Quand vous confiez votre logement à une conciergerie, vous attendez une chose : la tranquillité.
Moins de messages, moins d’imprévus, plus de réservations, et surtout : un cadre clair.
Et pourtant, un sujet revient souvent :
“Pour mieux gérer, on peut créer l’annonce sur notre compte Airbnb, devenir l’hôte principal (et même Superhôte), vous mettre en co-hôte… et on met votre RIB pour que les loyers arrivent directement chez vous.”
Sur le papier, c’est séduisant : vous n’êtes plus dérangé, la conciergerie a le contrôle total, et on vous rassure avec un argument : “on n’encaisse rien.”
Le problème : ce montage peut créer des risques invisibles… et dans la plupart des cas, c’est vous, propriétaire, qui les supportez.
1) La question à se poser : qui est “l’hôte” aux yeux d’Airbnb (et du voyageur) ?
Sur Airbnb, l’hôte officiel, c’est le titulaire de l’annonce : le compte qui “porte” l’annonce.
Concrètement :
- c’est ce compte qui centralise l’historique,
- qui gère la relation officielle avec le voyageur,
- et qui sert de référence si un jour il y a un litige.
Donc si votre conciergerie devient “hôte principal” (titulaire), vous changez la logique :
- vous n’êtes plus l’hôte officiel sur la plateforme,
- et votre logement est commercialisé “sous” le compte d’un tiers.
Même si l’argent arrive sur votre banque, ça n’est pas un détail.
2) Le montage le plus fréquent (et pourquoi il peut être trompeur)
Voici la version “standard” qu’on entend souvent :
“On crée l’annonce sur notre compte (on est titulaire).
On vous ajoute en co-hôte.
On renseigne votre RIB pour les versements.
Donc : vous recevez les loyers, et nous on gère tout.”
Pourquoi ça paraît idéal
- vous ne répondez plus aux voyageurs,
- vous n’avez plus d’interférences,
- la conciergerie peut obtenir / conserver un statut Superhôte,
- et on vous dit : “aucun problème légal, les loyers arrivent chez vous.”
Pourquoi ça peut être une fausse bonne idée
Parce que le risque ne se limite pas à “qui reçoit l’argent”.
Le vrai sujet, c’est la cohérence administrative et contractuelle :
- qui est l’hôte sur la plateforme ?
- qui est identifié dans les flux et les reportings ?
- qui porte la relation officielle (conditions, annulations, litiges) ?
- qui a les justificatifs ?
Et c’est exactement là que ce type de montage peut se retourner contre vous.
3) Les 7 risques concrets pour vous, propriétaire
1) Vous perdez la propriété de votre “actif digital” (annonce + avis)
L’annonce, les avis, l’historique, parfois même certaines automatisations… sont attachés au compte titulaire.
Le jour où vous changez de conciergerie :
- vous pouvez perdre l’annonce,
- perdre vos avis,
- perdre votre référencement,
- et devoir repartir à zéro.
C’est un risque majeur, rarement expliqué au départ.
2) Vous devenez dépendant d’un compte tiers
Si le compte de la conciergerie a un souci (litige, suspension, pénalités, fermeture d’activité), votre logement peut être impacté sans que vous puissiez agir rapidement.
3) Vous payez pour le “Superhôte de quelqu’un d’autre”
Le statut Superhôte peut aider, mais s’il est porté par la conciergerie :
- ce capital réputationnel ne vous appartient pas,
- et il ne vous suit pas si vous changez de prestataire.
4) Responsabilités floues en cas de litige
Quand la conciergerie est l’hôte officiel, elle écrit et engage (messages, exceptions, gestes commerciaux).
En cas de litige, la question “qui a promis quoi” devient vite un casse-tête, surtout si vous n’avez pas la main sur les échanges.
5) Taxe de séjour : attention au décalage “logement déclaré” vs “hôte plateforme”
En France, la taxe de séjour est un impôt local payé par le voyageur. Airbnb indique qu’elle peut la collecter et la reverser pour les réservations effectuées via la plateforme en France.
Le risque du montage “conciergerie hôte principal”, ce n’est pas “la taxe n’est pas payée” : c’est le décalage d’identité.
