Grande maison, dortoir, annexe aménagée, plusieurs logements sur le même terrain : au-delà de 15 personnes, la réglementation peut changer.

Quand on pense à un ERP, on imagine souvent un hôtel, un restaurant, une salle de spectacle, un camping ou un centre de vacances. Beaucoup de propriétaires de locations saisonnières ne se sentent donc pas concernés.

Pourtant, certaines maisons de vacances, villas familiales, longères, dépendances aménagées ou propriétés composées de plusieurs logements peuvent poser une vraie question réglementaire.

L’objectif de cet article est d’aider les propriétaires à y voir clair. Une grande maison, une dépendance aménagée ou plusieurs logements sur une même propriété peuvent parfaitement se louer en saisonnier, à condition de vérifier que la capacité d’accueil, l’assurance et les règles de sécurité sont cohérentes avec l’exploitation réelle du bien.

Sur la Côte de Beauté, autour de Royan, Meschers-sur-Gironde, Saint-Georges-de-Didonne, Talmont-sur-Gironde, Mortagne-sur-Gironde ou Semussac, on trouve beaucoup de maisons familiales, maisons avec dépendance, anciennes longères divisées, villas avec dortoir ou propriétés avec plusieurs logements.

Ces biens ont souvent été pensés comme des maisons privées. Mais lorsqu’ils sont proposés en location saisonnière avec une grande capacité d’accueil, leur exploitation réelle doit être vérifiée.

ERP : de quoi parle-t-on simplement ?

ERP signifie “établissement recevant du public”.

En location saisonnière, la question n’est pas seulement de savoir si le bien est beau, confortable, bien équipé ou situé dans une zone touristique. La question est plutôt :

Combien de personnes peuvent être accueillies, dans quels bâtiments, avec quelles conditions de sécurité ?

La réglementation ERP vise notamment à prévenir les risques d’incendie et de panique, à permettre l’évacuation des occupants, à faciliter l’intervention des secours et à encadrer certains équipements de sécurité.

Ce n’est donc pas une simple formalité administrative. C’est une question de sécurité, d’assurance et de responsabilité.

Le seuil à connaître : 15 personnes

Pour les hébergements touristiques de type meublé de tourisme, le seuil de 15 personnes est un repère important.

Une fiche technique des services de l’État en Charente-Maritime, mise à jour en mai 2024, distingue deux situations :

• jusqu’à 15 personnes accueillies, l’hébergement relève de la réglementation des bâtiments d’habitation ;
• au-delà de 15 personnes, il peut relever de la réglementation des petits ERP de 5e catégorie avec locaux à sommeil.

Autrement dit, une maison louée pour 8, 10 ou 12 personnes ne pose pas forcément les mêmes questions qu’une maison, une villa ou un ensemble de logements proposé pour 16, 18, 20 ou 30 personnes.

Ce seuil concerne la capacité d’accueil réelle proposée aux voyageurs.

Il ne suffit donc pas de se dire : “C’est une maison privée.” Il faut regarder ce qui est réellement loué, annoncé et exploité.

Exemple fréquent : la grande maison avec dortoir

Prenons un exemple simple.

Une maison dispose de :

• 3 chambres doubles, soit 6 personnes ;
• une chambre avec 2 lits simples, soit 2 personnes ;
• un dortoir avec 8 couchages ;
• un canapé convertible dans le salon.

Sur le papier, le propriétaire peut se dire :

“C’est une grande maison familiale, rien de plus.”

Mais en capacité réelle, le bien peut accueillir 16 personnes ou plus.

À partir de ce moment, il ne faut pas seulement se demander si la maison est agréable ou bien équipée. Il faut vérifier si cette capacité d’accueil fait entrer le bien dans une autre logique réglementaire.

C’est souvent là que le sujet apparaît : une maison pensée comme une résidence familiale devient, par le nombre de couchages proposés, un hébergement touristique de grande capacité.

Ajouter des couchages n’est pas toujours neutre

En location saisonnière, il peut être tentant d’augmenter la capacité d’accueil :

• lits superposés dans une chambre d’enfant ;
• dortoir dans les combles ;
• canapé-lit dans le salon ;
• dépendance transformée en chambre ;
• annexe aménagée ;
• studio indépendant proposé avec la maison ;
• lits d’appoint ajoutés pour les groupes.

