Évacuation, fumées importantes, routes coupées, coupure d’électricité ou logement devenu inaccessible : un incendie peut rendre un séjour Airbnb impossible, même lorsque la maison ou l’appartement loué n’a subi aucun dégât.

Les incendies survenus en Gironde et dans les Landes durant l’été 2026 ont remis cette question au premier plan. Airbnb.org a notamment annoncé la mise à disposition d’hébergements d’urgence gratuits pour certains habitants déplacés et pour des sapeurs-pompiers mobilisés.

Mais pour les vacanciers qui avaient déjà réservé un séjour et pour les propriétaires concernés, les questions sont différentes : le voyageur peut-il annuler gratuitement ? Le propriétaire peut-il refuser le remboursement ? Airbnb paie-t-il quand même l’hôte ? Une assurance peut-elle compenser la perte de revenus ?

La réponse essentielle : un incendie situé dans la région ne provoque pas automatiquement l’annulation gratuite de toutes les réservations. En revanche, lorsqu’un événement empêche réellement le séjour ou l’interdit légalement, Airbnb peut écarter les conditions d’annulation habituelles. Le voyageur peut alors être remboursé, mais le propriétaire ne reçoit généralement pas le montant de la location.

Un incendie suffit-il pour annuler gratuitement une réservation Airbnb ?

Non, pas automatiquement.

En temps normal, le remboursement dépend des conditions d’annulation choisies par l’hôte : flexibles, modérées, fermes ou spécifiques aux séjours longs.

Airbnb prévoit toutefois une Politique relative aux circonstances extraordinaires. Celle-ci peut remplacer les conditions habituelles lorsqu’un événement de grande ampleur :

• se produit après la réservation ;
• touche la zone géographique du logement ;
• empêche concrètement le séjour de se dérouler ;
• ou interdit légalement sa réalisation.

Airbnb cite notamment parmi les événements potentiellement couverts :

• un ordre obligatoire d’évacuation ou de confinement ;
• une restriction administrative de déplacement ;
• une panne prolongée et généralisée d’eau, d’électricité ou de chauffage ;
• une catastrophe naturelle imprévisible ;
• un phénomène violent rendant le séjour impossible.

Airbnb évalue chaque événement et détermine la zone géographique ainsi que la période pendant lesquelles sa politique s’applique. Une réservation située hors de cette zone ou en dehors des dates retenues peut donc ne pas être couverte.

Fumée, odeur de brûlé ou cendres : le remboursement est-il automatique ?

La simple présence d’un incendie dans le département, de fumée visible à l’horizon ou de quelques cendres ne suffit pas nécessairement.

La situation devient beaucoup plus claire lorsqu’il existe :

• un ordre officiel d’évacuation ;
• une interdiction d’accéder à la commune ou au quartier ;
• une consigne obligatoire de confinement ;
• une coupure prolongée des services essentiels ;
• ou une impossibilité objective d’occuper le logement dans des conditions normales et sûres.

À l’inverse, une recommandation non obligatoire, la crainte personnelle de se rendre dans la région ou la dégradation de certaines activités touristiques ne donnent pas systématiquement droit à un remboursement intégral.

Airbnb précise que les recommandations de voyage non obligatoires et les événements affectant uniquement la capacité personnelle du voyageur à se déplacer ne sont généralement pas couverts par sa politique.

À retenir : ce n’est pas la distance entre le logement et les flammes qui décide à elle seule du remboursement. Ce sont surtout les conséquences concrètes de l’événement sur le logement, son accessibilité et la légalité du séjour.

Que doit faire le voyageur avant son arrivée ?

1. Vérifier les informations officielles

Le voyageur doit consulter les communications de la préfecture, de la mairie, des services de secours et, le cas échéant, les informations relatives à la circulation, aux coupures de réseaux ou à la qualité de l’air.

Les publications sur les réseaux sociaux ou les témoignages de proches peuvent alerter, mais Airbnb demandera plus facilement des éléments officiels et vérifiables.

2. Contacter l’hôte dans la messagerie Airbnb

Il faut demander des informations précises :

• le logement est-il toujours accessible ?
• la commune est-elle concernée par une évacuation ?
• l’eau et l’électricité fonctionnent-elles ?
• la fumée affecte-t-elle réellement l’intérieur du logement ?
• les principaux axes routiers sont-ils ouverts ?

Il est préférable de conserver les échanges dans la messagerie Airbnb plutôt que de communiquer uniquement par téléphone. Les messages pourront servir à expliquer la situation à l’assistance.

3. Ne pas annuler trop rapidement

Avant de confirmer une annulation, le voyageur doit vérifier le montant du remboursement annoncé par Airbnb.

Si la réservation n’est pas encore reconnue comme couverte par les circonstances extraordinaires, une annulation immédiate peut déclencher les conditions habituelles de l’hôte et entraîner une retenue.

Le voyageur peut contacter Airbnb et transmettre :

• l’arrêté ou le message officiel d’évacuation ;
• la fermeture des accès ;
• les communications de la mairie ou de la préfecture ;
• les messages de l’hôte confirmant l’impossibilité d’accueillir ;
• tout document montrant que le séjour ne peut pas avoir lieu normalement.

4. Ne pas annuler à la place de l’hôte

Lorsque le propriétaire indique qu’il ne peut finalement pas accueillir les voyageurs, ce n’est pas au voyageur d’annuler à sa place.

Airbnb recommande au voyageur de demander à l’hôte d’effectuer lui-même l’annulation. Une annulation réalisée par l’hôte avant l’arrivée entraîne normalement un remboursement intégral et Airbnb peut, selon les disponibilités, aider à rechercher un autre logement.

Source : Airbnb – Si votre hôte vous demande d’annuler.

Que faire si l’évacuation intervient pendant le séjour ?

La sécurité passe évidemment avant les conditions commerciales de la réservation.

En cas d’ordre d’évacuation ou de confinement :

1. respecter immédiatement les consignes des autorités ;
2. ne pas retourner au logement sans autorisation ;
3. prévenir l’hôte une fois les occupants en sécurité ;
4. contacter Airbnb depuis la réservation ;
5. conserver les justificatifs et communications officielles ;
6. demander l’examen des nuits qui n’ont pas pu être utilisées.

Airbnb peut accorder un remboursement intégral ou partiel selon la date de l’évacuation, les nuits déjà consommées et la durée pendant laquelle le séjour est devenu impossible.

Que doit faire le propriétaire ou la conciergerie ?

Informer sans dramatiser ni minimiser

Le propriétaire doit informer les voyageurs dès qu’un événement sérieux peut affecter leur séjour.

Il faut fournir des informations factuelles :

• la commune est-elle officiellement évacuée ?
• le quartier est-il accessible ?
• le logement est-il habitable ?
• l’eau et l’électricité fonctionnent-elles ?
• la fumée est-elle perceptible à l’intérieur ?
• les accès principaux sont-ils fermés ?

Il ne faut ni garantir que « tout va bien » sans vérification, ni annoncer que le séjour est impossible simplement parce qu’un incendie existe dans la région.

Documenter la situation

Le propriétaire ou la conciergerie doit conserver :

• les arrêtés et messages officiels ;
• les captures des consignes d’évacuation ;
• les photographies ou vidéos du logement ;
• les preuves de coupure d’eau ou d’électricité ;
• les preuves de fermeture des accès ;
• les échanges avec les voyageurs ;
• les éventuels constats ou rapports des secours.

Annuler lorsque le logement ne peut plus être proposé

Si le logement est inhabitable, inaccessible ou ne correspond plus aux conditions réservées, l’hôte doit prévenir Airbnb et annuler la réservation.

Lorsqu’une circonstance extraordinaire est reconnue, Airbnb permet normalement à l’hôte d’annuler sans les frais et pénalités habituels. Le calendrier peut toutefois rester bloqué pour les dates annulées.

Le fait que le propriétaire ne soit pas responsable de l’incendie ne permet pas de maintenir une réservation dans un logement devenu inaccessible ou dangereux.

Qui paie lorsque le séjour est annulé ?

C’est le point le plus souvent mal compris.

Lorsque la Politique relative aux circonstances extraordinaires s’applique, Airbnb rembourse le voyageur, mais ne verse généralement pas le prix du séjour au propriétaire.

Autrement dit, Airbnb gère le remboursement, mais ne prend pas automatiquement à sa charge la perte de revenus de l’hôte.

