15 000 €, 23 000 €, 83 600 €… Lorsqu’on loue un logement en location saisonnière, plusieurs seuils peuvent s’appliquer. Mais ils ne correspondent ni aux mêmes obligations, ni aux mêmes administrations.

Un propriétaire peut ainsi rester LMNP sur le plan fiscal, tout en devenant redevable de cotisations sociales auprès de l’URSSAF.

De la même manière, le classement d’un meublé de tourisme peut modifier son régime fiscal et sa taxe de séjour, sans pour autant supprimer le seuil social de 23 000 €.

Voici donc un point complet sur les règles applicables en 2026 et 2027, avec un focus sur les locations saisonnières de la Côte de Beauté et de la Communauté d’Agglomération Royan Atlantique.

Il n’existe pas un « seuil Airbnb », mais plusieurs seuils différents

C’est probablement la première chose à retenir.

Les revenus d’une location saisonnière peuvent être concernés simultanément par l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, les cotisations sociales et la taxe de séjour.

Or chacune de ces règles obéit à ses propres seuils.

Montant ou situation	À quoi cela correspond ?
Dès la première location	Déclaration de début d’activité et obtention d’un SIRET
15 000 €	Seuil de référence du micro-BIC pour un meublé de tourisme non classé
23 000 €	Seuil déterminant notamment l’assujettissement aux cotisations sociales pour la location meublée touristique
83 600 €	Seuil de référence du micro-BIC pour un meublé de tourisme classé en 2026-2028
Classement 1 à 5 étoiles	Incidence fiscale mais également sur le calcul de la taxe de séjour

Les seuils de 15 000 € et 83 600 € ne servent donc pas à déterminer la même chose que le seuil de 23 000 €.

Classé ou non classé : une différence fiscale devenue importante

Pour les recettes perçues à compter de 2026, un meublé de tourisme classé peut bénéficier du régime micro-BIC jusqu’au seuil de référence de 83 600 €, avec un abattement forfaitaire de 50 %.

Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil est seulement de 15 000 €, avec un abattement forfaitaire de 30 %.

Autrement dit, le classement du logement peut désormais avoir une incidence fiscale très importante.

Prenons l’exemple d’un logement générant 20 000 € de recettes annuelles.

S’il est classé et que les conditions du micro-BIC sont remplies, le propriétaire peut bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50 %.

S’il n’est pas classé, le plafond du micro-BIC applicable aux meublés de tourisme non classés est beaucoup plus faible et le régime réel peut devenir applicable.

Au régime réel, on ne bénéficie plus d’un simple abattement forfaitaire : ce sont les charges réellement supportées et, selon les règles applicables, les amortissements qui sont pris en compte.

Attention toutefois : le franchissement ponctuel d’un seuil ne signifie pas nécessairement un changement de régime immédiat. L’éligibilité au micro-BIC dépend également des recettes réalisées au cours des années précédentes.

23 000 € : le seuil qui fait apparaître l’URSSAF

C’est probablement le seuil le moins connu des propriétaires de locations saisonnières.

Pour une activité de location meublée touristique de courte durée, classée ou non classée, les recettes qui ne dépassent pas 23 000 € relèvent normalement de la gestion du patrimoine privé et ne donnent pas lieu au paiement de cotisations sociales auprès de l’URSSAF au titre de cette activité.

En revanche, lorsque les recettes annuelles dépassent 23 000 €, la location touristique entre dans le champ des cotisations sociales.

Et c’est ici qu’une confusion très fréquente apparaît.

LMNP ne signifie pas forcément « pas d’URSSAF »

Le statut LMNP ou LMP est une qualification fiscale.

Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel sur le plan fiscal, deux conditions doivent notamment être réunies :

• les recettes annuelles de location meublée du foyer doivent dépasser 23 000 € ;
• ces recettes doivent également dépasser les autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, le propriétaire reste fiscalement LMNP.

Mais les règles sociales applicables aux locations touristiques ne suivent pas exactement le même raisonnement.

Prenons un exemple.

Un propriétaire perçoit :

• 30 000 € de recettes de location saisonnière ;
• 50 000 € de salaire.

Fiscalement, les recettes locatives restent inférieures aux autres revenus professionnels du foyer. Le propriétaire peut donc rester LMNP.

Mais ses recettes touristiques dépassent 23 000 €.

Son activité de location saisonnière entre alors dans le champ des cotisations sociales.

Il est donc parfaitement possible d’être :

LMNP fiscalement et cotisant auprès de l’URSSAF pour son activité de location saisonnière.

C’est probablement l’un des points les plus importants à retenir.

En dessous de 23 000 €, il existe malgré tout des prélèvements sociaux

L’absence de cotisations URSSAF ne signifie pas que les revenus d’une location meublée sont exonérés de toute contribution sociale.

Lorsqu’ils ne sont pas déjà soumis aux cotisations sociales sur les revenus d’activité, les bénéfices d’une location meublée non professionnelle sont soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.

Ils portent sur le revenu net imposable :

• après l’abattement applicable dans le régime micro ;
• ou après prise en compte du résultat fiscal lorsque le propriétaire relève du régime réel.

Il faut donc bien distinguer :

les prélèvements sociaux appliqués dans le cadre fiscal,
et
les cotisations sociales liées à l’activité de location touristique lorsque les conditions sont réunies.

Il ne s’agit pas simplement de deux noms différents pour la même chose.

Le classement ne supprime pas le seuil de 23 000 €

Autre point important : faire classer son logement ne permet pas d’éviter le seuil social des 23 000 €.

Ce seuil concerne les locations touristiques classées comme non classées.

En revanche, le classement conserve plusieurs conséquences importantes.

Fiscalement, il permet notamment d’accéder à un seuil micro-BIC beaucoup plus élevé :

83 600 € pour un meublé classé, contre 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé.

L’abattement applicable dans le cadre du micro est également différent :

50 % pour un meublé classé, contre 30 % pour un meublé non classé.

Le classement est donc devenu bien davantage qu’une simple question d’étoiles affichées sur une annonce.

Le SIRET n’attend pas 23 000 €

Il ne faut pas non plus confondre le seuil URSSAF avec l’obligation de déclarer son activité.

Qu’il soit LMNP ou LMP, le propriétaire qui débute une activité de location meublée doit déclarer son début d’activité auprès du guichet des formalités des entreprises.

Cette démarche permet notamment d’obtenir le numéro SIRET correspondant à l’activité de location meublée.

Cette obligation ne naît donc pas au moment où l’on dépasse 23 000 €.

Le SIRET concerne la location meublée dès son démarrage.

Attention au cas de l’indivision

Autre situation qui peut réserver une surprise : lorsqu’un logement est détenu en indivision, les règles fiscales peuvent être différentes de celles applicables à un propriétaire détenant seul son logement.

L’indivision ne bénéficie notamment pas, en principe, du régime micro-BIC : l’activité relève alors du régime réel.

Les recettes doivent également être réparties entre les indivisaires selon leurs droits respectifs.

Prenons un exemple simple.

Une personne détient 50 % d’un premier appartement qui génère 22 000 € de recettes annuelles, soit une quote-part de 11 000 €.

Elle détient également 50 % d’un second appartement générant 20 000 €, soit une quote-part de 10 000 €.

Sa quote-part totale de recettes est donc de 21 000 €.

Pour analyser sa situation, il faut ensuite distinguer plusieurs sujets :

• son régime fiscal ;
• son éventuelle situation LMNP ou LMP ;
• le seuil social de 23 000 € ;
• et les règles spécifiques liées à l’indivision.

Deux propriétaires encaissant exactement le même montant peuvent donc avoir des obligations différentes selon leur situation personnelle et le mode de détention du logement.

Et la taxe de séjour sur la Côte de Beauté ?

Le classement a également une conséquence très visible pour le voyageur : le calcul de la taxe de séjour.

Sur le territoire de la Communauté d’Agglomération Royan Atlantique, qui comprend notamment Royan, Saint-Georges-de-Didonne, Meschers-sur-Gironde ou encore Talmont-sur-Gironde, la taxe de séjour est perçue au réel.

Pour les meublés de tourisme classés, elle correspond à un tarif fixe par adulte et par nuit, déterminé en fonction du nombre d’étoiles.

Pour 2026 et 2027, le barème appliqué sur le territoire de la CARA est le suivant :

Classement	Taxe par adulte et par nuit
1 étoile	0,85 €
2 étoiles	1,05 €
3 étoiles	1,25 €
4 étoiles	1,45 €
5 étoiles	1,65 €

Ces montants intègrent la taxe additionnelle départementale applicable en Charente-Maritime.

Pour un meublé non classé, le fonctionnement est différent.

En 2027, la CARA applique un tarif proportionnel correspondant à 5 % du coût hors taxes de la nuitée par personne, dans la limite du plafond applicable, auquel s’ajoute la taxe additionnelle départementale.

Le montant de taxe peut donc varier en fonction du prix de la nuitée.

Le classement apporte ainsi davantage de prévisibilité au voyageur, puisque la taxe devient un montant fixe par personne et par nuit.

Airbnb collecte-t-il automatiquement la taxe de séjour ?

Souvent, oui.

Lorsqu’une plateforme telle qu’Airbnb agit comme intermédiaire de paiement pour un loueur non professionnel, elle collecte généralement directement la taxe de séjour auprès du voyageur et la reverse à la collectivité concernée.

Mais cette automatisation ne couvre pas toutes les situations.

Lorsqu’une réservation est réalisée en direct, ou lorsqu’un intermédiaire ne collecte pas lui-même la taxe, c’est au propriétaire de :

• percevoir la taxe auprès du voyageur ;
• la déclarer ;
• puis la reverser à la collectivité.

C’est donc un point particulièrement important pour les propriétaires qui développent progressivement leurs réservations en direct.

Alors, que faut-il vraiment surveiller ?

Finalement, il ne suffit plus de se demander :

« Suis-je LMNP ? »

Cette seule information ne permet pas de déterminer l’ensemble des obligations d’un propriétaire.

Il faut regarder simultanément :

• le montant annuel des recettes ;
• le classement ou non du logement ;
• le régime fiscal applicable ;
• le seuil social de 23 000 € ;
• le mode de détention du bien ;
• les autres revenus du foyer ;
• et les règles locales de taxe de séjour.

Un logement non classé réalisant 18 000 € de recettes, un logement classé réalisant 18 000 €, et un logement classé réalisant 30 000 € peuvent donc relever de situations fiscales et sociales très différentes.

Le classement devient un véritable choix stratégique

Pendant longtemps, le classement d’un meublé de tourisme était principalement présenté comme une manière de rassurer les voyageurs et d’obtenir une classification officielle de son logement.

Aujourd’hui, ses conséquences sont beaucoup plus larges.

Il peut notamment avoir un impact sur :

• le régime fiscal ;
• le plafond du micro-BIC ;
• le niveau d’abattement fiscal ;
• le calcul de la taxe de séjour ;
• et, plus largement, la stratégie de location du propriétaire.

Il ne permet pas d’éviter le seuil social des 23 000 €, mais il peut malgré tout profondément modifier l’économie d’une location saisonnière.

Dépasser 23 000 € n’est pas forcément une mauvaise nouvelle

Enfin, il ne faut pas considérer le seuil des 23 000 € comme une limite à ne surtout pas franchir.

Une activité qui génère davantage de recettes est avant tout une activité qui fonctionne.

L’important est simplement de connaître les conséquences fiscales et sociales avant d’atteindre certains seuils, afin de pouvoir anticiper son régime, ses déclarations et ses charges.

