Quand vous confiez votre logement à une conciergerie, vous attendez une chose : la tranquillité. Moins de messages, moins d’imprévus, plus de réservations, et surtout : un cadre clair.
Et pourtant, un sujet revient souvent :
“Pour mieux gérer, on peut créer l’annonce sur notre compte Airbnb, devenir l’hôte principal (et même Superhôte), vous mettre en co-hôte… et on met votre RIB pour que les loyers arrivent directement chez vous.”
Sur le papier, c’est séduisant : vous n’êtes plus dérangé, la conciergerie a le contrôle total, et on vous rassure avec un argument : “on n’encaisse rien.”
Le problème : ce montage peut créer des risques invisibles… et dans la plupart des cas, c’est vous, propriétaire, qui les supportez.
1) La question à se poser : qui est “l’hôte” aux yeux d’Airbnb (et du voyageur) ?
Sur Airbnb, l’hôte officiel, c’est le titulaire de l’annonce : le compte qui “porte” l’annonce.
Concrètement :
c’est ce compte qui centralise l’historique,
qui gère la relation officielle avec le voyageur,
et qui sert de référence si un jour il y a un litige.
Donc si votre conciergerie devient “hôte principal” (titulaire), vous changez la logique :
vous n’êtes plus l’hôte officiel sur la plateforme,
et votre logement est commercialisé “sous” le compte d’un tiers.
Même si l’argent arrive sur votre banque, ça n’est pas un détail.
2) Le montage le plus fréquent (et pourquoi il peut être trompeur)
Voici la version “standard” qu’on entend souvent :
“On crée l’annonce sur notre compte (on est titulaire). On vous ajoute en co-hôte. On renseigne votre RIB pour les versements. Donc : vous recevez les loyers, et nous on gère tout.”
Pourquoi ça paraît idéal
vous ne répondez plus aux voyageurs,
vous n’avez plus d’interférences,
la conciergerie peut obtenir / conserver un statut Superhôte,
et on vous dit : “aucun problème légal, les loyers arrivent chez vous.”
Pourquoi ça peut être une fausse bonne idée
Parce que le risque ne se limite pas à “qui reçoit l’argent”.
Le vrai sujet, c’est la cohérence administrative et contractuelle :
qui est l’hôte sur la plateforme ?
qui est identifié dans les flux et les reportings ?
qui porte la relation officielle (conditions, annulations, litiges) ?
qui a les justificatifs ?
Et c’est exactement là que ce type de montage peut se retourner contre vous.
3) Les 7 risques concrets pour vous, propriétaire
1) Vous perdez la propriété de votre “actif digital” (annonce + avis)
L’annonce, les avis, l’historique, parfois même certaines automatisations… sont attachés au compte titulaire.
Le jour où vous changez de conciergerie :
vous pouvez perdre l’annonce,
perdre vos avis,
perdre votre référencement,
et devoir repartir à zéro.
C’est un risque majeur, rarement expliqué au départ.
2) Vous devenez dépendant d’un compte tiers
Si le compte de la conciergerie a un souci (litige, suspension, pénalités, fermeture d’activité), votre logement peut être impacté sans que vous puissiez agir rapidement.
3) Vous payez pour le “Superhôte de quelqu’un d’autre”
Le statut Superhôte peut aider, mais s’il est porté par la conciergerie :
ce capital réputationnel ne vous appartient pas,
et il ne vous suit pas si vous changez de prestataire.
4) Responsabilités floues en cas de litige
Quand la conciergerie est l’hôte officiel, elle écrit et engage (messages, exceptions, gestes commerciaux). En cas de litige, la question “qui a promis quoi” devient vite un casse-tête, surtout si vous n’avez pas la main sur les échanges.
5) Taxe de séjour : attention au décalage “logement déclaré” vs “hôte plateforme”
En France, la taxe de séjour est un impôt local payé par le voyageur. Airbnb indique qu’elle peut la collecter et la reverser pour les réservations effectuées via la plateforme en France.
Le risque du montage “conciergerie hôte principal”, ce n’est pas “la taxe n’est pas payée” : c’est le décalage d’identité.
Votre logement peut être :
déclaré en mairie à votre nom (propriétaire / logeur),
mais exploité sur Airbnb au nom d’un tiers (conciergerie).
En cas de contrôle ou de demande d’éclaircissement, ce genre d’incohérence (logement ↔ séjours ↔ identité “hôte”) est exactement ce qui crée des questions inutiles.
6) Impôts : DAC7 / reporting plateformes = qui est “déclaré” ?
Depuis les obligations de reporting (DAC7), les plateformes transmettent des informations fiscales concernant les revenus générés par les vendeurs/hôtes utilisant la plateforme. Airbnb explique ce dispositif et sa logique de collecte d’informations côté “hôtes”.
Si la conciergerie est titulaire de l’annonce :
le reporting plateforme peut être rattaché au compte de la conciergerie,
alors que les fonds arrivent sur votre banque,
et que vous déclarez vos revenus comme propriétaire.
Même quand tout est “déclarable”, ce décalage peut compliquer :
la comptabilité,
la justification des revenus,
et les échanges en cas de question de l’administration.
7) Justificatifs : vous pouvez recevoir des versements… sans documents “à votre nom”
Autre point très concret : les documents liés à l’activité plateforme (reçus, éléments de facturation, historiques utiles en compta) sont généralement rattachés au compte de l’hôte.
Donc vous pouvez vous retrouver avec :
des versements sur votre RIB,
mais des justificatifs et documents au nom d’un tiers.
Et en cas de besoin (banque, comptable, contrôle), c’est rarement confortable.
4) Le modèle le plus sain (et le plus simple)
Si votre objectif est un modèle stable, transmissible et défendable, le schéma le plus robuste est généralement :
✅ Vous restez titulaire de l’annonce (vous êtes l’hôte officiel) ✅ La conciergerie est co-hôte avec accès complet ✅ Les paiements arrivent directement chez vous ✅ La conciergerie est rémunérée :
par facture (souvent le plus clair),
ou via un mécanisme de versement co-hôte si vous souhaitez l’utiliser.
