Article mis à jour en septembre 2026.
Vous payez une conciergerie pour votre location saisonnière : gestion voyageurs, check-in, check-out, ménage, linge, coordination, suivi du logement, frais de plateforme ?
La question paraît simple : peut-on déduire ces frais des impôts ?
La réponse dépend surtout de la façon dont votre activité est imposée.
Au micro-BIC, vous ne déduisez pas vos frais de conciergerie facture par facture : l’administration applique un abattement forfaitaire.
Au régime réel, les dépenses réellement engagées pour l’activité peuvent en principe être déduites lorsqu’elles sont justifiées et correctement comptabilisées.
Si le logement appartient à une SCI, il faut raisonner autrement : la location meublée est une activité commerciale et peut faire basculer la SCI à l’impôt sur les sociétés.
C’est donc moins la nature de la dépense qui pose problème que le régime fiscal et la structure qui exploitent réellement le logement.
Dans cet article, nous allons jusqu’au bout du raisonnement : micro-BIC, régime réel, classement, ménage et linge refacturés aux voyageurs, passage au réel, amortissements, revente et cas particulier des SCI.
Important : cet article donne des repères généraux. CLM Conciergerie Locative n’est pas un cabinet comptable. Le choix d’un régime fiscal, les amortissements et le traitement précis d’une dépense doivent être validés avec un expert-comptable ou l’administration fiscale à partir de votre situation réelle.
En résumé : vos frais de conciergerie sont-ils déductibles ?
| Situation | Frais de conciergerie | Logique fiscale |
|---|---|---|
| Location meublée en nom propre – micro-BIC | Pas de déduction séparée | Les charges sont représentées par l’abattement forfaitaire |
| Location meublée en nom propre – régime réel | En principe déductibles s’ils sont liés à l’activité, réellement supportés et justifiés | Les charges réelles réduisent le résultat imposable |
| SCI exploitant principalement un logement meublé | Peuvent en principe être comptabilisées parmi les charges de l’activité | La location meublée est commerciale : la SCI relève en principe de l’IS et d’une comptabilité commerciale |
Ce tableau donne la logique générale. La suite permet de comprendre ce qu’elle signifie concrètement.
1. Au micro-BIC : les frais de conciergerie ne se déduisent pas en plus de l’abattement
Pour une location meublée, les revenus relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux – BIC.
Lorsque vous êtes au micro-BIC, vous déclarez vos recettes et l’administration applique automatiquement un abattement censé représenter l’ensemble de vos charges.
Vous ne pouvez donc pas ajouter ensuite :
- les frais de conciergerie ;
- le ménage ;
- le linge ou la blanchisserie ;
- les commissions Airbnb, Booking ou Abritel ;
- l’assurance ;
- la taxe foncière ;
- les intérêts d’emprunt ;
- les réparations ;
- les consommables ou petites fournitures.
Ces dépenses existent économiquement, mais fiscalement elles sont déjà censées être couvertes par l’abattement.
Exemple simple : vous payez 3 000 € de conciergerie sur l’année. Si vous êtes au micro-BIC, vous ne pouvez pas ajouter une ligne « 3 000 € de frais de conciergerie » à votre déclaration pour réduire encore votre revenu imposable.
👉 Source officielle – impots.gouv.fr : location meublée
2. Meublé classé ou non classé : les règles micro-BIC ne sont plus les mêmes
Depuis les évolutions fiscales des meublés de tourisme, le classement du logement a une influence importante sur le régime micro-BIC.
Il faut cependant distinguer les revenus 2025, déclarés en 2026, des revenus perçus en 2026 qui seront déclarés en 2027.
| Type de meublé de tourisme | Revenus 2025 – déclarés en 2026 | Revenus 2026 – déclarés en 2027 | Abattement |
|---|---|---|---|
| Non classé | Seuil micro : 15 000 € | Seuil micro : 15 000 € | 30 % |
| Classé | Seuil micro : 77 700 € | Seuil micro : 83 600 € | 50 % |
Pour 2026, le seuil du meublé de tourisme classé a donc été revalorisé à 83 600 €. Le seuil du meublé non classé reste fixé à 15 000 €.
👉 Source officielle – BOFiP, régime fiscal de la location meublée, mise à jour du 19 août 2026
Attention : « classé » signifie ici classé officiellement en meublé de tourisme. Une excellente note Airbnb, un logement premium ou une villa très bien équipée ne suffisent pas.
Pour approfondir ce sujet :
Classement LMNP 2026 : pourquoi faire classer son meublé de tourisme ?
3. Au régime réel : quelles dépenses peut-on réellement déduire ?
Au régime réel, la logique change complètement.
