Depuis la nouvelle réglementation sur les meublés de tourisme, de nombreux propriétaires s’interrogent : faut-il désormais un DPE pour louer une maison ou un appartement en location saisonnière ?
La question revient souvent sur la Côte de Beauté, notamment pour les résidences secondaires situées à Talmont-sur-Gironde, Meschers-sur-Gironde, Saint-Georges-de-Didonne, Royan, Vaux-sur-Mer, Saint-Palais-sur-Mer, Les Mathes / La Palmyre ou La Tremblade.
La réponse courte est la suivante :
Oui, le DPE devient un vrai sujet pour les meublés de tourisme. Mais non, tous les logements saisonniers ne sont pas automatiquement bloqués dès aujourd’hui.
Tout dépend surtout d’un point précis : la commune impose-t-elle une autorisation de changement d’usage, ou une simple déclaration de meublé de tourisme ?
Pourquoi le DPE fait-il parler en location saisonnière ?
Pendant longtemps, le DPE concernait surtout la vente immobilière et la location classique à l’année.
Avec la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, le sujet arrive désormais dans la location courte durée.
Mais il faut bien comprendre la nuance : la règle ne signifie pas que tous les propriétaires de meublés de tourisme doivent immédiatement fournir un DPE parfait pour louer quelques semaines par an.
La règle vise d’abord les logements qui doivent obtenir une autorisation préalable de changement d’usage pour être proposés en meublé de tourisme.
Dans ce cas, le propriétaire doit présenter un DPE classé :
A, B, C, D ou E aujourd’hui
Puis, à partir du 1er janvier 2034 :
A, B, C ou D
C’est donc dans les communes où le changement d’usage est obligatoire que le DPE peut devenir un point bloquant immédiatement.
Résidence secondaire en location courte durée : est-elle concernée ?
Une résidence secondaire mise en location saisonnière est bien un meublé de tourisme.
Elle doit donc respecter certaines obligations : déclaration en mairie ou télédéclaration selon les communes, taxe de séjour, immatriculation SIRET, fiscalité LMNP, assurance adaptée, annonce conforme et respect du règlement de copropriété s’il y en a un.
Mais pour le DPE, il faut distinguer deux situations.
1. La commune demande une simple déclaration
Dans beaucoup de communes, la location saisonnière d’une résidence secondaire nécessite surtout une déclaration de meublé de tourisme et la collecte de la taxe de séjour.
Dans ce cas, le DPE n’est pas forcément une condition immédiate pour démarrer l’activité.
Cela ne veut pas dire qu’il ne compte pas. Un mauvais DPE peut devenir un problème dans les années à venir, notamment avec l’échéance de 2034. Mais il ne bloque pas automatiquement la mise en location dans toutes les communes dès aujourd’hui.
2. La commune impose une autorisation de changement d’usage
Dans certaines communes, la transformation d’un logement en meublé de tourisme nécessite une autorisation préalable de changement d’usage.
C’est là que le DPE devient beaucoup plus important.
Pour obtenir cette autorisation, le logement doit actuellement présenter un DPE classé A à E.
Un logement classé F ou G peut donc poser problème pour une nouvelle mise en location, ou pour un dossier d’autorisation.
Et sur chaque commune de la Côte de Beauté ?
Sur la Côte de Beauté, il ne faut pas mettre toutes les communes dans le même panier.
À date de rédaction de cet article, la situation la plus stricte concerne clairement Royan. La commune a mis en place une procédure spécifique avec numéro d’enregistrement et autorisation de changement d’usage pour les meublés de tourisme concernés.
Pour les autres communes du secteur, comme Talmont-sur-Gironde, Meschers-sur-Gironde ou Saint-Georges-de-Didonne, la situation connue reste aujourd’hui principalement déclarative.
C’est une différence essentielle : le DPE devient immédiatement sensible surtout lorsqu’une autorisation de changement d’usage est nécessaire.
Talmont-sur-Gironde
À Talmont-sur-Gironde, la mise en location d’une résidence secondaire en meublé de tourisme relève aujourd’hui d’une logique de déclaration de l’activité et de taxe de séjour.
À notre connaissance, la commune n’est pas dans le même régime que Royan concernant l’autorisation systématique de changement d’usage.
Concrètement, un propriétaire qui souhaite louer une résidence secondaire à Talmont-sur-Gironde doit surtout s’assurer que son activité est correctement déclarée, que la taxe de séjour est bien gérée, que son cadre fiscal est clair et que son logement est adapté à la location touristique.
Le DPE n’est donc pas, à ce jour, le même blocage immédiat qu’à Royan.
