Airbnb est imminent.

En revanche, Airbnb s’est depuis plusieurs années réservé la possibilité de proposer ce type de mécanisme.

Le vrai sujet : combien faudra-t-il dépenser pour obtenir une réservation ?

Pour un propriétaire, la question dépasse largement le seul cas d’Abritel.

Une plateforme de réservation apporte un service considérable : une audience internationale, un moteur de recherche, une infrastructure de réservation, des outils de paiement, une forte notoriété et une capacité d’acquisition qu’un propriétaire isolé pourrait difficilement reproduire.

Il est donc parfaitement logique que ce service ait un coût.

Mais il faut regarder l’ensemble du coût d’acquisition d’une réservation.

Selon les plateformes et les stratégies utilisées, plusieurs éléments peuvent progressivement se superposer :

les frais de service ou commissions de la plateforme ;
les réductions et promotions proposées aux voyageurs ;
les éventuels programmes permettant d’améliorer la visibilité ;
et désormais, chez Abritel, une dépense publicitaire supplémentaire pour apparaître en meilleure position.

Pris séparément, chacun de ces outils peut parfaitement avoir un intérêt économique.

Une promotion de 10 % qui permet de louer une semaine qui serait restée vide peut être rentable.

De la même manière, payer quelques dizaines d’euros de publicité pour obtenir plusieurs centaines ou milliers d’euros de chiffre d’affaires peut constituer une excellente opération.

Le problème commence lorsque le propriétaire utilise tous ces dispositifs sans mesurer ce qu’il lui reste réellement à la fin.

Faut-il utiliser les annonces sponsorisées ?

Pas nécessairement.

Mais il ne faut pas non plus les rejeter par principe.

Une annonce sponsorisée peut être pertinente pour combler quelques dates précises, stimuler une période creuse ou lancer un logement qui manque encore de visibilité.

Comme pour toute dépense publicitaire, la bonne question n’est pas simplement :

« Combien cela coûte ? »

La vraie question est :

« Combien cette dépense me rapporte-t-elle réellement ? »

Il faudra donc comparer le coût de la publicité avec le chiffre d’affaires supplémentaire généré, mais surtout avec le revenu net restant au propriétaire une fois déduits les frais de plateforme, les éventuelles promotions et les autres coûts du séjour.

C’est d’ailleurs la logique même mise en avant par Expedia Group, qui fournit avec son nouvel outil des indicateurs permettant de suivre le retour sur les dépenses publicitaires.

Et si la vraie réponse était simplement d’avoir une meilleure annonce ?

La possibilité de payer pour remonter dans les résultats ne doit pas faire oublier l’essentiel.

Un logement mal présenté, trop cher par rapport à son marché, avec des photos moyennes, peu d’avis ou des équipements moins attractifs que ses concurrents ne deviendra pas nécessairement rentable simplement parce qu’il apparaît quelques places plus haut.

La publicité peut permettre d’être davantage vu.

Elle ne transforme pas automatiquement une annonce en une offre attractive.

Avant de payer pour sa visibilité, il reste donc indispensable de travailler les fondamentaux : qualité des photos, présentation du logement, équipements, politique tarifaire, avis voyageurs, disponibilité du calendrier et qualité de l’expérience proposée.

Dans un marché plus concurrentiel, la meilleure stratégie n’est pas nécessairement de payer davantage : elle peut aussi consister à mieux se différencier.

Une raison supplémentaire de ne pas dépendre d’un seul canal

Cette évolution rappelle surtout une réalité fondamentale de la location saisonnière :

un propriétaire ne maîtrise pas les règles d’une plateforme qui ne lui appartient pas.

Les algorithmes évoluent. Les critères de classement changent. Les commissions peuvent être modifiées. De nouveaux outils commerciaux apparaissent.

Cela ne signifie pas qu’il faut quitter Airbnb, Abritel ou les autres grandes plateformes.

Elles restent des apporteurs d’affaires extrêmement importants et peuvent être indispensables à la commercialisation d’un logement.

Mais dépendre à 100 % d’une seule plateforme signifie aussi dépendre à 100 % de ses règles.

C’est pourquoi il devient de plus en plus intéressant de développer en parallèle d’autres sources de réservations : réservation directe, référencement sur Google, présence locale, fidélisation des anciens voyageurs et visibilité propre du logement ou de sa conciergerie.

L’objectif n’est pas nécessairement de remplacer les plateformes.

L’objectif est de ne pas leur confier l’intégralité de sa commercialisation.

Ce qu’il faut retenir

Abritel vient bien de franchir une nouvelle étape : depuis août 2026, la plateforme propose officiellement un système permettant de payer pour obtenir une position premium dans les résultats de recherche.

Cette évolution intervient dans un marché où la concurrence entre locations saisonnières peut être forte. Les données européennes de 2026 montrent d’ailleurs que, sur certaines périodes, l’offre a progressé alors que la demande ralentissait.

Cela ne permet pas d’affirmer que le marché est globalement « saturé », encore moins que cette saturation serait la cause directe des annonces sponsorisées.

Mais cela pose une question importante :

lorsque de plus en plus d’annonces cherchent à capter l’attention des mêmes voyageurs, la visibilité devient-elle progressivement un produit à part entière ?

Airbnb ne propose pas, à notre connaissance à la date de publication de cet article, de dispositif comparable pour les logements en France. Ses Conditions de service prévoient cependant depuis plusieurs années la possibilité de permettre aux hôtes de promouvoir leurs annonces contre des frais supplémentaires.

Personne ne peut donc affirmer qu’Airbnb suivra Abritel.

Mais l’évolution mérite clairement d’être observée.

Elle rappelle surtout aux propriétaires une règle de prudence assez simple :

les plateformes sont d’excellents outils de commercialisation, mais elles ne devraient idéalement pas être le seul.

Article publié le 12 août 2026. Les fonctionnalités, conditions commerciales et données de marché évoluent régulièrement. Les informations présentées ici correspondent aux informations disponibles à cette date.

admin7268 12 août 202622 septembre 2026 Bons plans, Parlons en

Villa haut de gamme : quels atouts permettent vraiment de prolonger la saison ?

Une villa avec piscine, terrasse et accès à la plage possède un avantage évident en juillet et en août.

Mais lorsqu’on raisonne sur une année complète, une autre question devient beaucoup plus intéressante :

qu’est-ce qui peut encore donner envie de louer cette même villa en avril, en septembre, pendant la Toussaint ou même en plein hiver ?

La réponse ne consiste pas simplement à baisser les prix lorsque l’été se termine.

Pour prolonger réellement sa saison, un logement doit conserver une bonne raison d’être choisi lorsque le soleil et la baignade ne sont plus garantis.

Et tous les équipements ne jouent pas le même rôle : certains renforcent surtout l’été, d’autres restent attractifs toute l’année, tandis que certains prennent même davantage de valeur lorsque la météo se dégrade.

Un équipement peut être rentable de plusieurs façons

Lorsqu’un propriétaire envisage un investissement, la première question est souvent : « Est-ce que cela va me permettre de louer plus cher ? »

C’est important, mais ce n’est qu’une partie du calcul.

Un équipement peut aussi :

augmenter les chances que le logement soit choisi ;
améliorer fortement le confort des voyageurs ;
favoriser de meilleures évaluations ;
rendre les séjours longs plus agréables ;
ou permettre au bien de rester attractif sur une période plus large de l’année.

Pour une villa dont juillet et août se remplissent déjà correctement, créer des réservations supplémentaires au printemps ou en arrière-saison peut être plus intéressant que chercher uniquement à pousser encore le prix des semaines déjà très demandées.

1. Piscine, terrasse, barbecue : des atouts très puissants en été

La piscine extérieure en est probablement le meilleur exemple.

Airbnb la classe parmi les équipements les plus recherchés par les voyageurs. Nos recherches sur les mots-clés les plus recherchés sur Google montrent également une forte demande autour des locations avec piscine ou piscine privée.

Source : Airbnb – Les équipements les plus recherchés par les voyageurs

Pour une famille qui prépare ses vacances estivales, une piscine peut clairement devenir un critère de choix.

Elle peut contribuer à :

différencier le logement ;
renforcer son attractivité ;
défendre un meilleur positionnement tarifaire ;
et rendre la villa particulièrement adaptée aux vacances en famille ou entre amis.

Mais une piscine extérieure n’a évidemment pas la même valeur en novembre qu’en août.