Ce modèle est cohérent : même identité partout (plateforme, revenus, justificatifs, taxes).
5) “Oui mais je ne veux pas gérer les messages” : la vraie solution, c’est le process (pas un montage)
Si vous voulez éviter d’intervenir (ou d’être tenté d’intervenir), ce n’est pas la titularité de l’annonce qu’il faut changer. C’est votre organisation avec la conciergerie.
Voici ce qui fonctionne très bien :
À mettre en place avec votre conciergerie
Charte de communication : la conciergerie est l’unique interlocuteur des voyageurs.
Procédure d’escalade : si vous voulez répondre, vous envoyez votre message à la conciergerie, qui répond officiellement.
Règle d’or : aucune promesse hors cadre sans validation (early check-in, late check-out, gratuités).
Vous obtenez 90% du “contrôle total”… sans déplacer l’annonce sur un compte tiers.
6) Checklist : 7 questions à poser avant d’accepter “on met l’annonce sur notre compte”
Si une conciergerie vous propose d’être hôte principal, demandez :
L’annonce et les avis me suivront-ils si je pars ? (écrit)
Qui est titulaire du compte hôte ? (vous ou eux)
Que se passe-t-il en cas de suspension du compte ?
Qui porte la responsabilité des engagements écrits aux voyageurs ?
Au nom de qui sont les documents et historiques plateforme ?
Comment sont tracées taxe de séjour et informations fiscales ?
Pourquoi ne pas faire propriétaire titulaire + co-hôte + process ?
Si la réponse est floue, prudence.
Conclusion
Le montage “conciergerie hôte principal + votre RIB” peut sembler “parfait”. Mais il crée souvent une chose très dangereuse : un décalage entre l’identité du propriétaire et l’identité de l’hôte plateforme.
Et ce décalage peut vous coûter :
votre annonce et vos avis,
votre autonomie,
votre traçabilité (taxe de séjour, impôts),
et votre sérénité.
Le modèle le plus simple et le plus sain reste : propriétaire titulaire + conciergerie co-hôte + process anti-interférence.
On lit souvent : “demandez l’avis 4 à 6 heures après le check-out”. C’est parfois vrai… mais pas systématique.
Quand les voyageurs viennent de loin, le retour ressemble souvent à : route + pauses + arrivée + déballage + douche + repas… Même si vous envoyez votre demande “dans l’après-midi”, beaucoup ne sont pas encore posés.
👉 La bonne logique n’est pas “X heures après”. C’est : quand le voyageur a à nouveau du temps et de l’attention à consacrer à l’avis.
La règle simple (qui marche vraiment)
Adaptez votre timing à la durée du retour.
Timing recommandé selon le trajet
Trajet < 2h → demande d’avis 4 à 6 heures après le check-out
Trajet 2 à 5h → demande d’avis le soir même, quand ils sont posés
Et si vous relancez : une seule relance douce maximum.
La méthode “propre” en 3 temps (sans être lourd)
L’objectif : augmenter les avis sans spammer, en restant agréable et professionnel.
1) Message de départ (J0) : on ne demande PAS d’avis
Vous clôturez le séjour. Point. Cela évite de tomber au pire moment.
Message J0 (check-out)
Bonjour [Prénom], merci encore pour votre séjour 😊 J’espère que tout s’est bien passé pour le départ. Bon retour et au plaisir !
2) Demande d’avis : au bon moment (selon le trajet)
Le message doit être :
court
sans pression
facile à faire (“30 secondes”)
Cas 1 — Trajet court (< 2h) : 4 à 6h après
Re-bonjour [Prénom] 😊 Si vous avez 30 secondes, un petit avis sur votre séjour nous aiderait beaucoup. Merci d’avance !
Cas 2 — Trajet moyen (2 à 5h) : le soir même (19h30–21h30)
Re-bonjour [Prénom] 😊 J’espère que le retour s’est bien passé. Si vous avez 30 secondes, un petit avis sur la plateforme (Airbnb / Booking) nous aide énormément. Merci !
Cas 3 — Trajet long (> 5h) : J+1 (12h–14h ou 18h–20h)
Bonjour [Prénom] 😊 J’espère que vous êtes bien rentrés. Quand vous avez 30 secondes, un petit avis sur Airbnb / Booking nous aide beaucoup. Merci encore !
3) Relance douce (optionnelle) : 1 seule fois
Uniquement si vous n’avez aucun retour. Pas de culpabilisation, pas de pression.
Bonjour [Prénom], dernière petite relance très rapide : si vous avez un moment, votre avis compte beaucoup pour nous 🙏 Merci encore et excellente journée !
Variante “smart” : préparer le terrain dès le départ
Cela marche très bien quand vous savez que le trajet retour est long.
Message de départ avec “pré-annonce”
Merci encore [Prénom] 😊 Bon retour ! Je vous écrirai demain quand vous serez bien rentrés, pour un retour rapide si vous avez 30 secondes.
Cela évite l’effet “relance sortie de nulle part” et rend la demande plus naturelle.
Pourquoi ça marche (et pourquoi le jour du départ marche mal)
Le départ, c’est souvent :
logistique + stress
focus “ne rien oublier”
temps limité
Alors que le soir ou J+1 :
le voyageur est posé
il scrolle plus facilement sur son téléphone
il peut réellement prendre 30 secondes pour écrire 2 lignes
👉 Vous ne changez pas la qualité du séjour. Vous changez le taux de conversion “satisfaction → avis”.
Les erreurs à éviter
Demander un avis au moment exact du check-out
Faire un message trop long (plus c’est long, moins c’est fait)
Mettre la pression (“ça nous pénalise si…”) → mauvais ressenti
Multiplier les relances (1 rappel max)
Inciter financièrement à laisser un avis (à éviter)
Conclusion
Un séjour parfait ne suffit pas toujours. Le vrai levier, c’est le bon moment :
Trajet court → 4 à 6h après
Trajet moyen → le soir
Trajet long (quand les voyageurs viennent de loin) → J+1
Et toujours : message de départ sans demande + demande au bon moment + une relance douce maximum.