Votre logement peut être :
- déclaré en mairie à votre nom (propriétaire / logeur),
- mais exploité sur Airbnb au nom d’un tiers (conciergerie).
En cas de contrôle ou de demande d’éclaircissement, ce genre d’incohérence (logement ↔ séjours ↔ identité “hôte”) est exactement ce qui crée des questions inutiles.
6) Impôts : DAC7 / reporting plateformes = qui est “déclaré” ?
Depuis les obligations de reporting (DAC7), les plateformes transmettent des informations fiscales concernant les revenus générés par les vendeurs/hôtes utilisant la plateforme. Airbnb explique ce dispositif et sa logique de collecte d’informations côté “hôtes”.
Si la conciergerie est titulaire de l’annonce :
- le reporting plateforme peut être rattaché au compte de la conciergerie,
- alors que les fonds arrivent sur votre banque,
- et que vous déclarez vos revenus comme propriétaire.
Même quand tout est “déclarable”, ce décalage peut compliquer :
- la comptabilité,
- la justification des revenus,
- et les échanges en cas de question de l’administration.
7) Justificatifs : vous pouvez recevoir des versements… sans documents “à votre nom”
Autre point très concret : les documents liés à l’activité plateforme (reçus, éléments de facturation, historiques utiles en compta) sont généralement rattachés au compte de l’hôte.
Donc vous pouvez vous retrouver avec :
- des versements sur votre RIB,
- mais des justificatifs et documents au nom d’un tiers.
Et en cas de besoin (banque, comptable, contrôle), c’est rarement confortable.
4) Le modèle le plus sain (et le plus simple)
Si votre objectif est un modèle stable, transmissible et défendable, le schéma le plus robuste est généralement :
✅ Vous restez titulaire de l’annonce (vous êtes l’hôte officiel)
✅ La conciergerie est co-hôte avec accès complet
✅ Les paiements arrivent directement chez vous
✅ La conciergerie est rémunérée :
- par facture (souvent le plus clair),
- ou via un mécanisme de versement co-hôte si vous souhaitez l’utiliser.
Ce modèle est cohérent :
même identité partout (plateforme, revenus, justificatifs, taxes).
5) “Oui mais je ne veux pas gérer les messages” : la vraie solution, c’est le process (pas un montage)
Si vous voulez éviter d’intervenir (ou d’être tenté d’intervenir), ce n’est pas la titularité de l’annonce qu’il faut changer.
C’est votre organisation avec la conciergerie.
Voici ce qui fonctionne très bien :
À mettre en place avec votre conciergerie
- Charte de communication : la conciergerie est l’unique interlocuteur des voyageurs.
- Procédure d’escalade : si vous voulez répondre, vous envoyez votre message à la conciergerie, qui répond officiellement.
- Templates de réponses : check-in, parking, bébés, bruit, animaux, chauffage, pannes…
- Règle d’or : aucune promesse hors cadre sans validation (early check-in, late check-out, gratuités).
Vous obtenez 90% du “contrôle total”… sans déplacer l’annonce sur un compte tiers.
6) Checklist : 7 questions à poser avant d’accepter “on met l’annonce sur notre compte”
Si une conciergerie vous propose d’être hôte principal, demandez :
- L’annonce et les avis me suivront-ils si je pars ? (écrit)
- Qui est titulaire du compte hôte ? (vous ou eux)
- Que se passe-t-il en cas de suspension du compte ?
- Qui porte la responsabilité des engagements écrits aux voyageurs ?
- Au nom de qui sont les documents et historiques plateforme ?
- Comment sont tracées taxe de séjour et informations fiscales ?
- Pourquoi ne pas faire propriétaire titulaire + co-hôte + process ?
Si la réponse est floue, prudence.
Conclusion
Le montage “conciergerie hôte principal + votre RIB” peut sembler “parfait”.
Mais il crée souvent une chose très dangereuse : un décalage entre l’identité du propriétaire et l’identité de l’hôte plateforme.
Et ce décalage peut vous coûter :
- votre annonce et vos avis,
- votre autonomie,
- votre traçabilité (taxe de séjour, impôts),
- et votre sérénité.
Le modèle le plus simple et le plus sain reste :
propriétaire titulaire + conciergerie co-hôte + process anti-interférence.