Même logique pour une grande terrasse, un barbecue, des bains de soleil, une cuisine extérieure ou certains équipements de jardin : ils renforcent énormément une période où la demande est déjà naturellement élevée.

Cela peut parfaitement justifier leur investissement, mais il ne faut pas nécessairement les confondre avec des équipements capables, à eux seuls, de prolonger la saison.

2. Jacuzzi, sauna, billard : quand l’équipement reste attractif hors saison

D’autres équipements ont un fonctionnement très différent : leur intérêt ne disparaît pas lorsque la température extérieure baisse.

Le jacuzzi en est un bon exemple.

En août, il constitue un plaisir supplémentaire.

En octobre, février ou avril, il peut devenir une véritable raison de choisir le logement.

Cette logique peut également concerner :

un sauna ;
une salle de jeux ;
un billard ;
une salle cinéma ;
une Smart TV et une bonne connexion Internet ;
des jeux de société ;
ou simplement de grands espaces intérieurs agréables à vivre.

Airbnb propose d’ailleurs de nombreux filtres permettant aux voyageurs de rechercher certaines caractéristiques ou certains équipements précis.

Source : Airbnb – Équipements et filtres de recherche

L’enjeu devient alors moins dépendant de la météo : le logement lui-même participe davantage à l’expérience du séjour.

3. En hiver, la notion de cocooning peut devenir une vraie proposition de séjour

Certains atouts deviennent même plus intéressants lorsque les températures baissent.

Une cheminée ou un poêle à bois ne déclenchera probablement aucune réservation supplémentaire en pleine canicule.

Mais en janvier, l’image d’un feu de cheminée, d’un grand salon chaleureux, d’un jacuzzi chaud et d’une soirée cinéma peut raconter une expérience complètement différente.

Nos recherches Google autour du hors-saison font d’ailleurs apparaître une demande autour des notions de week-end cocooning, de locations avec spa, sauna ou cheminée.

Il ne s’agit plus nécessairement de trouver une maison pour dormir après une journée entière à l’extérieur.

On peut venir précisément pour profiter de la maison.

Dans cette logique, plusieurs éléments peuvent se compléter :

cheminée ou poêle ;
jacuzzi et sauna ;
salon confortable ;
bonne literie ;
Smart TV et applications de streaming ;
Wi-Fi rapide ;
billard, jeux ou cinéma ;
grande cuisine permettant de préparer de vrais repas à plusieurs ;
vue agréable depuis l’intérieur.

Airbnb recommande d’ailleurs d’adapter la mise en avant du logement selon la saison : piscine ou barbecue pendant les beaux jours, mais par exemple jacuzzi ou cheminée lorsque les températures diminuent.

Source : Airbnb – Adapter la présentation de son logement selon la saison

Un exemple concret sur notre secteur

Une villa que nous suivons à Meschers-sur-Gironde illustre bien cette complémentarité : Villa Le Dauphin.

Sur environ 300 m² et pour une capacité de 10 voyageurs, elle associe notamment accès direct à la plage des Nonnes, vue mer, piscine, jacuzzi, sauna, billard, salle cinéma, cinq chambres et grands espaces de vie.

En été, la proposition est naturellement centrée sur plage, piscine et vie extérieure.

Lorsque la météo devient moins estivale, une autre partie du logement prend davantage de valeur : spa, sauna, cinéma, billard, volumes intérieurs et possibilité de passer du temps à plusieurs sans dépendre du beau temps.

Après près de dix années d’exploitation locative, le calendrier montre par ailleurs des séjours d’une semaine au-delà du seul cœur juillet-août. Dès l’été 2026, plusieurs semaines du printemps 2027 étaient déjà réservées, tandis qu’une grande partie de l’été 2027 était elle aussi déjà prise très longtemps à l’avance.

Il serait évidemment impossible d’attribuer ces résultats à un jacuzzi, un billard ou un sauna pris isolément.

Ce qui compte est la cohérence de l’ensemble : emplacement, qualité du bien, capacité, équipements, historique, avis, présentation et tarif.

C’est précisément l’enseignement intéressant : lorsque la haute saison d’un logement mature se remplit déjà très bien, le prochain levier de croissance peut être d’étendre progressivement la période pendant laquelle il donne envie d’être réservé.

4. Le confort de base peut parfois avoir un meilleur retour sur investissement

À l’inverse, améliorer une location ne signifie absolument pas devoir installer une piscine ou un spa.

L’été 2026 nous en apporte un exemple beaucoup plus simple.

Lors des fortes chaleurs, nous avons constaté une demande très concrète sur plusieurs logements non climatisés : avoir un ventilateur dans chaque chambre.

Certains voyageurs arrivent même avec leur propre ventilateur. Lorsqu’ils découvrent qu’un appareil est déjà présent dans chaque chambre, le retour est particulièrement positif.

Nous recommandons désormais très fortement aux propriétaires de logements non climatisés de prévoir au minimum un ventilateur par chambre.

Nous en avons même acheté plusieurs pour pouvoir dépanner temporairement certains logements pendant que les propriétaires s’équipent.

Cet exemple rappelle une chose essentielle :

le meilleur retour sur investissement n’est pas toujours l’équipement le plus spectaculaire.

Quelques ventilateurs ne permettront probablement pas d’augmenter fortement le prix d’une semaine.

Mais ils peuvent éviter à plusieurs voyageurs de mal dormir pendant une période de forte chaleur, avec tout ce que cela implique ensuite en satisfaction et en avis.

Climatisation, ventilateurs, occultation : le confort d’été devient stratégique

Ce sujet risque d’ailleurs de prendre de plus en plus d’importance.

Météo-France prévoit en Nouvelle-Aquitaine des étés plus chauds et davantage de nuits où la température reste élevée.

Source : Météo-France – Quel climat futur en Nouvelle-Aquitaine ?

Cela ne signifie pas que chaque propriétaire doit immédiatement installer une climatisation complète.

Le besoin dépend énormément :

de l’orientation du logement ;
de son isolation ;
de la présence de volets ;
des protections solaires ;
de la circulation de l’air ;
de la configuration des chambres ;
et évidemment du budget disponible.

Mais entre une climatisation complète et l’absence totale de solution, il existe de nombreux investissements simples : ventilateurs, occultants efficaces, stores, protections solaires ou meilleure ventilation.

5. Comment choisir les bons investissements pour son propre logement ?

C’est probablement la question la plus importante de toutes.

Il n’existe pas une liste d’équipements que chaque propriétaire devrait acheter.

Une maison située loin de la plage, avec un grand terrain, peut avoir beaucoup à gagner d’une piscine.

Un appartement situé à quelques dizaines de mètres de l’océan possède déjà un accès à la baignade qu’il serait absurde d’ignorer dans le raisonnement.

Une grande villa familiale peut tirer énormément de valeur de ses cinq chambres, de plusieurs salles de bain et d’une grande pièce de vie, même sans salle cinéma.

Un logement plus simple peut améliorer fortement son expérience voyageur grâce à quelques investissements accessibles :

bonne literie ;
Wi-Fi fiable ;
ventilateurs ;
occultation correcte ;
mobilier extérieur confortable ;
cuisine réellement équipée ;
jeux ;
ou amélioration de l’éclairage et de l’ambiance intérieure.

Avant chaque investissement, nous conseillons donc de se poser quelques questions simples :

Combien coûte-t-il réellement, installation et entretien compris ?
Quel besoin voyageur résout-il ?
Est-il cohérent avec ce logement et son emplacement ?
Peut-il améliorer le tarif ou les chances d’être réservé ?
Peut-il rendre une période aujourd’hui difficile à louer plus attractive ?
Ou améliore-t-il simplement beaucoup le confort pour un coût faible ?

Ces questions permettent de distinguer un investissement réellement utile d’un équipement ajouté uniquement parce qu’il est à la mode.

Il ne s’agit pas de transformer toutes les maisons en villas de loisirs

Une location sans piscine, spa ou billard n’est évidemment pas un mauvais logement.

Un emplacement exceptionnel, une vue, un grand jardin, une belle architecture, une excellente organisation intérieure ou la proximité immédiate de la plage sont parfois des atouts bien plus puissants qu’un nouvel équipement.

L’objectif est d’abord d’exploiter les qualités du bien existant.

Puis, lorsque cela a du sens, quelques investissements peuvent renforcer ce positionnement.

