Airbnb modifie progressivement son mode de calcul des frais de service. Pour les propriétaires de locations saisonnières, ce changement peut sembler technique. En réalité, il peut avoir un impact très concret sur les revenus nets, surtout lorsque les frais de ménage et de linge sont refacturés au réel.
Sur la Côte de Beauté, à Royan, Saint-Georges-de-Didonne, Meschers-sur-Gironde, Talmont-sur-Gironde, Mortagne-sur-Gironde et les communes voisines, de nombreux propriétaires louent leur résidence secondaire quelques semaines ou quelques week-ends dans l’année. Dans ce contexte, quelques points de pourcentage peuvent rapidement changer la rentabilité d’un séjour.
Voici ce qu’il faut comprendre, sans jargon inutile.
Ce qui change chez Airbnb
Jusqu’à présent, le modèle le plus courant sur Airbnb reposait sur des frais partagés :
- une partie des frais de service était payée par l’hôte ;
- une autre partie était ajoutée au prix payé par le voyageur.
Airbnb annonce désormais vouloir regrouper ces frais dans un modèle plus simple : un frais de service unique payé par l’hôte. Pour la plupart des hôtes concernés, ce frais est annoncé à 15,5 %.
Airbnb explique ce changement sur sa page officielle consacrée à la simplification des frais de service et dans son centre d’aide sur les frais de service Airbnb.
Autrement dit, le prix affiché au voyageur devrait être plus lisible, mais le prélèvement Airbnb sera davantage visible côté propriétaire, puisqu’il sera directement déduit du montant fixé par l’hôte.
D’après Airbnb, la date limite d’ajustement des prix est le 15 septembre pour les hôtes situés en dehors de l’Espace économique européen, et le 13 octobre pour les hôtes situés dans l’Espace économique européen. Si les prix ne sont pas ajustés avant la date limite applicable, les versements hôtes peuvent être moins élevés.
Le piège : ne pas confondre prix affiché et revenu net
Si un propriétaire fixe une nuit à 100 €, il ne touchera pas 100 € après le prélèvement Airbnb.
Avec un frais hôte de 15,5 %, le calcul simplifié est le suivant :
| Prix affiché Airbnb | Frais Airbnb 15,5 % | Revenu hôte avant autres frais |
|---|---|---|
| 100 € | 15,50 € | 84,50 € |
| 150 € | 23,25 € | 126,75 € |
| 200 € | 31,00 € | 169,00 € |
Ces exemples sont volontairement simplifiés. Ils ne tiennent pas compte des taxes éventuelles, des promotions, des réductions, des frais supplémentaires, ni des particularités propres à chaque annonce.
Le vrai sujet n’est donc pas seulement de savoir “combien Airbnb prend”, mais de savoir quel prix afficher pour conserver le même revenu net qu’avant.
Faut-il augmenter les prix de 15,5 % ?
Pas exactement.
Si l’objectif est de compenser le passage au nouveau modèle Airbnb par rapport à l’ancien modèle de frais partagés, une hausse d’environ 15 % des nuitées est souvent une bonne base de travail.
Airbnb donne un exemple simple : avec l’ancien modèle, un prix de 100 $ permettait à l’hôte de gagner environ 97 $, tandis que le voyageur payait environ 115 $. Avec le nouveau modèle, si l’hôte ajuste son prix à 115 $, il gagne toujours environ 97 $, et le voyageur paie toujours 115 $.
Exemple simplifié :
- ancien prix fixé par l’hôte : 100 € ;
- ancien revenu hôte approximatif avec 3 % de frais : 97 € ;
- nouveau prix nécessaire pour retrouver environ 97 € après 15,5 % de frais : 114,79 €.
Dans cet exemple, il faudrait donc passer de 100 € à environ 115 €.
La formule est :
Ancien prix × 0,97 ÷ 0,845 = nouveau prix conseillé
Soit, en pratique :
Ancien prix × 1,148
C’est pourquoi une hausse d’environ +15 % est généralement plus cohérente qu’une hausse automatique de +20 % ou +25 % sur les nuitées.
Et la TVA dans tout ça ?
On voit circuler des calculs indiquant qu’il faudrait ajouter 15,5 % de frais Airbnb, puis encore 20 % de TVA, soit 18,6 %, avant de faire un calcul inverse.
Le raisonnement mathématique est correct uniquement si Airbnb prélevait réellement 18,6 % du prix final. Mais attention : Airbnb indique dans son centre d’aide que les frais de service affichés aux hôtes et aux voyageurs incluent la TVA le cas échéant.
Il ne faut donc pas partir automatiquement du principe que le taux de 15,5 % doit être majoré de 20 % de TVA. Sinon, on risque de compter deux fois la TVA.
Le bon réflexe est de vérifier, dans Airbnb, le détail du prix et le détail du versement hôte, annonce par annonce. Airbnb explique d’ailleurs comment consulter les frais de service hôte d’une réservation.
En pratique, tant qu’Airbnb annonce un frais unique de 15,5 %, notre recommandation est de travailler sur cette base, puis de contrôler les montants réels dans le calendrier, les simulations de réservation et les rapports de versement.