Le résultat imposable est déterminé à partir des recettes et des charges réellement comptabilisées.
Pour être admise en déduction, une dépense doit notamment avoir une véritable justification économique, être liée à l’activité et pouvoir être documentée.
Pour une location saisonnière, cela peut notamment concerner :
- les frais de conciergerie ;
- les commissions des plateformes ;
- le ménage entre deux séjours ;
- le linge et la blanchisserie ;
- les consommables d’accueil ;
- certaines assurances ;
- la taxe foncière selon son traitement comptable ;
- les charges de copropriété correspondant à l’activité ;
- l’entretien et les réparations ;
- les frais bancaires liés à l’activité ;
- les honoraires de comptabilité ;
- les intérêts d’emprunt dans les conditions applicables ;
- et les amortissements du logement, du mobilier et de certains équipements selon les règles comptables.
Le BOFiP rappelle que le régime réel consiste à déterminer le bénéfice en tenant compte de l’ensemble des produits et des charges issus des opérations de l’activité. Il impose également une comptabilité plus complète, avec bilan et compte de résultat.
👉 Source officielle – BOFiP, détermination du résultat au réel
Au réel, la question n’est donc pas seulement « ai-je payé cette dépense ? », mais aussi « cette dépense est-elle réellement liée à l’exploitation du logement et puis-je la justifier ? »
4. Conciergerie, ménage, linge : que se passe-t-il quand ces frais sont refacturés au voyageur ?
C’est un point souvent mal compris en location saisonnière.
Un propriétaire peut facturer au voyageur la nuitée, des frais de ménage, du linge ou d’autres frais liés au séjour.
Économiquement, il peut avoir l’impression que le ménage « ne lui appartient pas », puisque la somme repart ensuite vers le prestataire.
Fiscalement, la logique est différente.
L’administration précise que les recettes d’une location meublée doivent être déclarées charges comprises.
Au micro-BIC, cela signifie que vous déclarez la somme totale encaissée, puis l’abattement forfaitaire s’applique. Vous ne déduisez pas ensuite séparément la facture de ménage ou de linge.
Au régime réel, vous comptabilisez également les recettes encaissées, mais les dépenses réellement supportées pour le ménage, le linge ou les autres prestations peuvent ensuite être prises en compte parmi les charges si elles remplissent les conditions de déduction.
👉 Source officielle – impots.gouv.fr : loyers et charges en location meublée
Ce point est particulièrement important lorsqu’un propriétaire facture systématiquement le ménage et le linge à chaque séjour : ces montants peuvent faire monter assez rapidement les recettes prises en compte au micro-BIC.
5. Comment passer volontairement du micro-BIC au régime réel ?
Un propriétaire qui reste sous les seuils du micro-BIC peut malgré tout choisir volontairement le régime réel.
Au démarrage de l’activité
L’option pour le réel peut notamment être indiquée lors de la déclaration de création de l’activité. L’administration permet également, dans certaines conditions, d’exercer cette option jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus correspondant à la première période d’activité.
Le dépôt dans les délais d’une déclaration de résultat n° 2031 et de ses annexes peut également matérialiser l’option.
Si l’activité existe déjà
L’option peut être adressée au service des impôts des entreprises – SIE jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédant celle pour laquelle le régime réel doit s’appliquer.
L’option est valable un an et se renouvelle automatiquement tant qu’elle n’est pas dénoncée dans les délais prévus.
Au réel, le propriétaire doit tenir une comptabilité et déposer une déclaration de résultat n° 2031 avec ses annexes.
👉 Source officielle – impots.gouv.fr : régimes d’imposition et option pour le réel
Pour une comparaison plus complète entre les deux régimes, vous pouvez également consulter notre article :
LMNP 2026 : faut-il rester au micro-BIC ou passer au réel ?
6. Deux exemples simples : le réel n’est pas automatiquement meilleur
Comparer uniquement le taux d’abattement avec les frais de conciergerie serait trop simpliste.
Voici deux exemples volontairement simplifiés, avant prise en compte d’éventuels amortissements.
Exemple 1 : meublé de tourisme non classé
Un propriétaire encaisse 12 000 € de recettes sur l’année.
Il supporte 2 400 € de conciergerie, 1 200 € de ménage et linge, 600 € de frais de plateforme et 1 000 € d’autres charges liées à l’exploitation.
Total simplifié des charges : 5 200 €.
Au micro-BIC non classé, l’abattement de 30 % représente 3 600 €.
Dans cet exemple, les charges visibles dépassent déjà l’abattement forfaitaire. Une simulation du régime réel devient donc pertinente.