At CLM - Conciergerie Locative de Meschers, nous appliquons ces bonnes pratiques au quotidien (et nous pouvons aussi vous aider à structurer vos messages et votre parcours voyageurs pour augmenter vos avis sans spam).
FAQ (rapide)
Pourquoi certains voyageurs ne laissent aucun avis, même très satisfaits ?
Parce qu’ils oublient, sont en déplacement, ou ne sont pas disponibles mentalement au moment où vous demandez.
Combien de relances faut-il faire ?
Une seule relance douce suffit. Au-delà, cela peut agacer.
Quel est le meilleur moment pour demander un avis ?
Le meilleur moment dépend du trajet retour : 4–6h si retour court, le soir si retour moyen, et J+1 si retour long.
Faut-il demander l’avis sur Airbnb/Booking ou par SMS/WhatsApp ?
Dans l’idéal, via la plateforme (Airbnb/Booking) pour rester dans le cadre et garder un historique. WhatsApp peut fonctionner si le voyageur l’utilise déjà naturellement.
Obligation légale, responsabilités, et que faire si un voyageur refuse de signer – même s’il est déjà sur place
Sur les groupes Facebook d’entraide entre conciergeries et hôtes Airbnb, le sujet revient sans cesse :
“Personne ne la fait”, “C’est trop lourd”, “Il faut l’envoyer sous 48h sur une plateforme”, “Et si le voyageur refuse ?”
Résultat : beaucoup d’acteurs de la location saisonnière avancent avec des informations partielles… jusqu’au jour où un voyageur refuse de signer, parfois une fois déjà sur place.
Voici la réalité juridique, sans jargon, et surtout quoi faire concrètement, y compris dans les situations non anticipées.
1) La fiche individuelle de police : une obligation légale, pas une option
In France, tout loueur ou exploitant d’un hébergement touristique (meublé de tourisme, chambre d’hôtes, hôtel, camping, etc.) doit faire remplir une fiche individuelle de policeà chaque client de nationalité étrangère (y compris ressortissants de l’Union européenne), dès l’arrivée.
⚠️ Il n’existe pas d’obligation générale d’envoi automatique sous 24h ou 48h sur une plateforme pour la fiche de police. Cette confusion vient souvent d’autres obligations (taxe de séjour, démarches communales, etc.).
✅ Modèle Excel – Fiche individuelle de police (à télécharger)
Pour vous faire gagner du temps, nous mettons à disposition un modèle Excel prêt à remplir (1 ligne par voyageur), conforme aux champs habituellement requis pour la fiche individuelle de police.
Important (à lire) : Ce modèle est fourni à titre informatif et pratique. Il ne constitue pas un conseil juridique et n’engage pas la responsabilité de CLM. Les obligations peuvent varier selon votre situation : pour sécuriser votre conformité, référez-vous aux sources officielles (Service-Public, textes applicables) et/ou à votre conseil habituel.
Données personnelles (RGPD) : Ne collectez que les informations nécessaires, conservez-les 6 mois, and ne transmettez la fiche que sur demande des autorités compétentes.
2) Conciergerie sans carte G : peut-elle gérer la fiche de police ?
Oui, en pratique, une conciergerie peut :
faire remplir la fiche,
la conserver,
la transmettre sur demande des autorités,
car il s’agit d’une obligation liée à l’hébergement et à l’ordre public, et non d’un acte de transaction ou de gestion locative au sens de la carte G.
👉 Le point clé n’est pas la carte G, mais la clarté contractuelle :
qui est juridiquement le loueur/exploitant (souvent le propriétaire),
qui collecte la fiche,
qui la conserve,
qui répond en cas de demande de la police ou de la gendarmerie.
3) RGPD et données personnelles : ce qui est autorisé (et ce qui ne l’est pas)
La CNIL encadre clairement le sujet :
aucune formalité spécifique à déclarer,
les données ne peuvent être utilisées que pour cette obligation légale,
elles ne peuvent être transmises qu’aux forces de l’ordre, sur demande,
elles doivent être conservées de manière sécurisée puis détruites après 6 mois.
➡️ Collecter une fiche de police n’est pas interdit, c’est encadré.
7) CAS D’URGENCE : les voyageurs sont déjà là et refusent de signer
C’est le scénario le plus stressant. Voici la seule procédure à suivre, sans se mettre en tort.
❌ Ce qu’il ne faut JAMAIS faire
expulser physiquement (“manu militari”),
bloquer l’accès par la force,
couper eau / électricité,
rester silencieux vis-à-vis d’Airbnb.
Ces comportements te mettent immédiatement en risque juridique.
✅ La procédure correcte (pas à pas)
Étape 1 — Tout écrire immédiatement dans la messagerie Airbnb
Message factuel, sans émotion :
“Bonjour, Conformément à la réglementation française applicable aux hébergements touristiques, une fiche de police doit être complétée par tout voyageur de nationalité étrangère dès l’arrivée. Malgré plusieurs demandes, vous refusez de compléter ce document obligatoire. Sans cette formalité légale, nous ne sommes pas en mesure de finaliser votre accueil.”
➡️ C’est la preuve clé.
Étape 2 — Contacter Airbnb immédiatement (téléphone ou chat)
Dire clairement :
obligation légale française,
refus explicite du voyageur,
impossibilité légale de maintenir l’hébergement,
demande d’annulation sans pénalité.
👉 Demander :
a numéro de dossier,
a note au dossier.
Étape 3 — Donner une dernière chance écrite
Toujours dans Airbnb :
“Sans complétion de la fiche de police d’ici XX minutes, nous serons contraints de demander l’annulation de la réservation pour non-respect des obligations légales locales.”
Étape 4 — Annulation via Airbnb
Si Airbnb valide :
ne pas remettre les clés / accès,
laisser la plateforme gérer le relogement,
rester calme et factuel.
