Ce que doivent vraiment savoir les propriétaires en location saisonnière
Avec les évolutions fiscales récentes, de nombreux propriétaires se demandent s’ils doivent payer :
- la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises),
- la Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS),
- ou parfois même les deux.
Les discussions en ligne ajoutent souvent de la confusion. Voici donc une version claire et à jour, basée sur les réponses ministérielles du 3 juin 2025 et la doctrine fiscale actuelle.
1️⃣ CFE et THRS : deux impôts différents, pour deux logiques différentes
✔ CFE
La CFE concerne l’activité de location meublée.
Elle est due par toute personne exploitant un meublé, même en LMNP.
Il existe cependant des exonérations possibles :
- revenus locatifs < 5 000 € / an,
- 1ère année d’activité,
- exonérations décidées par la commune,
- zones spécifiques (FRR).
✔ THRS (Taxe d’habitation sur les résidences secondaires)
La THRS s’applique si le propriétaire conserve la jouissance du logement au 1er janvier.
C’est le point central :
👉 Ce n’est pas le nombre de jours loués qui compte,
👉 Mais la possibilité d’utiliser le logement, même rarement.
Si vous êtes libre d’en disposer, même théoriquement, la THRS est due.
2️⃣ Oui : CFE et THRS peuvent s’appliquer simultanément
C’est même la situation la plus fréquente en LMNP saisonnier.
Les deux impôts ne sont pas liés :
- la CFE taxe l’activité,
- la THRS taxe la jouissance du bien.
3️⃣ Peut-on éviter la taxe d’habitation (THRS) ?
Oui, dans un seul cas :
👉 si le propriétaire ne conserve absolument pas la jouissance du logement.
Et cela ne peut être le cas que :
✔ Si le logement est confié en MANDAT DE GESTION EXCLUSIF
à un professionnel titulaire de la Carte G (loi Hoguet).
C’est la seule situation reconnue par l’administration fiscale dans laquelle :
- le propriétaire ne peut plus utiliser le bien,
- l’usage personnel est contractuellement impossible,
- la jouissance est transférée au gestionnaire immobilier.
👉 Donc :
Sans Carte G = impossibilité de signer un mandat exclusif = la THRS reste due.
4️⃣ Ce que ne permet pas une conciergerie sans Carte G
Une conciergerie comme CLM :
- ne gère pas les loyers,
- ne rédige pas de bail,
- ne peut pas être mandataire locatif,
- n’a pas la personnalité juridique pour retirer la jouissance au propriétaire.
Cela signifie que :
❌ Elle ne peut pas vous rendre éligible à une exonération de THRS.
✔ Elle peut en revanche vous accompagner dans la compréhension de vos obligations LMNP.
C’est un point essentiel pour éviter toute ambiguïté vis-à-vis des propriétaires.
5️⃣ Erreurs fréquentes sur internet (et rectifications)
❌ “Si je loue 120 jours ou plus, je n’ai plus la taxe d’habitation.”
➡️ Faux.
Les 120 jours concernent le numéro d’enregistrement, pas la THRS.
❌ “Il faut louer 365 jours pour éviter la THRS.”
➡️ Faux.
Ce n’est pas l’activité qui compte,
mais l’impossibilité d’usage personnel.
❌ “Une conciergerie peut faire office de mandataire exclusif.”
➡️ Faux si elle n’a pas la Carte G.
(C’est le cas de la quasi-totalité des conciergeries en France.)
6️⃣ Ce que CLM peut réellement faire (et ce que la loi nous interdit)
CLM peut :
- vous expliquer les règles THRS / CFE,
- vous aider à comprendre vos obligations LMNP,
- vous accompagner dans l’organisation locative,
- gérer l’opérationnel et la qualité du logement,
- optimiser vos revenus,
- vous assister dans vos démarches administratives non financières,
- vous conseiller objectivement sur vos options.
CLM ne peut pas :
- gérer vos loyers,
- signer un mandat de gestion locative,
- retirer la jouissance du logement,
- vous rendre éligible à une exonération THRS.
C’est une obligation légale de la loi Hoguet.
7️⃣ Résumé clair : qui paie quoi ?
| Situation | CFE | THRS |
|---|---|---|
| Propriétaire conserve l’usage du logement | ✔ Oui | ✔ Oui |
| Propriétaire renonce à l’usage (mandat exclusif Carte G) | ✔ Oui | ❌ Non |
| Revenus < 5 000 €/an | ❌ Non | ✔ Oui si usage |
| Location d’une partie de la résidence principale | ❌ Non | ❌ Non |
| Conciergerie sans Carte G | ✔ Gestion possible | ✔ THRS due |
8️⃣ Conclusion
Dans la plupart des cas en location saisonnière :
- la CFE est due (avec possibles exonérations),
- la THRS est due dès lors que le propriétaire peut utiliser le logement,
- seul un mandat exclusif confié à un professionnel Carte G permet de supprimer cette THRS.
CLM vous accompagne pour comprendre vos obligations, optimiser votre fiscalité LMNP, et gérer votre activité sereinement — tout en respectant strictement la loi Hoguet.