Commercialement, cela peut sembler intéressant. Plus de couchages signifie parfois plus de voyageurs, donc un prix de séjour plus élevé.

Mais réglementairement, chaque couchage ajouté peut modifier l’analyse.

Le vrai sujet n’est pas seulement le nombre de lits physiquement présents. C’est la capacité maximale réellement proposée dans l’annonce, les échanges avec les voyageurs, le contrat de location ou l’exploitation du bien.

Si une maison est proposée pour 18 personnes, il faut vérifier qu’elle est conforme et assurée pour cette exploitation réelle.

Maison + dépendance : les capacités peuvent-elles se cumuler ?

Autre cas très courant : une maison principale avec une dépendance, un studio, une annexe ou un logement secondaire à proximité.

Le propriétaire peut penser :

“Ce sont deux logements séparés, donc je peux les compter séparément.”

Mais tout dépend de leur configuration réelle.

Si la maison et la dépendance sont très proches, mitoyennes, reliées, ou situées à moins de 5 mètres sans isolement particulier au feu, la question du cumul des capacités peut se poser.

La fiche technique Charente-Maritime précise que, pour que deux hébergements soient considérés comme distincts et que les effectifs ne se cumulent pas, ils doivent être isolés au feu conformément à l’article PE 6 du règlement de sécurité, ou être séparés par une distance supérieure à 5 mètres.

En dehors de ces hypothèses, ils peuvent être considérés comme un même ensemble.

Cela signifie qu’une maison de 10 personnes avec une dépendance de 8 personnes, située juste à côté, ne doit pas être analysée trop rapidement comme deux petits logements sans lien.

La bonne question est :

Ces logements sont-ils réellement distincts au sens de la sécurité incendie, ou forment-ils un même ensemble d’hébergement ?

Plusieurs logements sur une même propriété : une seule annonce ou plusieurs annonces, ce n’est pas le vrai sujet

Un autre piège fréquent consiste à penser que le nombre d’annonces règle le problème.

Par exemple :

• une annonce pour la maison principale ;
• une annonce pour l’annexe ;
• une annonce pour un studio indépendant ;
• une annonce groupée pour tout louer ensemble.

Ou à l’inverse :

• une seule annonce qui regroupe tout ;
• plusieurs logements proposés uniquement à un même groupe ;
• plusieurs logements louables séparément.

Le découpage commercial des annonces est important pour les plateformes, le calendrier et la présentation aux voyageurs. Mais il ne suffit pas à lui seul à régler la question réglementaire.

Ce qui compte, c’est l’exploitation réelle :

• combien de personnes peuvent être accueillies simultanément ?
• les logements sont-ils réellement distincts ?
• sont-ils séparés de plus de 5 mètres ?
• sont-ils isolés au feu ?
• sont-ils exploités comme un même ensemble ?
• y a-t-il des espaces communs ?
• l’assurance couvre-t-elle cette configuration ?

Autrement dit, ce n’est pas parce qu’il y a plusieurs annonces que les capacités ne se cumulent jamais. Et ce n’est pas parce qu’il y a une seule annonce que le site est automatiquement irrégulier.

Tout dépend de la configuration réelle.

Quand plusieurs logements peuvent poser question

Plusieurs situations doivent attirer l’attention :

• une maison principale avec une dépendance aménagée à proximité ;
• deux logements mitoyens ;
• une longère divisée en plusieurs hébergements ;
• plusieurs appartements dans un même bâtiment ;
• plusieurs maisons séparées de moins de 5 mètres ;
• des logements qui partagent des circulations, des escaliers, des combles, des réseaux ou des accès ;
• un ensemble proposé comme “domaine complet”, “idéal groupes” ou “jusqu’à 20 / 30 personnes”.

Dans ces cas, il ne faut pas seulement raisonner “logement par logement”. Il faut vérifier si les effectifs doivent être analysés séparément ou cumulés.

