Louer en courte durée sur la Côte de Beauté — Royan, Meschers, Saint-Georges-de-Didonne, Vaux-sur-Mer… — peut être très rentable.
Mais entre :

• commission plateforme,
• frais de conciergerie,
• taxe de séjour,
• fiscalité LMNP (réforme 2026),

…comprendre le revenu NET réel n’est pas si simple.

Voici l’analyse la plus claire possible, à partir d’un exemple concret :

➡️ un séjour facturé 1 000 € au voyageur

1️⃣ 1 000 € facturés au voyageur : que contient vraiment ce montant ?

Les 1 000 € affichés sur Airbnb / Booking comprennent :

• le loyer,
• la taxe de séjour, collectée automatiquement par la plateforme puis reversée à la collectivité.

🎯 La taxe de séjour influence directement votre attractivité

Un point méconnu :

✔ Un meublé de tourisme classé bénéficie d’une taxe de séjour réduite.

Cela implique :

• un prix final plus bas pour le voyageur,
• une meilleure position dans les résultats Airbnb / Booking,
• donc plus de réservations potentielles.

La taxe de séjour n’est jamais un revenu pour le propriétaire,
➡️ mais une taxe plus faible augmente votre compétitivité.

2️⃣ Commission plateforme : environ 15 %

Airbnb, Booking et Abritel appliquent une commission en moyenne de 15 %.

📌 Sur 1 000 € :

• –150 € de commission
• 850 € reversés au propriétaire

C’est la première réduction majeure entre le prix affiché et votre réel.

3️⃣ Frais de conciergerie : 20 % TTC

Une conciergerie professionnelle facture généralement 18 à 25 % TTC.

Chez CLM, notre modèle est transparent : 20 % TTC.

Cette commission inclut :

• gestion de l’annonce,
• communication voyageurs,
• assistance pendant le séjour,
• coordination du ménage,
• gestion complète du calendrier et des prix.

📌 Sur 850 € :

• –170 € TTC
• 680 € avant fiscalité LMNP

4️⃣ Fiscalité LMNP 2026 : abattement 30 % ou 50 % (selon classement)

Depuis la réforme (revenus 2025 déclarés en 2026), les règles sont :

✔ Logement NON classé (meublé de tourisme non classé)

• Abattement micro-BIC : 30 %
• Plafond : 15 000 €
  ➡️ Au-delà, régime réel obligatoire.

✔ Logement classé meublé de tourisme

• Abattement micro-BIC : 50 %
• Plafond : 77 700 €

🎯 Le classement permet toujours un traitement fiscal nettement plus favorable que 30 %.

Hypothèse d’imposition utilisée :

👉 Taux marginal global IR + prélèvements sociaux = 30 %

5️⃣ Exemple concret 2026 : combien vous reste-t-il réellement sur 1 000 € ?

Après plateforme et conciergerie, le revenu est identique dans les deux cas :

➡️ 680 € avant impôt

La différence provient exclusivement de la fiscalité LMNP.

📊 Tableau récapitulatif 2026 — logement non classé vs classé

(Base : séjour de 1 000 € payé par le voyageur)

🎯 Ce qu’il faut retenir

1) Le classement améliore à la fois la fiscalité et l’attractivité

Un logement classé génère ici +41 € nets par séjour.
À l’année, cela peut représenter plusieurs milliers d’euros.

Il permet aussi :

• une taxe de séjour plus faible,
• un prix final plus bas,
• un meilleur taux de conversion.

2) Les plateformes prennent en moyenne 15 %

Un coût souvent sous-estimé, mais incontournable.

3) La conciergerie (20 % TTC) simplifie tout

Dans une location saisonnière professionnelle, elle :

• maximise la satisfaction client,
• réduit vos contraintes,
• améliore votre taux d’occupation.

4) L’impôt LMNP dépend fortement du classement

• 70 % du revenu est imposable en non classé (abattement 30 %)
• 50 % seulement en classé

La différence est structurelle, durable et très significative.

🧠 Conclusion

Louer en saisonnier sur la Côte de Beauté reste hautement rentable en 2026…
à condition d’optimiser deux leviers majeurs :

1️⃣ Le classement meublé de tourisme

✔ améliore votre attractivité
✔ réduit votre taxe de séjour
✔ divise votre base imposable par deux

2️⃣ Une gestion professionnelle et optimisée

✔ maximise le revenu net
✔ simplifie l’exploitation
✔ sécurise l’expérience voyageurs

Chez CLM – Conciergerie Locative de Meschers, nous accompagnons les propriétaires sur :

• la fixation des prix,
• la fiscalité LMNP,
• l’obtention du classement,
• la gestion opérationnelle,
• le suivi des performances.

👉 Vous souhaitez connaître votre revenu NET exact pour votre logement ?

CLM réalise gratuitement une simulation personnalisée basé sur :

• votre logement,
• votre saisonnalité,
• votre stratégie tarifaire,
• votre situation fiscale.