➡️ Ce n’est pas une expulsion, c’est une impossibilité légale d’accueil.
8) Et s’ils ont déjà dormi une nuit ?
Même logique :
tout documenter,
contacter Airbnb immédiatement,
ne pas user de la force,
laisser la plateforme arbitrer.
Airbnb préférera annuler et reloger plutôt que gérer un incident légal local.
9) Comment éviter que ça se reproduise
La fiche de police ne doit jamais être découverte au check-in.
Bonnes pratiques :
mention claire dans l’annonce,
message automatique J-2,
formulaire obligatoire avant remise des clés,
pas de clés tant que ce n’est pas complété.
10) Conciergerie ↔ propriétaire : se protéger contractuellement
Une clause n’efface pas la loi, mais elle évite le chaos.
À prévoir :
mandat explicite de collecte,
désignation du responsable de conservation,
durée 6 mois + destruction,
procédure en cas de demande des autorités,
clause de coopération.
À retenir (phrase clé)
Un voyageur étranger qui refuse de remplir la fiche de police se place lui-même en situation empêchant légalement la poursuite de l’hébergement ; la solution passe par Airbnb et la traçabilité écrite, jamais par la contrainte.
We often hear: «I rent on Airbnb, they collect the tourist tax, they send me a recap... so that's enough.’ In practice, Airbnb (and other platforms) can manage a part of the traveller experience, but not the legal existence of your furnished rental activity in France.
And above all: registering LMNP (Guichet unique → SIRET/SIREN) is not just a formality “for the administration”. It's also what gives you the hand, It protects you and saves you from a number of nasty surprises.
LMNP: it's not a “status”, it's a declarable activity
LMNP describes a furnished rental activity carried out on a non-professional basis. Since 1 January 2023, LMNP activity has required a online registration via the formalities desk and obtaining a SIRET number (in 15 days from the start of the rental period).
In practical terms: even if you only rent on Airbnb, registration doesn't just happen“.
What Airbnb does... and what Airbnb will never do for you
Airbnb can
provide you with documents and summaries,
apply certain platform-related rules,
and, above all, to collect/transmit tax information under DAC7 (EU).
Airbnb cannot (and must not)
declare the start of your LMNP business,
choose your tax system (micro-BIC vs réel),
managing your off-platform tax obligations“ (e.g. CFE, consistency of declarations),
or secure your business if you also rent via Booking/Abritel/direct.
On impots.gouv.fr, the authorities are very clear: registration is used in particular to obtain a SIRET, publicise the existence of the business, and indicate the tax regime chosen.
The real advantages of having a SIREN/SIRET (and of doing it early)
1) You're square (and you sleep better)
The number one benefit is peace of mind: you declare your activity, you obtain your identifiers, and you take the steps required by the authorities (including the 15-day deadline).
2) You regain control over your tax situation (and often your profitability)
The “sinews of war” in LMNP is the tax choice and its implementation (micro-BIC vs réel, charges, depreciation, etc.). Without your own registration, you are more likely to :
choose the wrong frame,
choose it too late,
or find yourself having to “catch up” on items when you file your tax return.
And this rarely has a neutral effect on the result.
3) You put your case on a professional footing (bank, accountant, insurance companies, partners)
A SIRET is a simple “marker”: your business exists, it is identified, and your file becomes much easier to read when a third party asks you for information (accountant, bank, service provider, etc.).
4) You are no longer dependent on a platform
Today Airbnb, tomorrow :
Booking,
Abritel,
your site,
or direct bookings.
Your SIRET does not change your marketing strategy.
5) You are consistent with the reality of 2023+: platform transparency is increasing (DAC7)
DAC7 requires Airbnb to collect and transmit tax information on hosts receiving income via the platform. To put it plainly: “I'm not doing anything” makes less and less sense.
The (very real) disadvantages of not doing so
1) You put off doing something you have to do... and you often end up doing it in a hurry
The most common situation is that you wait until “later” and then have to regularise the situation at the wrong time (tax return, change of platform, request for supporting documents, etc.). But the obligation + the 15-day deadline exist.
2) You potentially lose money (wrong tax choice, wrong implementation)
The No. 1 risk is not the immediate fine: it's the loss of earnings (incorrect engine speed, non-optimised loads, framing errors).
3) You are exposing yourself to tax inconsistencies (CFE, returns, supporting documents)
Furnished lettings come with a number of obligations, including CFE (with exemptions in certain cases, notably where receipts are ≤ €5,000). Airbnb doesn't manage this “for you”, and the day it drops, it becomes your subject.
4) Your “strategy” is based on a belief: “Airbnb = compliance”.”
Airbnb can do useful things, but the tax authorities point out that obtaining a SIRET and declaring that they are starting up their business.
OK... and how do we do it?
For the practical part (the right choices to tick on the Guichet unique INPI, step by step), we have detailed everything here:
Depuis la mise en place du One-stop shop, toute création d’activité de non-professional furnished rental (LMNP) doit obligatoirement être déclarée sur le site de l’INPI.
En pratique, beaucoup de bailleurs font mal la déclaration : mauvaise catégorie, mauvais régime fiscal, mauvaise option TVA… ce qui crée ensuite des incohérences avec les impôts.
👉 Cet article est volontairement opérationnel : écran par écran, quoi sélectionner exactement, sans interprétation.
Étape 0 – Ce que vous devez avoir avant de commencer
Avant d’ouvrir le site INPI, préparez :
Votre identité complète
Votre adresse personnelle
L’adresse du logement loué
La date réelle de début d’activité (première mise en location ou première recette)
Vous payez une conciergerie pour votre location saisonnière : gestion voyageurs, ménage, check-in, check-out, linge, coordination, suivi du logement ?
Bonne nouvelle : dans certains cas, ces frais peuvent être fiscalement déductibles.
Mais attention : tout dépend de votre régime d’imposition. Entre micro-BIC, régime réel, micro-foncier et revenus fonciers au réel, les règles ne sont pas les mêmes.