C’est particulièrement important dès que la capacité totale dépasse 15 personnes.

L’article GN 2 du règlement de sécurité ERP prévoit d’ailleurs que les bâtiments d’une même exploitation ou les exploitations groupées dans un même bâtiment ou dans des bâtiments voisins, lorsqu’ils ne répondent pas aux conditions d’isolement, sont considérés comme un seul établissement recevant du public. Dans ce cas, l’effectif total est obtenu en additionnant l’effectif de chacune des exploitations.

Espaces communs : piscine, salle de jeux, cuisine d’été… faut-il les prendre en compte ?

Les espaces communs ne sont pas forcément le critère principal pour déterminer si un site relève des ERP.

Le cœur de l’analyse reste :

• la capacité d’accueil ;
• la configuration des logements ;
• la distance entre bâtiments ;
• l’isolement au feu ;
• l’exploitation réelle du site.

En revanche, les équipements communs ne doivent pas être ignorés.

Une piscine partagée, une salle de jeux, une cuisine d’été, un espace repas extérieur, un parking commun, une buanderie commune ou une dépendance accessible à tous les voyageurs peuvent montrer que l’exploitation ne ressemble plus seulement à une maison privée occupée par un seul foyer.

Surtout, même lorsque le site ne relève pas des ERP, certains équipements communs peuvent avoir leurs propres règles.

Un espace commun ne rend pas automatiquement le site ERP, mais il peut sortir certains équipements du cadre de la simple utilisation privée familiale.

Piscine partagée : pas forcément maître-nageur, mais pas simple piscine familiale non plus

Une piscine rattachée à une villa louée à une seule famille ou à un seul groupe pendant tout le séjour reste assez proche d’un usage privatif.

En revanche, une piscine partagée entre plusieurs logements, plusieurs familles ou plusieurs réservations peut relever d’une logique de piscine privée à usage collectif.

Cela ne signifie pas qu’un maître-nageur est automatiquement obligatoire.

La DGCCRF précise que les piscines privées à usage collectif, par exemple dans les résidences, hôtels, campings, gîtes ou villages de vacances, ne sont pas soumises à l’obligation de surveillance applicable aux piscines ouvertes au public d’accès payant, sauf si un enseignement d’activités aquatiques y est dispensé.

En revanche, cela ne signifie pas qu’il n’y a aucune règle.

Il faut notamment vérifier :

• le dispositif de sécurité anti-noyade : barrière, alarme, couverture ou abri ;
• l’état réel de ce dispositif ;
• l’affichage des consignes ;
• la qualité et le traitement de l’eau ;
• la fréquentation maximale ;
• les règles d’usage par les voyageurs ;
• l’assurance ;
• l’entretien et la traçabilité.

Le Code de la santé publique prévoit des règles sanitaires applicables aux piscines publiques et privées à usage collectif. L’arrêté du 26 mai 2021 relatif au contrôle sanitaire et à la surveillance des eaux de piscine précise notamment la notion d’usage collectif.

Une piscine commune est donc un vrai sujet d’exploitation touristique. Elle n’est pas forcément le critère qui fait basculer tout le site en ERP, mais elle doit être vérifiée en tant qu’équipement partagé.

Salle de jeux commune : un local à ne pas oublier

Même logique pour une salle de jeux commune.

Une pièce avec billard, baby-foot, ping-pong ou coin détente peut sembler anodine. Mais si elle est accessible à tous les voyageurs d’une propriété composée de plusieurs logements, elle devient un espace collectif.

Les questions à se poser sont très concrètes :

• combien de personnes peuvent s’y trouver en même temps ?
• le local a-t-il des sorties suffisantes ?
• les cheminements sont-ils clairs ?
• existe-t-il un extincteur à proximité ?
• des consignes sont-elles affichées ?
• l’éclairage est-il adapté ?
• le local est-il bien assuré pour cet usage ?
• fait-il partie de l’exploitation proposée aux voyageurs ?

Là encore, la salle de jeux ne fait pas automatiquement basculer le site en ERP. Mais elle doit être intégrée à l’analyse globale de l’exploitation réelle.