Exemple 2 : meublé de tourisme classé
Un propriétaire encaisse 20 000 € de recettes.
Ses charges réellement supportées représentent 8 000 €.
Au micro-BIC classé, l’abattement de 50 % représente 10 000 €.
Sur les seules charges visibles, le micro-BIC peut donc rester intéressant par sa simplicité.
Mais cette comparaison n’est pas encore complète : au réel, il faut également tenir compte des amortissements éventuels du logement, du mobilier et des équipements, ainsi que du coût de la comptabilité et de la stratégie de détention du bien.
La bonne question n’est donc pas « ai-je une conciergerie ? », mais « que donnent le micro et le réel avec mes vraies recettes, mes vraies charges, mes amortissements et mon projet à long terme ? »
7. Amortissements : attention à la revente d’un LMNP au réel
Le régime réel peut être très avantageux pendant l’exploitation grâce aux charges et aux amortissements.
Mais depuis la loi de finances pour 2025, il faut également regarder ce qui se passe le jour où le propriétaire revend le bien.
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements fiscalement déduits par un LMNP au réel doivent en principe être réintégrés pour déterminer la plus-value immobilière imposable, avant application des abattements pour durée de détention.
Certaines résidences-services bénéficient d’exceptions spécifiques, mais une location saisonnière classique ne doit pas partir du principe qu’elle y échappe.
👉 Source officielle – impots.gouv.fr : LMNP au réel et plus-value depuis 2025
C’est un changement important : le régime réel ne doit plus être évalué uniquement sur l’économie d’impôt obtenue chaque année.
- durée prévue de détention du bien ;
- probabilité de revente ;
- montant des amortissements ;
- prix d’acquisition ;
- prix de revente espéré ;
- situation patrimoniale globale du propriétaire.
8. Et si le logement appartient à une SCI ?
C’est un cas qu’il ne faut surtout pas traiter comme un simple LMNP en nom propre.
Une SCI est une société civile. Or fiscalement, la location meublée est considérée comme une activité commerciale, y compris lorsqu’elle est exercée de manière saisonnière ou occasionnelle.
Le BOFiP rappelle qu’une société civile donnant un logement meublé en location est en principe passible de l’impôt sur les sociétés – IS.
👉 Source officielle – BOFiP : location meublée exercée par une société civile
Une tolérance existe si l’activité commerciale reste réellement accessoire
L’administration admet qu’une société civile puisse rester hors de l’IS lorsque ses recettes commerciales hors taxes ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes.
Il existe également une tolérance lorsqu’un dépassement est seulement occasionnel : l’administration peut regarder la moyenne des recettes commerciales et des recettes totales de l’année concernée et des trois années précédentes.
Mais pour une SCI créée ou utilisée principalement pour exploiter une villa en location saisonnière meublée, la location meublée n’est généralement plus une simple activité accessoire.
Et les frais de conciergerie dans une SCI à l’IS ?
Dans ce cas, la question « micro-BIC ou réel ? » n’est plus la bonne.
La SCI tient une comptabilité commerciale et détermine son résultat à partir de ses recettes et des charges liées à l’exploitation.
L’administration fiscale indique explicitement qu’une SCI exploitant un local meublé paie l’IS sur les loyers après déduction des charges liées à la location et doit déposer une déclaration n° 2065 avec ses annexes.
Des frais de conciergerie, de ménage, de plateforme ou de blanchisserie supportés par la SCI pour exploiter le logement peuvent donc, en principe, entrer dans ses charges lorsqu’ils sont engagés dans l’intérêt de l’activité et correctement justifiés.
👉 Source officielle – impots.gouv.fr : SCI détenant un logement meublé
Attention toutefois : une SCI à l’IS change aussi la manière de raisonner sur l’utilisation personnelle du logement, les amortissements, les distributions aux associés et la revente.
Nous avons justement consacré un article complet à cette situation :
Villa en SCI et location saisonnière : pouvez-vous encore en profiter personnellement ?
Ce point mérite d’être vérifié avant la mise en location : une SCI à l’IR qui commence à louer en meublé ne doit pas supposer qu’elle conservera automatiquement son régime fiscal actuel.
9. Quels justificatifs conserver pour les frais de conciergerie ?
Au régime réel ou dans une SCI à l’IS, la qualité des justificatifs est essentielle.
- factures de conciergerie ;
- factures de ménage ;
- factures de linge ou de blanchisserie ;
- relevés de commissions des plateformes ;
- justificatifs de paiement ;
- factures d’entretien et de réparation ;
- factures de mobilier ou d’équipement ;
- contrats utiles ;
- relevés permettant d’identifier clairement les recettes et les dépenses liées au logement.