Parfois ce sera un jacuzzi ou une climatisation.

Parfois ce sera simplement quatre ventilateurs, une meilleure literie ou quelques équipements permettant aux voyageurs de réellement profiter de la maison.

Et pour prolonger la saison, les équipements ne suffisent pas

Enfin, même une excellente villa ne se remplira pas automatiquement toute l’année parce qu’elle possède les bons équipements.

Il faut également adapter :

le prix selon la période ;
les durées minimales de séjour ;
l’ouverture du calendrier suffisamment à l’avance ;
les premières photos de l’annonce ;
et les arguments mis en avant.

En août, piscine, plage et terrasse peuvent naturellement ouvrir l’annonce.

En hiver, un jacuzzi, une cheminée, un salon chaleureux ou une salle de jeux peuvent raconter beaucoup mieux la raison de venir.

Source : Airbnb – Conseils pour les photos d’une annonce

La maison reste la même.

Mais la raison pour laquelle les voyageurs la choisissent peut évoluer avec les saisons.

Vous possédez une villa à fort potentiel sur la Côte de Beauté ?

Si votre villa dispose déjà d’une piscine, d’un spa, d’une belle vue, de grands espaces ou simplement d’une configuration particulièrement adaptée aux vacances, son potentiel ne se limite peut-être pas aux seuls mois de juillet et août.

L’enjeu consiste d’abord à comprendre pourquoi les voyageurs pourraient choisir ce bien, à quelle période et pour quelle expérience.

C’est ensuite que l’on peut travailler sa présentation, ses tarifs, son calendrier et, lorsque cela est pertinent, les quelques investissements susceptibles d’améliorer réellement ses performances.

Si vous possédez un bien à Meschers-sur-Gironde, Royan, Saint-Georges-de-Didonne, Saint-Palais-sur-Mer ou sur la Côte de Beauté, nous pouvons étudier avec vous son potentiel locatif et son positionnement.

Parlons de votre bien et de son potentiel →

Sources et ressources :

admin7268 12 août 202622 septembre 2026 Bons plans, Parlons en

Location saisonnière : quand mettre sa maison ou sa villa en ligne pour l’été prochain ?

Vous envisagez de mettre votre maison ou votre villa en location saisonnière pour l’été prochain ? Une question revient souvent : quand faut-il réellement commencer ?

Beaucoup de propriétaires attendent le printemps, voire les mois de mai ou juin, pour publier leur annonce. Après tout, les vacances d’été semblent encore loin.

Pourtant, attendre le dernier moment peut faire perdre un avantage important : du temps de commercialisation, des premières réservations, des premiers avis et la possibilité d’ajuster tranquillement son positionnement avant la haute saison.

Pour un projet visant l’été suivant, commencer à préparer sa location dès la fin de l’été ou l’automne précédent n’a donc rien de prématuré. Pour certains biens, notamment les maisons familiales et les villas à fort potentiel, c’est même une stratégie particulièrement intéressante.

La réponse courte : mieux vaut commencer plusieurs mois avant l’été

Il n’existe évidemment pas une date magique valable pour tous les logements.

Un appartement utilisé par son propriétaire une grande partie de l’année, une maison familiale proche de la plage et une grande villa avec piscine ou jacuzzi ne se commercialisent pas forcément de la même façon.

Mais si votre objectif est de réaliser une vraie saison estivale l’année suivante, attendre mai ou juin pour commencer à réfléchir au projet est rarement idéal.

Entre la première réflexion et l’arrivée des voyageurs, plusieurs étapes doivent être préparées :

évaluer le potentiel locatif du logement ;
identifier les éventuels ajustements utiles ;
vérifier les démarches administratives ;
préparer le logement et son organisation ;
réaliser les photos ;
rédiger et paramétrer l’annonce ;
définir les tarifs et les durées de séjour ;
ouvrir le calendrier ;
obtenir les premières réservations ;
et, lorsque le calendrier le permet, commencer à constituer un historique d’avis avant l’été.

Commencer tôt permet donc surtout de faire les choses dans le bon ordre plutôt que dans l’urgence.

Les voyageurs peuvent réserver beaucoup plus tôt qu’on ne le pense

Airbnb permet actuellement aux propriétaires d’ouvrir leur calendrier 3, 6, 9, 12 ou 24 mois à l’avance. La plateforme indique elle-même qu’augmenter la disponibilité du calendrier peut générer davantage d’activité dans les résultats de recherche et davantage d’opportunités de réservation.

Source : Airbnb – choisir jusqu’où ouvrir son calendrier

Airbnb propose également des réductions pour réservation anticipée, applicables aux voyageurs réservant entre 1 et 24 mois avant leur arrivée. Cela ne signifie pas qu’il faille nécessairement utiliser ces promotions, mais cela montre bien qu’une partie du marché fonctionne avec une anticipation importante.

Source : Airbnb – outils de tarification et réservations anticipées

Un exemple concret sur la Côte de Beauté

Nous pouvons l’observer directement sur notre secteur.

Au 11 août 2026, le calendrier d’une villa exploitée depuis plusieurs années contenait déjà des réservations confirmées pour avril, mai, juin, juillet et août 2027.

Autrement dit, alors que l’été 2026 n’était même pas terminé, une partie de la saison suivante était déjà commercialisée.

Ce cas ne signifie évidemment pas que toutes les maisons se réservent un an à l’avance. L’emplacement, le niveau de prestation, le prix, la capacité, les équipements et l’historique du logement jouent énormément.

Mais il montre une chose très simplement : les réservations de l’année suivante peuvent commencer bien avant le printemps.

Un très beau logement peut malgré tout partir avec un handicap s’il arrive trop tard

Nous avons également connu la situation inverse avec une grande villa récemment mise en location : environ 300 m², plusieurs chambres, jacuzzi, billard et un très bon niveau général de prestation.

Le potentiel du bien ne faisait guère de doute.

Mais l’annonce est arrivée sur le marché seulement à la fin du mois de mai, à quelques semaines de la haute saison, et surtout sans aucun historique ni aucun avis voyageur.

Il a finalement été possible de remplir une partie de l’été, mais avec beaucoup plus de travail : échanges avec les voyageurs, explications, réassurance sur la qualité du logement et ajustements commerciaux.

Le problème n’était pas la qualité de la villa.

Le problème était le temps.

Même un excellent bien ne peut pas récupérer en quelques semaines tous les mois pendant lesquels une annonce concurrente a déjà été visible, réservée et évaluée.

Pourquoi les premiers avis comptent autant

Sur une nouvelle annonce, les voyageurs doivent faire confiance aux photos, à la description et aux informations fournies par l’hôte.

Les avis ajoutent progressivement une preuve supplémentaire.

Sur Airbnb, la note moyenne d’un logement apparaît à proximité de son titre dans les résultats de recherche lorsqu’au moins trois voyageurs ont attribué une note au logement.

Source : Airbnb – fonctionnement des notes des logements

Airbnb explique également que la qualité d’une annonce, ses photos, ses caractéristiques, mais aussi ses notes et avis font partie des éléments pris en compte dans les résultats de recherche, les logements bénéficiant de meilleurs avis ayant tendance à être mieux classés.

Source : Airbnb – fonctionnement des résultats de recherche

Cela ne signifie évidemment pas qu’il faille chercher des réservations à n’importe quel prix uniquement pour obtenir des avis.

En revanche, lorsqu’un logement peut accueillir quelques séjours cohérents en automne, pendant les vacances scolaires, au printemps ou lors des ponts, arriver à la grande saison avec une annonce déjà évaluée est très différent d’arriver avec une page totalement neuve.

Airbnb prévoit d’ailleurs un dispositif spécifique pour les nouvelles annonces

Pour les nouvelles annonces éligibles, Airbnb permet actuellement de proposer une réduction de 20 % sur les trois premières réservations afin d’aider à attirer les premiers voyageurs et à obtenir les premiers avis.

Source : Airbnb – tarification d’une nouvelle annonce

Ce dispositif n’est pas nécessairement pertinent pour tous les biens, notamment lorsque le niveau de prestation permet de défendre immédiatement un prix élevé. Il s’agit simplement d’un outil supplémentaire à intégrer dans une stratégie de lancement.

Alors, quel calendrier prévoir pour une location destinée à l’été suivant ?

Fin d’été et automne : réfléchir au positionnement du bien

C’est une excellente période pour prendre du recul après la saison touristique.