C’est particulièrement vrai pour les logements à forte valeur locative : une villa située près de la plage, un logement avec piscine ou jacuzzi ou une maison accueillant plusieurs voyageurs peut atteindre assez rapidement 23 000 € de recettes sur une année.

Mieux vaut donc intégrer cette réflexion dans la stratégie du propriétaire dès le départ plutôt que de découvrir les conséquences après coup.

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Article mis à jour en septembre 2026. Les informations présentées correspondent aux règles connues à cette date. La fiscalité d’une location meublée dépend également de la situation personnelle du propriétaire, de son foyer fiscal et du mode de détention du logement. En cas de situation particulière ou de doute, il est recommandé de faire confirmer le régime applicable par l’administration fiscale, l’URSSAF ou un professionnel du chiffre.

Article mis à jour en août 2026.

Acheter ou détenir une villa par l’intermédiaire d’une SCI est devenu courant, notamment lorsqu’un bien appartient à plusieurs membres d’une même famille ou s’inscrit dans une stratégie patrimoniale de long terme.

Mais lorsque cette villa est ensuite exploitée en location saisonnière meublée, une question importante apparaît :

les associés peuvent-ils encore utiliser gratuitement la maison pour leurs propres vacances, ou la prêter à leurs enfants, à leur famille ou à des amis ?

La réponse mérite d’être claire.

En bref : ce qu’il faut retenir

Une villa détenue par une SCI à l’IS n’a aucune obligation d’être louée 365 jours par an. Elle peut rester vide certaines semaines, être fermée pour travaux ou simplement ne pas trouver de locataire.

En revanche, lorsqu’une SCI à l’IS exploite cette villa en location, les associés ne doivent plus la considérer comme une résidence secondaire personnelle dont ils peuvent disposer gratuitement comme bon leur semble.

La mise à disposition gratuite d’un logement à un associé ou à un dirigeant peut constituer fiscalement un acte anormal de gestion : la société renonce alors volontairement à percevoir un revenu afin de procurer un avantage privé.

Cette question se pose également lorsque la villa est prêtée gratuitement à des membres de la famille, des enfants ou des amis : dès lors que la société accorde un avantage à un tiers sans contrepartie et sans intérêt démontrable pour elle, l’opération peut être considérée comme étrangère à une gestion commerciale normale.

La distinction essentielle est donc la suivante :

une villa disponible mais non louée n’est pas la même chose qu’une villa volontairement mise gratuitement à disposition de quelqu’un.

C’est cette nuance qui est souvent mal comprise.

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SCI à l’IR ou SCI à l’IS : pourquoi la location meublée change tout

Une SCI est, par nature, une société civile.

Lorsqu’elle loue des immeubles nus, elle relève généralement de l’impôt sur le revenu : son bénéfice est alors imposé entre les mains de ses associés selon leur quote-part.

Mais fiscalement, la location meublée est considérée comme une activité commerciale.

L’administration fiscale indique ainsi qu’une SCI possédant un local meublé doit déclarer cette activité comme commerciale et qu’elle est en principe soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

Elle doit notamment déposer une déclaration n° 2065 et tenir une comptabilité conforme aux règles applicables aux sociétés commerciales.

Source officielle :
https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/ma-sci-detient-un-local-en-meuble-ou-lindiquer-sur-la-declaration-de-la-sci-et

Il existe toutefois une tolérance administrative lorsque l’activité commerciale reste réellement accessoire : les recettes commerciales, comme celles issues de la location meublée, ne doivent alors pas dépasser 10 % des recettes totales hors taxes de la SCI.

Source officielle :
https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-sci

Pour une SCI dont l’activité principale consiste justement à exploiter une villa sur Airbnb, Abritel ou en location saisonnière directe, cette tolérance a évidemment peu de chances de s’appliquer.

Dans ce type de configuration, on se retrouve donc généralement avec une SCI soumise à l’IS.

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Pourquoi la SCI à l’IS peut être fiscalement intéressante

On entend parfois dire qu’avec une SCI à l’IS, « tout passe en frais ».

C’est évidemment un raccourci.

En revanche, la société détermine bien son bénéfice à partir de ses recettes réelles et de ses dépenses comptabilisées, contrairement à un régime fiscal reposant sur un simple abattement forfaitaire.

Pour une villa effectivement exploitée en location saisonnière, peuvent notamment entrer dans les dépenses de l’activité, selon leur nature et leur traitement comptable :

• les intérêts et certains frais liés au financement ;
• les assurances ;
• les honoraires comptables ;
• les frais de gestion ;
• les commissions des plateformes de réservation ;
• les frais de conciergerie ;
• le ménage et la blanchisserie lorsqu’ils sont supportés par la SCI ;
• l’eau, l’électricité, Internet et certaines dépenses courantes ;
• certaines dépenses d’entretien et de réparation ;
• ainsi que les amortissements des immobilisations concernées.

Pour être admise fiscalement, une dépense doit notamment être réelle, justifiée et engagée dans l’intérêt de la société.

Cela signifie qu’un achat n’est pas déductible simplement parce qu’il a été payé avec la carte bancaire de la SCI.

Source officielle sur les règles de déduction des charges :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/476-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-CHG-10-10-20-20130408

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L’amortissement : l’un des principaux intérêts de la SCI à l’IS

L’autre particularité importante concerne l’amortissement.

Lorsqu’un immeuble est inscrit à l’actif de la société, sa partie amortissable n’est pas intégralement passée en charge l’année de son acquisition.

Sa valeur est répartie comptablement sur différentes durées d’utilisation.

Attention cependant : le terrain n’est pas amortissable.

L’administration fiscale rappelle que les terrains, qui ne se déprécient pas par l’usage ou le temps de la même manière qu’une construction, ne peuvent pas faire l’objet d’un amortissement.

Source officielle :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4590-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-AMT-10-20-20221221

Prenons un exemple volontairement simplifié.

Une villa est achetée 800 000 €.

Une partie du prix correspond au terrain et n’est donc pas amortissable. La construction, les différents composants de l’immeuble, le mobilier et certains équipements pourront quant à eux être amortis selon des règles et des durées différentes.

Ces amortissements constituent des charges comptables qui peuvent réduire fortement le bénéfice taxable de la SCI.

C’est donc potentiellement très intéressant pendant la période d’exploitation du bien.

Mais cette logique fiscale explique aussi pourquoi l’utilisation privée de la villa doit être correctement traitée.

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Puis-je encore séjourner gratuitement dans ma villa en SCI à l’IS ?

C’est ici que se trouve le cœur du sujet.

Une villa détenue par une SCI appartient juridiquement à la société.

Les associés possèdent les parts de cette société : ils ne possèdent pas personnellement chacun une fraction de la cuisine, de la piscine ou de la chambre du premier étage qu’ils pourraient utiliser librement.

Et lorsqu’une SCI soumise à l’IS exploite le bien afin d’en tirer des revenus, la mise à disposition gratuite de celui-ci au bénéfice personnel d’un associé devient fiscalement problématique.

Ce que vient de rappeler la justice en 2026

Dans une décision du 21 mai 2026, la cour administrative d’appel de Bordeaux a rappelé très clairement le principe suivant :

la mise à disposition gratuite d’un appartement par une société au bénéfice de ses associés ou de son dirigeant constitue un acte anormal de gestion.

Décision officielle :
https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000054124753

Pourquoi ?

Parce qu’une société est normalement gérée dans son propre intérêt.

Si elle possède un bien qu’elle pourrait louer et qu’elle décide volontairement de le mettre gratuitement à disposition d’un associé, elle renonce à percevoir une recette sans recevoir de contrepartie.

L’administration fiscale peut alors corriger le résultat de la société en tenant compte de l’avantage ainsi consenti.

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Exemple : deux semaines gratuites en août

Imaginons une villa normalement proposée 4 000 € la semaine en août.

Ses associés décident de bloquer les deux premières semaines du mois pour venir y passer leurs vacances gratuitement.

La villa n’est donc pas simplement restée invendue.

La SCI a volontairement retiré ces deux semaines de la commercialisation afin de procurer un avantage personnel à ses associés.

La valeur locative potentielle représente ici :

4 000 € × 2 semaines = 8 000 €.

Fiscalement, ces 8 000 € de loyers auxquels la société a volontairement renoncé peuvent devenir un sujet pour l’administration.

C’est très différent d’une villa qui aurait été proposée normalement à la location pendant deux semaines mais qui n’aurait finalement trouvé aucun locataire.

Dans ce second cas, personne n’a bénéficié gratuitement de la maison.

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Et si ce sont les enfants, la famille ou des amis ?

Le fait que l’occupant gratuit ne soit pas lui-même associé ne suffit pas à rendre l’opération fiscalement neutre.

Le principe général applicable aux entreprises est qu’un avantage accordé à un tiers sans facturation, sans contrepartie et sans intérêt démontrable pour la société peut être considéré comme étranger à une gestion commerciale normale.

Le BOFiP rappelle notamment qu’une entreprise fournissant gratuitement une prestation à un tiers sans aucune contrepartie réalise une opération étrangère à une gestion commerciale normale et que les sommes qui auraient normalement dû être facturées peuvent être réintégrées dans son bénéfice imposable.

Source officielle :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/476-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-CHG-10-10-20-20130109

Autrement dit, il serait dangereux de raisonner ainsi :

« Je suis associé donc je ne peux pas l’utiliser gratuitement, mais je peux simplement prêter la villa gratuitement à mes enfants ou à mes amis. »

Le problème de fond reste le même : pourquoi la SCI renonce-t-elle gratuitement à une recette au profit d’une personne privée ?

Il peut exister certaines situations particulières dans lesquelles une gratuité correspond réellement à l’intérêt de l’entreprise — par exemple une opération promotionnelle justifiée et documentée.

Mais « c’est mon fils », « ce sont des amis » ou « c’est ma famille » ne constitue évidemment pas, en soi, une contrepartie commerciale pour la SCI.

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Et l’associé lui-même peut-il louer la villa ?

Oui, le problème n’est pas le fait qu’un associé séjourne physiquement dans le logement.

Le problème est l’avantage gratuit ou anormalement avantageux qui lui serait accordé.

Une occupation personnelle peut donc notamment être organisée comme une véritable location : séjour enregistré, prix réellement payé à la SCI, recette comptabilisée et conditions cohérentes avec la valeur locative du bien.

Il faut toutefois éviter les fausses solutions.

Si une semaine normalement commercialisée 4 000 € est facturée symboliquement 100 € à l’associé, la différence de prix peut elle-même constituer un avantage.

Le BOFiP précise d’ailleurs expressément que l’attribution gratuite ou à prix réduit de la jouissance d’un appartement par une société immobilière soumise à l’IS à l’un de ses associés constitue un avantage imposable.

Source officielle :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2362-PGP.html/identifiant=BOI-RPPM-RCM-10-20-20-10-20120912

Il ne suffit donc pas nécessairement de « faire une facture ».

Le prix et les conditions doivent rester cohérents et défendables.

Pour une villa haut de gamme dont le prix peut varier très fortement entre février et le mois d’août, le tarif de marché de la période concernée constitue évidemment un élément important.

La manière précise de traiter cette occupation doit être validée avec le comptable ou le conseil fiscal de la SCI.

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L’avantage peut aussi être imposé chez l’associé

Il existe d’ailleurs un deuxième sujet souvent oublié.

Le problème ne concerne pas uniquement la SCI.