Exemple concret

Un voyageur a réservé une semaine pour un montant de 1 000 euros. Le logement n’a pas brûlé, mais la commune fait l’objet d’un ordre d’évacuation pendant toute la durée du séjour.

• Le voyageur peut obtenir un remboursement ou une autre contrepartie décidée par Airbnb.
• Le propriétaire ne reçoit normalement pas les 1 000 euros.
• Si le versement avait déjà été effectué, Airbnb peut récupérer le montant remboursé sur les prochains versements du propriétaire.
• Le propriétaire peut être exempté des pénalités habituelles d’annulation, mais il n’est pas indemnisé pour sa perte de chiffre d’affaires.

Les Conditions de service relatives aux paiements d’Airbnb prévoient expressément la possibilité de récupérer auprès de l’hôte un remboursement déjà versé, notamment en le déduisant de ses versements futurs.

Le propriétaire peut-il refuser de rembourser ?

Tout dépend de la reconnaissance ou non de la circonstance extraordinaire par Airbnb.

Lorsque la réservation est couverte

Le propriétaire ne dispose pas d’un droit de veto lui permettant de conserver le paiement.

Il peut transmettre des preuves et contester le fait que son logement ou les dates du séjour se trouvent dans la zone couverte. Mais si Airbnb décide que sa politique s’applique, les conditions d’annulation de l’hôte sont remplacées.

Le voyageur peut être remboursé et le propriétaire ne reçoit pas le versement correspondant.

Lorsque la réservation n’est pas couverte

Les conditions d’annulation normales continuent à s’appliquer.

Le propriétaire peut alors décider d’accorder volontairement :

• un remboursement intégral ;
• un remboursement partiel ;
• un changement de dates ;
• un avoir ou un geste commercial.

Mais il n’y est pas automatiquement obligé au titre de la politique Airbnb.

Airbnb précise que les remboursements accordés en dehors des conditions de la réservation restent à la discrétion de l’hôte et qu’Airbnb ne les finance ni ne les garantit.

Source : Airbnb – Demander un remboursement à l’hôte.

AirCover rembourse-t-il la perte de revenus du propriétaire ?

Pas dans cette situation générale.

AirCover pour les hôtes comprend principalement :

• une Garantie dommages des hôtes ;
• une assurance responsabilité civile des hôtes ;
• des dispositifs de vérification des voyageurs et des réservations ;
• une assistance sécurité.

La Garantie dommages peut couvrir certaines pertes de revenus lorsqu’un propriétaire doit annuler de futures réservations à cause de dommages causés par un voyageur.

En revanche, elle n’est pas une assurance générale contre toutes les annulations. Airbnb indique notamment que sa Garantie dommages ne couvre pas les pertes dues aux catastrophes naturelles.

Source : Airbnb – Garantie dommages des hôtes.

Attention : AirCover ne doit donc pas être présenté comme une assurance garantissant le chiffre d’affaires locatif du propriétaire en cas d’incendie, d’évacuation, de tempête ou d’inondation.

Une assurance privée peut-elle rembourser la réservation perdue ?

Oui, éventuellement, mais uniquement si le contrat le prévoit.

Un propriétaire peut disposer d’une assurance propriétaire non occupant, d’un contrat multirisque adapté à la location saisonnière ou, selon son activité et son statut, d’une assurance professionnelle comprenant une garantie de perte de loyers ou de pertes d’exploitation.

La garantie classique intervient souvent lorsque le logement a lui-même subi un dommage matériel couvert :

• incendie ;
• explosion ;
• dégât des eaux ;
• tempête ;
• catastrophe naturelle reconnue ;
• autre événement prévu au contrat.

Si le logement est endommagé et ne peut plus être loué, une garantie de perte de loyers peut donc éventuellement indemniser le propriétaire pendant la durée nécessaire aux réparations.

Le cas plus compliqué : le logement est intact, mais inaccessible

C’est précisément la situation dans laquelle de nombreux propriétaires risquent de découvrir une limite de leur contrat.

Une assurance pertes d’exploitation classique est généralement déclenchée par un dommage matériel assuré. Si la maison est intacte mais située dans une zone évacuée, la garantie de base peut ne pas intervenir.

Certains contrats professionnels proposent toutefois des extensions couvrant l’impossibilité ou l’interdiction d’accéder aux locaux à la suite d’un sinistre survenu à proximité.

France Assureurs précise que des extensions peuvent notamment garantir l’impossibilité ou l’interdiction d’accès aux locaux assurés lorsqu’un sinistre survient à leurs abords immédiats.

Sources :

• France Assureurs – L’assurance des pertes d’exploitation ;
• France Assureurs – Assurance des biens, perte d’usage et perte de loyers.

Les questions précises à poser à son assureur

Il ne suffit pas de demander : « Suis-je couvert en cas d’incendie ? »

Le propriétaire doit décrire le scénario exact et demander une réponse écrite :

Mon logement est exploité en location saisonnière. Mon contrat couvre-t-il la perte de revenus correspondant à des réservations Airbnb annulées lorsque le logement reste intact, mais devient temporairement inaccessible à la suite d’un ordre d’évacuation, d’une interdiction administrative, d’un incendie voisin, de fumées dangereuses ou d’une coupure prolongée des services essentiels ?

Il faut également vérifier :

• si la location saisonnière a bien été déclarée à l’assureur ;
• si la garantie exige un dommage matériel direct au logement ;
• si une interdiction administrative d’accès est couverte ;
• si les pertes sans dommage matériel sont exclues ;
• le montant de la franchise ;
• le nombre de jours de carence ;
• la durée maximale d’indemnisation ;
• le mode de calcul du revenu perdu ;
• les justificatifs de réservation exigés ;
• si les frais de ménage, de linge ou de plateforme sont inclus dans le calcul.

Une simple mention « perte de loyers après incendie » ne garantit pas nécessairement les réservations perdues lorsque l’incendie n’a pas touché directement le bâtiment.

Airbnb.org : un dispositif différent des remboursements touristiques

À la suite des incendies de Gironde et des Landes de juillet 2026, Airbnb.org a annoncé la fourniture d’hébergements d’urgence gratuits à des résidents déplacés et à certains premiers intervenants.

Airbnb.org travaille avec les préfectures, des communes, des associations et d’autres partenaires afin d’identifier les personnes ayant réellement besoin d’un hébergement temporaire.

Ce dispositif ne doit pas être confondu avec le remplacement gratuit d’une location de vacances annulée.

Il s’adresse aux personnes évacuées de leur résidence habituelle et aux intervenants éligibles, et non automatiquement aux touristes dont le séjour a été perturbé.

Source : Airbnb Newsroom – Hébergements d’urgence après les incendies de Gironde et des Landes.

Et pour une réservation réalisée en direct ?

La Politique relative aux circonstances extraordinaires d’Airbnb concerne les réservations réalisées sur Airbnb.

Pour une location réservée directement auprès du propriétaire, les règles Airbnb ne s’appliquent pas. Il faut alors examiner :

• les conditions d’annulation du contrat de location ;
• les échanges écrits entre le propriétaire et le voyageur ;
• l’existence d’une assurance annulation ;
• les garanties de la carte bancaire du voyageur ;
• les éventuelles obligations légales applicables à la situation.

En cas de litige important, il est préférable de solliciter un professionnel du droit ou une association de consommateurs plutôt que de transposer automatiquement les règles Airbnb à une réservation directe.

La fiche réflexe du voyageur

• Suivre en priorité les consignes des autorités.
• Vérifier si le logement est réellement situé dans la zone concernée.
• Conserver les arrêtés, messages et preuves officielles.
• Contacter l’hôte dans la messagerie Airbnb.
• Vérifier le remboursement proposé avant d’annuler.
• Contacter Airbnb si le séjour est légalement interdit ou réellement impossible.
• Ne pas annuler à la place d’un hôte qui affirme ne plus pouvoir accueillir.
• Consulter son assurance voyage et les garanties de sa carte bancaire.

La fiche réflexe du propriétaire ou de la conciergerie

• Vérifier les informations officielles avant de répondre.
• Informer rapidement les voyageurs.
• Décrire la situation de façon factuelle.
• Conserver toutes les preuves d’évacuation, de coupure ou d’inaccessibilité.
• Ne pas demander au voyageur d’annuler à la place de l’hôte.
• Contacter Airbnb avant toute annulation sensible.
• Annuler si le logement est inhabitable, inaccessible ou dangereux.
• Ne pas compter sur AirCover pour garantir le revenu perdu.
• Déclarer rapidement le sinistre à son propre assureur.
• Vérifier par écrit les garanties de perte de loyers et d’interdiction d’accès.