Avant même de créer une annonce, il est utile de regarder :

la capacité réelle du logement ;
sa clientèle naturelle ;
ses principaux atouts ;
les équipements qui méritent réellement d’être valorisés ;
les périodes pendant lesquelles il pourrait être loué ;
et le niveau de prix qu’il peut raisonnablement défendre.

Pour une villa disposant d’une piscine, d’un jacuzzi, d’une salle de jeux, d’une belle vue ou de grands espaces, cette réflexion est particulièrement importante : le bien ne doit pas être traité comme une simple annonce supplémentaire parmi des centaines d’autres.

À l’inverse, un appartement remarquablement situé ou une maison familiale plus classique peut très bien fonctionner avec une stratégie différente. Il ne s’agit pas de transformer chaque logement en villa haut de gamme, mais de comprendre et de mettre en valeur ce qu’il possède déjà.

Vous pouvez également consulter notre article : Combien peut vraiment rapporter votre bien en location saisonnière sur la Côte de Beauté ?

Automne : préparer le logement et les formalités

C’est également le bon moment pour régler les questions pratiques qui deviennent beaucoup plus gênantes lorsqu’elles sont découvertes quinze jours avant une première arrivée.

Accès, couchages, literie, linge, équipements, petits travaux, consignes, assurance, démarches administratives, organisation du ménage et accueil des voyageurs peuvent être cadrés progressivement.

Les obligations applicables dépendent notamment de la situation du logement et de la commune. Nous avons regroupé les principales démarches dans notre guide : Le parcours légal 2026 pour louer son logement en location saisonnière.

Automne et début d’hiver : créer une vraie annonce, pas simplement “mettre le bien sur Airbnb”

Une annonce efficace ne se résume pas à télécharger quelques photos et saisir un prix.

Il faut choisir les images, identifier une photo principale réellement attractive, rédiger le titre et la description, renseigner précisément les équipements, définir les conditions de séjour et construire une grille tarifaire cohérente avec les saisons.

Chez CLM, ce travail fait partie de la préparation du bien : photos, présentation, conseils sur les prix, durée minimale, informations voyageurs et organisation de l’exploitation sont cadrés avant les premières réservations.

Voir nos services de conciergerie et de mise en valeur

Hiver et printemps : laisser vivre l’annonce et apprendre

Une mise en ligne anticipée apporte aussi quelque chose de précieux : du retour d’expérience.

Quelles périodes déclenchent des demandes ? À quel prix ? Les voyageurs posent-ils toujours la même question ? Certaines photos fonctionnent-elles mieux ? Un équipement est-il mal compris ? Les durées minimales sont-elles adaptées ?

Il reste alors plusieurs mois pour corriger tranquillement ce qui doit l’être avant juillet et août.

Printemps : ajuster plutôt que démarrer

Idéalement, le printemps ne devrait donc pas être le moment où l’on commence tout.

Il devrait plutôt permettre d’affiner :

les prix des semaines encore disponibles ;
les durées minimales ;
les éventuelles promotions ;
les photos ou informations à améliorer ;
et la stratégie de remplissage des dernières périodes ouvertes.

La différence est importante : on optimise une annonce qui existe déjà, au lieu d’essayer de créer en urgence sa réputation au moment où les semaines les plus importantes arrivent.

Et si vous ne commencez qu’en avril ou en mai ?

Il n’est évidemment jamais “trop tard” au sens strict.

Un logement très attractif, correctement présenté et proposé au bon prix peut encore obtenir de belles réservations quelques semaines avant l’été.

Nous l’avons déjà fait.

Mais plus le lancement est tardif, plus la marge de manœuvre se réduit : moins de temps pour tester les prix, moins de temps pour obtenir des avis, moins de recul pour corriger l’annonce et davantage de pression sur chaque semaine encore disponible.

Pour un propriétaire, l’enjeu n’est donc pas d’avoir peur d’être “en retard”. Il est simplement de comprendre qu’à qualité de bien comparable, disposer de plusieurs mois pour le commercialiser reste un avantage.

Quand faut-il contacter une conciergerie ?

Il n’est pas nécessaire d’attendre que la maison soit parfaitement prête.

Au contraire, prendre contact suffisamment tôt permet parfois d’éviter des dépenses inutiles et d’identifier les quelques améliorations réellement utiles avant les photos et la mise en ligne.

Chez CLM, la première étape consiste à regarder le logement, son emplacement, son organisation, ses équipements et les objectifs du propriétaire afin de réfléchir à une exploitation cohérente.

Il n’y a pas de frais de mise en route : les premiers conseils, les photos, l’optimisation de l’annonce et le cadrage initial font partie de notre accompagnement.

Consulter notre FAQ propriétaires

Vous envisagez de louer pour l’été 2027 ? C’est justement le bon moment pour en parler

En août ou septembre 2026, l’été 2027 peut sembler encore loin.

Pourtant, certaines semaines de l’année suivante commencent déjà à être réservées sur les logements les plus installés.

Préparer son projet maintenant permet de prendre le temps de positionner correctement le bien, de réaliser les éventuels ajustements utiles, de construire une annonce solide et de commencer sa commercialisation sans urgence.

Notre objectif n’est pas de promettre un revenu théorique ou un taux de remplissage garanti. Il est d’identifier le potentiel réel du logement et les leviers qui peuvent permettre de mieux l’exploiter selon son emplacement, son niveau de prestation, ses équipements et les objectifs de son propriétaire.

Maison familiale, appartement proche de la plage ou villa avec piscine, spa ou grands espaces : chaque bien doit être travaillé selon son propre potentiel.

Vous êtes propriétaire à Meschers-sur-Gironde, Royan, Saint-Georges-de-Didonne, Saint-Palais-sur-Mer ou sur la Côte de Beauté et vous envisagez une mise en location pour la saison prochaine ?

Parlons de votre bien et de son potentiel locatif →

Sources :

admin7268 12 août 202612 août 2026 Bons plans, Infos Locales, Parlons en

Incendie et annulation Airbnb : que faire comme voyageur ou propriétaire ?

Évacuation, fumées importantes, routes coupées, coupure d’électricité ou logement devenu inaccessible : un incendie peut rendre un séjour Airbnb impossible, même lorsque la maison ou l’appartement loué n’a subi aucun dégât.

Les incendies survenus en Gironde et dans les Landes durant l’été 2026 ont remis cette question au premier plan. Airbnb.org a notamment annoncé la mise à disposition d’hébergements d’urgence gratuits pour certains habitants déplacés et pour des sapeurs-pompiers mobilisés.

Mais pour les vacanciers qui avaient déjà réservé un séjour et pour les propriétaires concernés, les questions sont différentes : le voyageur peut-il annuler gratuitement ? Le propriétaire peut-il refuser le remboursement ? Airbnb paie-t-il quand même l’hôte ? Une assurance peut-elle compenser la perte de revenus ?

La réponse essentielle : un incendie situé dans la région ne provoque pas automatiquement l’annulation gratuite de toutes les réservations. En revanche, lorsqu’un événement empêche réellement le séjour ou l’interdit légalement, Airbnb peut écarter les conditions d’annulation habituelles. Le voyageur peut alors être remboursé, mais le propriétaire ne reçoit généralement pas le montant de la location.

Un incendie suffit-il pour annuler gratuitement une réservation Airbnb ?

Non, pas automatiquement.

En temps normal, le remboursement dépend des conditions d’annulation choisies par l’hôte : flexibles, modérées, fermes ou spécifiques aux séjours longs.

Airbnb prévoit toutefois une Politique relative aux circonstances extraordinaires. Celle-ci peut remplacer les conditions habituelles lorsqu’un événement de grande ampleur :

se produit après la réservation ;
touche la zone géographique du logement ;
empêche concrètement le séjour de se dérouler ;
ou interdit légalement sa réalisation.

Airbnb cite notamment parmi les événements potentiellement couverts :

un ordre obligatoire d’évacuation ou de confinement ;
une restriction administrative de déplacement ;
une panne prolongée et généralisée d’eau, d’électricité ou de chauffage ;
une catastrophe naturelle imprévisible ;
un phénomène violent rendant le séjour impossible.

Airbnb évalue chaque événement et détermine la zone géographique ainsi que la période pendant lesquelles sa politique s’applique. Une réservation située hors de cette zone ou en dehors des dates retenues peut donc ne pas être couverte.

Fumée, odeur de brûlé ou cendres : le remboursement est-il automatique ?