Chez CLM Conciergerie Locative, nous accompagnons des propriétaires qui veulent louer leur bien plus sereinement, tout en gardant une exploitation propre, structurée et lisible. Et sur ce sujet, il y a une idée essentielle à comprendre :
Au micro, vous ne déduisez pas vos frais un par un. Au réel, vos frais de conciergerie peuvent devenir une vraie charge déductible.
Dans cet article, on vous explique simplement quand et comment vos frais de conciergerie peuvent être pris en compte : gestion, ménage, linge, consommables, frais de plateforme, interventions, etc.
Note utile Cet article est informatif. Il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou de l’administration fiscale. La fiscalité dépend toujours de votre situation personnelle, du type de bien, du régime choisi et du montant de vos revenus.
1) Pourquoi les frais de conciergerie changent vraiment le calcul ?
Déduire une charge, c’est réduire le revenu imposable de votre activité.
En clair : si vous êtes au bon régime fiscal, certaines dépenses liées à votre location peuvent diminuer le résultat sur lequel vous êtes imposé.
En location courte durée, les frais liés à l’exploitation du logement peuvent vite représenter un montant important :
• gestion des réservations ; • communication avec les voyageurs ; • check-in et check-out ; • ménage entre deux séjours ; • linge, draps, serviettes, blanchisserie ; • consommables d’accueil ; • petites fournitures ; • suivi qualité avant l’arrivée ; • coordination des interventions ; • maintenance légère ; • frais ou commissions de plateformes, selon les cas.
À retenir Une conciergerie n’est pas seulement un “confort” pour le propriétaire. C’est aussi une dépense d’exploitation liée à l’activité de location. Au régime réel, cette dépense peut donc entrer dans l’analyse fiscale.
En location meublée au réel, le sujet est encore plus important, car les charges peuvent s’ajouter à d’autres mécanismes, comme les amortissements. Dans certains cas, cela peut fortement réduire le résultat fiscal imposable.
2) La vraie question : êtes-vous au micro ou au réel ?
Avant même de parler de conciergerie, il faut répondre à une question simple :
Êtes-vous au régime micro ou au régime réel ?
C’est ce point qui détermine si vous pouvez déduire vos frais précisément, facture par facture.
3) Si vous êtes au micro : pas de déduction détaillée
En micro-BIC, pour une location meublée, l’administration applique un abattement forfaitaire. Cet abattement est censé représenter vos charges.
Cela veut dire que vous ne pouvez pas ensuite ajouter vos frais réels un par un.
Même logique en micro-foncier pour une location nue : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire, mais vous ne déduisez pas vos charges réelles.
En clair Au micro, vos frais de conciergerie sont considérés comme déjà “inclus” dans l’abattement. Vous ne pouvez donc pas les déduire en plus.
Exemple : si vous êtes au micro-BIC et que vous payez 3 000 € de conciergerie sur l’année, vous ne pouvez pas ajouter une ligne “3 000 € de charges” dans votre déclaration. L’abattement forfaitaire est là pour couvrir théoriquement vos frais.
C’est simple administrativement, mais ce n’est pas toujours le plus avantageux.
4) Si vous êtes au réel : les frais de conciergerie peuvent devenir déductibles
Au régime réel, la logique est différente.
Vous ne bénéficiez plus simplement d’un abattement forfaitaire. Vous tenez compte des charges réellement supportées pour l’activité.
En location meublée au réel, imposée dans la catégorie des BIC, vous pouvez en principe déduire les charges liées à l’exploitation du logement :
• frais de conciergerie ; • frais de gestion ; • ménage ; • linge ; • blanchisserie ; • petites fournitures ; • frais de plateforme ; • assurance ; • taxe foncière ; • entretien ; • comptabilité ; • intérêts d’emprunt, selon les cas ; • amortissements, selon votre situation.
En location nue au réel, imposée dans la catégorie des revenus fonciers, certains frais d’administration et de gestion liés au bien peuvent également être déductibles.
À retenir Au réel, les frais de conciergerie peuvent en principe être déductibles s’ils sont engagés pour l’activité de location, cohérents avec votre exploitation, et correctement justifiés.
5) Micro-BIC : les règles ont changé pour les meublés de tourisme
C’est un point très important pour les propriétaires en location saisonnière.
Depuis les évolutions récentes de la fiscalité des locations meublées touristiques, il est devenu encore plus utile de comparer le micro-BIC et le régime réel.
Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, les principaux repères sont les suivants :
Type de location meublée
Seuil du micro-BIC
Abattement forfaitaire
Meublé de tourisme non classé
15 000 €
30 %
Meublé de tourisme classé
77 700 €
50 %
Chambre d’hôtes
77 700 €
50 %
Autre location meublée, notamment longue durée
77 700 €
50 %
Ces seuils et abattements sont particulièrement importants pour les propriétaires de locations saisonnières non classées.
Avec un abattement de seulement 30 %, le micro-BIC peut devenir beaucoup moins favorable qu’avant lorsque les charges réelles sont importantes.
Le point à comprendre Si vous payez une conciergerie, du ménage, du linge, des commissions de plateforme, une taxe foncière, une assurance, des intérêts d’emprunt et des frais d’entretien, vos charges réelles peuvent rapidement dépasser l’abattement du micro-BIC.
Dans ce cas, le régime réel mérite souvent d’être étudié sérieusement avec un expert-comptable.
6) Attention : “classé” ne veut pas simplement dire “beau logement”
C’est une confusion fréquente.
Un meublé de tourisme classé n’est pas simplement un logement joli, bien décoré, bien situé ou très bien noté par les voyageurs.
Pour être fiscalement considéré comme un meublé de tourisme classé, il faut un classement officiel, obtenu selon la procédure prévue pour les meublés de tourisme.
Sans classement officiel, le logement reste fiscalement un meublé de tourisme non classé.
Et cela peut changer beaucoup de choses, notamment sur le seuil du micro-BIC et le taux d’abattement.