Le vrai point sensible : les frais de ménage et de linge
C’est probablement le sujet le plus important pour les propriétaires.
Airbnb précise que les frais de service hôte sont calculés sur le prix par nuit et sur les frais facturés par l’hôte, hors taxes et hors frais de service voyageur. Les frais de ménage font partie du prix total, et Airbnb permet aussi d’ajouter certains frais supplémentaires, notamment des frais pour le linge de maison lorsque les outils concernés sont disponibles.
Conséquence : si un propriétaire facture 150 € de ménage et de linge sur Airbnb, il ne faut pas raisonner comme si les 150 € arrivaient intégralement sur son compte.
Avec 15,5 % de frais Airbnb :
- frais de ménage et linge affichés : 150 € ;
- frais Airbnb théoriques : 23,25 € ;
- montant restant côté hôte : 126,75 €.
Si le propriétaire reverse ensuite 150 € à la personne ou à l’entreprise qui assure le ménage et le linge, il manque donc 23,25 €.
Sur un long séjour, ce manque peut parfois être absorbé dans la rentabilité globale. Sur un court séjour de 2 ou 3 nuits, il peut fortement réduire le revenu réel du propriétaire.
Quel montant afficher pour récupérer le vrai coût du ménage ?
Si le coût réel ménage + linge est de 150 € et que le propriétaire veut récupérer 150 € après frais Airbnb, il faut faire un calcul inverse :
150 € ÷ 0,845 = 177,51 €
Il faudrait donc afficher environ 178 € de frais de ménage/linge pour récupérer 150 € net après frais Airbnb.
| Coût réel ménage + linge | Montant approximatif à afficher sur Airbnb |
|---|---|
| 100 € | 118 € |
| 120 € | 142 € |
| 150 € | 178 € |
| 180 € | 213 € |
| 200 € | 237 € |
La formule à retenir est :
Coût réel à récupérer ÷ 0,845
Ou, plus simplement :
Coût réel × 1,1834
Faut-il augmenter fortement les frais de ménage ?
Pas forcément.
Sur le papier, augmenter les frais de ménage permet de couvrir le coût réel. Mais côté voyageur, des frais de ménage trop élevés peuvent donner une mauvaise impression, surtout pour les courts séjours.
Il peut donc être plus intelligent de répartir l’ajustement entre :
- une légère hausse des frais de ménage ;
- une hausse du prix à la nuit ;
- une durée minimale de séjour cohérente ;
- une stratégie différente selon la saison ;
- une comparaison avec les autres canaux de réservation.
Par exemple, pour une maison familiale où le ménage et le linge représentent 150 € à chaque départ, un séjour de 2 nuits supporte beaucoup moins bien ces frais qu’un séjour d’une semaine.
C’est l’une des raisons pour lesquelles nous recommandons souvent d’éviter les séjours trop courts lorsque le bien nécessite beaucoup de préparation : grand logement, plusieurs chambres, linge complet, extérieur, spa, piscine, équipements nombreux, etc.
Exemple concret : un court séjour peut vite perdre en rentabilité
Imaginons un séjour de 2 nuits :
- prix à la nuit : 120 € ;
- 2 nuits : 240 € ;
- ménage + linge : 150 € ;
- total facturé hors taxes éventuelles : 390 €.
Avec 15,5 % de frais Airbnb :
- frais Airbnb théoriques : 60,45 € ;
- versement hôte : 329,55 €.
Si le propriétaire reverse ensuite 150 € pour le ménage et le linge, il lui reste :
329,55 € – 150 € = 179,55 €
Soit moins de 90 € par nuit avant même de tenir compte d’une éventuelle conciergerie, de l’usure du logement, des consommables, de l’électricité, de l’eau, de l’entretien ou des impôts.
C’est pourquoi ce changement Airbnb doit être regardé sérieusement, surtout pour les courts séjours.
Attention aux prix personnalisés, réductions et promotions
Le risque n’est pas seulement d’oublier d’augmenter le prix de base. Beaucoup d’annonces Airbnb ont des prix différents selon :
- les périodes de vacances scolaires ;
- les week-ends ;
- les jours fériés ;
- la haute saison ;
- les prix personnalisés dans le calendrier ;
- les réductions hebdomadaires ou mensuelles ;
- les promotions actives.
Airbnb conseille de vérifier les prix, les réductions et les promotions après l’ajustement, notamment lorsque l’annonce est connectée à un logiciel de gestion ou à un channel manager.
Ce que les propriétaires doivent vérifier avant la bascule
Avant l’entrée en vigueur complète du nouveau modèle, il est conseillé de reprendre chaque annonce Airbnb et de vérifier :
- le prix à la nuit en basse, moyenne et haute saison ;
- les prix personnalisés dans le calendrier ;
- les prix week-end ;
- les promotions actives ;
- les réductions hebdomadaires ou mensuelles ;
- les frais de ménage ;
- les frais de linge, s’ils sont configurés séparément ;
- les frais pour voyageurs supplémentaires ;
- le détail du versement hôte dans les simulations Airbnb ;
- la cohérence du prix final par rapport au marché local.