La doctrine fiscale précise que les avantages accordés par une société à ses associés peuvent constituer des revenus distribués.

Le BOFiP vise expressément la jouissance gratuite d’un appartement accordée par une société immobilière passible de l’impôt sur les sociétés à un associé.

Source officielle :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2362-PGP.html/identifiant=BOI-RPPM-RCM-10-20-20-10-20120912

Une occupation gratuite peut donc avoir des conséquences :

du côté de la SCI, parce qu’elle a renoncé à percevoir une recette ;

mais également du côté de l’associé, parce qu’il a personnellement bénéficié d’un avantage.

Voilà pourquoi il est préférable de régler le sujet en amont plutôt que de simplement bloquer quelques semaines dans le calendrier de location.

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Non, la villa n’a pas pour autant l’obligation d’être louée toute l’année

C’est probablement la confusion la plus importante à éviter.

Une SCI à l’IS n’a pas l’obligation de louer son bien 365 jours par an.

Une villa peut :

• rester disponible sans trouver de voyageur ;
• connaître naturellement des périodes creuses ;
• être fermée temporairement ;
• être indisponible pour entretien ou travaux ;
• ne pas être commercialisée sur certaines périodes pour des raisons liées à l’exploitation.

Ce n’est donc pas le nombre exact de nuits effectivement louées qui pose problème.

Ce qui change la situation est l’existence d’un bénéficiaire privé de la mise à disposition gratuite.

Exemple 1 : villa vide

La villa est disponible du 1er au 15 novembre.

Personne ne réserve.

Personne ne l’occupe.

Il n’y a pas d’avantage personnel accordé à quelqu’un.

Exemple 2 : occupation par les associés

La SCI retire deux semaines du calendrier en août afin que ses associés puissent y passer gratuitement leurs vacances.

La société renonce volontairement à un revenu pour leur procurer un avantage.

La situation est complètement différente.

Exemple 3 : prêt à des amis

Un associé bloque une semaine en juillet et donne les clés à des amis sans leur faire payer le séjour.

Là encore, la villa n’est pas simplement vacante : une personne bénéficie gratuitement d’un actif appartenant à la société.

C’est cette distinction qu’il faut retenir.

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SCI à l’IR : la logique est différente

Toutes les SCI ne sont évidemment pas à l’IS.

Dans une SCI restant soumise à l’impôt sur le revenu et donnant notamment des logements en location nue, l’administration admet qu’un logement puisse être mis gratuitement à disposition des associés ou de tiers.

La société est alors considérée comme se réservant la jouissance du logement.

Source officielle :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1237-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-CHAMP-30-20-20200812

Mais la contrepartie fiscale est logique : les charges correspondant à la partie du bien dont le propriétaire se réserve la jouissance ne peuvent pas être traitées exactement comme celles d’un immeuble intégralement destiné à produire des revenus fonciers.

C’est donc un fonctionnement très différent de celui d’une villa exploitée commercialement en location meublée par une SCI à l’IS.

Et c’est précisément pour cette raison qu’il faut commencer par identifier le régime fiscal réel de la SCI avant de tirer une conclusion sur les possibilités d’utilisation personnelle du bien.

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Et les dépenses personnelles payées par la SCI ?

Le même raisonnement vaut pour les dépenses.

Une société ne peut pas simplement payer n’importe quelle dépense liée de près ou de loin à la maison au motif que celle-ci lui appartient.

Les dépenses doivent être engagées dans l’intérêt de son activité.

Une dépense correspondant en réalité à un besoin personnel des associés peut donc être remise en cause.

Il est ainsi important de distinguer :

ce qui sert réellement à l’exploitation locative de la villa

de

ce qui procure principalement un avantage personnel aux associés.

Pour une villa exploitée en location saisonnière, une intervention de ménage entre deux voyageurs, les honoraires de conciergerie ou une réparation nécessaire au logement ont évidemment une logique d’exploitation.

Une dépense exclusivement engagée pour le confort personnel d’un associé pendant ses vacances pose une question très différente.

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L’amortissement est avantageux aujourd’hui… mais attention à la revente

L’autre conséquence importante d’une SCI à l’IS apparaît souvent plusieurs années plus tard.

L’amortissement permet de diminuer chaque année la valeur comptable du bien et contribue ainsi à réduire le résultat imposable pendant son exploitation.

Mais cette diminution de valeur comptable intervient également lors du calcul du résultat de cession.

La plus-value professionnelle correspond en principe à la différence entre :

le prix de vente

et

la valeur nette comptable du bien.

Pour un élément amortissable, cette valeur nette comptable correspond au prix de revient diminué des amortissements admis en déduction.

Source officielle :
https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F33162

Prenons là encore un exemple volontairement simplifié.

Une construction entre à l’actif pour 500 000 €.

Au fil des années, 200 000 € d’amortissements ont été constatés.

Sa valeur nette comptable n’est alors plus que de 300 000 €.

Si le bien est vendu sur la base d’une valeur très supérieure, l’écart taxable peut donc devenir important.

Pour les sociétés soumises à l’IS, les plus-values résultant de la cession d’immeubles sont généralement intégrées au résultat ordinaire de la société et imposées selon les règles de l’IS.

L’amortissement peut donc procurer un avantage fiscal important pendant la détention, mais il ne faut jamais analyser une SCI à l’IS sans réfléchir également à la fiscalité de la sortie.

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Une SCI à l’IS transforme donc réellement la manière d’utiliser la villa

C’est finalement le point essentiel.

Une SCI à l’IS peut être parfaitement adaptée à un projet de location saisonnière.

Elle permet de comptabiliser les dépenses réelles liées à l’activité, d’amortir certains actifs et d’organiser la détention d’un patrimoine à plusieurs.

Mais elle implique aussi de changer de logique.

La villa n’est plus simplement « notre maison de vacances que nous louons lorsque nous ne l’utilisons pas ».

Elle appartient à une société.

Et si cette société exerce une activité locative, les relations financières entre elle, ses associés et leurs proches doivent être traitées avec la même rigueur que les autres opérations de l’entreprise.

Cela ne signifie pas que les associés ne pourront plus jamais profiter de la villa.

Cela signifie qu’une utilisation privée ne doit pas être improvisée ou considérée comme automatiquement gratuite simplement parce qu’ils détiennent les parts de la SCI.

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Les 6 questions à poser avant d’exploiter une villa en SCI

Avant de mettre une villa détenue par une SCI en location saisonnière, il est donc utile de vérifier avec son expert-comptable, son notaire ou son conseil fiscal :

1. La SCI est-elle actuellement à l’IR ou à l’IS ?
2. La location meublée saisonnière entraîne-t-elle son assujettissement à l’IS ?
3. Quelles dépenses seront réellement déductibles ou amortissables ?
4. Les associés souhaitent-ils conserver certaines périodes pour leur usage personnel ?
5. Comment ces séjours personnels devront-ils être facturés et comptabilisés ?
6. Quelle sera la fiscalité du bien en cas de revente future ?

Quelques questions posées avant le lancement peuvent éviter des difficultés bien plus importantes plusieurs années plus tard.

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À retenir

Une villa détenue par une SCI à l’IS n’a pas à être louée toute l’année.

Elle peut rester vide et connaître des périodes sans réservation.

En revanche, un associé ou un dirigeant ne doit pas considérer le bien comme une résidence secondaire dont il peut disposer gratuitement, car la mise à disposition gratuite peut constituer un acte anormal de gestion et l’avantage accordé à l’associé peut également avoir des conséquences fiscales personnelles.

Le prêt gratuit à des enfants, des membres de la famille ou des amis n’est pas davantage automatiquement neutre : sans contrepartie réelle ou intérêt démontrable pour la société, la SCI accorde là encore gratuitement l’usage d’un actif social.

Une occupation personnelle n’est donc pas nécessairement impossible, mais elle doit être organisée et comptabilisée correctement, notamment en envisageant une véritable location à un prix cohérent avec le marché.

La règle simple à retenir est finalement celle-ci :

« Personne ne réserve » n’est pas la même chose que « quelqu’un en profite gratuitement ».

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Sources officielles

Impôts.gouv.fr – SCI détenant un local meublé
Activité commerciale, impôt sur les sociétés, charges liées à la location et déclaration n° 2065.
https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/ma-sci-detient-un-local-en-meuble-ou-lindiquer-sur-la-declaration-de-la-sci-et

Impôts.gouv.fr – Les SCI
Location meublée et tolérance administrative lorsque les recettes commerciales ne dépassent pas 10 % des recettes totales.
https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-sci

BOFiP – Sociétés civiles et impôt sur les sociétés
Doctrine fiscale relative aux activités commerciales accessoires des sociétés civiles.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6585-PGP.html/identifiant=BOI-IS-CHAMP-10-30

Cour administrative d’appel de Bordeaux – 21 mai 2026
Mise à disposition gratuite d’un appartement au bénéfice d’associés ou d’un dirigeant et acte anormal de gestion.
https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000054124753

BOFiP – Avantages consentis aux associés
Traitement fiscal des avantages en nature et de la jouissance gratuite ou à prix réduit d’un appartement accordée par une société immobilière soumise à l’IS.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2362-PGP.html/identifiant=BOI-RPPM-RCM-10-20-20-10-20120912

BOFiP – Charges non engagées dans l’intérêt de l’entreprise
Principes applicables aux avantages consentis sans contrepartie et aux actes étrangers à une gestion commerciale normale.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/476-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-CHG-10-10-20-20130408

BOFiP – Éléments amortissables
Règles relatives notamment à l’amortissement des constructions et à l’impossibilité d’amortir le terrain.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4590-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-AMT-10-20-20221221

Service-Public – Imposition des plus-values professionnelles
Calcul à partir de la valeur nette comptable et prise en compte des amortissements.
https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F33162

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Cet article présente les grands principes fiscaux applicables en août 2026. Le traitement d’une SCI dépend de ses statuts, de son régime fiscal, de la nature précise de son activité et de la situation de ses associés. Il ne remplace pas une analyse individualisée réalisée par un expert-comptable, un notaire ou un conseil fiscal.

Depuis le 6 août 2026, Abritel propose un nouvel outil aux propriétaires et gestionnaires de locations saisonnières : les annonces sponsorisées. Le principe est simple : payer pour avoir la possibilité d’apparaître dans une position premium, en haut des résultats de recherche.

Après les commissions, les promotions et les réductions utilisées pour améliorer l’attractivité d’une annonce, une nouvelle étape semble donc se dessiner : la visibilité elle-même peut désormais devenir un service payant.

Faut-il s’en inquiéter ? Airbnb suivra-t-il le même chemin ? Et surtout, cette évolution est-elle aussi le signe d’un marché de la location saisonnière où il devient de plus en plus difficile de sortir du lot ?

Ce qu’Abritel vient réellement de lancer

Le 6 août 2026, Expedia Group a présenté officiellement les annonces sponsorisées Abritel.

Contrairement à une promotion classique, qui consiste à diminuer le prix proposé au voyageur, il s’agit ici d’un véritable dispositif publicitaire.

Le propriétaire ou le gestionnaire peut créer une campagne et définir un montant d’enchère. Si sa campagne remporte l’enchère publicitaire, son hébergement peut bénéficier d’un placement premium en haut des résultats de recherche.

Le montant minimum indiqué actuellement par Abritel est de 5 € par nuit réservée. Une enchère plus importante peut rendre l’annonce plus compétitive dans le système publicitaire.