En résumé

Un incendie proche d’une location Airbnb n’entraîne pas automatiquement le remboursement du voyageur. La décision dépend de la zone concernée, des dates, des mesures officielles et de la possibilité réelle de maintenir le séjour.

Lorsqu’Airbnb reconnaît une circonstance extraordinaire, le voyageur peut être remboursé même si les conditions normales d’annulation ne le prévoyaient pas.

Le propriétaire ne reçoit alors généralement pas le montant de la location. Airbnb organise le remboursement, mais ne compense pas automatiquement la perte de revenus de l’hôte.

AirCover ne constitue pas une assurance générale du chiffre d’affaires. Seul un contrat d’assurance adapté peut éventuellement couvrir la perte, notamment en cas de dommage matériel au logement ou grâce à une extension spécifique concernant l’impossibilité ou l’interdiction d’accès.

Dans tous les cas, la bonne méthode reste la même : respecter les consignes des autorités, informer rapidement toutes les parties, documenter précisément la situation et ne jamais procéder à une annulation précipitée sans connaître ses conséquences.

Sources et informations complémentaires

• Airbnb – Politique relative aux circonstances extraordinaires
• Airbnb – Conditions de service relatives aux paiements
• Airbnb – Si votre hôte vous demande d’annuler
• Airbnb – Politique de remplacement d’hébergement et de remboursement
• Airbnb – AirCover pour les hôtes
• Airbnb – Garantie dommages des hôtes
• Airbnb.org – Aide aux victimes des incendies de Gironde et des Landes
• France Assureurs – L’assurance des pertes d’exploitation
• France Assureurs – Assurance des biens et perte de loyers
• RMC Conso – Le dispositif d’hébergement proposé aux personnes évacuées

Article mis à jour le 30 juillet 2026. Les politiques des plateformes et les contrats d’assurance peuvent évoluer. Il convient de vérifier les conditions applicables à chaque réservation et à chaque contrat.

Mise à jour du 21 août 2026 : Airbnb déploie désormais son nouvel outil de migration vers les frais uniques. Pour les propriétaires concernés en France, la date limite annoncée est le 13 octobre 2026. Mais attention : utiliser l’outil avant cette date peut faire basculer immédiatement l’annonce vers le nouveau système.

Airbnb modifie en profondeur la manière dont ses frais de service sont facturés.

Pour de nombreux propriétaires, le changement peut sembler inquiétant : alors qu’ils supportaient auparavant environ 3 % de frais Airbnb, ils vont désormais voir apparaître des frais uniques généralement fixés à 15,5 %, directement déduits de leur versement.

Faut-il donc augmenter les prix de 15,5 % ? Pas exactement.

Airbnb a justement créé un outil permettant d’effectuer automatiquement cette transition et de conserver, autant que possible, un équilibre proche de l’ancien système.

Voyons concrètement ce qui change.

Frais partagés ou frais uniques : qu’est-ce qui change ?

Jusqu’ici, de nombreux propriétaires utilisaient le système dit des frais partagés.

Dans ce modèle :

• l’hôte payait généralement environ 3 % de frais Airbnb ;
• le voyageur payait également des frais de service, généralement compris entre 14,1 % et 16,5 % du sous-total de la réservation.

Airbnb décrit toujours précisément ces deux systèmes dans sa page consacrée aux frais de service Airbnb.

Avec le nouveau système de frais uniques, les frais de service du voyageur disparaissent et la totalité de la commission Airbnb est prélevée sur le versement de l’hôte.

Pour la plupart des propriétaires concernés, Airbnb annonce 15,5 %.

Le changement est donc surtout une modification de la manière dont le prix est construit et présenté.

Pourquoi Airbnb donne l’exemple de 100 € qui deviennent environ 115 € ?

Prenons l’exemple utilisé par Airbnb.

Ancien système

L’hôte fixe une nuit à 100 €.

Après environ 3 % de frais hôte :

l’hôte reçoit environ 97 €.

Le voyageur, lui, voit s’ajouter ses propres frais Airbnb et paie au total environ :

115 €.

Nouveau système

L’hôte fixe maintenant son prix à environ 115 €.

Le voyageur paie environ :

115 €.

Airbnb prélève les nouveaux frais uniques sur ce montant et l’hôte retrouve environ :

97 €.

Autrement dit, l’objectif de la migration n’est pas nécessairement d’augmenter de 15 % le coût réel du séjour pour le voyageur.

Il s’agit surtout de réintégrer dans le prix affiché par l’hôte les frais que le voyageur payait auparavant séparément à Airbnb. Airbnb utilise précisément cet exemple pour expliquer sa nouvelle tarification.

C’est une nuance essentielle.

Faut-il simplement ajouter 15,5 % à tous ses prix ?

Non.

Le taux de 15,5 % permet de comprendre le changement, mais il ne faut pas en déduire qu’il suffit de multiplier mécaniquement tous les tarifs par 1,155.

Airbnb a développé un outil officiel d’ajustement des prix qui applique lui-même un ratio d’ajustement aux tarifs concernés.

Ce ratio tient notamment compte des taxes applicables selon la situation de l’hôte. Airbnb précise également que les frais de service affichés incluent la TVA lorsqu’elle est applicable.

Il faut donc être prudent avec les calculs du type « 15,5 % + encore 20 % de TVA » que l’on peut parfois voir circuler : ce n’est pas ainsi qu’il faut recalculer manuellement toute une grille tarifaire.

Notre recommandation est désormais simple :

si Airbnb propose l’outil de migration sur votre compte, utilisez l’outil Airbnb plutôt que de modifier manuellement chaque tarif.

13 octobre 2026 : attention, ce n’est pas forcément la date à laquelle votre migration prendra effet

Airbnb a annoncé le 13 octobre 2026 comme date limite pour les hôtes situés dans l’Espace économique européen, dont la France. Cette annonce a été publiée officiellement par Airbnb le 7 juillet 2026. Voir l’annonce officielle Airbnb

Mais il y a une subtilité importante.

Le 13 octobre est une date limite de transition. Ce n’est pas une date à laquelle l’outil attend obligatoirement avant d’appliquer vos changements.

Si un propriétaire utilise l’outil avant cette date et valide le changement de structure de frais, il peut passer immédiatement au système de frais uniques.

Airbnb précise également qu’une fois ce changement effectué avec l’outil, il n’est plus possible de revenir au système de frais partagés.

Il faut donc effectuer l’opération lorsque l’on est réellement prêt à migrer.

Pourquoi mes prix d’août ou septembre changent-ils alors que la date limite est en octobre ?

C’est normal.

L’outil Airbnb ne modifie pas uniquement les nuits situées après le 13 octobre.

Lorsqu’un propriétaire confirme l’ajustement, Airbnb met à jour les tarifs actuellement enregistrés dans son calendrier pour les deux prochaines années.

Ainsi, une migration réalisée en août peut parfaitement modifier immédiatement les tarifs encore disponibles en août ou septembre.

En revanche, les réservations déjà effectuées avant la migration ne sont pas modifiées. Même si une réservation existante est modifiée ultérieurement, Airbnb précise que son ancien prix reste protégé.

C’est un point important à comprendre :

une date encore disponible peut être réajustée ; une réservation déjà confirmée conserve son ancienne tarification.

Que modifie réellement l’outil Airbnb ?

C’est précisément là que l’outil devient intéressant.

Il ne se contente pas d’augmenter le tarif de base.

Selon Airbnb, il peut ajuster automatiquement :

• les prix de base ;
• les prix personnalisés du calendrier ;
• les tarifs week-end ;
• les promotions personnalisées ;
• les frais de ménage ;
• les frais pour voyageurs supplémentaires ;
• les frais pour animaux ;
• les autres frais configurés par l’hôte ;
• ainsi que les minimums et maximums de la tarification intelligente lorsque celle-ci est utilisée.

Les réductions ne sont en revanche pas ajustées de la même manière et doivent faire l’objet d’un contrôle particulier.

Airbnb affiche d’abord un aperçu avant validation, puis applique l’ajustement aux annonces concernées. L’ensemble du fonctionnement est détaillé dans le mode d’emploi officiel de l’outil d’ajustement Airbnb.