Il ne suffit pas de modifier un prix général. Beaucoup d’annonces ont des tarifs spécifiques selon les dates, les périodes, les week-ends ou les événements locaux.
Notre recommandation pratique
Pour un propriétaire qui souhaite conserver une rentabilité proche de l’ancien modèle, voici une méthode simple :
- Augmenter les prix à la nuit d’environ 15 %, puis vérifier si le prix final reste cohérent face au marché local.
- Recalculer les frais de ménage et de linge si ces frais sont reversés au réel à une personne ou à une société de ménage.
- Éviter les séjours trop courts lorsque le coût de préparation du logement est élevé.
- Contrôler les simulations de revenus directement dans Airbnb, car chaque annonce peut avoir ses propres paramètres.
- Comparer avec les autres canaux : réservation directe, Booking, site propriétaire ou conciergerie.
Le but n’est pas d’augmenter les prix au hasard. Le but est de préserver le revenu net propriétaire, sans rendre l’annonce moins attractive.
Attention : les paiements hors Airbnb sont très encadrés
Face à la hausse des frais, certains pourraient être tentés de demander le paiement du ménage ou d’autres frais en dehors d’Airbnb. Il faut être très prudent sur ce point.
Airbnb rappelle dans sa politique de transparence relative aux frais et aux paiements hors plateforme qu’il est en principe interdit de demander, d’envoyer ou de recevoir des paiements en dehors d’Airbnb pour le coût de la réservation et les frais liés à celle-ci, sauf exceptions prévues par Airbnb.
La bonne approche n’est donc pas de contourner la plateforme, mais de paramétrer correctement les prix et les frais dans Airbnb.
Attention : seul l’hôte peut parfois faire l’ajustement groupé
Airbnb indique qu’un outil peut permettre d’ajuster les prix de plusieurs annonces à la fois pour tenir compte du nouveau frais unique. Mais selon les accès, certains réglages peuvent rester réservés au propriétaire ou au compte hôte principal.
Pour les propriétaires accompagnés par une conciergerie, il est donc important de vérifier les droits d’accès. Un co-hôte peut parfois gérer beaucoup de choses au quotidien, mais certaines modifications sensibles peuvent rester réservées au propriétaire du compte.
Il ne faut donc pas attendre la dernière minute.
Ce que cela change pour les propriétaires de résidences secondaires
Pour un propriétaire qui loue sa résidence secondaire quelques semaines dans l’année, ce changement peut sembler secondaire. Pourtant, il touche directement plusieurs sujets :
- le revenu réellement perçu ;
- la rentabilité des courts séjours ;
- la manière de présenter les frais de ménage et de linge ;
- la cohérence des prix entre Airbnb, Booking et la réservation directe ;
- le chiffre d’affaires brut affiché ou encaissé, qui peut avoir des conséquences fiscales selon le régime du propriétaire.
Sur ce dernier point, il est préférable de vérifier la situation avec un comptable, notamment pour les propriétaires en LMNP, au micro-BIC ou au réel. Une hausse des prix peut préserver le revenu net, mais elle peut aussi modifier le chiffre d’affaires brut pris en compte.
Sur des biens familiaux, avec plusieurs chambres, linge fourni, ménage complet et accueil soigné, les coûts fixes par séjour sont importants. Si ces coûts sont mal intégrés dans la tarification Airbnb, le propriétaire peut avoir l’impression de louer cher alors que son revenu net réel diminue.
En résumé
- Airbnb passe progressivement vers un frais de service unique hôte, annoncé à 15,5 % pour la plupart des hôtes concernés.
- Si les prix ne sont pas ajustés, les versements propriétaires peuvent baisser.
- Une hausse d’environ 15 % des nuitées est une base cohérente pour compenser le changement de modèle par rapport à l’ancien système de frais partagés.
- Les frais de ménage et de linge doivent être recalculés à part, car ils peuvent aussi être impactés par les frais Airbnb.
- Pour récupérer un coût réel après 15,5 % de frais, il faut diviser ce coût par 0,845.
- Les courts séjours doivent être surveillés de près, car le ménage et le linge pèsent proportionnellement beaucoup plus lourd.
- Il faut vérifier les prix personnalisés, les réductions, les promotions et les frais annexes annonce par annonce.
Besoin d’aide pour recalculer vos prix Airbnb ?
Chez CLM – Conciergerie Locative de Meschers, nous accompagnons les propriétaires de locations saisonnières sur la Côte de Beauté : Royan, Saint-Georges-de-Didonne, Meschers-sur-Gironde, Talmont-sur-Gironde, Mortagne-sur-Gironde et les communes voisines.
Notre rôle ne se limite pas à publier une annonce. Nous aidons les propriétaires à fixer une tarification cohérente, à intégrer les frais réels, à éviter les erreurs de rentabilité et à adapter leur stratégie selon la saison.
Si vous louez votre résidence secondaire sur Airbnb et que vous souhaitez vérifier vos prix avant la modification des frais, nous pouvons vous aider à y voir clair.
Contactez-nous pour faire le point sur votre annonce et votre rentabilité réelle.