Louer un logement en courte durée sur la Côte de Beauté—à Royan, Meschers, Saint-Georges-de-Didonne ou les environs—peut être très rentable. Pourtant, entre commission plateforme, frais de conciergerie, taxe de séjour et fiscalité LMNP, il est parfois compliqué de comprendre ce qu’il reste réellement dans la poche du propriétaire.
Cet article vous propose une analyse claire, structurée et factuellement exacte, à partir d’un exemple concret :
➡️ un séjour facturé 1 000 € au locataire.
1. 💶 Le prix payé par le locataire : une base de 1 000 €
Les 1 000 € affichés sur Airbnb ou Booking comprennent :
- le loyer,
- la taxe de séjour (collectée puis reversée automatiquement).
🎯 Impact attractivité de la taxe de séjour
Un point souvent méconnu :
👉 Un logement classé bénéficie d’une taxe de séjour beaucoup plus faible, ce qui réduit le prix final facturé au voyageur.
👉 Résultat : une annonce plus compétitive dans les classements Airbnb, donc potentiellement plus de réservations.
La taxe de séjour ne constitue pas un revenu du propriétaire :
elle n’augmente pas le net, mais une taxe plus faible augmente l’attractivité.
2. 💸 Commission plateforme : environ 15 %
Airbnb et Booking appliquent une commission qui, dans la majorité des cas, représente environ 15 % du prix payé.
📌 Sur 1 000 € :
➡️ –150 € de commission
➡️ 850 € reversés au propriétaire
C’est le premier filtre entre le prix affiché et votre réel.
3. 🧹 Frais de conciergerie : 20 % TTC
Une conciergerie professionnelle facture généralement entre 18 et 25 %.
Chez CLM, nous avons choisi un modèle clair et transparent : 20 % TTC.
Cette commission couvre :
- la gestion complète de l’annonce,
- la communication et assistance voyageurs,
- les arrivées / départs sans boite à clés,
- le ménage et la coordination.
📌 Sur 850 € :
➡️ –170 € TTC
➡️ 680 € avant impôts LMNP
4. 🧾 Fiscalité LMNP : micro-BIC 30 % vs 71 %
C’est ici que la différence classé / non classé devient déterminante.
✔ Logement non classé → abattement micro-BIC : 30 %
(La réforme a supprimé l’ancien abattement de 50 %.)
✔ Logement classé meublé de tourisme → abattement : 71 %
Le classement transforme littéralement la fiscalité du propriétaire :
plus l’abattement est fort, moins la base imposable est élevée.
Nous partons ici d’un profil d’imposition classique :
👉 IR + prélèvements sociaux = 30 %.
5. 🧮 Exemple concret : combien vous reste-t-il sur 1 000 € ?
Après plateforme et conciergerie, vous disposez dans tous les cas de :
➡️ 680 € avant impôt
Seule la partie fiscale change.
Voici donc le tableau comparatif final, simple et parlant.
📊 Tableau récapitulatif — logement non classé vs classé (base 1 000 €)
| Éléments | Non classé | Classé meublé de tourisme |
|---|---|---|
| Prix payé par le voyageur | 1 000 € | 1 000 € |
| Commission plateforme (15 %) | –150 € | –150 € |
| Revenus après plateforme | 850 € | 850 € |
| Conciergerie (20 % TTC) | –170 € | –170 € |
| Revenu avant impôt | 680 € | 680 € |
| Abattement fiscal micro-BIC | 30 % | 71 % |
| Base imposable | 476 € | 197 € |
| Impôts (IR + PS = 30 %) | –143 € | –59 € |
| NET final propriétaire | 537 € | 621 € |
| Rentabilité sur prix payé | 53,7 % | 62,1 % |
🎯 Ce qu’il faut retenir
1) Le classement change tout (fiscalité + attractivité)
- Net final +84 € par séjour pour un logement classé.
- Cela représente souvent des milliers d’euros par an selon la saisonnalité.
- Une taxe de séjour plus faible donne un meilleur prix final affiché, donc plus de réservations potentielles.
2) Les plateformes prennent en moyenne 15 %
Un poste de dépense souvent sous-estimé.
3) La conciergerie simplifie, mais représente 20 % TTC
Elle inclut la gestion complète et le ménage : indispensable si vous souhaitez être serein.
4) L’impôt LMNP varie de façon très significative
- 70 % du revenu est imposable si le logement n’est pas classé
- 29 % seulement si classé
🧠 Conclusion
Sur la Côte de Beauté, louer en saisonnier reste très rentable… à condition d’optimiser deux leviers essentiels :
- Le classement meublé de tourisme, qui améliore à la fois :
- votre attractivité,
- votre rentabilité, grâce à un abattement de 71 %.
- Une gestion professionnelle, qui garantit une expérience fluide pour le voyageur et un revenu net maîtrisé pour le propriétaire.
Chez CLM – Conciergerie Locative de Meschers, nous accompagnons les propriétaires sur l’ensemble du processus :
optimisation des tarifs, fiscalité LMNP, obtention du classement, gestion opérationnelle et suivi des performances.
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