La particularité du dispositif est son mode de facturation : il ne s’agit pas de payer pour chaque affichage ou chaque clic. Le propriétaire paie lorsqu’un voyageur ayant cliqué sur l’annonce sponsorisée effectue effectivement une réservation dans le logement.

À titre d’exemple, avec une enchère de 5 € par nuit, une réservation de 7 nuits peut donc représenter 35 € de dépense publicitaire supplémentaire.

Abritel présente notamment ce nouvel outil comme un moyen de remplir des périodes creuses, des dates disponibles en semaine ou encore l’intersaison.

Source officielle : Expedia Group – « Au premier plan des résultats de recherche : le guide des annonces sponsorisées Abritel », publié le 6 août 2026.

Est-ce vraiment une rupture ? Oui… et non

Les plateformes de réservation n’ont évidemment pas attendu 2026 pour proposer aux propriétaires des outils destinés à améliorer leur visibilité.

Promotions, réductions de dernière minute, offres spécifiques ou programmes commerciaux permettent déjà d’améliorer l’attractivité d’un hébergement.

Airbnb propose par exemple des promotions personnalisées et indique lui-même qu’elles peuvent aider une annonce à se démarquer dans les résultats de recherche. La plateforme recommande même, dans certains cas, d’appliquer une promotion sur au moins 7 nuits consécutives afin d’augmenter les chances d’apparaître dans les recherches.

Dans ce cas, le propriétaire ne paie pas directement pour acheter une position publicitaire : il accepte plutôt de diminuer son prix en échange d’une meilleure visibilité potentielle.

Avec les annonces sponsorisées Abritel, la logique change.

Il devient possible de consacrer directement un budget publicitaire à sa position dans les résultats.

Les annonces sponsorisées sont-elles aussi le signe d’un marché qui se sature ?

C’est probablement l’une des questions les plus intéressantes soulevées par cette nouveauté.

Il serait excessif d’affirmer que les annonces sponsorisées ont été créées parce qu’il y aurait désormais « trop de locations saisonnières ».

Mais leur apparition prend évidemment davantage de sens lorsque beaucoup de logements se disputent les mêmes voyageurs.

Dans un marché très concurrentiel, la ressource rare n’est plus seulement le voyageur : c’est aussi sa visibilité.

Les dernières données européennes disponibles donnent d’ailleurs quelques indications intéressantes.

Selon AirDNA, en juin 2026, le nombre d’annonces disponibles en Europe atteignait environ 4,07 millions, soit une hausse de 1,3 % sur un an. Dans le même temps, le nombre de nuitées demandées reculait de 3,3 % et le taux d’occupation moyen passait de 61,9 % à 60,3 %.

En France, AirDNA recensait environ 1,06 million d’annonces disponibles en juin 2026, en hausse de 2,9 % sur un an, tandis que la demande en nuitées reculait de 3,9 % par rapport à juin 2025.

Ces données sont intéressantes, mais elles doivent être interprétées avec prudence.

Un mois de recul de la demande ne suffit pas à démontrer une saturation durable du marché. D’ailleurs, dans le même rapport, les réservations anticipées pour le troisième trimestre 2026 en France étaient orientées à la hausse.

On peut donc plutôt parler d’une pression concurrentielle croissante et très variable selon les destinations, les périodes et les types de logements.

Et c’est précisément dans ce contexte que les annonces sponsorisées prennent tout leur sens.

Expedia Group explique lui-même que son nouvel outil peut faire passer un hébergement du milieu des résultats vers le haut de la page. L’un des partenaires ayant testé le dispositif évoque également une amélioration de la visibilité sur des marchés fortement concurrentiels.

Le mécanisme économique est assez simple :

plus les annonces sont nombreuses et comparables, plus il devient difficile de se démarquer naturellement ; plus la visibilité devient précieuse, plus certains propriétaires peuvent être disposés à payer pour l’obtenir.

Cela ne signifie pas pour autant que la création des annonces sponsorisées résulte uniquement de la concurrence entre propriétaires.

Il existe également une autre explication beaucoup plus classique : la plateforme dispose d’un espace extrêmement précieux – les premières positions de ses résultats de recherche – et peut désormais le monétiser.

Autrement dit, la concurrence entre propriétaires crée une demande pour davantage de visibilité, et cette demande peut elle-même devenir une nouvelle source de revenus pour la plateforme.

Airbnb pourrait-il faire la même chose ?

À ce jour, Airbnb n’a annoncé aucun dispositif équivalent aux annonces sponsorisées Abritel pour les logements en France.

Il serait donc excessif d’affirmer qu’Airbnb s’apprête à lancer prochainement un système permettant aux propriétaires d’acheter leur position dans les résultats de recherche.

Mais un détail mérite tout de même d’être relevé.

Dans ses Conditions de service destinées aux utilisateurs européens, Airbnb prévoit explicitement la possibilité de permettre aux hôtes de promouvoir leurs annonces dans les résultats de recherche ou ailleurs sur la plateforme moyennant des frais supplémentaires.

Cette possibilité est donc bien prévue contractuellement.

Attention toutefois à ne pas lui faire dire davantage qu’elle ne dit.

Cette disposition n’est pas apparue à la suite de l’annonce d’Abritel : elle figurait déjà dans les Conditions de service européennes Airbnb publiées en janvier 2024.

Ce n’est donc absolument pas la preuve qu’un système d’annonces sponsorisées Airbnb est imminent.

En revanche, Airbnb s’est depuis plusieurs années réservé la possibilité de proposer ce type de mécanisme.

Le vrai sujet : combien faudra-t-il dépenser pour obtenir une réservation ?

Pour un propriétaire, la question dépasse largement le seul cas d’Abritel.

Une plateforme de réservation apporte un service considérable : une audience internationale, un moteur de recherche, une infrastructure de réservation, des outils de paiement, une forte notoriété et une capacité d’acquisition qu’un propriétaire isolé pourrait difficilement reproduire.

Il est donc parfaitement logique que ce service ait un coût.

Mais il faut regarder l’ensemble du coût d’acquisition d’une réservation.

Selon les plateformes et les stratégies utilisées, plusieurs éléments peuvent progressivement se superposer :

• les frais de service ou commissions de la plateforme ;
• les réductions et promotions proposées aux voyageurs ;
• les éventuels programmes permettant d’améliorer la visibilité ;
• et désormais, chez Abritel, une dépense publicitaire supplémentaire pour apparaître en meilleure position.

Pris séparément, chacun de ces outils peut parfaitement avoir un intérêt économique.

Une promotion de 10 % qui permet de louer une semaine qui serait restée vide peut être rentable.

De la même manière, payer quelques dizaines d’euros de publicité pour obtenir plusieurs centaines ou milliers d’euros de chiffre d’affaires peut constituer une excellente opération.

Le problème commence lorsque le propriétaire utilise tous ces dispositifs sans mesurer ce qu’il lui reste réellement à la fin.

Faut-il utiliser les annonces sponsorisées ?

Pas nécessairement.

Mais il ne faut pas non plus les rejeter par principe.

Une annonce sponsorisée peut être pertinente pour combler quelques dates précises, stimuler une période creuse ou lancer un logement qui manque encore de visibilité.

Comme pour toute dépense publicitaire, la bonne question n’est pas simplement :

« Combien cela coûte ? »

La vraie question est :

« Combien cette dépense me rapporte-t-elle réellement ? »

Il faudra donc comparer le coût de la publicité avec le chiffre d’affaires supplémentaire généré, mais surtout avec le revenu net restant au propriétaire une fois déduits les frais de plateforme, les éventuelles promotions et les autres coûts du séjour.

C’est d’ailleurs la logique même mise en avant par Expedia Group, qui fournit avec son nouvel outil des indicateurs permettant de suivre le retour sur les dépenses publicitaires.

Et si la vraie réponse était simplement d’avoir une meilleure annonce ?

La possibilité de payer pour remonter dans les résultats ne doit pas faire oublier l’essentiel.

Un logement mal présenté, trop cher par rapport à son marché, avec des photos moyennes, peu d’avis ou des équipements moins attractifs que ses concurrents ne deviendra pas nécessairement rentable simplement parce qu’il apparaît quelques places plus haut.

La publicité peut permettre d’être davantage vu.

Elle ne transforme pas automatiquement une annonce en une offre attractive.

Avant de payer pour sa visibilité, il reste donc indispensable de travailler les fondamentaux : qualité des photos, présentation du logement, équipements, politique tarifaire, avis voyageurs, disponibilité du calendrier et qualité de l’expérience proposée.

Dans un marché plus concurrentiel, la meilleure stratégie n’est pas nécessairement de payer davantage : elle peut aussi consister à mieux se différencier.

Une raison supplémentaire de ne pas dépendre d’un seul canal

Cette évolution rappelle surtout une réalité fondamentale de la location saisonnière :

un propriétaire ne maîtrise pas les règles d’une plateforme qui ne lui appartient pas.

Les algorithmes évoluent. Les critères de classement changent. Les commissions peuvent être modifiées. De nouveaux outils commerciaux apparaissent.

Cela ne signifie pas qu’il faut quitter Airbnb, Abritel ou les autres grandes plateformes.

Elles restent des apporteurs d’affaires extrêmement importants et peuvent être indispensables à la commercialisation d’un logement.

Mais dépendre à 100 % d’une seule plateforme signifie aussi dépendre à 100 % de ses règles.

C’est pourquoi il devient de plus en plus intéressant de développer en parallèle d’autres sources de réservations : réservation directe, référencement sur Google, présence locale, fidélisation des anciens voyageurs et visibilité propre du logement ou de sa conciergerie.

L’objectif n’est pas nécessairement de remplacer les plateformes.

L’objectif est de ne pas leur confier l’intégralité de sa commercialisation.

Ce qu’il faut retenir

Abritel vient bien de franchir une nouvelle étape : depuis août 2026, la plateforme propose officiellement un système permettant de payer pour obtenir une position premium dans les résultats de recherche.

Cette évolution intervient dans un marché où la concurrence entre locations saisonnières peut être forte. Les données européennes de 2026 montrent d’ailleurs que, sur certaines périodes, l’offre a progressé alors que la demande ralentissait.

Cela ne permet pas d’affirmer que le marché est globalement « saturé », encore moins que cette saturation serait la cause directe des annonces sponsorisées.

Mais cela pose une question importante :

lorsque de plus en plus d’annonces cherchent à capter l’attention des mêmes voyageurs, la visibilité devient-elle progressivement un produit à part entière ?

Airbnb ne propose pas, à notre connaissance à la date de publication de cet article, de dispositif comparable pour les logements en France. Ses Conditions de service prévoient cependant depuis plusieurs années la possibilité de permettre aux hôtes de promouvoir leurs annonces contre des frais supplémentaires.

Personne ne peut donc affirmer qu’Airbnb suivra Abritel.

Mais l’évolution mérite clairement d’être observée.

Elle rappelle surtout aux propriétaires une règle de prudence assez simple :

les plateformes sont d’excellents outils de commercialisation, mais elles ne devraient idéalement pas être le seul.

Article publié le 12 août 2026. Les fonctionnalités, conditions commerciales et données de marché évoluent régulièrement. Les informations présentées ici correspondent aux informations disponibles à cette date.

Une villa avec piscine, terrasse et accès à la plage possède un avantage évident en juillet et en août.

Mais lorsqu’on raisonne sur une année complète, une autre question devient beaucoup plus intéressante :

qu’est-ce qui peut encore donner envie de louer cette même villa en avril, en septembre, pendant la Toussaint ou même en plein hiver ?

La réponse ne consiste pas simplement à baisser les prix lorsque l’été se termine.