La simple présence d’un incendie dans le département, de fumée visible à l’horizon ou de quelques cendres ne suffit pas nécessairement.

La situation devient beaucoup plus claire lorsqu’il existe :

un ordre officiel d’évacuation ;
une interdiction d’accéder à la commune ou au quartier ;
une consigne obligatoire de confinement ;
une coupure prolongée des services essentiels ;
ou une impossibilité objective d’occuper le logement dans des conditions normales et sûres.

À l’inverse, une recommandation non obligatoire, la crainte personnelle de se rendre dans la région ou la dégradation de certaines activités touristiques ne donnent pas systématiquement droit à un remboursement intégral.

Airbnb précise que les recommandations de voyage non obligatoires et les événements affectant uniquement la capacité personnelle du voyageur à se déplacer ne sont généralement pas couverts par sa politique.

À retenir : ce n’est pas la distance entre le logement et les flammes qui décide à elle seule du remboursement. Ce sont surtout les conséquences concrètes de l’événement sur le logement, son accessibilité et la légalité du séjour.

Que doit faire le voyageur avant son arrivée ?

1. Vérifier les informations officielles

Le voyageur doit consulter les communications de la préfecture, de la mairie, des services de secours et, le cas échéant, les informations relatives à la circulation, aux coupures de réseaux ou à la qualité de l’air.

Les publications sur les réseaux sociaux ou les témoignages de proches peuvent alerter, mais Airbnb demandera plus facilement des éléments officiels et vérifiables.

2. Contacter l’hôte dans la messagerie Airbnb

Il faut demander des informations précises :

le logement est-il toujours accessible ?
la commune est-elle concernée par une évacuation ?
l’eau et l’électricité fonctionnent-elles ?
la fumée affecte-t-elle réellement l’intérieur du logement ?
les principaux axes routiers sont-ils ouverts ?

Il est préférable de conserver les échanges dans la messagerie Airbnb plutôt que de communiquer uniquement par téléphone. Les messages pourront servir à expliquer la situation à l’assistance.

3. Ne pas annuler trop rapidement

Avant de confirmer une annulation, le voyageur doit vérifier le montant du remboursement annoncé par Airbnb.

Si la réservation n’est pas encore reconnue comme couverte par les circonstances extraordinaires, une annulation immédiate peut déclencher les conditions habituelles de l’hôte et entraîner une retenue.

Le voyageur peut contacter Airbnb et transmettre :

l’arrêté ou le message officiel d’évacuation ;
la fermeture des accès ;
les communications de la mairie ou de la préfecture ;
les messages de l’hôte confirmant l’impossibilité d’accueillir ;
tout document montrant que le séjour ne peut pas avoir lieu normalement.

4. Ne pas annuler à la place de l’hôte

Lorsque le propriétaire indique qu’il ne peut finalement pas accueillir les voyageurs, ce n’est pas au voyageur d’annuler à sa place.

Airbnb recommande au voyageur de demander à l’hôte d’effectuer lui-même l’annulation. Une annulation réalisée par l’hôte avant l’arrivée entraîne normalement un remboursement intégral et Airbnb peut, selon les disponibilités, aider à rechercher un autre logement.

Source : Airbnb – Si votre hôte vous demande d’annuler.

Que faire si l’évacuation intervient pendant le séjour ?

La sécurité passe évidemment avant les conditions commerciales de la réservation.

En cas d’ordre d’évacuation ou de confinement :

respecter immédiatement les consignes des autorités ;
ne pas retourner au logement sans autorisation ;
prévenir l’hôte une fois les occupants en sécurité ;
contacter Airbnb depuis la réservation ;
conserver les justificatifs et communications officielles ;
demander l’examen des nuits qui n’ont pas pu être utilisées.

Airbnb peut accorder un remboursement intégral ou partiel selon la date de l’évacuation, les nuits déjà consommées et la durée pendant laquelle le séjour est devenu impossible.

Que doit faire le propriétaire ou la conciergerie ?

Informer sans dramatiser ni minimiser

Le propriétaire doit informer les voyageurs dès qu’un événement sérieux peut affecter leur séjour.

Il faut fournir des informations factuelles :

la commune est-elle officiellement évacuée ?
le quartier est-il accessible ?
le logement est-il habitable ?
l’eau et l’électricité fonctionnent-elles ?
la fumée est-elle perceptible à l’intérieur ?
les accès principaux sont-ils fermés ?

Il ne faut ni garantir que « tout va bien » sans vérification, ni annoncer que le séjour est impossible simplement parce qu’un incendie existe dans la région.

Documenter la situation

Le propriétaire ou la conciergerie doit conserver :

les arrêtés et messages officiels ;
les captures des consignes d’évacuation ;
les photographies ou vidéos du logement ;
les preuves de coupure d’eau ou d’électricité ;
les preuves de fermeture des accès ;
les échanges avec les voyageurs ;
les éventuels constats ou rapports des secours.

Annuler lorsque le logement ne peut plus être proposé

Si le logement est inhabitable, inaccessible ou ne correspond plus aux conditions réservées, l’hôte doit prévenir Airbnb et annuler la réservation.

Lorsqu’une circonstance extraordinaire est reconnue, Airbnb permet normalement à l’hôte d’annuler sans les frais et pénalités habituels. Le calendrier peut toutefois rester bloqué pour les dates annulées.

Le fait que le propriétaire ne soit pas responsable de l’incendie ne permet pas de maintenir une réservation dans un logement devenu inaccessible ou dangereux.

Qui paie lorsque le séjour est annulé ?

C’est le point le plus souvent mal compris.

Lorsque la Politique relative aux circonstances extraordinaires s’applique, Airbnb rembourse le voyageur, mais ne verse généralement pas le prix du séjour au propriétaire.

Autrement dit, Airbnb gère le remboursement, mais ne prend pas automatiquement à sa charge la perte de revenus de l’hôte.

Exemple concret

Un voyageur a réservé une semaine pour un montant de 1 000 euros. Le logement n’a pas brûlé, mais la commune fait l’objet d’un ordre d’évacuation pendant toute la durée du séjour.

Le voyageur peut obtenir un remboursement ou une autre contrepartie décidée par Airbnb.
Le propriétaire ne reçoit normalement pas les 1 000 euros.
Si le versement avait déjà été effectué, Airbnb peut récupérer le montant remboursé sur les prochains versements du propriétaire.
Le propriétaire peut être exempté des pénalités habituelles d’annulation, mais il n’est pas indemnisé pour sa perte de chiffre d’affaires.

Les Conditions de service relatives aux paiements d’Airbnb prévoient expressément la possibilité de récupérer auprès de l’hôte un remboursement déjà versé, notamment en le déduisant de ses versements futurs.

Situation	Conséquence pour le voyageur	Conséquence pour le propriétaire
Évacuation obligatoire reconnue par Airbnb	Remboursement, crédit voyage ou autre contrepartie	Aucun versement pour les dates concernées
Versement déjà reçu par l’hôte	Remboursement traité par Airbnb	Montant récupéré sur les versements futurs
Incendie éloigné sans interdiction ni impossibilité de séjourner	Application des conditions d’annulation habituelles	Versement calculé selon ses conditions d’annulation
Logement endommagé et inhabitable	Remboursement ou aide au relogement selon la situation	Pas de revenu Airbnb, mais recours éventuel à son assurance
Logement intact mais inaccessible	Remboursement possible si la réservation est couverte	Perte supportée par l’hôte, sauf assurance spécifique

Le propriétaire peut-il refuser de rembourser ?

Tout dépend de la reconnaissance ou non de la circonstance extraordinaire par Airbnb.

Lorsque la réservation est couverte

Le propriétaire ne dispose pas d’un droit de veto lui permettant de conserver le paiement.

Il peut transmettre des preuves et contester le fait que son logement ou les dates du séjour se trouvent dans la zone couverte. Mais si Airbnb décide que sa politique s’applique, les conditions d’annulation de l’hôte sont remplacées.

Le voyageur peut être remboursé et le propriétaire ne reçoit pas le versement correspondant.

Lorsque la réservation n’est pas couverte

Les conditions d’annulation normales continuent à s’appliquer.

Le propriétaire peut alors décider d’accorder volontairement :

un remboursement intégral ;
un remboursement partiel ;
un changement de dates ;
un avoir ou un geste commercial.