Le vrai risque : croire que l’on exploite une maison privée alors que l’usage est devenu collectif

C’est sans doute le point le plus important.

Beaucoup de propriétaires raisonnent à partir de l’origine du bien :

“C’est ma maison.”
“C’est une dépendance.”
“C’est une propriété familiale.”
“Ce ne sont pas des locaux professionnels.”

Mais en location saisonnière, il faut aussi regarder l’usage réel.

Une maison privée peut devenir un hébergement touristique de grande capacité.

Une dépendance peut augmenter la capacité globale.

Plusieurs logements proches peuvent former un ensemble.

Une piscine privée peut devenir une piscine partagée par plusieurs logements.

Une salle de jeux privée peut devenir un local commun proposé aux voyageurs.

Ce changement d’usage ne rend pas forcément l’exploitation impossible. Mais il impose de vérifier le cadre applicable.

“ERP de fait” : le risque à connaître

La fiche technique Charente-Maritime évoque aussi le cas des “ERP de fait”.

Un hébergement touristique qui relève de la définition des petits ERP, mais qui ne dispose pas d’arrêté d’ouverture ou dont la procédure administrative n’a pas été respectée, peut s’apparenter à un ERP de fait.

La fiche indique qu’en attendant la régularisation administrative et technique, il convient de limiter la capacité d’accueil du site à 15 personnes. Elle précise également que le maire peut interdire tout ou partie de l’exploitation et qu’en cas d’accident, les responsabilités civiles et pénales seront recherchées.

C’est un point majeur.

Le danger n’est pas seulement un contrôle administratif. Le vrai risque apparaît en cas de sinistre, d’accident, d’incendie, de noyade, de blessure ou de litige avec un voyageur.

Dans ce cas, les questions peuvent devenir très concrètes :

• le site était-il légalement exploitable à cette capacité ?
• l’assurance couvrait-elle vraiment l’exploitation réelle ?
• la mairie avait-elle été informée ?
• les règles de sécurité étaient-elles respectées ?
• les voyageurs étaient-ils correctement protégés ?

Assurance : être assuré ne veut pas toujours dire être couvert pour l’exploitation réelle

Beaucoup de propriétaires pensent être tranquilles parce qu’ils ont une assurance.

C’est indispensable, mais ce n’est pas suffisant.

Il faut vérifier que l’assurance couvre précisément l’exploitation réelle du bien :

• capacité maximale ;
• location saisonnière ;
• grande maison avec dortoir ;
• maison avec dépendance ;
• plusieurs logements sur le même terrain ;
• piscine partagée ;
• salle de jeux commune ;
• groupes ;
• événements ou regroupements si autorisés ;
• ménage, prestataires, intervenants ;
• exploitation directe ou via conciergerie.

Il y a une différence entre assurer une maison de vacances classique et assurer une propriété touristique pouvant accueillir plus de 15 personnes, avec plusieurs logements ou équipements communs.

Le bon réflexe est donc de demander une confirmation écrite à l’assureur, en décrivant précisément le bien et son usage réel.

Que faire si vous avez un doute ?

La première étape est de ne pas se contenter d’une impression.

Voici une méthode simple.

1. Compter la capacité réelle

Combien de personnes le bien peut-il accueillir au maximum ?

Il faut compter les chambres, lits superposés, canapés convertibles, dortoirs, dépendances et couchages proposés dans l’annonce ou acceptés en pratique.

2. Identifier tous les logements proposés

S’agit-il :

• d’une seule maison ?
• d’une maison avec annexe ?
• d’une villa avec studio indépendant ?
• de plusieurs logements mitoyens ?
• de plusieurs bâtiments sur le même terrain ?
• de logements dans une même longère ?
• de logements séparés de plus de 5 mètres ?
• de bâtiments isolés au feu ?

3. Vérifier la distance et l’isolement

Lorsque plusieurs logements sont proposés, il faut vérifier s’ils peuvent réellement être considérés comme distincts.

La distance de plus de 5 mètres et l’isolement au feu sont des éléments importants.

En cas de doute, ce point doit être validé techniquement, par exemple avec la mairie, le SDIS, un bureau de contrôle ou un professionnel compétent.