C’est beaucoup plus sûr que de reprendre manuellement deux années de calendrier, période par période et frais par frais.

Pourquoi CLM demande exceptionnellement aux propriétaires de réaliser eux-mêmes cette opération ?

Chez CLM – Conciergerie Locative de Meschers, nous gérons habituellement directement les calendriers, les tarifs et les différents réglages Airbnb des logements qui nous sont confiés.

Cette migration constitue une exception.

Dans notre configuration de co-hôte, nous pouvons parfaitement modifier les tarifs d’une annonce, mais nous n’avons pas accès à l’outil global de migration proposé au titulaire du compte.

Sans cet outil, il faudrait reprendre manuellement les différentes périodes tarifaires, les prix personnalisés, les frais de ménage et les autres réglages concernés.

Sur deux années de calendrier, cette méthode serait à la fois beaucoup plus longue et davantage exposée aux oublis ou aux erreurs.

Nous demandons donc exceptionnellement à nos propriétaires de lancer eux-mêmes la migration depuis leur compte Airbnb d’hôte principal.

CLM reprend ensuite la main pour vérifier la cohérence des tarifs.

Et les frais de ménage ?

Ils méritent une attention particulière car les frais de service Airbnb sont calculés sur le prix des nuitées mais également sur les frais ajoutés par l’hôte, comme les frais de ménage. Airbnb le précise dans ses explications relatives aux frais de service.

Imaginons par exemple 150 € de ménage et de linge.

Il serait tentant de chercher immédiatement combien il faudrait facturer pour récupérer exactement 150 € après prélèvement des nouveaux frais Airbnb.

Mais ce raisonnement peut conduire à augmenter sensiblement le prix du séjour.

L’objectif de l’outil de migration est différent : il cherche principalement à maintenir un équilibre proche de celui qui existait avant la réforme, lorsque le propriétaire payait déjà une partie des frais et que le voyageur en supportait une autre.

Il vaut donc mieux laisser Airbnb effectuer l’ajustement initial, puis vérifier si le montant final reste économiquement cohérent avec le coût réel du ménage et du linge.

Les courts séjours restent particulièrement sensibles

Cette évolution rappelle aussi une réalité économique déjà bien connue des propriétaires de locations saisonnières : un séjour très court n’est pas forcément rentable simplement parce que le prix à la nuit semble correct.

Prenons un logement proposé deux nuits à 120 €, avec 150 € de ménage et de linge :

• nuitées : 240 € ;
• ménage et linge : 150 € ;
• total avant taxes : 390 €.

Les frais Airbnb portent sur cet ensemble.

Il faut ensuite encore tenir compte du ménage réellement payé, du linge, de la conciergerie, de l’électricité, de l’eau, des consommables, de l’entretien et de l’usure du logement.

Pour une grande maison, une villa avec piscine ou jacuzzi ou un logement nécessitant plusieurs heures de préparation, les séjours très courts peuvent donc devenir rapidement peu intéressants.

Le bon indicateur n’est jamais uniquement le tarif affiché à la nuit : c’est le revenu net réel du séjour.

Comment contrôler le résultat après la migration ?

Une fois l’outil utilisé, nous recommandons de contrôler quelques dates représentatives :

• basse saison ;
• moyenne saison ;
• pleine saison ;
• week-end ;
• vacances scolaires ;
• périodes bénéficiant d’un tarif particulier.

Airbnb permet justement de prévisualiser le détail du prix payé par le voyageur et le revenu estimé de l’hôte directement depuis le calendrier.

Il faut également vérifier les réductions et promotions qui peuvent continuer à modifier fortement le prix final.

Chez CLM, c’est ce contrôle que nous réalisons après la migration effectuée par le propriétaire.

Comment savoir si une annonce a déjà basculé ?

Le détail du prix côté voyageur donne également un indice très simple.

Dans le système historique à frais partagés, Airbnb fait apparaître des frais de service Airbnb payés par le voyageur.

Avec le système à frais uniques, ces frais ne sont plus ajoutés séparément au prix du voyageur : ils sont directement déduits du versement de l’hôte.

Côté propriétaire, le détail du prix accessible depuis le calendrier permet ensuite de vérifier précisément les frais appliqués et le montant estimé du versement.

Attention également à la fiscalité

Le changement de structure des frais Airbnb ne modifie pas, selon Airbnb, ses procédures de collecte, de reversement ou de déclaration fiscale.

En revanche, l’ajustement des prix peut mécaniquement modifier le montant brut facturé pour la location, même si l’objectif est simplement de conserver un revenu net équivalent après commission.

Cette question peut notamment avoir de l’importance pour les propriétaires imposés selon un régime calculé à partir du chiffre d’affaires brut.

Airbnb recommande elle-même de consulter un conseiller fiscal pour les conséquences propres à chaque situation. Cette question a notamment été abordée par Airbnb dans les réponses suivant son annonce officielle sur les nouveaux frais de service.

Peut-on simplement faire payer certains frais en dehors d’Airbnb ?

Dans la plupart des cas, non.

Airbnb interdit aux hôtes de collecter en dehors de la plateforme des frais directement liés à une réservation, sauf exceptions expressément prévues par ses règles.

Le passage aux frais uniques ne constitue donc pas une raison pour demander au voyageur de régler séparément le ménage ou une partie obligatoire du séjour.

Les règles et exceptions sont détaillées dans la page Airbnb consacrée aux frais pouvant être collectés en dehors de la plateforme.

Alors, faut-il augmenter ses prix Airbnb ?

Oui, dans la plupart des cas, une adaptation est nécessaire pour éviter une baisse du revenu net. Mais non, nous ne recommandons plus de simplement ajouter manuellement 15,5 % à l’ensemble du calendrier.

L’arrivée de l’outil officiel change clairement notre recommandation.

Pour un propriétaire auquel Airbnb propose cette migration, la méthode la plus sûre est désormais :

1. laisser Airbnb calculer et appliquer l’ajustement global ;
2. contrôler ensuite les prix et frais obtenus ;
3. corriger si nécessaire certaines périodes ou réductions en fonction du marché et de la rentabilité réelle du logement.

L’objectif n’est pas de rendre le séjour artificiellement plus cher pour le voyageur.

Il est de retrouver autant que possible l’équilibre économique qui existait avant la modification des frais, tout en restant compétitif.

Accéder directement à l’outil Airbnb

Les propriétaires concernés peuvent lancer la migration depuis leur compte d’hôte principal :

Accéder directement à l’outil officiel de migration Airbnb

Airbnb demande de se connecter au compte hôte avant d’afficher l’outil.

Pour comprendre précisément les paramètres qui seront modifiés avant de valider :

Consulter le mode d’emploi officiel Airbnb

Chez CLM – Conciergerie Locative de Meschers, nous accompagnons les propriétaires de locations saisonnières à Meschers-sur-Gironde, Royan, Saint-Georges-de-Didonne, Talmont-sur-Gironde, Mortagne-sur-Gironde et dans les communes voisines.

Pour les logements que nous gérons, le propriétaire effectue exceptionnellement cette migration depuis son compte Airbnb, puis nous contrôlons les tarifs et les paramètres afin de nous assurer que le changement n’a créé aucune incohérence dans le calendrier.

Sources utiles

Accéder directement à l’outil officiel de migration Airbnb

Consulter le mode d’emploi officiel Airbnb

• Airbnb – Simplifying service fees on Airbnb
• Airbnb – Simplifying Airbnb service fees
• Airbnb – Frais de service Airbnb
• Airbnb – Frais de ménage
• Airbnb – Frais supplémentaires, dont frais de linge
• Airbnb – Politique de transparence relative aux frais et aux paiements hors plateforme

Grande maison, dortoir, annexe aménagée, plusieurs logements sur le même terrain : au-delà de 15 personnes, la réglementation peut changer.

Quand on pense à un ERP, on imagine souvent un hôtel, un restaurant, une salle de spectacle, un camping ou un centre de vacances. Beaucoup de propriétaires de locations saisonnières ne se sentent donc pas concernés.

Pourtant, certaines maisons de vacances, villas familiales, longères, dépendances aménagées ou propriétés composées de plusieurs logements peuvent poser une vraie question réglementaire.