Cela ne veut pas dire qu’il faut l’ignorer. Un logement classé F ou G doit être surveillé, car les règles évoluent et l’échéance de 2034 rendra le sujet beaucoup plus important.
Notre lecture pour Talmont-sur-Gironde : déclaration obligatoire, DPE à anticiper, mais pas de blocage immédiat généralisé par le DPE à ce jour.
Meschers-sur-Gironde
À Meschers-sur-Gironde, beaucoup de résidences secondaires peuvent être concernées par la location saisonnière : maisons de vacances, logements proches des plages, biens familiaux ou villas louées quelques semaines par an.
La démarche de base reste la déclaration du meublé de tourisme, la taxe de séjour et le respect du cadre fiscal et assurantiel.
À date, Meschers-sur-Gironde ne semble pas soumise au même dispositif renforcé que Royan pour les meublés de tourisme.
Le DPE doit donc être regardé avec sérieux, surtout si le logement est ancien, mal isolé ou classé F ou G, mais il ne constitue pas nécessairement un obstacle immédiat à la mise en location saisonnière.
Notre lecture pour Meschers-sur-Gironde : déclaration de meublé de tourisme, taxe de séjour, vigilance DPE, mais pas de changement d’usage systématique identifié à ce jour.
Saint-Georges-de-Didonne
Saint-Georges-de-Didonne est une commune très touristique, avec de nombreuses résidences secondaires et locations saisonnières.
Pour autant, à date, elle n’apparaît pas dans le même régime que Royan concernant l’autorisation systématique de changement d’usage pour les meublés de tourisme.
Un propriétaire doit donc principalement raisonner en termes de déclaration, taxe de séjour, fiscalité LMNP, conformité de l’annonce, assurance et qualité du logement.
Le DPE reste un indicateur important, notamment pour anticiper les obligations futures, mais il ne faut pas faire croire qu’un logement classé F ou G serait automatiquement interdit à la location saisonnière dès aujourd’hui à Saint-Georges-de-Didonne.
Notre lecture pour Saint-Georges-de-Didonne : démarche principalement déclarative à ce jour, DPE à surveiller, mais pas de blocage immédiat généralisé hors changement d’usage.
Royan
Royan est le cas à part sur le secteur.
La commune a clairement renforcé sa réglementation sur les meublés de tourisme. Les propriétaires doivent obtenir un numéro d’enregistrement et une autorisation de changement d’usage pour les meublés concernés.
C’est précisément dans ce type de situation que le DPE devient un sujet immédiat.
Depuis la loi du 19 novembre 2024, lorsqu’un logement doit obtenir une autorisation de changement d’usage pour être loué en meublé de tourisme, le propriétaire doit présenter un DPE classé A, B, C, D ou E.
Un logement classé F ou G peut donc poser problème à Royan pour une nouvelle mise en location ou pour un dossier d’autorisation.
À Royan, il ne faut donc pas traiter le DPE comme un simple sujet de confort ou d’anticipation. Il peut faire partie des conditions concrètes du dossier administratif.
Notre lecture pour Royan : numéro d’enregistrement, autorisation de changement d’usage, et vigilance immédiate sur le DPE. C’est la commune la plus stricte du secteur à ce jour.
Vaux-sur-Mer
À Vaux-sur-Mer, la location saisonnière d’une résidence secondaire reste soumise aux obligations classiques : déclaration, taxe de séjour, fiscalité, assurance, règlement de copropriété le cas échéant, et respect des règles applicables aux meublés de tourisme.
À date, Vaux-sur-Mer ne semble pas relever du même dispositif renforcé que Royan concernant l’autorisation systématique de changement d’usage.
Le DPE doit donc être vu comme un sujet d’anticipation patrimoniale et réglementaire.
Un bon DPE rassure, valorise le bien et limite les risques à moyen terme. Un mauvais DPE, notamment F ou G, n’est pas forcément bloquant immédiatement, mais il mérite d’être traité avec prudence.
Notre lecture pour Vaux-sur-Mer : déclaration et taxe de séjour, vigilance DPE, mais pas de blocage immédiat comparable à Royan à ce jour.
Saint-Palais-sur-Mer
Saint-Palais-sur-Mer fait partie des communes très touristiques de la Côte de Beauté, avec un parc important de résidences secondaires.
Pour autant, à date, la commune ne semble pas soumise au même régime spécifique que Royan concernant l’autorisation systématique de changement d’usage.
Le propriétaire doit donc surtout veiller à déclarer correctement son meublé, à respecter la taxe de séjour, à obtenir son SIRET, à choisir son régime fiscal et à proposer une annonce conforme.
Le DPE devient un point de vigilance, surtout pour les biens anciens ou peu isolés, mais il ne doit pas être présenté comme une interdiction immédiate de louer dans tous les cas.