Mais il n’y est pas automatiquement obligé au titre de la politique Airbnb.

Airbnb précise que les remboursements accordés en dehors des conditions de la réservation restent à la discrétion de l’hôte et qu’Airbnb ne les finance ni ne les garantit.

Source : Airbnb – Demander un remboursement à l’hôte.

AirCover rembourse-t-il la perte de revenus du propriétaire ?

Pas dans cette situation générale.

AirCover pour les hôtes comprend principalement :

une Garantie dommages des hôtes ;
une assurance responsabilité civile des hôtes ;
des dispositifs de vérification des voyageurs et des réservations ;
une assistance sécurité.

La Garantie dommages peut couvrir certaines pertes de revenus lorsqu’un propriétaire doit annuler de futures réservations à cause de dommages causés par un voyageur.

En revanche, elle n’est pas une assurance générale contre toutes les annulations. Airbnb indique notamment que sa Garantie dommages ne couvre pas les pertes dues aux catastrophes naturelles.

Source : Airbnb – Garantie dommages des hôtes.

Attention : AirCover ne doit donc pas être présenté comme une assurance garantissant le chiffre d’affaires locatif du propriétaire en cas d’incendie, d’évacuation, de tempête ou d’inondation.

Une assurance privée peut-elle rembourser la réservation perdue ?

Oui, éventuellement, mais uniquement si le contrat le prévoit.

Un propriétaire peut disposer d’une assurance propriétaire non occupant, d’un contrat multirisque adapté à la location saisonnière ou, selon son activité et son statut, d’une assurance professionnelle comprenant une garantie de perte de loyers ou de pertes d’exploitation.

La garantie classique intervient souvent lorsque le logement a lui-même subi un dommage matériel couvert :

incendie ;
explosion ;
dégât des eaux ;
tempête ;
catastrophe naturelle reconnue ;
autre événement prévu au contrat.

Si le logement est endommagé et ne peut plus être loué, une garantie de perte de loyers peut donc éventuellement indemniser le propriétaire pendant la durée nécessaire aux réparations.

Le cas plus compliqué : le logement est intact, mais inaccessible

C’est précisément la situation dans laquelle de nombreux propriétaires risquent de découvrir une limite de leur contrat.

Une assurance pertes d’exploitation classique est généralement déclenchée par un dommage matériel assuré. Si la maison est intacte mais située dans une zone évacuée, la garantie de base peut ne pas intervenir.

Certains contrats professionnels proposent toutefois des extensions couvrant l’impossibilité ou l’interdiction d’accéder aux locaux à la suite d’un sinistre survenu à proximité.

France Assureurs précise que des extensions peuvent notamment garantir l’impossibilité ou l’interdiction d’accès aux locaux assurés lorsqu’un sinistre survient à leurs abords immédiats.

Sources :

Les questions précises à poser à son assureur

Il ne suffit pas de demander : « Suis-je couvert en cas d’incendie ? »

Le propriétaire doit décrire le scénario exact et demander une réponse écrite :

Mon logement est exploité en location saisonnière. Mon contrat couvre-t-il la perte de revenus correspondant à des réservations Airbnb annulées lorsque le logement reste intact, mais devient temporairement inaccessible à la suite d’un ordre d’évacuation, d’une interdiction administrative, d’un incendie voisin, de fumées dangereuses ou d’une coupure prolongée des services essentiels ?

Il faut également vérifier :

si la location saisonnière a bien été déclarée à l’assureur ;
si la garantie exige un dommage matériel direct au logement ;
si une interdiction administrative d’accès est couverte ;
si les pertes sans dommage matériel sont exclues ;
le montant de la franchise ;
le nombre de jours de carence ;
la durée maximale d’indemnisation ;
le mode de calcul du revenu perdu ;
les justificatifs de réservation exigés ;
si les frais de ménage, de linge ou de plateforme sont inclus dans le calcul.

Une simple mention « perte de loyers après incendie » ne garantit pas nécessairement les réservations perdues lorsque l’incendie n’a pas touché directement le bâtiment.

Airbnb.org : un dispositif différent des remboursements touristiques

À la suite des incendies de Gironde et des Landes de juillet 2026, Airbnb.org a annoncé la fourniture d’hébergements d’urgence gratuits à des résidents déplacés et à certains premiers intervenants.

Airbnb.org travaille avec les préfectures, des communes, des associations et d’autres partenaires afin d’identifier les personnes ayant réellement besoin d’un hébergement temporaire.

Ce dispositif ne doit pas être confondu avec le remplacement gratuit d’une location de vacances annulée.

Il s’adresse aux personnes évacuées de leur résidence habituelle et aux intervenants éligibles, et non automatiquement aux touristes dont le séjour a été perturbé.

Source : Airbnb Newsroom – Hébergements d’urgence après les incendies de Gironde et des Landes.

Et pour une réservation réalisée en direct ?

La Politique relative aux circonstances extraordinaires d’Airbnb concerne les réservations réalisées sur Airbnb.

Pour une location réservée directement auprès du propriétaire, les règles Airbnb ne s’appliquent pas. Il faut alors examiner :

les conditions d’annulation du contrat de location ;
les échanges écrits entre le propriétaire et le voyageur ;
l’existence d’une assurance annulation ;
les garanties de la carte bancaire du voyageur ;
les éventuelles obligations légales applicables à la situation.

En cas de litige important, il est préférable de solliciter un professionnel du droit ou une association de consommateurs plutôt que de transposer automatiquement les règles Airbnb à une réservation directe.

La fiche réflexe du voyageur

Suivre en priorité les consignes des autorités.
Vérifier si le logement est réellement situé dans la zone concernée.
Conserver les arrêtés, messages et preuves officielles.
Contacter l’hôte dans la messagerie Airbnb.
Vérifier le remboursement proposé avant d’annuler.
Contacter Airbnb si le séjour est légalement interdit ou réellement impossible.
Ne pas annuler à la place d’un hôte qui affirme ne plus pouvoir accueillir.
Consulter son assurance voyage et les garanties de sa carte bancaire.

La fiche réflexe du propriétaire ou de la conciergerie

Vérifier les informations officielles avant de répondre.
Informer rapidement les voyageurs.
Décrire la situation de façon factuelle.
Conserver toutes les preuves d’évacuation, de coupure ou d’inaccessibilité.
Ne pas demander au voyageur d’annuler à la place de l’hôte.
Contacter Airbnb avant toute annulation sensible.
Annuler si le logement est inhabitable, inaccessible ou dangereux.
Ne pas compter sur AirCover pour garantir le revenu perdu.
Déclarer rapidement le sinistre à son propre assureur.
Vérifier par écrit les garanties de perte de loyers et d’interdiction d’accès.

En résumé

Un incendie proche d’une location Airbnb n’entraîne pas automatiquement le remboursement du voyageur. La décision dépend de la zone concernée, des dates, des mesures officielles et de la possibilité réelle de maintenir le séjour.

Lorsqu’Airbnb reconnaît une circonstance extraordinaire, le voyageur peut être remboursé même si les conditions normales d’annulation ne le prévoyaient pas.

Le propriétaire ne reçoit alors généralement pas le montant de la location. Airbnb organise le remboursement, mais ne compense pas automatiquement la perte de revenus de l’hôte.

AirCover ne constitue pas une assurance générale du chiffre d’affaires. Seul un contrat d’assurance adapté peut éventuellement couvrir la perte, notamment en cas de dommage matériel au logement ou grâce à une extension spécifique concernant l’impossibilité ou l’interdiction d’accès.

Dans tous les cas, la bonne méthode reste la même : respecter les consignes des autorités, informer rapidement toutes les parties, documenter précisément la situation et ne jamais procéder à une annulation précipitée sans connaître ses conséquences.

Sources et informations complémentaires

Article mis à jour le 30 juillet 2026. Les politiques des plateformes et les contrats d’assurance peuvent évoluer. Il convient de vérifier les conditions applicables à chaque réservation et à chaque contrat.

admin7268 30 juillet 202630 juillet 2026 Bons plans

Un logement prévu pour 6 personnes peut-il accueillir 6 personnes + un bébé ?

Votre logement est prévu pour 6 personnes et vous recevez une demande très courante :

« Nous serons 6 personnes avec notre bébé, qui dormira dans un lit parapluie. Est-ce possible ? »

La même question peut évidemment se poser pour un logement prévu pour 4, 8 ou 10 personnes : peut-on accueillir un bébé en plus de la capacité habituelle du logement ?