L’objectif de cet article est d’aider les propriétaires à y voir clair. Une grande maison, une dépendance aménagée ou plusieurs logements sur une même propriété peuvent parfaitement se louer en saisonnier, à condition de vérifier que la capacité d’accueil, l’assurance et les règles de sécurité sont cohérentes avec l’exploitation réelle du bien.

Sur la Côte de Beauté, autour de Royan, Meschers-sur-Gironde, Saint-Georges-de-Didonne, Talmont-sur-Gironde, Mortagne-sur-Gironde ou Semussac, on trouve beaucoup de maisons familiales, maisons avec dépendance, anciennes longères divisées, villas avec dortoir ou propriétés avec plusieurs logements.

Ces biens ont souvent été pensés comme des maisons privées. Mais lorsqu’ils sont proposés en location saisonnière avec une grande capacité d’accueil, leur exploitation réelle doit être vérifiée.

ERP : de quoi parle-t-on simplement ?

ERP signifie “établissement recevant du public”.

En location saisonnière, la question n’est pas seulement de savoir si le bien est beau, confortable, bien équipé ou situé dans une zone touristique. La question est plutôt :

Combien de personnes peuvent être accueillies, dans quels bâtiments, avec quelles conditions de sécurité ?

La réglementation ERP vise notamment à prévenir les risques d’incendie et de panique, à permettre l’évacuation des occupants, à faciliter l’intervention des secours et à encadrer certains équipements de sécurité.

Ce n’est donc pas une simple formalité administrative. C’est une question de sécurité, d’assurance et de responsabilité.

Le seuil à connaître : 15 personnes

Pour les hébergements touristiques de type meublé de tourisme, le seuil de 15 personnes est un repère important.

Une fiche technique des services de l’État en Charente-Maritime, mise à jour en mai 2024, distingue deux situations :

• jusqu’à 15 personnes accueillies, l’hébergement relève de la réglementation des bâtiments d’habitation ;
• au-delà de 15 personnes, il peut relever de la réglementation des petits ERP de 5e catégorie avec locaux à sommeil.

Autrement dit, une maison louée pour 8, 10 ou 12 personnes ne pose pas forcément les mêmes questions qu’une maison, une villa ou un ensemble de logements proposé pour 16, 18, 20 ou 30 personnes.

Ce seuil concerne la capacité d’accueil réelle proposée aux voyageurs.

Il ne suffit donc pas de se dire : “C’est une maison privée.” Il faut regarder ce qui est réellement loué, annoncé et exploité.

Exemple fréquent : la grande maison avec dortoir

Prenons un exemple simple.

Une maison dispose de :

• 3 chambres doubles, soit 6 personnes ;
• une chambre avec 2 lits simples, soit 2 personnes ;
• un dortoir avec 8 couchages ;
• un canapé convertible dans le salon.

Sur le papier, le propriétaire peut se dire :

“C’est une grande maison familiale, rien de plus.”

Mais en capacité réelle, le bien peut accueillir 16 personnes ou plus.

À partir de ce moment, il ne faut pas seulement se demander si la maison est agréable ou bien équipée. Il faut vérifier si cette capacité d’accueil fait entrer le bien dans une autre logique réglementaire.

C’est souvent là que le sujet apparaît : une maison pensée comme une résidence familiale devient, par le nombre de couchages proposés, un hébergement touristique de grande capacité.

Ajouter des couchages n’est pas toujours neutre

En location saisonnière, il peut être tentant d’augmenter la capacité d’accueil :

• lits superposés dans une chambre d’enfant ;
• dortoir dans les combles ;
• canapé-lit dans le salon ;
• dépendance transformée en chambre ;
• annexe aménagée ;
• studio indépendant proposé avec la maison ;
• lits d’appoint ajoutés pour les groupes.

Commercialement, cela peut sembler intéressant. Plus de couchages signifie parfois plus de voyageurs, donc un prix de séjour plus élevé.

Mais réglementairement, chaque couchage ajouté peut modifier l’analyse.

Le vrai sujet n’est pas seulement le nombre de lits physiquement présents. C’est la capacité maximale réellement proposée dans l’annonce, les échanges avec les voyageurs, le contrat de location ou l’exploitation du bien.

Si une maison est proposée pour 18 personnes, il faut vérifier qu’elle est conforme et assurée pour cette exploitation réelle.

Maison + dépendance : les capacités peuvent-elles se cumuler ?

Autre cas très courant : une maison principale avec une dépendance, un studio, une annexe ou un logement secondaire à proximité.

Le propriétaire peut penser :

“Ce sont deux logements séparés, donc je peux les compter séparément.”

Mais tout dépend de leur configuration réelle.

Si la maison et la dépendance sont très proches, mitoyennes, reliées, ou situées à moins de 5 mètres sans isolement particulier au feu, la question du cumul des capacités peut se poser.

La fiche technique Charente-Maritime précise que, pour que deux hébergements soient considérés comme distincts et que les effectifs ne se cumulent pas, ils doivent être isolés au feu conformément à l’article PE 6 du règlement de sécurité, ou être séparés par une distance supérieure à 5 mètres.

En dehors de ces hypothèses, ils peuvent être considérés comme un même ensemble.

Cela signifie qu’une maison de 10 personnes avec une dépendance de 8 personnes, située juste à côté, ne doit pas être analysée trop rapidement comme deux petits logements sans lien.

La bonne question est :

Ces logements sont-ils réellement distincts au sens de la sécurité incendie, ou forment-ils un même ensemble d’hébergement ?

Plusieurs logements sur une même propriété : une seule annonce ou plusieurs annonces, ce n’est pas le vrai sujet

Un autre piège fréquent consiste à penser que le nombre d’annonces règle le problème.

Par exemple :

• une annonce pour la maison principale ;
• une annonce pour l’annexe ;
• une annonce pour un studio indépendant ;
• une annonce groupée pour tout louer ensemble.

Ou à l’inverse :

• une seule annonce qui regroupe tout ;
• plusieurs logements proposés uniquement à un même groupe ;
• plusieurs logements louables séparément.

Le découpage commercial des annonces est important pour les plateformes, le calendrier et la présentation aux voyageurs. Mais il ne suffit pas à lui seul à régler la question réglementaire.

Ce qui compte, c’est l’exploitation réelle :

• combien de personnes peuvent être accueillies simultanément ?
• les logements sont-ils réellement distincts ?
• sont-ils séparés de plus de 5 mètres ?
• sont-ils isolés au feu ?
• sont-ils exploités comme un même ensemble ?
• y a-t-il des espaces communs ?
• l’assurance couvre-t-elle cette configuration ?

Autrement dit, ce n’est pas parce qu’il y a plusieurs annonces que les capacités ne se cumulent jamais. Et ce n’est pas parce qu’il y a une seule annonce que le site est automatiquement irrégulier.

Tout dépend de la configuration réelle.

Quand plusieurs logements peuvent poser question

Plusieurs situations doivent attirer l’attention :

• une maison principale avec une dépendance aménagée à proximité ;
• deux logements mitoyens ;
• une longère divisée en plusieurs hébergements ;
• plusieurs appartements dans un même bâtiment ;
• plusieurs maisons séparées de moins de 5 mètres ;
• des logements qui partagent des circulations, des escaliers, des combles, des réseaux ou des accès ;
• un ensemble proposé comme “domaine complet”, “idéal groupes” ou “jusqu’à 20 / 30 personnes”.

Dans ces cas, il ne faut pas seulement raisonner “logement par logement”. Il faut vérifier si les effectifs doivent être analysés séparément ou cumulés.

C’est particulièrement important dès que la capacité totale dépasse 15 personnes.

L’article GN 2 du règlement de sécurité ERP prévoit d’ailleurs que les bâtiments d’une même exploitation ou les exploitations groupées dans un même bâtiment ou dans des bâtiments voisins, lorsqu’ils ne répondent pas aux conditions d’isolement, sont considérés comme un seul établissement recevant du public. Dans ce cas, l’effectif total est obtenu en additionnant l’effectif de chacune des exploitations.

Espaces communs : piscine, salle de jeux, cuisine d’été… faut-il les prendre en compte ?

Les espaces communs ne sont pas forcément le critère principal pour déterminer si un site relève des ERP.

Le cœur de l’analyse reste :

• la capacité d’accueil ;
• la configuration des logements ;
• la distance entre bâtiments ;
• l’isolement au feu ;
• l’exploitation réelle du site.

En revanche, les équipements communs ne doivent pas être ignorés.