Notre lecture pour Saint-Palais-sur-Mer : obligations déclaratives classiques, DPE important à moyen terme, pas de blocage immédiat généralisé identifié à ce jour.
Les Mathes / La Palmyre
Les Mathes et La Palmyre concentrent une forte activité touristique, notamment en saison estivale.
Pour un propriétaire, les obligations principales restent la déclaration du meublé, la taxe de séjour, le cadre fiscal LMNP et la conformité de l’annonce.
À date, Les Mathes / La Palmyre ne semblent pas relever du même dispositif renforcé que Royan concernant l’autorisation systématique de changement d’usage.
Le DPE doit néanmoins être pris au sérieux. Beaucoup de logements touristiques ont été pensés pour l’été, pas forcément pour une performance énergétique annuelle élevée.
Cela ne les rend pas automatiquement impossibles à louer, mais cela peut devenir un sujet important dans les prochaines années.
Notre lecture pour Les Mathes / La Palmyre : déclaration et taxe de séjour, DPE à anticiper, mais pas de blocage immédiat généralisé hors changement d’usage.
La Tremblade / Ronce-les-Bains
À La Tremblade et Ronce-les-Bains, la logique est proche : il s’agit d’un secteur touristique important, avec de nombreuses locations saisonnières et résidences secondaires.
Le propriétaire doit respecter les obligations de déclaration, de taxe de séjour, de fiscalité et d’assurance.
À date, La Tremblade / Ronce-les-Bains ne semblent pas concernées par le même régime renforcé que Royan sur l’autorisation systématique de changement d’usage.
Le DPE doit donc être vu comme un sujet sérieux, mais plutôt dans une logique d’anticipation.
Un logement classé F ou G peut encore être exploitable en location saisonnière selon sa situation administrative, mais il faut garder en tête l’évolution réglementaire et l’échéance de 2034.
Notre lecture pour La Tremblade / Ronce-les-Bains : déclaration obligatoire, DPE à surveiller, mais pas de blocage immédiat généralisé comme à Royan.
Tableau récapitulatif à date
| Municipality | Situation actuelle connue | Impact immédiat du DPE |
|---|---|---|
| Talmont-sur-Gironde | Déclaration de meublé de tourisme et taxe de séjour | DPE à anticiper, pas de blocage immédiat identifié |
| Meschers-sur-Gironde | Déclaration de meublé de tourisme et taxe de séjour | DPE à anticiper, pas de blocage immédiat identifié |
| Saint-Georges-de-Didonne | Déclaration de meublé de tourisme et taxe de séjour | DPE à anticiper, pas de blocage immédiat identifié |
| Royan | Numéro d’enregistrement + autorisation de changement d’usage | DPE important immédiatement : A à E requis pour l’autorisation |
| Vaux-sur-Mer | Déclaration de meublé de tourisme et taxe de séjour | DPE à anticiper, pas de blocage immédiat identifié |
| Saint-Palais-sur-Mer | Déclaration de meublé de tourisme et taxe de séjour | DPE à anticiper, pas de blocage immédiat identifié |
| Les Mathes / La Palmyre | Déclaration de meublé de tourisme et taxe de séjour | DPE à anticiper, pas de blocage immédiat identifié |
| La Tremblade / Ronce-les-Bains | Déclaration de meublé de tourisme et taxe de séjour | DPE à anticiper, pas de blocage immédiat identifié |
Pourquoi parle-t-on aussi de 2034 ?
Même si le DPE ne bloque pas tous les meublés de tourisme dès aujourd’hui, l’échéance de 2034 est importante.
À partir du 1er janvier 2034, les exigences énergétiques deviennent plus strictes pour les meublés de tourisme concernés.
En France métropolitaine, le niveau attendu sera généralement un DPE classé de A à D.
Cela signifie que les logements classés E, F ou G risquent de devenir plus difficiles à exploiter en location saisonnière à moyen terme.
Pour un propriétaire, le sujet n’est donc pas forcément urgent à la semaine près, mais il est stratégique.
Un bien mal classé énergétiquement peut perdre de la valeur locative, devenir plus difficile à autoriser dans certaines communes, ou nécessiter des travaux dans les années à venir.
Faut-il faire un DPE avant de louer en saisonnier ?
Même lorsqu’il n’est pas immédiatement obligatoire, faire réaliser un DPE peut être utile.
Il permet de savoir où se situe le logement, d’anticiper d’éventuelles obligations futures et d’éviter les mauvaises surprises si la commune durcit sa réglementation.
C’est particulièrement important pour les maisons anciennes, les logements peu isolés, les résidences secondaires peu chauffées l’hiver ou les biens situés dans des communes touristiques où les règles peuvent évoluer rapidement.