Sur les forums et groupes de propriétaires, une réponse revient souvent :

« Les bébés de moins de 2 ans ne comptent pas. »

Ce n’est pas aussi simple.

Un bébé est bien une personne. Mais selon que l’on parle de la loi française, de votre assurance, de Booking ou d’Airbnb, cette personne supplémentaire n’est pas toujours traitée de la même manière.

Et surtout, la vraie question d’un propriétaire n’est pas seulement : « Puis-je accepter ? »

C’est aussi :

« Si j’accepte et qu’un problème survient, qu’est-ce que je risque ? »

1. Que dit la loi française ?

Pour un meublé de tourisme classique, la réglementation française ne fixe pas une capacité maximale générale simplement parce que votre annonce indique 4, 6 ou 8 personnes.

La Direction générale des Entreprises indique clairement qu’il n’existe pas de limite générale dans la capacité d’un meublé de tourisme.

Voir la réponse officielle de la Direction générale des Entreprises

Concrètement, une maison disposant de 6 couchages classiques peut donc accueillir 6 personnes utilisant ces couchages et un bébé dormant dans un lit bébé adapté sans que le simple fait d’être « 6 + bébé » constitue, en lui-même, une infraction à une règle nationale de capacité.

Le vrai seuil à surveiller apparaît avec les hébergements de plus grande capacité.

Jusqu’à 15 personnes : le bébé ne crée pas, à lui seul, un problème de seuil ERP

Pour le seuil réglementaire qui nous intéresse ici, le calcul est simple :

on compte toutes les personnes réellement accueillies, quel que soit leur âge.

L’article PE 2 du règlement de sécurité vise notamment certains bâtiments ou locaux à usage d’hébergement permettant d’accueillir plus de 15 personnes.

Consulter l’article PE 2 sur Légifrance

Donc :

15 adultes = 15 personnes ;
14 adultes + 1 enfant = 15 personnes ;
14 adultes + 1 bébé = 15 personnes ;
15 adultes + 1 bébé = 16 personnes.

Le sujet n’est donc finalement pas de savoir si la 16e personne est un bébé, un enfant ou un adulte.

Le sujet est le franchissement du seuil.

Pour ce seuil ERP précis, tant que l’hébergement reste à 15 personnes maximum, bébés compris, il ne franchit pas le seuil des « plus de 15 personnes » prévu par cette disposition.

À partir de 16 personnes, si l’hébergement entre dans le champ de l’article PE 2, il doit respecter les obligations de sécurité correspondant à ce régime.

Attention : d’autres règles particulières peuvent exister selon la nature de l’hébergement, notamment pour l’accueil collectif de mineurs hors de leur famille. Ici, nous parlons du cas habituel d’une location touristique familiale.

Si je dépasse 15 personnes, qu’est-ce que je risque réellement ?

Le premier risque n’est pas de recevoir automatiquement une amende parce qu’une 16e personne a franchi la porte.

Le problème est que le passage de 15 à 16 personnes peut faire entrer l’hébergement dans un régime réglementaire différent.

Si l’établissement relève alors de la réglementation ERP mais ne respecte pas les obligations de sécurité applicables, le maire ou le préfet peut notamment imposer une mise en conformité et ordonner la fermeture de l’établissement jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires.

En cas de non-respect d’un arrêté de fermeture, le Code de la construction et de l’habitation prévoit une astreinte pouvant atteindre 500 € par jour de retard. Le refus de fermer malgré une mise en demeure peut également être puni de 10 000 € d’amende.

Voir les dispositions du Code de la construction et de l’habitation relatives aux ERP

Et surtout, que se passe-t-il si un accident survient ?

C’est probablement là que le véritable risque doit être compris.

Imaginons un hébergement qui accueille 16 personnes alors qu’il aurait dû respecter des obligations de sécurité supplémentaires liées à cet effectif.

Si un incendie, une évacuation difficile ou un autre accident survient, et qu’un manquement aux règles de sécurité a contribué aux dommages, la responsabilité civile du propriétaire ou de l’exploitant peut être engagée et sa responsabilité pénale peut également être recherchée selon les circonstances.

Par exemple, lorsqu’un manquement à une obligation de prudence ou de sécurité contribue à causer des blessures entraînant une incapacité totale de travail supérieure à trois mois, le Code pénal prévoit jusqu’à 2 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende. En cas de violation manifestement délibérée d’une obligation particulière de sécurité, les peines peuvent atteindre 3 ans et 45 000 €.

Consulter l’article 222-19 du Code pénal

En cas de décès, l’homicide involontaire est puni de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende, peines pouvant atteindre 5 ans et 75 000 € lorsqu’une violation manifestement délibérée d’une obligation particulière de prudence ou de sécurité est caractérisée.

Consulter l’article 221-6 du Code pénal

Ces sanctions ne sont évidemment pas automatiques simplement parce que 16 personnes étaient présentes. Il faut notamment établir un manquement, les circonstances de l’accident et son lien avec le dommage.

Mais c’est précisément là que se situe le vrai risque : ce n’est pas seulement de « se faire contrôler » avec une personne de trop. C’est qu’en cas d’accident grave, le fait d’avoir dépassé un seuil réglementaire sans respecter les obligations correspondantes puisse considérablement aggraver la responsabilité du propriétaire ou de l’exploitant.

Et pour un meublé de tourisme classé ?

Le classement mérite une petite précision, même si ce n’est pas le cœur du sujet.

Un meublé classé est évalué en fonction d’une capacité d’accueil et de nombreux équipements doivent être dimensionnés en conséquence : couchages, mobilier, assises, vaisselle, équipements de cuisine, etc.

Le référentiel traite également séparément certains équipements destinés aux bébés.

Cette logique correspond assez bien à la réalité pratique : un logement prévu pour 6 personnes doit être correctement équipé pour ses six occupants habituels, tandis qu’un bébé peut nécessiter un équipement spécifique.

Mais aucun texte que nous avons trouvé ne pose une règle générale disant qu’un bébé est systématiquement exclu — ou systématiquement ajouté — à la capacité officielle d’un meublé classé.

Il vaut donc mieux ne pas inventer une règle que les textes ne formulent pas clairement.

2. Et du côté de l’assurance ?

Avant même de regarder ce que permettent Airbnb ou Booking, il faut vérifier un autre point : votre propre assurance.

Il n’existe pas de règle générale disant :

« Mon logement est prévu pour 6 personnes, j’en ai accueilli 6 + un bébé, donc mon assurance ne fonctionne plus. »

Tout dépend du contrat.

Certains contrats peuvent prévoir une capacité maximale, des conditions particulières liées à l’activité de location saisonnière ou avoir été souscrits sur la base d’informations précises concernant le nombre de personnes susceptibles d’être accueillies.

La question à vérifier est donc très simple :

« Mon contrat fixe-t-il une capacité maximale assurée ou une condition particulière liée au nombre de personnes accueillies ? »

Qu’est-ce que je risque en cas de sinistre ?

Si votre contrat ne fixe aucune restriction particulière et que la présence ponctuelle d’un bébé supplémentaire ne modifie pas les conditions du risque garanti, il n’y a aucune raison de supposer automatiquement que vous ne serez plus couvert.

En revanche, si votre contrat a été établi sur la base d’une capacité précise et que l’occupation réelle ne correspond plus aux informations déclarées à l’assureur, la situation peut devenir plus compliquée en cas de sinistre.

Le Code des assurances prévoit notamment qu’en cas d’omission ou de déclaration inexacte non intentionnelle, une indemnité peut, dans certaines circonstances, être réduite proportionnellement.

Consulter l’article L113-9 du Code des assurances

En cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle ayant modifié l’appréciation du risque par l’assureur, le Code des assurances prévoit même la possibilité d’une nullité du contrat.

Consulter l’article L113-8 du Code des assurances

Attention : cela ne signifie absolument pas qu’accueillir ponctuellement un bébé en plus entraîne automatiquement l’une de ces conséquences.

Tout dépend de ce qui est prévu dans votre contrat et de ce que vous avez déclaré à votre assureur.

En cas de doute, la solution la plus simple reste de poser la question par écrit :

« Mon logement dispose de 6 couchages et est commercialisé pour 6 personnes. Puis-je ponctuellement accueillir en plus un bébé dormant dans un équipement adapté sans modifier les conditions de garantie de mon contrat ? »

Une réponse écrite de l’assureur permet de sécuriser clairement le sujet.