Une piscine partagée, une salle de jeux, une cuisine d’été, un espace repas extérieur, un parking commun, une buanderie commune ou une dépendance accessible à tous les voyageurs peuvent montrer que l’exploitation ne ressemble plus seulement à une maison privée occupée par un seul foyer.

Surtout, même lorsque le site ne relève pas des ERP, certains équipements communs peuvent avoir leurs propres règles.

Un espace commun ne rend pas automatiquement le site ERP, mais il peut sortir certains équipements du cadre de la simple utilisation privée familiale.

Piscine partagée : pas forcément maître-nageur, mais pas simple piscine familiale non plus

Une piscine rattachée à une villa louée à une seule famille ou à un seul groupe pendant tout le séjour reste assez proche d’un usage privatif.

En revanche, une piscine partagée entre plusieurs logements, plusieurs familles ou plusieurs réservations peut relever d’une logique de piscine privée à usage collectif.

Cela ne signifie pas qu’un maître-nageur est automatiquement obligatoire.

La DGCCRF précise que les piscines privées à usage collectif, par exemple dans les résidences, hôtels, campings, gîtes ou villages de vacances, ne sont pas soumises à l’obligation de surveillance applicable aux piscines ouvertes au public d’accès payant, sauf si un enseignement d’activités aquatiques y est dispensé.

En revanche, cela ne signifie pas qu’il n’y a aucune règle.

Il faut notamment vérifier :

• le dispositif de sécurité anti-noyade : barrière, alarme, couverture ou abri ;
• l’état réel de ce dispositif ;
• l’affichage des consignes ;
• la qualité et le traitement de l’eau ;
• la fréquentation maximale ;
• les règles d’usage par les voyageurs ;
• l’assurance ;
• l’entretien et la traçabilité.

Le Code de la santé publique prévoit des règles sanitaires applicables aux piscines publiques et privées à usage collectif. L’arrêté du 26 mai 2021 relatif au contrôle sanitaire et à la surveillance des eaux de piscine précise notamment la notion d’usage collectif.

Une piscine commune est donc un vrai sujet d’exploitation touristique. Elle n’est pas forcément le critère qui fait basculer tout le site en ERP, mais elle doit être vérifiée en tant qu’équipement partagé.

Salle de jeux commune : un local à ne pas oublier

Même logique pour une salle de jeux commune.

Une pièce avec billard, baby-foot, ping-pong ou coin détente peut sembler anodine. Mais si elle est accessible à tous les voyageurs d’une propriété composée de plusieurs logements, elle devient un espace collectif.

Les questions à se poser sont très concrètes :

• combien de personnes peuvent s’y trouver en même temps ?
• le local a-t-il des sorties suffisantes ?
• les cheminements sont-ils clairs ?
• existe-t-il un extincteur à proximité ?
• des consignes sont-elles affichées ?
• l’éclairage est-il adapté ?
• le local est-il bien assuré pour cet usage ?
• fait-il partie de l’exploitation proposée aux voyageurs ?

Là encore, la salle de jeux ne fait pas automatiquement basculer le site en ERP. Mais elle doit être intégrée à l’analyse globale de l’exploitation réelle.

Le vrai risque : croire que l’on exploite une maison privée alors que l’usage est devenu collectif

C’est sans doute le point le plus important.

Beaucoup de propriétaires raisonnent à partir de l’origine du bien :

“C’est ma maison.”
“C’est une dépendance.”
“C’est une propriété familiale.”
“Ce ne sont pas des locaux professionnels.”

Mais en location saisonnière, il faut aussi regarder l’usage réel.

Une maison privée peut devenir un hébergement touristique de grande capacité.

Une dépendance peut augmenter la capacité globale.

Plusieurs logements proches peuvent former un ensemble.

Une piscine privée peut devenir une piscine partagée par plusieurs logements.

Une salle de jeux privée peut devenir un local commun proposé aux voyageurs.

Ce changement d’usage ne rend pas forcément l’exploitation impossible. Mais il impose de vérifier le cadre applicable.

“ERP de fait” : le risque à connaître

La fiche technique Charente-Maritime évoque aussi le cas des “ERP de fait”.

Un hébergement touristique qui relève de la définition des petits ERP, mais qui ne dispose pas d’arrêté d’ouverture ou dont la procédure administrative n’a pas été respectée, peut s’apparenter à un ERP de fait.

La fiche indique qu’en attendant la régularisation administrative et technique, il convient de limiter la capacité d’accueil du site à 15 personnes. Elle précise également que le maire peut interdire tout ou partie de l’exploitation et qu’en cas d’accident, les responsabilités civiles et pénales seront recherchées.

C’est un point majeur.

Le danger n’est pas seulement un contrôle administratif. Le vrai risque apparaît en cas de sinistre, d’accident, d’incendie, de noyade, de blessure ou de litige avec un voyageur.

Dans ce cas, les questions peuvent devenir très concrètes :

• le site était-il légalement exploitable à cette capacité ?
• l’assurance couvrait-elle vraiment l’exploitation réelle ?
• la mairie avait-elle été informée ?
• les règles de sécurité étaient-elles respectées ?
• les voyageurs étaient-ils correctement protégés ?

Assurance : être assuré ne veut pas toujours dire être couvert pour l’exploitation réelle

Beaucoup de propriétaires pensent être tranquilles parce qu’ils ont une assurance.

C’est indispensable, mais ce n’est pas suffisant.

Il faut vérifier que l’assurance couvre précisément l’exploitation réelle du bien :

• capacité maximale ;
• location saisonnière ;
• grande maison avec dortoir ;
• maison avec dépendance ;
• plusieurs logements sur le même terrain ;
• piscine partagée ;
• salle de jeux commune ;
• groupes ;
• événements ou regroupements si autorisés ;
• ménage, prestataires, intervenants ;
• exploitation directe ou via conciergerie.

Il y a une différence entre assurer une maison de vacances classique et assurer une propriété touristique pouvant accueillir plus de 15 personnes, avec plusieurs logements ou équipements communs.

Le bon réflexe est donc de demander une confirmation écrite à l’assureur, en décrivant précisément le bien et son usage réel.

Que faire si vous avez un doute ?

La première étape est de ne pas se contenter d’une impression.

Voici une méthode simple.

1. Compter la capacité réelle

Combien de personnes le bien peut-il accueillir au maximum ?

Il faut compter les chambres, lits superposés, canapés convertibles, dortoirs, dépendances et couchages proposés dans l’annonce ou acceptés en pratique.

2. Identifier tous les logements proposés

S’agit-il :

• d’une seule maison ?
• d’une maison avec annexe ?
• d’une villa avec studio indépendant ?
• de plusieurs logements mitoyens ?
• de plusieurs bâtiments sur le même terrain ?
• de logements dans une même longère ?
• de logements séparés de plus de 5 mètres ?
• de bâtiments isolés au feu ?

3. Vérifier la distance et l’isolement

Lorsque plusieurs logements sont proposés, il faut vérifier s’ils peuvent réellement être considérés comme distincts.

La distance de plus de 5 mètres et l’isolement au feu sont des éléments importants.

En cas de doute, ce point doit être validé techniquement, par exemple avec la mairie, le SDIS, un bureau de contrôle ou un professionnel compétent.

4. Lister les espaces communs

Piscine, salle de jeux, cuisine d’été, parking, buanderie, salle commune, jardin partagé : ces équipements doivent être listés et vérifiés.

Ils ne font pas forcément basculer le site en ERP, mais ils peuvent avoir leurs propres obligations de sécurité, d’assurance ou d’entretien.

5. Interroger l’assurance par écrit

Il faut décrire l’exploitation réelle, pas seulement “maison en location saisonnière”.

Exemple :

“Le bien peut accueillir jusqu’à 18 personnes. Il comprend une maison principale, une dépendance aménagée située à moins de 5 mètres, une piscine partagée et une salle de jeux. Cette exploitation est-elle bien couverte par mon contrat ?”

L’écrit est important. En cas de sinistre, une simple conversation téléphonique sera beaucoup moins protectrice qu’une confirmation claire de l’assureur.

6. Se rapprocher de la mairie, du SDIS ou d’un bureau de contrôle

En cas de doute sur la qualification ERP, l’isolement entre bâtiments, la capacité d’accueil ou les démarches à effectuer, il est préférable d’obtenir un avis écrit.

La mairie est souvent le premier interlocuteur. Elle peut, selon les cas, orienter vers le SDIS, la commission de sécurité ou un bureau de contrôle.