Pour prolonger réellement sa saison, un logement doit conserver une bonne raison d’être choisi lorsque le soleil et la baignade ne sont plus garantis.

Et tous les équipements ne jouent pas le même rôle : certains renforcent surtout l’été, d’autres restent attractifs toute l’année, tandis que certains prennent même davantage de valeur lorsque la météo se dégrade.

Un équipement peut être rentable de plusieurs façons

Lorsqu’un propriétaire envisage un investissement, la première question est souvent : « Est-ce que cela va me permettre de louer plus cher ? »

C’est important, mais ce n’est qu’une partie du calcul.

Un équipement peut aussi :

• augmenter les chances que le logement soit choisi ;
• améliorer fortement le confort des voyageurs ;
• favoriser de meilleures évaluations ;
• rendre les séjours longs plus agréables ;
• ou permettre au bien de rester attractif sur une période plus large de l’année.

Pour une villa dont juillet et août se remplissent déjà correctement, créer des réservations supplémentaires au printemps ou en arrière-saison peut être plus intéressant que chercher uniquement à pousser encore le prix des semaines déjà très demandées.

1. Piscine, terrasse, barbecue : des atouts très puissants en été

La piscine extérieure en est probablement le meilleur exemple.

Airbnb la classe parmi les équipements les plus recherchés par les voyageurs. Nos recherches sur les mots-clés les plus recherchés sur Google montrent également une forte demande autour des locations avec piscine ou piscine privée.

Source : Airbnb – Les équipements les plus recherchés par les voyageurs

Pour une famille qui prépare ses vacances estivales, une piscine peut clairement devenir un critère de choix.

Elle peut contribuer à :

• différencier le logement ;
• renforcer son attractivité ;
• défendre un meilleur positionnement tarifaire ;
• et rendre la villa particulièrement adaptée aux vacances en famille ou entre amis.

Mais une piscine extérieure n’a évidemment pas la même valeur en novembre qu’en août.

Même logique pour une grande terrasse, un barbecue, des bains de soleil, une cuisine extérieure ou certains équipements de jardin : ils renforcent énormément une période où la demande est déjà naturellement élevée.

Cela peut parfaitement justifier leur investissement, mais il ne faut pas nécessairement les confondre avec des équipements capables, à eux seuls, de prolonger la saison.

2. Jacuzzi, sauna, billard : quand l’équipement reste attractif hors saison

D’autres équipements ont un fonctionnement très différent : leur intérêt ne disparaît pas lorsque la température extérieure baisse.

Le jacuzzi en est un bon exemple.

En août, il constitue un plaisir supplémentaire.

En octobre, février ou avril, il peut devenir une véritable raison de choisir le logement.

Cette logique peut également concerner :

• un sauna ;
• une salle de jeux ;
• un billard ;
• une salle cinéma ;
• une Smart TV et une bonne connexion Internet ;
• des jeux de société ;
• ou simplement de grands espaces intérieurs agréables à vivre.

Airbnb propose d’ailleurs de nombreux filtres permettant aux voyageurs de rechercher certaines caractéristiques ou certains équipements précis.

Source : Airbnb – Équipements et filtres de recherche

L’enjeu devient alors moins dépendant de la météo : le logement lui-même participe davantage à l’expérience du séjour.

3. En hiver, la notion de cocooning peut devenir une vraie proposition de séjour

Certains atouts deviennent même plus intéressants lorsque les températures baissent.

Une cheminée ou un poêle à bois ne déclenchera probablement aucune réservation supplémentaire en pleine canicule.

Mais en janvier, l’image d’un feu de cheminée, d’un grand salon chaleureux, d’un jacuzzi chaud et d’une soirée cinéma peut raconter une expérience complètement différente.

Nos recherches Google autour du hors-saison font d’ailleurs apparaître une demande autour des notions de week-end cocooning, de locations avec spa, sauna ou cheminée.

Il ne s’agit plus nécessairement de trouver une maison pour dormir après une journée entière à l’extérieur.

On peut venir précisément pour profiter de la maison.

Dans cette logique, plusieurs éléments peuvent se compléter :

• cheminée ou poêle ;
• jacuzzi et sauna ;
• salon confortable ;
• bonne literie ;
• Smart TV et applications de streaming ;
• Wi-Fi rapide ;
• billard, jeux ou cinéma ;
• grande cuisine permettant de préparer de vrais repas à plusieurs ;
• vue agréable depuis l’intérieur.

Airbnb recommande d’ailleurs d’adapter la mise en avant du logement selon la saison : piscine ou barbecue pendant les beaux jours, mais par exemple jacuzzi ou cheminée lorsque les températures diminuent.

Source : Airbnb – Adapter la présentation de son logement selon la saison

Un exemple concret sur notre secteur

Une villa que nous suivons à Meschers-sur-Gironde illustre bien cette complémentarité : Villa Le Dauphin.

Sur environ 300 m² et pour une capacité de 10 voyageurs, elle associe notamment accès direct à la plage des Nonnes, vue mer, piscine, jacuzzi, sauna, billard, salle cinéma, cinq chambres et grands espaces de vie.

En été, la proposition est naturellement centrée sur plage, piscine et vie extérieure.

Lorsque la météo devient moins estivale, une autre partie du logement prend davantage de valeur : spa, sauna, cinéma, billard, volumes intérieurs et possibilité de passer du temps à plusieurs sans dépendre du beau temps.

Après près de dix années d’exploitation locative, le calendrier montre par ailleurs des séjours d’une semaine au-delà du seul cœur juillet-août. Dès l’été 2026, plusieurs semaines du printemps 2027 étaient déjà réservées, tandis qu’une grande partie de l’été 2027 était elle aussi déjà prise très longtemps à l’avance.

Il serait évidemment impossible d’attribuer ces résultats à un jacuzzi, un billard ou un sauna pris isolément.

Ce qui compte est la cohérence de l’ensemble : emplacement, qualité du bien, capacité, équipements, historique, avis, présentation et tarif.

C’est précisément l’enseignement intéressant : lorsque la haute saison d’un logement mature se remplit déjà très bien, le prochain levier de croissance peut être d’étendre progressivement la période pendant laquelle il donne envie d’être réservé.

4. Le confort de base peut parfois avoir un meilleur retour sur investissement

À l’inverse, améliorer une location ne signifie absolument pas devoir installer une piscine ou un spa.

L’été 2026 nous en apporte un exemple beaucoup plus simple.

Lors des fortes chaleurs, nous avons constaté une demande très concrète sur plusieurs logements non climatisés : avoir un ventilateur dans chaque chambre.

Certains voyageurs arrivent même avec leur propre ventilateur. Lorsqu’ils découvrent qu’un appareil est déjà présent dans chaque chambre, le retour est particulièrement positif.

Nous recommandons désormais très fortement aux propriétaires de logements non climatisés de prévoir au minimum un ventilateur par chambre.

Nous en avons même acheté plusieurs pour pouvoir dépanner temporairement certains logements pendant que les propriétaires s’équipent.

Cet exemple rappelle une chose essentielle :

le meilleur retour sur investissement n’est pas toujours l’équipement le plus spectaculaire.

Quelques ventilateurs ne permettront probablement pas d’augmenter fortement le prix d’une semaine.

Mais ils peuvent éviter à plusieurs voyageurs de mal dormir pendant une période de forte chaleur, avec tout ce que cela implique ensuite en satisfaction et en avis.

Climatisation, ventilateurs, occultation : le confort d’été devient stratégique

Ce sujet risque d’ailleurs de prendre de plus en plus d’importance.

Météo-France prévoit en Nouvelle-Aquitaine des étés plus chauds et davantage de nuits où la température reste élevée.

Source : Météo-France – Quel climat futur en Nouvelle-Aquitaine ?

Cela ne signifie pas que chaque propriétaire doit immédiatement installer une climatisation complète.

Le besoin dépend énormément :

• de l’orientation du logement ;
• de son isolation ;
• de la présence de volets ;
• des protections solaires ;
• de la circulation de l’air ;
• de la configuration des chambres ;
• et évidemment du budget disponible.

Mais entre une climatisation complète et l’absence totale de solution, il existe de nombreux investissements simples : ventilateurs, occultants efficaces, stores, protections solaires ou meilleure ventilation.

5. Comment choisir les bons investissements pour son propre logement ?

C’est probablement la question la plus importante de toutes.

Il n’existe pas une liste d’équipements que chaque propriétaire devrait acheter.

Une maison située loin de la plage, avec un grand terrain, peut avoir beaucoup à gagner d’une piscine.

Un appartement situé à quelques dizaines de mètres de l’océan possède déjà un accès à la baignade qu’il serait absurde d’ignorer dans le raisonnement.

Une grande villa familiale peut tirer énormément de valeur de ses cinq chambres, de plusieurs salles de bain et d’une grande pièce de vie, même sans salle cinéma.

Un logement plus simple peut améliorer fortement son expérience voyageur grâce à quelques investissements accessibles :

• bonne literie ;
• Wi-Fi fiable ;
• ventilateurs ;
• occultation correcte ;
• mobilier extérieur confortable ;
• cuisine réellement équipée ;
• jeux ;
• ou amélioration de l’éclairage et de l’ambiance intérieure.

Avant chaque investissement, nous conseillons donc de se poser quelques questions simples :

• Combien coûte-t-il réellement, installation et entretien compris ?
• Quel besoin voyageur résout-il ?
• Est-il cohérent avec ce logement et son emplacement ?
• Peut-il améliorer le tarif ou les chances d’être réservé ?
• Peut-il rendre une période aujourd’hui difficile à louer plus attractive ?
• Ou améliore-t-il simplement beaucoup le confort pour un coût faible ?

Ces questions permettent de distinguer un investissement réellement utile d’un équipement ajouté uniquement parce qu’il est à la mode.

Il ne s’agit pas de transformer toutes les maisons en villas de loisirs

Une location sans piscine, spa ou billard n’est évidemment pas un mauvais logement.

Un emplacement exceptionnel, une vue, un grand jardin, une belle architecture, une excellente organisation intérieure ou la proximité immédiate de la plage sont parfois des atouts bien plus puissants qu’un nouvel équipement.

L’objectif est d’abord d’exploiter les qualités du bien existant.

Puis, lorsque cela a du sens, quelques investissements peuvent renforcer ce positionnement.

Parfois ce sera un jacuzzi ou une climatisation.

Parfois ce sera simplement quatre ventilateurs, une meilleure literie ou quelques équipements permettant aux voyageurs de réellement profiter de la maison.

Et pour prolonger la saison, les équipements ne suffisent pas

Enfin, même une excellente villa ne se remplira pas automatiquement toute l’année parce qu’elle possède les bons équipements.

Il faut également adapter :

• le prix selon la période ;
• les durées minimales de séjour ;
• l’ouverture du calendrier suffisamment à l’avance ;
• les premières photos de l’annonce ;
• et les arguments mis en avant.

En août, piscine, plage et terrasse peuvent naturellement ouvrir l’annonce.

En hiver, un jacuzzi, une cheminée, un salon chaleureux ou une salle de jeux peuvent raconter beaucoup mieux la raison de venir.

Source : Airbnb – Conseils pour les photos d’une annonce

La maison reste la même.

Mais la raison pour laquelle les voyageurs la choisissent peut évoluer avec les saisons.

Vous possédez une villa à fort potentiel sur la Côte de Beauté ?