De nombreux propriétaires de Royan, Meschers-sur-Gironde ou Saint-Georges-de-Didonne nous posent la même question :
« Dois-je être LMNP ou dois-je utiliser Airbnb ? »

➡️ En réalité, ce n’est pas un choix :

• LMNP est un statut fiscal obligatoire,
• Airbnb est une plateforme commerciale facultative.

Chez CLM – Conciergerie Locative Meschers, nous clarifions les deux pour éviter toute confusion — surtout depuis les nouvelles règles fiscales applicables en 2026.

🔎 Qu’est-ce que le LMNP (version 2026) ?

Le LMNP – Loueur Meublé Non Professionnel — est le statut fiscal de toute personne louant un logement meublé, y compris en location saisonnière, si au moins une des conditions suivantes est remplie :

• Les recettes meublées annuelles sont < 23 000 €,
  ou
• Elles restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer.

➡️ Dans ce cas, vos revenus sont imposés dans la catégorie BIC (micro-BIC ou régime réel).

✔ Quels régimes fiscaux LMNP choisir en 2026 ?

Les règles ont changé avec la réforme 2025/2026 :

1️⃣ Location saisonnière – Meublé de tourisme NON classé

• Plafond micro-BIC : 15 000 €
• Abattement : 30 %
  ➡️ Au-delà de 15 000 €, régime réel obligatoire

2️⃣ Meublé de tourisme CLASSÉ (1 à 5 étoiles)

• Plafond micro-BIC : 77 700 €
• Abattement : 50 %

3️⃣ Location meublée longue durée

• Plafond micro-BIC : 77 700 €
• Abattement : 50 %

👉 En location saisonnière, la plupart des propriétaires basculent désormais au régime réel, car ils dépassent les 15 000 € de recettes.

🔎 Qu’est-ce qu’Airbnb ?

Airbnb est uniquement une plateforme de diffusion qui met en relation propriétaires et voyageurs.

Elle permet :

• de publier une annonce,
• de gérer les réservations et les paiements,
• de collecter automatiquement la taxe de séjour pour le territoire Royan Atlantique,
• d’offrir une visibilité internationale.

❗ Airbnb n’est pas un statut fiscal.
L’utilisation d’Airbnb ne remplace pas les obligations LMNP.

⚖️ LMNP vs Airbnb : complémentaires, pas opposés

Voici la comparaison claire :

➡️ Un propriétaire LMNP peut utiliser Airbnb, Booking, Abritel, ou aucune plateforme.
➡️ Mais tout propriétaire utilisant Airbnb est nécessairement LMNP, sauf cas très rares de statut professionnel (LMP).

📌 LMNP + Airbnb : vos obligations en 2026

Un propriétaire qui loue via Airbnb doit respecter toutes les obligations suivantes :

✔ 1. Déclaration d’activité

Déposer un formulaire P0i pour obtenir un numéro SIRET.

✔ 2. Déclaration en mairie

Toute location saisonnière, classée ou non, doit être déclarée comme meublé de tourisme.

✔ 3. Fiscalité LMNP

Déclarer ses revenus en micro-BIC (30 % ou 50 % d’abattement) ou régime réel.

✔ 4. Taxe de séjour

Airbnb la collecte automatiquement pour l’agglomération Royan Atlantique, mais le propriétaire reste légalement responsable de sa conformité.

✔ 5. Transparence des revenus

Depuis 2020, Airbnb transmet automatiquement vos recettes à l’administration fiscale.

➡️ Impossible d’effectuer une location « discrète » : tout est communiqué.

📌 Exemple concret (adapté 2026)

Un propriétaire à Meschers loue un appartement via Airbnb.

• Recettes 2025 : 10 000 €
• Airbnb prélève sa commission
• Le propriétaire reçoit l’information fiscale automatiquement transmise aux impôts

En LMNP, il doit :

1. Avoir un SIRET
2. Déclarer 10 000 € dans la catégorie BIC :
   • en micro-BIC 30 % (location non classée)
     → imposé sur 7 000 €
   • ou au régime réel s’il souhaite déduire frais + amortissements
3. Vérifier la taxe de séjour (collectée automatiquement via Airbnb)

🚀 Conclusion

LMNP et Airbnb ne s’opposent pas, ils sont complémentaires :

• LMNP = cadre fiscal obligatoire
• Airbnb = outil optionnel pour diffuser votre annonce

👉 En clair :
Un propriétaire sur Airbnb doit être LMNP, avoir un SIRET, déclarer ses revenus, et respecter les obligations locales (mairie, taxe de séjour).

Chez CLM – Conciergerie Locative Meschers, nous accompagnons les propriétaires pour :

• être en règle fiscalement (LMNP, P0i, SIRET),
• gérer les déclarations mairie / taxe de séjour,
• optimiser la diffusion (Airbnb, Booking, site CLM),
• augmenter la rentabilité (classement, fiscalité, gestion locative).

➡️ Vous êtes propriétaire à Royan, Meschers ou Saint-Georges-de-Didonne et souhaitez louer sans contraintes ? Contactez CLM dès aujourd’hui.