La doctrine départementale relative à la sécurité des ERP en Charente-Maritime rappelle notamment le rôle du maire, des commissions de sécurité et des procédures liées aux ERP.

7. Conserver les documents

En cas de contrôle, d’accident ou de litige, les documents sont essentiels :

• échanges avec l’assurance ;
• échanges avec la mairie ;
• plans ;
• photos ;
• attestations ;
• rapports techniques ;
• consignes ;
• règlement intérieur ;
• justificatifs d’entretien ;
• preuves de conformité des équipements.

Le rôle d’une conciergerie sérieuse

Une conciergerie ne doit pas seulement optimiser une annonce ou remplir un calendrier.

Elle doit aussi alerter le propriétaire lorsqu’un point sensible apparaît : capacité trop élevée, maison avec dépendance, exploitation de groupe, piscine partagée, doute sur l’assurance, absence de déclaration ou risque de qualification ERP.

Chez CLM Conciergerie Locative, notre rôle n’est pas de remplacer la mairie, le SDIS, un assureur ou un bureau de contrôle.

En revanche, nous pensons qu’une exploitation saisonnière sérieuse doit être claire, assurée et conforme.

C’est dans l’intérêt de tout le monde :

• le propriétaire ;
• les voyageurs ;
• les prestataires ;
• la conciergerie ;
• et, en cas de problème, l’assureur.

En résumé

Une maison de vacances, une villa avec dortoir, une dépendance aménagée ou plusieurs logements sur une même propriété peuvent poser une question ERP sans que le propriétaire s’en rende compte.

Les points à vérifier sont simples :

• la capacité dépasse-t-elle 15 personnes ?
• s’agit-il d’un seul logement ou de plusieurs logements ?
• y a-t-il une maison principale et une dépendance ?
• les bâtiments sont-ils séparés de plus de 5 mètres ?
• sont-ils isolés au feu ?
• les capacités doivent-elles être cumulées ?
• y a-t-il des espaces communs ?
• la piscine est-elle partagée ?
• l’assurance couvre-t-elle l’exploitation réelle ?
• la mairie, le SDIS ou un bureau de contrôle doivent-ils être interrogés ?

Le but n’est pas de décourager les propriétaires de louer de beaux biens ou de grandes maisons.

Au contraire : plus le cadre est clair, plus l’exploitation est sécurisée.

Avant de louer une maison, une villa ou un ensemble de logements à plus de 15 personnes, mieux vaut poser les bonnes questions que découvrir le sujet après un contrôle, un sinistre ou un accident.

Vous êtes propriétaire d’une maison, d’une dépendance ou de plusieurs logements sur la Côte de Beauté et vous souhaitez préparer une mise en location saisonnière dans un cadre clair ? Contactez CLM Conciergerie Locative pour échanger sur votre projet.

Lorsqu’un propriétaire met son logement en location saisonnière, une question arrive très vite : faut-il gérer sa fiscalité seul, ou passer par un comptable ?

La réponse dépend surtout du régime fiscal choisi.

Au micro-BIC, la déclaration reste relativement simple : le propriétaire déclare ses recettes, puis l’administration applique un abattement forfaitaire.

Au régime réel, c’est différent. Le propriétaire ne déclare plus seulement un chiffre d’affaires. Il doit tenir une comptabilité, déduire les bonnes charges, calculer les amortissements, établir une liasse fiscale et reporter les bons montants sur sa déclaration personnelle.

Dans ce cas, passer par un comptable qui connaît vraiment le LMNP est fortement conseillé.

LMNP au réel : pourquoi la comptabilité devient plus technique

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, les fameux BIC.

Au régime réel, le propriétaire peut déduire les charges réellement supportées pour son activité de location : frais de conciergerie, ménage, linge, frais de plateforme, assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt, petits équipements, réparations, frais bancaires, honoraires comptables, etc.

Mais le principal intérêt du régime réel vient souvent des amortissements.

Concrètement, une partie de la valeur du bien, du mobilier et des équipements peut être répartie comptablement sur plusieurs années. C’est souvent ce mécanisme qui permet de réduire fortement le bénéfice imposable, parfois jusqu’à neutraliser l’impôt pendant plusieurs années.

Mais c’est aussi ce qui rend le régime réel plus technique.

Une erreur sur les amortissements, sur la ventilation entre terrain et construction, sur les charges déductibles ou sur la déclaration fiscale peut avoir des conséquences importantes.

Un comptable est-il obligatoire en LMNP ?

Non, un expert-comptable n’est pas toujours juridiquement obligatoire pour un propriétaire LMNP.

En théorie, un propriétaire peut tenir sa comptabilité lui-même, utiliser un logiciel adapté et déposer sa déclaration au réel.

En pratique, pour un logement en location saisonnière, le recours à un comptable spécialisé est souvent préférable.

Pourquoi ?

Parce que les dossiers de location saisonnière mélangent plusieurs flux : plateformes de réservation, réservations directes, commissions, frais de ménage, linge, conciergerie, taxe de séjour, équipements, réparations, périodes louées, périodes bloquées, etc.

Un propriétaire peut donc vite se retrouver avec une comptabilité plus subtile qu’il ne l’imaginait au départ.

Un comptable local est-il indispensable ?

Pas forcément.

Quand on parle de “comptable local”, il faut distinguer deux choses.

Il y a d’abord le comptable local par rapport au logement : par exemple un cabinet situé autour de Meschers-sur-Gironde, Royan, Saint-Georges-de-Didonne, Talmont-sur-Gironde, Saintes ou La Rochelle.

Cela peut être rassurant, car le cabinet connaît le territoire, la réalité des résidences secondaires, la location saisonnière sur la Côte de Beauté et parfois les problématiques locales des propriétaires.

Mais il y a aussi le comptable local par rapport au propriétaire.

Beaucoup de propriétaires qui louent sur la Côte de Beauté n’habitent pas ici à l’année. Leur logement est une résidence secondaire, tandis que leur résidence principale se trouve parfois à Bordeaux, Paris, Nantes, Angoulême, Poitiers ou ailleurs.

Dans ce cas, un comptable proche du domicile du propriétaire peut être tout aussi pertinent, voire plus pratique, surtout si le propriétaire souhaite pouvoir le rencontrer facilement.

Fiscalement, les règles principales du LMNP sont nationales. Ce qui compte le plus, ce n’est donc pas que le comptable soit situé à 10 km du logement. Ce qui compte, c’est qu’il connaisse réellement la location meublée, le régime réel, les amortissements et les spécificités de la location saisonnière.

En résumé :

• un comptable proche du bien peut être intéressant pour sa connaissance du territoire ;
• un comptable proche de la résidence principale du propriétaire peut être plus pratique au quotidien ;
• un comptable spécialisé LMNP à distance peut aussi être très adapté, s’il maîtrise parfaitement le régime réel.

Le bon critère n’est donc pas seulement la proximité géographique. Le bon critère, c’est d’abord la compétence en LMNP.

Ce qu’un bon comptable LMNP doit savoir traiter

Pour un logement en location saisonnière, le comptable doit pouvoir accompagner le propriétaire sur plusieurs points concrets.

Il doit notamment savoir traiter :

• les recettes issues des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel ;
• les éventuelles réservations directes ;
• les frais de conciergerie ;
• les frais de ménage ;
• les frais de linge ;
• les commissions de plateformes ;
• les assurances ;
• les petits équipements ;
• les travaux et réparations ;
• les intérêts d’emprunt ;
• la taxe foncière ;
• la cotisation foncière des entreprises ;
• les amortissements du bien, du mobilier et des équipements ;
• la liasse fiscale ;
• le report sur la déclaration personnelle du propriétaire.

Dans le cas d’un meublé de tourisme, il doit aussi comprendre la réalité de l’exploitation : séjours courts, frais variables, taxe de séjour, périodes hautes et basses, ménage entre chaque location, linge parfois obligatoire, plateformes multiples, etc.

C’est précisément pour cela qu’un comptable “classique” n’est pas toujours suffisant.

Il peut être excellent pour une entreprise, une profession libérale ou une SCI, mais ne pas avoir l’habitude des dossiers LMNP au réel.

Combien coûte un comptable LMNP au réel ?

Les tarifs varient selon le niveau d’accompagnement, le nombre de biens, la complexité du dossier et le type de cabinet.