Si votre villa dispose déjà d’une piscine, d’un spa, d’une belle vue, de grands espaces ou simplement d’une configuration particulièrement adaptée aux vacances, son potentiel ne se limite peut-être pas aux seuls mois de juillet et août.

L’enjeu consiste d’abord à comprendre pourquoi les voyageurs pourraient choisir ce bien, à quelle période et pour quelle expérience.

C’est ensuite que l’on peut travailler sa présentation, ses tarifs, son calendrier et, lorsque cela est pertinent, les quelques investissements susceptibles d’améliorer réellement ses performances.

Si vous possédez un bien à Meschers-sur-Gironde, Royan, Saint-Georges-de-Didonne, Saint-Palais-sur-Mer ou sur la Côte de Beauté, nous pouvons étudier avec vous son potentiel locatif et son positionnement.

Parlons de votre bien et de son potentiel →

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Sources et ressources :

• Airbnb – Les équipements les plus recherchés par les voyageurs
• Airbnb – Équipements et filtres de recherche
• Airbnb – Adapter son logement et sa présentation selon la saison
• Airbnb – Conseils pour les photos d’une annonce
• Météo-France – Quel climat futur en Nouvelle-Aquitaine ?

Évacuation, fumées importantes, routes coupées, coupure d’électricité ou logement devenu inaccessible : un incendie peut rendre un séjour Airbnb impossible, même lorsque la maison ou l’appartement loué n’a subi aucun dégât.

Les incendies survenus en Gironde et dans les Landes durant l’été 2026 ont remis cette question au premier plan. Airbnb.org a notamment annoncé la mise à disposition d’hébergements d’urgence gratuits pour certains habitants déplacés et pour des sapeurs-pompiers mobilisés.

Mais pour les vacanciers qui avaient déjà réservé un séjour et pour les propriétaires concernés, les questions sont différentes : le voyageur peut-il annuler gratuitement ? Le propriétaire peut-il refuser le remboursement ? Airbnb paie-t-il quand même l’hôte ? Une assurance peut-elle compenser la perte de revenus ?

La réponse essentielle : un incendie situé dans la région ne provoque pas automatiquement l’annulation gratuite de toutes les réservations. En revanche, lorsqu’un événement empêche réellement le séjour ou l’interdit légalement, Airbnb peut écarter les conditions d’annulation habituelles. Le voyageur peut alors être remboursé, mais le propriétaire ne reçoit généralement pas le montant de la location.

Un incendie suffit-il pour annuler gratuitement une réservation Airbnb ?

Non, pas automatiquement.

En temps normal, le remboursement dépend des conditions d’annulation choisies par l’hôte : flexibles, modérées, fermes ou spécifiques aux séjours longs.

Airbnb prévoit toutefois une Politique relative aux circonstances extraordinaires. Celle-ci peut remplacer les conditions habituelles lorsqu’un événement de grande ampleur :

• se produit après la réservation ;
• touche la zone géographique du logement ;
• empêche concrètement le séjour de se dérouler ;
• ou interdit légalement sa réalisation.

Airbnb cite notamment parmi les événements potentiellement couverts :

• un ordre obligatoire d’évacuation ou de confinement ;
• une restriction administrative de déplacement ;
• une panne prolongée et généralisée d’eau, d’électricité ou de chauffage ;
• une catastrophe naturelle imprévisible ;
• un phénomène violent rendant le séjour impossible.

Airbnb évalue chaque événement et détermine la zone géographique ainsi que la période pendant lesquelles sa politique s’applique. Une réservation située hors de cette zone ou en dehors des dates retenues peut donc ne pas être couverte.

Fumée, odeur de brûlé ou cendres : le remboursement est-il automatique ?

La simple présence d’un incendie dans le département, de fumée visible à l’horizon ou de quelques cendres ne suffit pas nécessairement.

La situation devient beaucoup plus claire lorsqu’il existe :

• un ordre officiel d’évacuation ;
• une interdiction d’accéder à la commune ou au quartier ;
• une consigne obligatoire de confinement ;
• une coupure prolongée des services essentiels ;
• ou une impossibilité objective d’occuper le logement dans des conditions normales et sûres.

À l’inverse, une recommandation non obligatoire, la crainte personnelle de se rendre dans la région ou la dégradation de certaines activités touristiques ne donnent pas systématiquement droit à un remboursement intégral.

Airbnb précise que les recommandations de voyage non obligatoires et les événements affectant uniquement la capacité personnelle du voyageur à se déplacer ne sont généralement pas couverts par sa politique.

À retenir : ce n’est pas la distance entre le logement et les flammes qui décide à elle seule du remboursement. Ce sont surtout les conséquences concrètes de l’événement sur le logement, son accessibilité et la légalité du séjour.

Que doit faire le voyageur avant son arrivée ?

1. Vérifier les informations officielles

Le voyageur doit consulter les communications de la préfecture, de la mairie, des services de secours et, le cas échéant, les informations relatives à la circulation, aux coupures de réseaux ou à la qualité de l’air.

Les publications sur les réseaux sociaux ou les témoignages de proches peuvent alerter, mais Airbnb demandera plus facilement des éléments officiels et vérifiables.

2. Contacter l’hôte dans la messagerie Airbnb

Il faut demander des informations précises :

• le logement est-il toujours accessible ?
• la commune est-elle concernée par une évacuation ?
• l’eau et l’électricité fonctionnent-elles ?
• la fumée affecte-t-elle réellement l’intérieur du logement ?
• les principaux axes routiers sont-ils ouverts ?

Il est préférable de conserver les échanges dans la messagerie Airbnb plutôt que de communiquer uniquement par téléphone. Les messages pourront servir à expliquer la situation à l’assistance.

3. Ne pas annuler trop rapidement

Avant de confirmer une annulation, le voyageur doit vérifier le montant du remboursement annoncé par Airbnb.

Si la réservation n’est pas encore reconnue comme couverte par les circonstances extraordinaires, une annulation immédiate peut déclencher les conditions habituelles de l’hôte et entraîner une retenue.

Le voyageur peut contacter Airbnb et transmettre :

• l’arrêté ou le message officiel d’évacuation ;
• la fermeture des accès ;
• les communications de la mairie ou de la préfecture ;
• les messages de l’hôte confirmant l’impossibilité d’accueillir ;
• tout document montrant que le séjour ne peut pas avoir lieu normalement.

4. Ne pas annuler à la place de l’hôte

Lorsque le propriétaire indique qu’il ne peut finalement pas accueillir les voyageurs, ce n’est pas au voyageur d’annuler à sa place.

Airbnb recommande au voyageur de demander à l’hôte d’effectuer lui-même l’annulation. Une annulation réalisée par l’hôte avant l’arrivée entraîne normalement un remboursement intégral et Airbnb peut, selon les disponibilités, aider à rechercher un autre logement.

Source : Airbnb – Si votre hôte vous demande d’annuler.

Que faire si l’évacuation intervient pendant le séjour ?

La sécurité passe évidemment avant les conditions commerciales de la réservation.

En cas d’ordre d’évacuation ou de confinement :

1. respecter immédiatement les consignes des autorités ;
2. ne pas retourner au logement sans autorisation ;
3. prévenir l’hôte une fois les occupants en sécurité ;
4. contacter Airbnb depuis la réservation ;
5. conserver les justificatifs et communications officielles ;
6. demander l’examen des nuits qui n’ont pas pu être utilisées.

Airbnb peut accorder un remboursement intégral ou partiel selon la date de l’évacuation, les nuits déjà consommées et la durée pendant laquelle le séjour est devenu impossible.

Que doit faire le propriétaire ou la conciergerie ?

Informer sans dramatiser ni minimiser

Le propriétaire doit informer les voyageurs dès qu’un événement sérieux peut affecter leur séjour.

Il faut fournir des informations factuelles :

• la commune est-elle officiellement évacuée ?
• le quartier est-il accessible ?
• le logement est-il habitable ?
• l’eau et l’électricité fonctionnent-elles ?
• la fumée est-elle perceptible à l’intérieur ?
• les accès principaux sont-ils fermés ?

Il ne faut ni garantir que « tout va bien » sans vérification, ni annoncer que le séjour est impossible simplement parce qu’un incendie existe dans la région.

Documenter la situation

Le propriétaire ou la conciergerie doit conserver :

• les arrêtés et messages officiels ;
• les captures des consignes d’évacuation ;
• les photographies ou vidéos du logement ;
• les preuves de coupure d’eau ou d’électricité ;
• les preuves de fermeture des accès ;
• les échanges avec les voyageurs ;
• les éventuels constats ou rapports des secours.

Annuler lorsque le logement ne peut plus être proposé

Si le logement est inhabitable, inaccessible ou ne correspond plus aux conditions réservées, l’hôte doit prévenir Airbnb et annuler la réservation.

Lorsqu’une circonstance extraordinaire est reconnue, Airbnb permet normalement à l’hôte d’annuler sans les frais et pénalités habituels. Le calendrier peut toutefois rester bloqué pour les dates annulées.

Le fait que le propriétaire ne soit pas responsable de l’incendie ne permet pas de maintenir une réservation dans un logement devenu inaccessible ou dangereux.

Qui paie lorsque le séjour est annulé ?

C’est le point le plus souvent mal compris.

Lorsque la Politique relative aux circonstances extraordinaires s’applique, Airbnb rembourse le voyageur, mais ne verse généralement pas le prix du séjour au propriétaire.

Autrement dit, Airbnb gère le remboursement, mais ne prend pas automatiquement à sa charge la perte de revenus de l’hôte.

Exemple concret

Un voyageur a réservé une semaine pour un montant de 1 000 euros. Le logement n’a pas brûlé, mais la commune fait l’objet d’un ordre d’évacuation pendant toute la durée du séjour.

• Le voyageur peut obtenir un remboursement ou une autre contrepartie décidée par Airbnb.
• Le propriétaire ne reçoit normalement pas les 1 000 euros.
• Si le versement avait déjà été effectué, Airbnb peut récupérer le montant remboursé sur les prochains versements du propriétaire.
• Le propriétaire peut être exempté des pénalités habituelles d’annulation, mais il n’est pas indemnisé pour sa perte de chiffre d’affaires.

Les Conditions de service relatives aux paiements d’Airbnb prévoient expressément la possibilité de récupérer auprès de l’hôte un remboursement déjà versé, notamment en le déduisant de ses versements futurs.

Situation	Conséquence pour le voyageur	Conséquence pour le propriétaire
Évacuation obligatoire reconnue par Airbnb	Remboursement, crédit voyage ou autre contrepartie	Aucun versement pour les dates concernées
Versement déjà reçu par l’hôte	Remboursement traité par Airbnb	Montant récupéré sur les versements futurs
Incendie éloigné sans interdiction ni impossibilité de séjourner	Application des conditions d’annulation habituelles	Versement calculé selon ses conditions d’annulation
Logement endommagé et inhabitable	Remboursement ou aide au relogement selon la situation	Pas de revenu Airbnb, mais recours éventuel à son assurance
Logement intact mais inaccessible	Remboursement possible si la réservation est couverte	Perte supportée par l’hôte, sauf assurance spécifique

Le propriétaire peut-il refuser de rembourser ?

Tout dépend de la reconnaissance ou non de la circonstance extraordinaire par Airbnb.

Lorsque la réservation est couverte

Le propriétaire ne dispose pas d’un droit de veto lui permettant de conserver le paiement.

Il peut transmettre des preuves et contester le fait que son logement ou les dates du séjour se trouvent dans la zone couverte. Mais si Airbnb décide que sa politique s’applique, les conditions d’annulation de l’hôte sont remplacées.