Le piège à éviter Un logement peut être premium, très bien équipé, très rentable et parfaitement entretenu… tout en étant fiscalement “non classé” s’il n’a pas obtenu de classement officiel.
Cela ne veut pas dire que le classement est toujours suffisant pour rendre le micro-BIC plus intéressant. Avec une conciergerie, du ménage, du linge et des frais importants, le régime réel peut rester plus favorable.
Il faut donc comparer avec de vrais chiffres.
7) Quand la déduction des frais de conciergerie devient-elle vraiment intéressante ?
La déduction des frais de conciergerie devient surtout intéressante lorsque vos charges d’exploitation sont importantes.
C’est souvent le cas en location saisonnière sérieuse, surtout lorsque le bien est exploité proprement, avec un vrai niveau de service.
Cas n°1 : vous avez beaucoup de charges
Si vos charges annuelles sont importantes, le régime réel peut devenir plus favorable que le micro.
Par exemple, on peut retrouver :
• frais de conciergerie ; • ménage ; • linge et blanchisserie ; • commissions Airbnb, Booking, Abritel ou autres plateformes ; • taxe foncière ; • assurance propriétaire non occupant ; • charges de copropriété ; • intérêts d’emprunt ; • travaux, réparations, entretien ; • honoraires comptables ; • amortissements en location meublée au réel, selon votre situation.
Plus ces charges pèsent lourd, plus il devient pertinent de comparer le micro et le réel.
Cas n°2 : vous faites de la location saisonnière non classée
Pour un meublé de tourisme non classé, le micro-BIC est devenu moins favorable qu’auparavant.
Avec un abattement de 30 %, beaucoup de propriétaires ont intérêt à se poser la question du réel, surtout si l’activité est structurée avec :
En clair Plus vous exploitez votre bien sérieusement, plus vous avez de frais réels. Et plus vous avez de frais réels, plus le régime réel peut devenir intéressant.
Cas n°3 : vous proposez une vraie qualité de service
Un logement loué en courte durée ne fonctionne pas tout seul.
Dès que l’on veut proposer une expérience fiable aux voyageurs, il faut organiser :
• un ménage régulier et contrôlé ; • du linge propre et bien suivi ; • une remise des clés sérieuse ; • un accueil clair ; • un logement vérifié avant l’arrivée ; • des consommables minimum ; • une capacité à intervenir en cas de problème ; • une coordination entre propriétaire, voyageurs, ménage et prestataires.
Tout cela a un coût réel.
Au micro, ces coûts sont simplement “absorbés” dans l’abattement forfaitaire.
Au réel, ils peuvent être traités comme des charges, sous réserve de respecter les règles fiscales applicables.
4) How do you actually deduct your CLM concierge fees?
Pour que vos frais soient correctement pris en compte, il ne suffit pas de savoir qu’ils existent. Il faut aussi les organiser proprement.
Voici les grandes étapes.
Step 1 - Identify your type of rental
Avant de parler de déduction, il faut identifier la catégorie fiscale de vos revenus.
Furnished rental Les revenus sont généralement imposés dans la catégorie des BIC. C’est le cas pour la plupart des locations saisonnières, qu’elles passent par Airbnb, Booking, Abritel ou par des réservations en direct.
Bare rental Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
La location saisonnière est, dans la grande majorité des cas, une location meublée. Elle relève donc généralement des BIC.
Étape 2 — Être au régime réel si vous voulez déduire vos charges précisément
Pour déduire vos frais de conciergerie au centime près, il faut être au régime réel.
Au micro, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire. Vous ne pouvez pas ajouter en plus vos factures de conciergerie, de ménage ou de linge.
Au réel, vous devez tenir une comptabilité plus précise, mais vous pouvez intégrer les charges réellement supportées, dans les conditions prévues par les règles fiscales.
Step 3 - Keep the right supporting documents
C’est un point essentiel.
Pour sécuriser votre déduction, il faut pouvoir justifier les dépenses.
Conservez notamment :
• les factures de conciergerie ; • les factures ou relevés détaillés de ménage ; • les factures de linge, blanchisserie ou pressing ; • les preuves de paiement ; • les relevés de commissions de plateformes ; • les factures de petits achats liés à l’accueil voyageurs ; • les factures de réparation, entretien ou maintenance ; • les échanges ou documents permettant de comprendre la nature des prestations.
Astuce pratique Si la conciergerie déduit certains montants directement de vos reversements, ce n’est pas forcément un problème. L’important est d’avoir un justificatif clair : facture, relevé, détail des prestations et traçabilité des flux.
Étape 4 — Déduire la bonne chose, dans la bonne catégorie
A few simple guidelines:
• ce que vous payez réellement à la conciergerie peut être une charge déductible au réel, si la dépense est liée à l’activité de location ; • les frais de ménage ou de linge peuvent aussi être concernés, selon le montage retenu ; • les frais de plateforme peuvent être intégrés dans l’analyse comptable ; • les sommes refacturées au voyageur doivent être traitées de manière cohérente : selon le fonctionnement, il peut y avoir une recette et une charge correspondante.
Sur ce dernier point, il vaut mieux être accompagné par un expert-comptable, surtout si vous louez sur plusieurs plateformes ou si vous faites aussi des réservations en direct.
9) Quels frais CLM peuvent généralement être concernés ?
Selon votre contrat et votre fonctionnement, plusieurs frais peuvent entrer dans l’analyse.
Frais de gestion ou de conciergerie Pilotage, relation voyageurs, coordination, suivi des réservations, organisation opérationnelle.
Cleaning Prestations entre deux séjours, vérification du logement, remise en état.
Linge et blanchisserie Draps, serviettes, pressing, location ou entretien du linge.
Reception consumables Petites fournitures mises à disposition des voyageurs, selon ce qui est fourni et refacturé.
Petites interventions Maintenance légère, coordination de dépannage, remplacement de petits équipements.
Frais de plateforme Commissions ou frais de service côté propriétaire, selon les cas.