Sur la Côte de Beauté, beaucoup de logements ont été pensés historiquement pour les vacances d’été. Ils peuvent être agréables en saison, mais moins performants énergétiquement sur l’année.
Cela ne veut pas dire qu’ils sont impossibles à louer. Mais cela veut dire que le DPE devient un critère à surveiller.
DPE, classement meublé de tourisme et fiscalité : ne pas tout mélanger
Il ne faut pas confondre plusieurs notions.
Le DPE mesure la performance énergétique du logement.
Le classement en meublé de tourisme, en étoiles, mesure plutôt le niveau de confort, d’équipement et de qualité d’accueil.
La déclaration en mairie permet d’informer la commune de l’activité de location saisonnière.
L’autorisation de changement d’usage est une procédure plus forte, utilisée dans certaines communes pour encadrer la transformation de logements en meublés touristiques.
Enfin, le régime fiscal LMNP détermine la façon dont les revenus locatifs sont imposés.
Ces sujets se croisent, mais ils ne veulent pas dire la même chose.
Un logement peut être classé en meublé de tourisme sans avoir un excellent DPE. Et inversement, un bon DPE ne remplace pas les démarches administratives obligatoires.
Exemple concret : un propriétaire à Talmont-sur-Gironde
Prenons un propriétaire qui possède une résidence secondaire à Talmont-sur-Gironde et souhaite la louer quelques semaines par an.
La première inquiétude peut être : “Mon DPE est-il suffisant ?”
En pratique, à Talmont-sur-Gironde, la priorité est d’abord de vérifier que l’activité est correctement déclarée, que la taxe de séjour est bien gérée, que le propriétaire dispose d’un cadre fiscal adapté et que le logement est prêt à accueillir des voyageurs dans de bonnes conditions.
Le DPE reste important, mais il n’a pas aujourd’hui le même effet immédiat qu’à Royan, où l’autorisation de changement d’usage rend le sujet plus sensible.
Si le logement est classé A, B, C, D ou E, le propriétaire est plutôt dans une situation confortable à court terme.
Si le logement est classé F ou G, cela ne signifie pas forcément que la location saisonnière est impossible immédiatement à Talmont-sur-Gironde, mais cela mérite une vraie réflexion : travaux à prévoir, confort d’hiver, valeur patrimoniale, évolution réglementaire et échéance de 2034.
Notre conseil aux propriétaires sur la Côte de Beauté
Chez CLM Conciergerie Locative, nous conseillons de ne pas paniquer, mais de ne pas ignorer le sujet.
Le DPE ne signifie pas que tous les meublés de tourisme de Talmont, Meschers, Saint-Georges-de-Didonne ou Saint-Palais-sur-Mer sont interdits s’ils ne sont pas classés A, B, C, D ou E.
En revanche, le DPE devient un critère important dans trois cas :
- si la commune impose une autorisation de changement d’usage ;
- si le logement est classé F ou G ;
- si le propriétaire envisage une exploitation durable du bien en location saisonnière.
Notre approche est simple : regarder la commune, identifier la procédure applicable, puis analyser le DPE.
C’est cette méthode qui évite deux erreurs fréquentes : croire que rien ne change, ou au contraire croire que tout est déjà interdit.
La réalité est plus nuancée.
Conclusion : faut-il s’inquiéter du DPE pour louer en saisonnier ?
Pour une résidence secondaire sur la Côte de Beauté, le DPE devient un sujet sérieux, mais pas forcément une urgence bloquante dans toutes les communes.
À Royan, le sujet est déjà concret : numéro d’enregistrement, autorisation de changement d’usage et DPE à vérifier immédiatement.
Dans les autres communes du secteur, comme Talmont-sur-Gironde, Meschers-sur-Gironde, Saint-Georges-de-Didonne, Vaux-sur-Mer, Saint-Palais-sur-Mer, Les Mathes ou La Tremblade, la situation reste à ce jour moins stricte.
Cela ne veut pas dire que le DPE ne compte pas.
Cela veut dire qu’il n’a pas partout le même effet immédiat.
Le bon raisonnement est donc :
Royan : DPE potentiellement bloquant dès maintenant.
Autres communes de la Côte de Beauté : DPE à anticiper sérieusement, mais pas de blocage immédiat généralisé identifié à ce jour.
Et dans tous les cas, l’échéance de 2034 doit être gardée en tête : les meublés de tourisme devront progressivement respecter des exigences énergétiques plus strictes.
Pour les propriétaires, le DPE devient donc un élément de stratégie : conformité, confort, valeur du bien, travaux éventuels et capacité à louer durablement en saisonnier.