Le voyageur peut être remboursé et le propriétaire ne reçoit pas le versement correspondant.

Lorsque la réservation n’est pas couverte

Les conditions d’annulation normales continuent à s’appliquer.

Le propriétaire peut alors décider d’accorder volontairement :

• un remboursement intégral ;
• un remboursement partiel ;
• un changement de dates ;
• un avoir ou un geste commercial.

Mais il n’y est pas automatiquement obligé au titre de la politique Airbnb.

Airbnb précise que les remboursements accordés en dehors des conditions de la réservation restent à la discrétion de l’hôte et qu’Airbnb ne les finance ni ne les garantit.

Source : Airbnb – Demander un remboursement à l’hôte.

AirCover rembourse-t-il la perte de revenus du propriétaire ?

Pas dans cette situation générale.

AirCover pour les hôtes comprend principalement :

• une Garantie dommages des hôtes ;
• une assurance responsabilité civile des hôtes ;
• des dispositifs de vérification des voyageurs et des réservations ;
• une assistance sécurité.

La Garantie dommages peut couvrir certaines pertes de revenus lorsqu’un propriétaire doit annuler de futures réservations à cause de dommages causés par un voyageur.

En revanche, elle n’est pas une assurance générale contre toutes les annulations. Airbnb indique notamment que sa Garantie dommages ne couvre pas les pertes dues aux catastrophes naturelles.

Source : Airbnb – Garantie dommages des hôtes.

Attention : AirCover ne doit donc pas être présenté comme une assurance garantissant le chiffre d’affaires locatif du propriétaire en cas d’incendie, d’évacuation, de tempête ou d’inondation.

Une assurance privée peut-elle rembourser la réservation perdue ?

Oui, éventuellement, mais uniquement si le contrat le prévoit.

Un propriétaire peut disposer d’une assurance propriétaire non occupant, d’un contrat multirisque adapté à la location saisonnière ou, selon son activité et son statut, d’une assurance professionnelle comprenant une garantie de perte de loyers ou de pertes d’exploitation.

La garantie classique intervient souvent lorsque le logement a lui-même subi un dommage matériel couvert :

• incendie ;
• explosion ;
• dégât des eaux ;
• tempête ;
• catastrophe naturelle reconnue ;
• autre événement prévu au contrat.

Si le logement est endommagé et ne peut plus être loué, une garantie de perte de loyers peut donc éventuellement indemniser le propriétaire pendant la durée nécessaire aux réparations.

Le cas plus compliqué : le logement est intact, mais inaccessible

C’est précisément la situation dans laquelle de nombreux propriétaires risquent de découvrir une limite de leur contrat.

Une assurance pertes d’exploitation classique est généralement déclenchée par un dommage matériel assuré. Si la maison est intacte mais située dans une zone évacuée, la garantie de base peut ne pas intervenir.

Certains contrats professionnels proposent toutefois des extensions couvrant l’impossibilité ou l’interdiction d’accéder aux locaux à la suite d’un sinistre survenu à proximité.

France Assureurs précise que des extensions peuvent notamment garantir l’impossibilité ou l’interdiction d’accès aux locaux assurés lorsqu’un sinistre survient à leurs abords immédiats.

Sources :

• France Assureurs – L’assurance des pertes d’exploitation ;
• France Assureurs – Assurance des biens, perte d’usage et perte de loyers.

Les questions précises à poser à son assureur

Il ne suffit pas de demander : « Suis-je couvert en cas d’incendie ? »

Le propriétaire doit décrire le scénario exact et demander une réponse écrite :

Mon logement est exploité en location saisonnière. Mon contrat couvre-t-il la perte de revenus correspondant à des réservations Airbnb annulées lorsque le logement reste intact, mais devient temporairement inaccessible à la suite d’un ordre d’évacuation, d’une interdiction administrative, d’un incendie voisin, de fumées dangereuses ou d’une coupure prolongée des services essentiels ?

Il faut également vérifier :

• si la location saisonnière a bien été déclarée à l’assureur ;
• si la garantie exige un dommage matériel direct au logement ;
• si une interdiction administrative d’accès est couverte ;
• si les pertes sans dommage matériel sont exclues ;
• le montant de la franchise ;
• le nombre de jours de carence ;
• la durée maximale d’indemnisation ;
• le mode de calcul du revenu perdu ;
• les justificatifs de réservation exigés ;
• si les frais de ménage, de linge ou de plateforme sont inclus dans le calcul.

Une simple mention « perte de loyers après incendie » ne garantit pas nécessairement les réservations perdues lorsque l’incendie n’a pas touché directement le bâtiment.

Airbnb.org : un dispositif différent des remboursements touristiques

À la suite des incendies de Gironde et des Landes de juillet 2026, Airbnb.org a annoncé la fourniture d’hébergements d’urgence gratuits à des résidents déplacés et à certains premiers intervenants.

Airbnb.org travaille avec les préfectures, des communes, des associations et d’autres partenaires afin d’identifier les personnes ayant réellement besoin d’un hébergement temporaire.

Ce dispositif ne doit pas être confondu avec le remplacement gratuit d’une location de vacances annulée.

Il s’adresse aux personnes évacuées de leur résidence habituelle et aux intervenants éligibles, et non automatiquement aux touristes dont le séjour a été perturbé.

Source : Airbnb Newsroom – Hébergements d’urgence après les incendies de Gironde et des Landes.

Et pour une réservation réalisée en direct ?

La Politique relative aux circonstances extraordinaires d’Airbnb concerne les réservations réalisées sur Airbnb.

Pour une location réservée directement auprès du propriétaire, les règles Airbnb ne s’appliquent pas. Il faut alors examiner :

• les conditions d’annulation du contrat de location ;
• les échanges écrits entre le propriétaire et le voyageur ;
• l’existence d’une assurance annulation ;
• les garanties de la carte bancaire du voyageur ;
• les éventuelles obligations légales applicables à la situation.

En cas de litige important, il est préférable de solliciter un professionnel du droit ou une association de consommateurs plutôt que de transposer automatiquement les règles Airbnb à une réservation directe.

La fiche réflexe du voyageur

• Suivre en priorité les consignes des autorités.
• Vérifier si le logement est réellement situé dans la zone concernée.
• Conserver les arrêtés, messages et preuves officielles.
• Contacter l’hôte dans la messagerie Airbnb.
• Vérifier le remboursement proposé avant d’annuler.
• Contacter Airbnb si le séjour est légalement interdit ou réellement impossible.
• Ne pas annuler à la place d’un hôte qui affirme ne plus pouvoir accueillir.
• Consulter son assurance voyage et les garanties de sa carte bancaire.

La fiche réflexe du propriétaire ou de la conciergerie

• Vérifier les informations officielles avant de répondre.
• Informer rapidement les voyageurs.
• Décrire la situation de façon factuelle.
• Conserver toutes les preuves d’évacuation, de coupure ou d’inaccessibilité.
• Ne pas demander au voyageur d’annuler à la place de l’hôte.
• Contacter Airbnb avant toute annulation sensible.
• Annuler si le logement est inhabitable, inaccessible ou dangereux.
• Ne pas compter sur AirCover pour garantir le revenu perdu.
• Déclarer rapidement le sinistre à son propre assureur.
• Vérifier par écrit les garanties de perte de loyers et d’interdiction d’accès.

En résumé

Un incendie proche d’une location Airbnb n’entraîne pas automatiquement le remboursement du voyageur. La décision dépend de la zone concernée, des dates, des mesures officielles et de la possibilité réelle de maintenir le séjour.

Lorsqu’Airbnb reconnaît une circonstance extraordinaire, le voyageur peut être remboursé même si les conditions normales d’annulation ne le prévoyaient pas.

Le propriétaire ne reçoit alors généralement pas le montant de la location. Airbnb organise le remboursement, mais ne compense pas automatiquement la perte de revenus de l’hôte.

AirCover ne constitue pas une assurance générale du chiffre d’affaires. Seul un contrat d’assurance adapté peut éventuellement couvrir la perte, notamment en cas de dommage matériel au logement ou grâce à une extension spécifique concernant l’impossibilité ou l’interdiction d’accès.

Dans tous les cas, la bonne méthode reste la même : respecter les consignes des autorités, informer rapidement toutes les parties, documenter précisément la situation et ne jamais procéder à une annulation précipitée sans connaître ses conséquences.

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Sources et informations complémentaires

• Airbnb – Politique relative aux circonstances extraordinaires
• Airbnb – Conditions de service relatives aux paiements
• Airbnb – Si votre hôte vous demande d’annuler
• Airbnb – Politique de remplacement d’hébergement et de remboursement
• Airbnb – AirCover pour les hôtes
• Airbnb – Garantie dommages des hôtes
• Airbnb.org – Aide aux victimes des incendies de Gironde et des Landes
• France Assureurs – L’assurance des pertes d’exploitation
• France Assureurs – Assurance des biens et perte de loyers
• RMC Conso – Le dispositif d’hébergement proposé aux personnes évacuées

Article mis à jour le 30 juillet 2026. Les politiques des plateformes et les contrats d’assurance peuvent évoluer. Il convient de vérifier les conditions applicables à chaque réservation et à chaque contrat.

Mise à jour du 21 août 2026 : Airbnb déploie désormais son nouvel outil de migration vers les frais uniques. Pour les propriétaires concernés en France, la date limite annoncée est le 13 octobre 2026. Mais attention : utiliser l’outil avant cette date peut faire basculer immédiatement l’annonce vers le nouveau système.

Airbnb modifie en profondeur la manière dont ses frais de service sont facturés.

Pour de nombreux propriétaires, le changement peut sembler inquiétant : alors qu’ils supportaient auparavant environ 3 % de frais Airbnb, ils vont désormais voir apparaître des frais uniques généralement fixés à 15,5 %, directement déduits de leur versement.

Faut-il donc augmenter les prix de 15,5 % ? Pas exactement.

Airbnb a justement créé un outil permettant d’effectuer automatiquement cette transition et de conserver, autant que possible, un équilibre proche de l’ancien système.

Voyons concrètement ce qui change.

Frais partagés ou frais uniques : qu’est-ce qui change ?

Jusqu’ici, de nombreux propriétaires utilisaient le système dit des frais partagés.

Dans ce modèle :

• l’hôte payait généralement environ 3 % de frais Airbnb ;
• le voyageur payait également des frais de service, généralement compris entre 14,1 % et 16,5 % du sous-total de la réservation.

Airbnb décrit toujours précisément ces deux systèmes dans sa page consacrée aux frais de service Airbnb.

Avec le nouveau système de frais uniques, les frais de service du voyageur disparaissent et la totalité de la commission Airbnb est prélevée sur le versement de l’hôte.

Pour la plupart des propriétaires concernés, Airbnb annonce 15,5 %.

Le changement est donc surtout une modification de la manière dont le prix est construit et présenté.

Pourquoi Airbnb donne l’exemple de 100 € qui deviennent environ 115 € ?

Prenons l’exemple utilisé par Airbnb.

Ancien système

L’hôte fixe une nuit à 100 €.

Après environ 3 % de frais hôte :

l’hôte reçoit environ 97 €.

Le voyageur, lui, voit s’ajouter ses propres frais Airbnb et paie au total environ :

115 €.

Nouveau système

L’hôte fixe maintenant son prix à environ 115 €.

Le voyageur paie environ :

115 €.

Airbnb prélève les nouveaux frais uniques sur ce montant et l’hôte retrouve environ :

97 €.