Honoraires comptables Si vous faites suivre votre activité de location meublée au réel.
L’idée générale La dépense doit être engagée dans l’intérêt de l’activité de location, être cohérente avec l’exploitation du bien, et être correctement justifiée.
10) Exemple simple : micro-BIC ou réel avec une conciergerie ?
Prenons un exemple volontairement simplifié.
Un propriétaire encaisse 20 000 € de recettes annuelles en location saisonnière non classée.
Sur l’année, il paie :
• 4 000 € de conciergerie ; • 2 500 € de ménage et linge ; • 1 800 € de frais de plateforme ; • 1 200 € de taxe foncière et assurance ; • 1 500 € d’autres charges liées au bien.
Total simplifié des charges : 11 000 €.
Au micro-BIC, si le régime est applicable, l’abattement forfaitaire pour un meublé de tourisme non classé est de 30 %.
Sur 20 000 € de recettes, cela représente 6 000 € d’abattement.
Au réel, les charges effectivement supportées peuvent être prises en compte selon les règles applicables. Dans cet exemple simplifié, les charges réelles sont de 11 000 €, soit bien plus que l’abattement forfaitaire de 6 000 €.
Ce que montre cet exemple Dès qu’il y a conciergerie, ménage, linge, frais de plateforme et charges importantes, il ne faut pas choisir son régime fiscal uniquement par habitude.
Une simulation devient indispensable.
Attention Cet exemple est volontairement simplifié. Il ne tient pas compte de tous les paramètres fiscaux possibles, notamment les amortissements, la situation personnelle du propriétaire, les éventuelles limites applicables, ni les règles propres à chaque dossier.
11) FAQ rapide
Je suis au micro-BIC : puis-je déduire mes frais de conciergerie quand même ?
Non.
En micro-BIC, l’abattement forfaitaire remplace la déduction de vos charges. Vous ne pouvez donc pas déduire en plus vos frais de conciergerie, de ménage ou de linge.
Je suis au régime réel : les frais de conciergerie sont-ils toujours déductibles ?
Ils peuvent en principe l’être s’ils sont liés à l’activité de location, cohérents avec l’exploitation du bien, et correctement justifiés.
C’est votre expert-comptable qui doit valider le traitement précis selon votre situation.
Je loue en non meublé : est-ce pareil ?
Non.
La catégorie fiscale n’est pas la même. En location nue, les revenus sont imposés en revenus fonciers.
En micro-foncier, vous ne déduisez pas vos charges réelles.
Au régime réel, certains frais d’administration et de gestion liés au bien peuvent être déductibles.
À partir de quand le régime réel devient-il intéressant ?
Il devient souvent intéressant lorsque vos charges annuelles dépassent l’abattement forfaitaire du micro, ou lorsque vous êtes obligé de passer au réel à cause des seuils applicables.
En location saisonnière, c’est fréquent dès que l’exploitation est structurée avec conciergerie, ménage professionnel, linge, frais de plateforme, taxe foncière, assurance, entretien et éventuellement emprunt.
Le classement du meublé suffit-il à rendre le micro-BIC plus intéressant ?
Pas toujours.
Le classement peut améliorer le traitement fiscal au micro-BIC, mais cela ne veut pas dire que le micro est automatiquement le meilleur choix.
Si vos charges réelles sont importantes, le régime réel peut rester plus favorable. Il faut comparer les deux situations avec des chiffres réels.
CLM peut-elle choisir mon régime fiscal à ma place ?
Non.
CLM Conciergerie Locative n’est pas un cabinet comptable et ne remplace pas un expert-comptable.
En revanche, nous pouvons vous aider à mieux structurer les éléments utiles : factures, relevés, frais de conciergerie, frais de ménage, linge, informations de réservation et éléments d’exploitation.
Cela permet ensuite à votre comptable de travailler sur une base plus propre.
Conclusion : avec une conciergerie, le régime réel mérite souvent d’être étudié
Le régime micro est simple, mais il ne permet pas de déduire précisément vos frais réels.
Le régime réel demande plus de suivi, mais il peut devenir très intéressant pour les propriétaires qui supportent des charges importantes :
Avec les nouvelles règles applicables aux meublés de tourisme non classés, la comparaison entre micro-BIC et régime réel est devenue encore plus importante.
Chez CLM Conciergerie Locative, nous ne remplaçons pas votre expert-comptable. Mais nous pouvons vous aider à organiser les éléments utiles pour que votre dossier soit clair, cohérent et exploitable.
Vous louez déjà, ou vous souhaitez louer votre bien sur la Côte de Beauté ?
Contactez-nous pour faire un premier point sur votre projet : niveau de revenus possible, charges à prévoir, ménage, linge, plateformes, réservation directe et éléments à transmettre à votre comptable.
With recent tax changes, many homeowners are wondering whether they should pay :
the CFE (Cotisation Foncière des Entreprises),
the Council tax on second homes (THRS),
or sometimes both.
Online discussions often add to the confusion. So here is a clear, up-to-date version, based on the ministerial responses of 3 June 2025 and current tax doctrine.
1️⃣ CFE and THRS: two different taxes for two different purposes
✔ CFE
The CFE concerns furnished lettings. It is payable by anyone operating a furnished property, including those operating a LMNP scheme.
There are, however, some possible exemptions:
rental income < 5,000 per year,
1st year in business,
exemptions decided by the municipality,
specific zones (FRR).
✔ THRS (Council tax on second homes)
THRS applies if the owner retains the right of use on 1 January.
That's the crux of the matter: 👉 It's not the number of days rented that counts, 👉 But the possibility of using the accommodation, even rarely.
If you are free to dispose of it, even theoretically, THRS is due.
2️⃣ Yes: CFE and THRS can be applied simultaneously
This is even the situation the most common as a seasonal LMNP.
The two taxes are not linked:
CFE taxes the activity,
THRS taxes the use of the property.
3️⃣ Can I avoid paying council tax (THRS)?
Yes, in just one case: 👉 if the owner does not retain the use of the property at all.