Les prix sont souvent affichés à l’année, mais on peut les ramener à un équivalent mensuel pour mieux se repérer.

À titre indicatif, pour un bien LMNP au régime réel :

Ces montants sont des ordres de grandeur. Ils doivent toujours être vérifiés au moment de la demande de devis.

Il faut aussi regarder ce qui est inclus.

Deux offres au même prix peuvent être très différentes : l’une peut inclure uniquement la liasse fiscale, tandis qu’une autre peut inclure un rendez-vous de départ, le calcul des amortissements, un interlocuteur dédié, une aide à la déclaration personnelle, la gestion de la CFE ou une assistance en cas de question de l’administration.

Le bon réflexe n’est donc pas de choisir le moins cher, mais de comparer le contenu réel de la mission.

Exemple simple : le coût du comptable doit être mis en face de l’économie potentielle

Un comptable LMNP peut coûter 500 à 700 € par an.

À première vue, cela peut sembler important pour un propriétaire qui débute.

Mais si le régime réel permet de déduire correctement les charges et les amortissements, le gain fiscal peut être bien supérieur au coût de l’accompagnement.

C’est particulièrement vrai en location saisonnière, où les frais peuvent être importants : conciergerie, ménage, linge, plateformes, équipements, entretien, réparations, assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.

Sur un bien exploité sérieusement, le régime réel peut donc être beaucoup plus intéressant que le micro-BIC.

Encore faut-il que la comptabilité soit bien faite.

Comptable en ligne ou cabinet de proximité : que choisir ?

Il n’y a pas une seule bonne réponse.

Un cabinet de proximité peut être rassurant, notamment pour les propriétaires qui aiment avoir un interlocuteur local et pouvoir échanger en direct.

Un cabinet spécialisé en ligne peut être très efficace, surtout s’il traite un grand volume de dossiers LMNP et dispose d’outils adaptés.

Le plus important est de ne pas choisir uniquement sur le prix.

Un tarif très bas peut sembler intéressant, mais le sujet LMNP au réel mérite un minimum d’accompagnement. À l’inverse, un cabinet plus cher n’est pas forcément meilleur s’il ne connaît pas spécifiquement la location meublée.

Le bon choix est celui qui combine compétence LMNP, clarté des tarifs, réactivité et capacité à expliquer simplement les choses.

Comment choisir un comptable LMNP ?

Avant de confier son dossier, il est utile de poser quelques questions simples.

Par exemple :

“Traitez-vous régulièrement des dossiers LMNP au régime réel ?”

“Travaillez-vous avec des propriétaires en location saisonnière ?”

“Gérez-vous les amortissements du bien et du mobilier ?”

“Préparez-vous la liasse fiscale ?”

“Accompagnez-vous aussi le report sur la déclaration personnelle ?”

“Pouvez-vous traiter les frais de conciergerie, ménage, linge et plateformes ?”

“Votre tarif inclut-il les échanges avec le propriétaire ?”

“Y a-t-il un supplément par logement supplémentaire ?”

“Y a-t-il un supplément pour la reprise d’un ancien dossier ?”

“Êtes-vous bien inscrit à l’Ordre des experts-comptables ?”

Ces questions permettent rapidement de distinguer un vrai spécialiste LMNP d’un interlocuteur plus généraliste.

Quelques pistes de comptables ou solutions LMNP à étudier

Cette liste n’est pas un classement, ni une recommandation automatique. Elle propose simplement quelques pistes à étudier : une piste locale autour de Royan / Charente-Maritime pour les propriétaires qui souhaitent un interlocuteur proche du logement, et plusieurs solutions spécialisées LMNP à distance pour ceux qui privilégient l’expertise technique ou la simplicité de gestion.

Avant de choisir, il est conseillé de vérifier que le professionnel est bien inscrit à l’Ordre des experts-comptables.

Piste locale

Contalim
Cabinet indiquant intervenir sur les dossiers LMNP / SCI à Royan et en Charente-Maritime. C’est une piste intéressante pour les propriétaires qui souhaitent un interlocuteur plus local.

Cabinets et solutions spécialisés LMNP à distance

JeDéclareMonMeublé / JD2M
Solution spécialisée dans la location meublée, avec plusieurs niveaux d’accompagnement selon le degré d’autonomie du propriétaire.

Amarris Immo
Cabinet spécialisé dans la déclaration des revenus locatifs et l’accompagnement des investisseurs immobiliers.

Option Réel
Solution spécialisée dans la location meublée et le passage au régime réel.

Baker Tilly LMNP
Cabinet d’expertise comptable avec une offre dédiée aux activités LMNP.

Anderlaine
Cabinet proposant un accompagnement fiscal des revenus locatifs, notamment pour la location meublée et saisonnière.

Attention aux comparatifs trop rapides

Comparer les tarifs est utile, mais il faut faire attention.

Une formule à 299 € par an peut convenir à un propriétaire autonome, avec un dossier simple et peu de questions.

Une formule à 600 ou 800 € par an peut être plus adaptée si le propriétaire veut un interlocuteur, des conseils, une vraie sécurisation du dossier et un accompagnement sur les amortissements.

Un cabinet à 1 000 € ou plus peut se justifier pour un dossier plus complexe, plusieurs biens, une reprise comptable, une SCI, des travaux importants ou un besoin de conseil patrimonial.

Le prix seul ne dit donc pas tout.

Il faut surtout regarder :

• ce qui est inclus ;
• le niveau d’autonomie demandé au propriétaire ;
• la qualité de l’accompagnement ;
• la spécialisation réelle en LMNP ;
• la capacité à traiter la location saisonnière ;
• les frais supplémentaires éventuels ;
• la réactivité du cabinet ;
• la clarté des explications.

Location saisonnière : attention à ne pas mélanger les rôles

La conciergerie et le comptable n’ont pas le même rôle.

La conciergerie accompagne le propriétaire dans l’exploitation du logement : annonce, photos, voyageurs, ménage, linge, accueil, suivi des séjours, optimisation, maintenance courante, coordination terrain.

Le comptable, lui, accompagne le propriétaire sur la partie fiscale et comptable.

Chez CLM Conciergerie Locative, nous pouvons fournir les éléments utiles à la comptabilité : factures de conciergerie, détails liés aux séjours, frais opérationnels, informations sur le ménage, le linge ou les plateformes.

En revanche, nous ne remplaçons pas un expert-comptable.

Le choix du régime fiscal, les amortissements, les déclarations et les arbitrages comptables doivent être validés par un professionnel compétent.

C’est plus sain pour le propriétaire, et cela permet à chacun de rester dans son rôle.

Conclusion : au réel, mieux vaut être bien accompagné

Pour un propriétaire en location saisonnière, le régime réel peut être très intéressant.

Il permet souvent de mieux tenir compte des charges réelles : conciergerie, ménage, linge, plateformes, assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt, équipements, travaux et amortissements.

Mais cet intérêt fiscal va avec une contrepartie : la comptabilité est plus technique.

C’est pourquoi, dès qu’un propriétaire choisit le réel, il est fortement conseillé de se faire accompagner par un comptable qui connaît vraiment le LMNP.

Ce comptable n’a pas obligatoirement besoin d’être local. Il doit surtout être compétent, spécialisé, clair dans ses tarifs et capable d’accompagner le propriétaire sur les spécificités de la location meublée.

Chez CLM Conciergerie Locative, nous accompagnons les propriétaires sur l’exploitation concrète de leur logement. Pour la partie fiscale, nous encourageons nos clients à s’entourer d’un professionnel compétent, afin que leur projet de location saisonnière soit à la fois rentable, propre et bien sécurisé.

Ressources utiles pour trouver un comptable LMNP

Pour vérifier qu’un professionnel est bien inscrit à l’Ordre des experts-comptables, vous pouvez consulter l’annuaire officiel :

• Annuaire officiel des experts-comptables

Quelques pistes à étudier pour un dossier LMNP au régime réel :

• Contalim – comptable LMNP à Royan / Charente-Maritime
• JeDéclareMonMeublé / JD2M
• Amarris Immo
• Option Réel
• Baker Tilly – accompagnement LMNP
• Anderlaine – gestion fiscale des revenus locatifs

Cette liste n’est pas un classement, ni une recommandation automatique. Elle sert simplement de point de départ pour comparer les offres, les tarifs, les avis clients, le niveau d’accompagnement proposé et l’inscription à l’Ordre des experts-comptables.