4. Lister les espaces communs

Piscine, salle de jeux, cuisine d’été, parking, buanderie, salle commune, jardin partagé : ces équipements doivent être listés et vérifiés.

Ils ne font pas forcément basculer le site en ERP, mais ils peuvent avoir leurs propres obligations de sécurité, d’assurance ou d’entretien.

5. Interroger l’assurance par écrit

Il faut décrire l’exploitation réelle, pas seulement “maison en location saisonnière”.

Exemple :

“Le bien peut accueillir jusqu’à 18 personnes. Il comprend une maison principale, une dépendance aménagée située à moins de 5 mètres, une piscine partagée et une salle de jeux. Cette exploitation est-elle bien couverte par mon contrat ?”

L’écrit est important. En cas de sinistre, une simple conversation téléphonique sera beaucoup moins protectrice qu’une confirmation claire de l’assureur.

6. Se rapprocher de la mairie, du SDIS ou d’un bureau de contrôle

En cas de doute sur la qualification ERP, l’isolement entre bâtiments, la capacité d’accueil ou les démarches à effectuer, il est préférable d’obtenir un avis écrit.

La mairie est souvent le premier interlocuteur. Elle peut, selon les cas, orienter vers le SDIS, la commission de sécurité ou un bureau de contrôle.

La doctrine départementale relative à la sécurité des ERP en Charente-Maritime rappelle notamment le rôle du maire, des commissions de sécurité et des procédures liées aux ERP.

7. Conserver les documents

En cas de contrôle, d’accident ou de litige, les documents sont essentiels :

• échanges avec l’assurance ;
• échanges avec la mairie ;
• plans ;
• photos ;
• attestations ;
• rapports techniques ;
• consignes ;
• règlement intérieur ;
• justificatifs d’entretien ;
• preuves de conformité des équipements.

Le rôle d’une conciergerie sérieuse

Une conciergerie ne doit pas seulement optimiser une annonce ou remplir un calendrier.

Elle doit aussi alerter le propriétaire lorsqu’un point sensible apparaît : capacité trop élevée, maison avec dépendance, exploitation de groupe, piscine partagée, doute sur l’assurance, absence de déclaration ou risque de qualification ERP.

Chez CLM Conciergerie Locative, notre rôle n’est pas de remplacer la mairie, le SDIS, un assureur ou un bureau de contrôle.

En revanche, nous pensons qu’une exploitation saisonnière sérieuse doit être claire, assurée et conforme.

C’est dans l’intérêt de tout le monde :

• le propriétaire ;
• les voyageurs ;
• les prestataires ;
• la conciergerie ;
• et, en cas de problème, l’assureur.

En résumé

Une maison de vacances, une villa avec dortoir, une dépendance aménagée ou plusieurs logements sur une même propriété peuvent poser une question ERP sans que le propriétaire s’en rende compte.

Les points à vérifier sont simples :

• la capacité dépasse-t-elle 15 personnes ?
• s’agit-il d’un seul logement ou de plusieurs logements ?
• y a-t-il une maison principale et une dépendance ?
• les bâtiments sont-ils séparés de plus de 5 mètres ?
• sont-ils isolés au feu ?
• les capacités doivent-elles être cumulées ?
• y a-t-il des espaces communs ?
• la piscine est-elle partagée ?
• l’assurance couvre-t-elle l’exploitation réelle ?
• la mairie, le SDIS ou un bureau de contrôle doivent-ils être interrogés ?

Le but n’est pas de décourager les propriétaires de louer de beaux biens ou de grandes maisons.

Au contraire : plus le cadre est clair, plus l’exploitation est sécurisée.

Avant de louer une maison, une villa ou un ensemble de logements à plus de 15 personnes, mieux vaut poser les bonnes questions que découvrir le sujet après un contrôle, un sinistre ou un accident.

Vous êtes propriétaire d’une maison, d’une dépendance ou de plusieurs logements sur la Côte de Beauté et vous souhaitez préparer une mise en location saisonnière dans un cadre clair ? Contactez CLM Conciergerie Locative pour échanger sur votre projet.