Louer en courte durée sur la Côte de Beauté — Royan, Meschers, Saint-Georges-de-Didonne, Vaux-sur-Mer… — peut être très rentable.
Mais entre :
- commission plateforme,
- frais de conciergerie,
- taxe de séjour,
- fiscalité LMNP (réforme 2026),
…comprendre le revenu NET réel n’est pas si simple.
Voici l’analyse la plus claire possible, à partir d’un exemple concret :
➡️ un séjour facturé 1 000 € au voyageur
1️⃣ 1 000 € facturés au voyageur : que contient vraiment ce montant ?
Les 1 000 € affichés sur Airbnb / Booking comprennent :
- le loyer,
- la taxe de séjour, collectée automatiquement par la plateforme puis reversée à la collectivité.
🎯 La taxe de séjour influence directement votre attractivité
Un point méconnu :
✔ Un meublé de tourisme classé bénéficie d’une taxe de séjour réduite.
Cela implique :
- un prix final plus bas pour le voyageur,
- une meilleure position dans les résultats Airbnb / Booking,
- donc plus de réservations potentielles.
La taxe de séjour n’est jamais un revenu pour le propriétaire,
➡️ mais une taxe plus faible augmente votre compétitivité.
2️⃣ Commission plateforme : environ 15 %
Airbnb, Booking et Abritel appliquent une commission en moyenne de 15 %.
📌 Sur 1 000 € :
- –150 € de commission
- 850 € reversés au propriétaire
C’est la première réduction majeure entre le prix affiché et votre réel.
3️⃣ Frais de conciergerie : 20 % TTC
Une conciergerie professionnelle facture généralement 18 à 25 % TTC.
Chez CLM, notre modèle est transparent : 20 % TTC.
Cette commission inclut :
- gestion de l’annonce,
- communication voyageurs,
- assistance pendant le séjour,
- coordination du ménage,
- gestion complète du calendrier et des prix.
📌 Sur 850 € :
- –170 € TTC
- 680 € avant fiscalité LMNP
4️⃣ Fiscalité LMNP 2026 : abattement 30 % ou 50 % (selon classement)
Depuis la réforme (revenus 2025 déclarés en 2026), les règles sont :
✔ Logement NON classé (meublé de tourisme non classé)
- Abattement micro-BIC : 30 %
- Plafond : 15 000 €
➡️ Au-delà, régime réel obligatoire.
✔ Logement classé meublé de tourisme
- Abattement micro-BIC : 50 %
- Plafond : 77 700 €
🎯 Le classement permet toujours un traitement fiscal nettement plus favorable que 30 %.
Hypothèse d’imposition utilisée :
👉 Taux marginal global IR + prélèvements sociaux = 30 %
5️⃣ Exemple concret 2026 : combien vous reste-t-il réellement sur 1 000 € ?
Après plateforme et conciergerie, le revenu est identique dans les deux cas :
➡️ 680 € avant impôt
La différence provient exclusivement de la fiscalité LMNP.
📊 Tableau récapitulatif 2026 — logement non classé vs classé
(Base : séjour de 1 000 € payé par le voyageur)
| Éléments | Non classé | Classé meublé de tourisme |
|---|---|---|
| Prix payé par le voyageur | 1 000 € | 1 000 € |
| Commission plateforme (15 %) | –150 € | –150 € |
| Revenu après plateforme | 850 € | 850 € |
| Conciergerie (20 % TTC) | –170 € | –170 € |
| Revenu avant impôt | 680 € | 680 € |
| Abattement fiscal micro-BIC | 30 % | 50 % |
| Base imposable | 476 € | 340 € |
| Impôts (30 %) | –143 € | –102 € |
| NET final propriétaire | 537 € | 578 € |
| Rentabilité nette sur prix payé | 53,7 % | 57,8 % |
🎯 Ce qu’il faut retenir
1) Le classement améliore à la fois la fiscalité et l’attractivité
Un logement classé génère ici +41 € nets par séjour.
À l’année, cela peut représenter plusieurs milliers d’euros.
Il permet aussi :
- une taxe de séjour plus faible,
- un prix final plus bas,
- un meilleur taux de conversion.
2) Les plateformes prennent en moyenne 15 %
Un coût souvent sous-estimé, mais incontournable.
3) La conciergerie (20 % TTC) simplifie tout
Dans une location saisonnière professionnelle, elle :
- maximise la satisfaction client,
- réduit vos contraintes,
- améliore votre taux d’occupation.
4) L’impôt LMNP dépend fortement du classement
- 70 % du revenu est imposable en non classé (abattement 30 %)
- 50 % seulement en classé
La différence est structurelle, durable et très significative.
🧠 Conclusion
Louer en saisonnier sur la Côte de Beauté reste hautement rentable en 2026…
à condition d’optimiser deux leviers majeurs :
1️⃣ Le classement meublé de tourisme
✔ améliore votre attractivité
✔ réduit votre taxe de séjour
✔ divise votre base imposable par deux
2️⃣ Une gestion professionnelle et optimisée
✔ maximise le revenu net
✔ simplifie l’exploitation
✔ sécurise l’expérience voyageurs
Chez CLM – Conciergerie Locative de Meschers, nous accompagnons les propriétaires sur :
- la fixation des prix,
- la fiscalité LMNP,
- l’obtention du classement,
- la gestion opérationnelle,
- le suivi des performances.
👉 Vous souhaitez connaître votre revenu NET exact pour votre logement ?
CLM réalise gratuitement une simulation personnalisée basé sur :
- votre logement,
- votre saisonnalité,
- votre stratégie tarifaire,
- votre situation fiscale.