Une facture doit permettre de comprendre clairement qui a facturé quoi, à qui, pour quel montant et dans quel contexte.
10. Ce que CLM fournit au propriétaire
Chez CLM – Conciergerie Locative de Meschers, notre rôle n’est pas de choisir le régime fiscal du propriétaire à sa place.
En revanche, nous pouvons faire en sorte que les éléments liés à notre intervention soient clairs et exploitables :
- factures de conciergerie ;
- détail des prestations ;
- suivi des séjours ;
- éléments relatifs au ménage et au linge selon l’organisation retenue ;
- traçabilité des dépenses et prestations qui passent par notre fonctionnement ;
- distinction entre les recettes du propriétaire et la rémunération de CLM.
Le propriétaire peut ensuite transmettre ces éléments à son expert-comptable, qui reste le bon interlocuteur pour décider du traitement fiscal exact.
Pour comprendre plus largement l’arbitrage entre micro-BIC et régime réel :
LMNP 2026 : faut-il rester au micro-BIC ou passer au réel ?
Et si votre bien est détenu par une SCI :
Villa en SCI et location saisonnière : pouvez-vous encore en profiter personnellement ?
FAQ : frais de conciergerie et fiscalité
Je suis au micro-BIC : puis-je déduire ma facture CLM ?
Non, pas séparément. L’abattement du micro-BIC est censé représenter vos charges. Vous ne pouvez donc pas déduire en plus votre facture de conciergerie.
Je suis au réel : la facture de conciergerie est-elle automatiquement déductible ?
Elle peut en principe entrer dans les charges de l’activité si la dépense est réellement supportée, liée à l’exploitation du logement et correctement justifiée. Le traitement précis reste à valider dans votre comptabilité.
Les frais de ménage payés par le voyageur comptent-ils dans mes recettes ?
Lorsque vous encaissez ces sommes, l’administration demande de déclarer les recettes de location meublée charges comprises. Au réel, les dépenses de ménage réellement supportées peuvent ensuite être comptabilisées comme charges lorsqu’elles remplissent les conditions requises.
Une SCI peut-elle bénéficier du micro-BIC comme un LMNP classique ?
Il ne faut pas raisonner ainsi. La location meublée exercée par une SCI est une activité commerciale qui entraîne en principe son assujettissement à l’IS, sauf notamment la tolérance administrative lorsque l’activité commerciale reste réellement accessoire dans la limite prévue. Une SCI mérite donc une analyse spécifique avant la mise en location meublée.
Le réel est-il toujours meilleur lorsque j’ai une conciergerie ?
Non. Une conciergerie augmente les charges réelles d’exploitation et rend la simulation du réel plus pertinente, mais le résultat dépend aussi du classement, du montant total des charges, des amortissements, du coût de la comptabilité, de la durée de détention et de la fiscalité lors de la revente.
Conclusion : déduire les frais de conciergerie, oui… mais seulement dans le bon cadre fiscal
La réponse à la question « puis-je déduire mes frais de conciergerie ? » tient finalement en trois situations.
- Au micro-BIC : non, pas facture par facture. Les charges sont couvertes par l’abattement forfaitaire.
- Au régime réel : les dépenses réellement supportées et justifiées peuvent en principe réduire le résultat imposable, et la conciergerie fait partie des charges à examiner.
- En SCI : il faut d’abord déterminer le régime fiscal réel de la société. Une SCI exploitant principalement un logement meublé relève en principe de l’IS et ne se raisonne pas comme un LMNP au micro-BIC.
Le régime réel peut être particulièrement intéressant lorsque l’exploitation supporte beaucoup de charges : conciergerie, ménage, linge, plateformes, entretien, assurance, financement et équipements.
Mais il ne faut plus regarder uniquement l’économie d’impôt immédiate. Depuis 2025, les amortissements d’un LMNP au réel peuvent également avoir un impact sur la plus-value lors de la revente.
Le bon régime fiscal n’est donc pas celui qui permet de déduire le plus de charges aujourd’hui : c’est celui qui reste cohérent avec votre exploitation et votre stratégie patrimoniale dans la durée.
Chez CLM, nous accompagnons les propriétaires sur l’exploitation concrète de leur logement : organisation des séjours, annonce, accueil, ménage, linge et suivi terrain. Pour les choix fiscaux et comptables, nous recommandons de travailler avec un professionnel capable d’analyser votre situation complète.
Vous souhaitez faire un point sur l’exploitation de votre logement sur la Côte de Beauté ?
Contactez CLM Conciergerie Locative.