Autrement dit, l’objectif de la migration n’est pas nécessairement d’augmenter de 15 % le coût réel du séjour pour le voyageur.

Il s’agit surtout de réintégrer dans le prix affiché par l’hôte les frais que le voyageur payait auparavant séparément à Airbnb. Airbnb utilise précisément cet exemple pour expliquer sa nouvelle tarification.

C’est une nuance essentielle.

Faut-il simplement ajouter 15,5 % à tous ses prix ?

Non.

Le taux de 15,5 % permet de comprendre le changement, mais il ne faut pas en déduire qu’il suffit de multiplier mécaniquement tous les tarifs par 1,155.

Airbnb a développé un outil officiel d’ajustement des prix qui applique lui-même un ratio d’ajustement aux tarifs concernés.

Ce ratio tient notamment compte des taxes applicables selon la situation de l’hôte. Airbnb précise également que les frais de service affichés incluent la TVA lorsqu’elle est applicable.

Il faut donc être prudent avec les calculs du type « 15,5 % + encore 20 % de TVA » que l’on peut parfois voir circuler : ce n’est pas ainsi qu’il faut recalculer manuellement toute une grille tarifaire.

Notre recommandation est désormais simple :

si Airbnb propose l’outil de migration sur votre compte, utilisez l’outil Airbnb plutôt que de modifier manuellement chaque tarif.

13 octobre 2026 : attention, ce n’est pas forcément la date à laquelle votre migration prendra effet

Airbnb a annoncé le 13 octobre 2026 comme date limite pour les hôtes situés dans l’Espace économique européen, dont la France. Cette annonce a été publiée officiellement par Airbnb le 7 juillet 2026. Voir l’annonce officielle Airbnb

Mais il y a une subtilité importante.

Le 13 octobre est une date limite de transition. Ce n’est pas une date à laquelle l’outil attend obligatoirement avant d’appliquer vos changements.

Si un propriétaire utilise l’outil avant cette date et valide le changement de structure de frais, il peut passer immédiatement au système de frais uniques.

Airbnb précise également qu’une fois ce changement effectué avec l’outil, il n’est plus possible de revenir au système de frais partagés.

Il faut donc effectuer l’opération lorsque l’on est réellement prêt à migrer.

Pourquoi mes prix d’août ou septembre changent-ils alors que la date limite est en octobre ?

C’est normal.

L’outil Airbnb ne modifie pas uniquement les nuits situées après le 13 octobre.

Lorsqu’un propriétaire confirme l’ajustement, Airbnb met à jour les tarifs actuellement enregistrés dans son calendrier pour les deux prochaines années.

Ainsi, une migration réalisée en août peut parfaitement modifier immédiatement les tarifs encore disponibles en août ou septembre.

En revanche, les réservations déjà effectuées avant la migration ne sont pas modifiées. Même si une réservation existante est modifiée ultérieurement, Airbnb précise que son ancien prix reste protégé.

C’est un point important à comprendre :

une date encore disponible peut être réajustée ; une réservation déjà confirmée conserve son ancienne tarification.

Que modifie réellement l’outil Airbnb ?

C’est précisément là que l’outil devient intéressant.

Il ne se contente pas d’augmenter le tarif de base.

Selon Airbnb, il peut ajuster automatiquement :

• les prix de base ;
• les prix personnalisés du calendrier ;
• les tarifs week-end ;
• les promotions personnalisées ;
• les frais de ménage ;
• les frais pour voyageurs supplémentaires ;
• les frais pour animaux ;
• les autres frais configurés par l’hôte ;
• ainsi que les minimums et maximums de la tarification intelligente lorsque celle-ci est utilisée.

Les réductions ne sont en revanche pas ajustées de la même manière et doivent faire l’objet d’un contrôle particulier.

Airbnb affiche d’abord un aperçu avant validation, puis applique l’ajustement aux annonces concernées. L’ensemble du fonctionnement est détaillé dans le mode d’emploi officiel de l’outil d’ajustement Airbnb.

C’est beaucoup plus sûr que de reprendre manuellement deux années de calendrier, période par période et frais par frais.

Pourquoi CLM demande exceptionnellement aux propriétaires de réaliser eux-mêmes cette opération ?

Chez CLM – Conciergerie Locative de Meschers, nous gérons habituellement directement les calendriers, les tarifs et les différents réglages Airbnb des logements qui nous sont confiés.

Cette migration constitue une exception.

Dans notre configuration de co-hôte, nous pouvons parfaitement modifier les tarifs d’une annonce, mais nous n’avons pas accès à l’outil global de migration proposé au titulaire du compte.

Sans cet outil, il faudrait reprendre manuellement les différentes périodes tarifaires, les prix personnalisés, les frais de ménage et les autres réglages concernés.

Sur deux années de calendrier, cette méthode serait à la fois beaucoup plus longue et davantage exposée aux oublis ou aux erreurs.

Nous demandons donc exceptionnellement à nos propriétaires de lancer eux-mêmes la migration depuis leur compte Airbnb d’hôte principal.

CLM reprend ensuite la main pour vérifier la cohérence des tarifs.

Et les frais de ménage ?

Ils méritent une attention particulière car les frais de service Airbnb sont calculés sur le prix des nuitées mais également sur les frais ajoutés par l’hôte, comme les frais de ménage. Airbnb le précise dans ses explications relatives aux frais de service.

Imaginons par exemple 150 € de ménage et de linge.

Il serait tentant de chercher immédiatement combien il faudrait facturer pour récupérer exactement 150 € après prélèvement des nouveaux frais Airbnb.

Mais ce raisonnement peut conduire à augmenter sensiblement le prix du séjour.

L’objectif de l’outil de migration est différent : il cherche principalement à maintenir un équilibre proche de celui qui existait avant la réforme, lorsque le propriétaire payait déjà une partie des frais et que le voyageur en supportait une autre.

Il vaut donc mieux laisser Airbnb effectuer l’ajustement initial, puis vérifier si le montant final reste économiquement cohérent avec le coût réel du ménage et du linge.

Les courts séjours restent particulièrement sensibles

Cette évolution rappelle aussi une réalité économique déjà bien connue des propriétaires de locations saisonnières : un séjour très court n’est pas forcément rentable simplement parce que le prix à la nuit semble correct.

Prenons un logement proposé deux nuits à 120 €, avec 150 € de ménage et de linge :

• nuitées : 240 € ;
• ménage et linge : 150 € ;
• total avant taxes : 390 €.

Les frais Airbnb portent sur cet ensemble.

Il faut ensuite encore tenir compte du ménage réellement payé, du linge, de la conciergerie, de l’électricité, de l’eau, des consommables, de l’entretien et de l’usure du logement.

Pour une grande maison, une villa avec piscine ou jacuzzi ou un logement nécessitant plusieurs heures de préparation, les séjours très courts peuvent donc devenir rapidement peu intéressants.

Le bon indicateur n’est jamais uniquement le tarif affiché à la nuit : c’est le revenu net réel du séjour.

Comment contrôler le résultat après la migration ?

Une fois l’outil utilisé, nous recommandons de contrôler quelques dates représentatives :

• basse saison ;
• moyenne saison ;
• pleine saison ;
• week-end ;
• vacances scolaires ;
• périodes bénéficiant d’un tarif particulier.

Airbnb permet justement de prévisualiser le détail du prix payé par le voyageur et le revenu estimé de l’hôte directement depuis le calendrier.

Il faut également vérifier les réductions et promotions qui peuvent continuer à modifier fortement le prix final.

Chez CLM, c’est ce contrôle que nous réalisons après la migration effectuée par le propriétaire.

Comment savoir si une annonce a déjà basculé ?

Le détail du prix côté voyageur donne également un indice très simple.

Dans le système historique à frais partagés, Airbnb fait apparaître des frais de service Airbnb payés par le voyageur.

Avec le système à frais uniques, ces frais ne sont plus ajoutés séparément au prix du voyageur : ils sont directement déduits du versement de l’hôte.

Côté propriétaire, le détail du prix accessible depuis le calendrier permet ensuite de vérifier précisément les frais appliqués et le montant estimé du versement.

Attention également à la fiscalité

Le changement de structure des frais Airbnb ne modifie pas, selon Airbnb, ses procédures de collecte, de reversement ou de déclaration fiscale.

En revanche, l’ajustement des prix peut mécaniquement modifier le montant brut facturé pour la location, même si l’objectif est simplement de conserver un revenu net équivalent après commission.

Cette question peut notamment avoir de l’importance pour les propriétaires imposés selon un régime calculé à partir du chiffre d’affaires brut.

Airbnb recommande elle-même de consulter un conseiller fiscal pour les conséquences propres à chaque situation. Cette question a notamment été abordée par Airbnb dans les réponses suivant son annonce officielle sur les nouveaux frais de service.

Peut-on simplement faire payer certains frais en dehors d’Airbnb ?

Dans la plupart des cas, non.

Airbnb interdit aux hôtes de collecter en dehors de la plateforme des frais directement liés à une réservation, sauf exceptions expressément prévues par ses règles.

Le passage aux frais uniques ne constitue donc pas une raison pour demander au voyageur de régler séparément le ménage ou une partie obligatoire du séjour.

Les règles et exceptions sont détaillées dans la page Airbnb consacrée aux frais pouvant être collectés en dehors de la plateforme.

Alors, faut-il augmenter ses prix Airbnb ?

Oui, dans la plupart des cas, une adaptation est nécessaire pour éviter une baisse du revenu net. Mais non, nous ne recommandons plus de simplement ajouter manuellement 15,5 % à l’ensemble du calendrier.

L’arrivée de l’outil officiel change clairement notre recommandation.

Pour un propriétaire auquel Airbnb propose cette migration, la méthode la plus sûre est désormais :

1. laisser Airbnb calculer et appliquer l’ajustement global ;
2. contrôler ensuite les prix et frais obtenus ;
3. corriger si nécessaire certaines périodes ou réductions en fonction du marché et de la rentabilité réelle du logement.

L’objectif n’est pas de rendre le séjour artificiellement plus cher pour le voyageur.

Il est de retrouver autant que possible l’équilibre économique qui existait avant la modification des frais, tout en restant compétitif.

Accéder directement à l’outil Airbnb

Les propriétaires concernés peuvent lancer la migration depuis leur compte d’hôte principal :

Accéder directement à l’outil officiel de migration Airbnb

Airbnb demande de se connecter au compte hôte avant d’afficher l’outil.

Pour comprendre précisément les paramètres qui seront modifiés avant de valider :

Consulter le mode d’emploi officiel Airbnb

Chez CLM – Conciergerie Locative de Meschers, nous accompagnons les propriétaires de locations saisonnières à Meschers-sur-Gironde, Royan, Saint-Georges-de-Didonne, Talmont-sur-Gironde, Mortagne-sur-Gironde et dans les communes voisines.

Pour les logements que nous gérons, le propriétaire effectue exceptionnellement cette migration depuis son compte Airbnb, puis nous contrôlons les tarifs et les paramètres afin de nous assurer que le changement n’a créé aucune incohérence dans le calendrier.

Sources utiles

Accéder directement à l’outil officiel de migration Airbnb

Consulter le mode d’emploi officiel Airbnb

• Airbnb – Simplifying service fees on Airbnb
• Airbnb – Simplifying Airbnb service fees
• Airbnb – Frais de service Airbnb
• Airbnb – Frais de ménage
• Airbnb – Frais supplémentaires, dont frais de linge
• Airbnb – Politique de transparence relative aux frais et aux paiements hors plateforme