3. Sur Booking : le « 6 + bébé » peut être explicitement prévu

Booking adopte une approche très pragmatique.

La plateforme permet aux hébergeurs de paramétrer spécifiquement la capacité destinée aux bébés de 0 à 2 ans.

Le propriétaire peut définir combien de bébés peuvent être accueillis dans le logement et décider s’ils sont :

inclus dans la capacité habituelle ;
ou autorisés en plus de cette capacité.

Voir les paramètres officiels Booking concernant la capacité pour les bébés

Un logement prévu pour 6 personnes peut donc être configuré pour accepter :

6 voyageurs + 1 bébé.

C’est probablement de là que vient la phrase souvent entendue :

« Les bébés ne comptent pas sur Booking. »

La formulation correcte serait plutôt :

Booking permet au propriétaire d’autoriser un ou plusieurs bébés de 0 à 2 ans en plus de la capacité standard, selon son paramétrage.

Ce n’est donc pas une règle de droit français. C’est une possibilité prévue par Booking.

Qu’est-ce que je risque en cas de problème sur Booking ?

Si votre logement est correctement paramétré pour accepter 6 personnes + un bébé et que la réservation correspond à cette configuration, la présence du bébé n’est pas, à elle seule, un dépassement irrégulier des règles de capacité prévues par Booking.

Concernant les dommages, Booking propose notamment, selon les hébergements et les dispositifs applicables, une procédure de demande de paiement pour certains dégâts causés par le voyageur ou les personnes de son groupe.

Dans sa « Damage Policy », Booking précise toutefois qu’il agit essentiellement comme intermédiaire entre l’hébergement et le voyageur. Cette procédure concerne principalement les dommages physiques, bris ou pertes et ne couvre pas notamment les simples infractions non matérielles au règlement intérieur.

Consulter la politique Booking relative aux dommages

Nous n’avons trouvé aucune règle Booking indiquant qu’un bébé accueilli conformément au paramétrage prévu ferait automatiquement perdre au propriétaire le droit d’utiliser cette procédure.

En revanche, comme toujours, il est préférable que la composition réelle du groupe corresponde aux informations enregistrées dans la réservation.

4. Sur Airbnb : la capacité maximale doit être prise au sens strict

Airbnb adopte une position différente de Booking.

Son Centre d’aide indique clairement qu’il ne peut y avoir « aucune exception au respect de la capacité d’accueil maximale définie par l’hôte ».

Airbnb précise également que les voyageurs doivent être honnêtes sur le nombre de personnes concernées par le séjour et respecter le nombre de voyageurs approuvé.

Voir les règles Airbnb sur le nombre maximal de voyageurs

Airbnb indique par ailleurs que les enfants sont pris en compte dans la capacité maximale et distingue, lors de la réservation, les adultes, les enfants et les bébés.

Voir les informations Airbnb concernant les enfants et les bébés

Contrairement à Booking, Airbnb ne prévoit pas de règle générale permettant au propriétaire d’exclure automatiquement les bébés de la capacité maximale.

La lecture pratique à retenir est donc simple : si votre annonce Airbnb est limitée à 6 personnes, il faut considérer cette capacité comme 6 personnes au total, bébé compris.

Autrement dit :

sur Airbnb, ne partez pas du principe qu’un logement pour 6 peut automatiquement accueillir 6 personnes + un bébé.

Qu’est-ce que je risque en cas de problème sur Airbnb ?

Le principal risque est de créer vous-même une incohérence entre :

la capacité maximale renseignée dans votre annonce ;
la composition de la réservation ;
le nombre réel de personnes présentes ;
et éventuellement les règles légales applicables au logement.

Cette incohérence peut devenir particulièrement gênante si un litige ou un sinistre survient.

La Garantie dommages des hôtes incluse dans AirCover est soumise à des conditions précises. Airbnb indique notamment qu’il peut refuser totalement ou partiellement un paiement si l’hôte ne respecte pas ses obligations au titre des Conditions Airbnb, des Conditions de paiement ou des politiques de la communauté.

Consulter les Conditions de la Garantie dommages des hôtes Airbnb

Airbnb précise également que cette Garantie dommages n’est pas un contrat d’assurance et qu’elle ne remplace pas l’assurance personnelle du propriétaire.

Cela ne signifie pas :

« J’ai accueilli un bébé de trop, donc AirCover est automatiquement annulé. »

Aucune règle Airbnb que nous avons trouvée ne prévoit une exclusion automatique formulée de cette manière.

Mais si vous avez volontairement dépassé la capacité maximale que vous avez vous-même déclarée, vous vous placez dans une situation moins solide si Airbnb doit ensuite examiner une demande d’indemnisation ou un litige.

La règle pratique est donc simple :

Sur Airbnb, respectez la capacité maximale indiquée sur l’annonce et ne considérez pas qu’un bébé est automatiquement « en plus ».

5. Pourquoi Booking parle-t-il de bébés de 0 à 2 ans ?

Il reste une question logique :

Pourquoi cette limite de 2 ans ?

Nous n’avons trouvé aucun texte français disant :

« Jusqu’à 2 ans, un enfant ne compte pas dans la capacité ; à partir de 2 ans, il compte. »

Cette frontière juridique n’existe pas.

La tranche 0-2 ans est avant tout une catégorie utilisée par Booking pour organiser les réservations familiales.

Elle correspond néanmoins à une réalité pratique assez compréhensible.

Dans une maison disposant de 6 couchages, six personnes peuvent occuper les lits classiques tandis qu’un nourrisson dort dans un lit bébé ou un lit parapluie installé dans la chambre de ses parents.

Le logement n’a alors pas besoin d’un septième couchage classique.

La situation est évidemment différente avec un enfant plus grand qui a besoin de son propre lit alors que les six couchages sont déjà occupés.

Jusqu’à quel âge peut-on utiliser un lit parapluie ?

Il n’existe pas non plus de règle universelle disant :

« Un lit parapluie est utilisable jusqu’à 2 ans exactement. »

Les conditions d’utilisation dépendent du modèle, des indications du fabricant, des éventuelles limites de poids ou de taille et du développement de l’enfant.

Consulter la réglementation relative aux articles de puériculture

Le seuil de 2 ans utilisé par Booking est donc une catégorie de réservation, pas une limite légale ou technique universelle pour les lits parapluie.

Alors, peut-on accueillir un bébé en plus de la capacité du logement ?

La réponse dépend finalement du cadre dans lequel vous vous trouvez.

Côté loi française : pour un meublé classique, accueillir un bébé en plus des couchages habituels n’est pas interdit en soi. Pour le seuil ERP évoqué ici, on compte simplement toutes les personnes réellement accueillies : jusqu’à 15 personnes, bébés compris, ce seuil n’est pas franchi ; à partir de 16, l’hébergement peut relever d’un régime réglementaire différent, avec des conséquences potentiellement importantes en cas de contrôle mais surtout en cas d’accident.

Côté assurance : il n’existe pas de règle universelle. Il faut vérifier si votre contrat prévoit une capacité particulière ou si le nombre d’occupants fait partie des éléments ayant servi à définir le risque assuré.

Sur Booking : un bébé de 0 à 2 ans peut explicitement être autorisé en plus de la capacité standard si votre paramétrage le prévoit.

Sur Airbnb : la capacité maximale doit être prise au sens strict. Une annonce limitée à 6 personnes doit être considérée comme limitée à 6 personnes au total, bébé compris.

Et dans tous les cas : le bébé doit disposer d’un couchage réellement adapté à son âge, son développement et aux recommandations du fabricant.

À retenir

Dire simplement :

« Un bébé ne compte pas. »

est faux ou, au minimum, beaucoup trop simpliste.

Le bébé est bien une personne.

Ce qui change, c’est la manière dont cette personne est prise en compte selon la règle concernée.

La bonne question n’est donc pas seulement « le bébé compte-t-il ? », mais « dans cette situation précise, où doit-il être compté et qu’est-ce que je risque si je dépasse la limite applicable ? »

Article mis à jour en juillet 2026. Les informations présentées sont générales. Les règles applicables à un hébergement particulier, les contrats d’assurance et les conditions des plateformes peuvent prévoir des dispositions spécifiques ou évoluer.

admin7268 20 juillet 202621 juillet 2026 Leave a comment Lois, Bons plans, Parlons en