And this can only be the case :
✔ If the dwelling is entrusted in EXCLUSIVE MANAGEMENT MANDATE
to a professional holder of the G (Hoguet law).
This is the only situation recognised by the tax authorities in which :
the owner can no longer use the property,
personal use is contractually impossible,
enjoyment is transferred to the property manager.
👉 So :
Without a G card = inability to sign an exclusive mandate = the THRS remains due.
4️⃣ What you can't get from a concierge service without a G Card
A concierge service like CLM :
does not manage rents,
does not draw up a lease,
cannot be a rental agent,
does not have the legal personality to withdraw use from the owner.
This means that :
❌ It cannot not make you eligible for exemption from THRS.
✔ On the other hand, it can help you understand your LMNP obligations.
This is essential to avoid any ambiguity for owners.
5️⃣ Common mistakes on the internet (and corrections)
❌ “If I rent for 120 days or more, I no longer have to pay council tax.”
➡️ False. The 120 days concern the registration number, not THRS.
❌ “You have to rent 365 days to avoid THRS.”
➡️ False. It's not the activity that counts, but the impossibility of personal use.
❌ “A concierge service can act as an exclusive agent.”
➡️ False if she does not have a G card. (This is the case for almost all concierge services in France).
6️⃣ What CLM can actually do (and what the law forbids)
CLM can :
explain the THRS / CFE rules to you,
help you understand your LMNP obligations,
help you organise your rental property,
managing the operation and quality of housing,
optimise your income,
help you with your administrative formalities non-financial,
advise you objectively on your options.
CLM cannot :
manage your rent,
sign a rental management agreement,
withdraw use of the property,
make you eligible for THRS exemption.
This is a legal requirement under the Hoguet Act.
7️⃣ Clear summary: who pays for what?
Situation
CFE
THRS
Owner retains use of the property
✔ Yes
✔ Yes
Owner waives use (exclusive mandate Carte G)
✔ Yes
❌ No
Income < €5,000/year
❌ No
✔ Yes if used
Rental of part of the principal residence
❌ No
❌ No
Concierge service without a G card
✔ Possible management
✔ THRS due
8️⃣ Conclusion
In most cases for holiday lets:
CFE is payable (with possible exemptions),
THRS is payable as soon as the owner is able to use the property,
only an exclusive mandate entrusted to a professional Carte G can be used to remove this THRS.
CLM can help you understanding your obligations, We'll help you optimise your LMNP tax position and manage your business with peace of mind - while complying strictly with the Hoguet Act.
Full guide: immediate action, special cases, procedures, and how to prevent it happening again
Over 95 % of Airbnb stays go off without a hitch. But when a dispute serious damage to property, dangerous behaviour, theft, squatting - it's essential to know what to look out for. what to do immediately, who can help, and how to prevent it from happening again.
This guide offers you a simple, effective and clear method for dealing with every situation.
🧭 Understanding the 4 types of serious disputes.
Airbnb disputes are handled differently depending on their nature.
(Destroyed furniture, leak, fire, broken appliances, water damage, etc.)
👉 1. Diagnose in seconds
Is the damage visible?
Is it the traveller's fault?
Or a feature of the property (breakdown, obsolescence)?
👉 2. Secure immediately
turn off the water in the event of a leak
turn off the electricity if there is a risk
isolate the damaged area
ventilate in case of smoke
The goal: prevent the damage from getting worse.
👉 3. Document like a professional
Airbnb does not compensate never without evidence.
Take :
clear, dated photos
videos showing the context
before/after if available
list of affected objects
👉 4. Declaring actual cause
✔ If the traveller is responsible
open an Airbnb folder (AirCover) within 72 hours
provide all evidence immediately
if booking direct: contact the traveller's home insurance (holiday cover)
✔ If the accommodation is involved (dilapidated condition)
declaration to the PNO (homeowner's insurance)
it covers the leak, faulty installation, etc.
👉 5. Which solution should be applied?
small breakage → deposit
average damage → Airbnb AirCover
major damage → homeowner's insurance (PNO)
2️⃣ CASE 2 - Dangerous or disrespectful behaviour
(Parties, nuisance, light squatting, failure to comply with rules, etc.)
👉 1. Quickly assess the situation
Does the traveller cooperate?
Is there any immediate danger?
Are neighbours affected?
👉 2. Contact the traveller
A firm but calm message. In 50 % of cases, the situation is resolved immediately.
👉 3. intervene if necessary
Physical presence (or that of your concierge):
soothes
shows that
avoids escalation
👉 4. Contacting Airbnb: what they manage well
When it comes to problematic behaviour, Airbnb is more efficient than material damage.
Airbnb can :
call the passenger directly
cancel the rest of your stay
ask the traveller to leave
block your account if necessary
authorise additional cleaning costs
cover minor party-related damage
Airbnb is often on the host side, if you have :
evidence
messages
clear house rules
complaints from neighbours
👉 5. Proving nuisance
sound videos
photos
messages from neighbours
exchanges with the traveller
👉 6. Use the deposit
For :
exceptional cleaning
damaged linen
broken furniture
3️⃣ CASE 3 - Criminal litigation
(Theft, wilful damage, threats, breaking and entering)
These cases are rare but must be treated immediately.
👉 1. Making your home more secure
change the key box code
close all exits
shut down sensitive systems
prevent access
👉 2. Taking evidence
Like a mini “statement”:
detailed photos
videos
before/after inventory
purchase invoices if available
testimonials from neighbours
👉 3. Declare to Airbnb
These files are sent to the Trust & Safety, specialising in serious cases.
👉 4. Making a complaint
It's essential. Even for a small stolen item, the complaint :
lends credibility to the case
sometimes allows Airbnb to be reimbursed
is required for voluntary cases
🔥 Special cases (the most sensitive)
🟥 1. Theft without breaking and entering
(the traveller had normal access and takes an object with him)
❗ What you need to know
No insurance covers this case. But you are not without recourse.
✔ Exact procedure:
1. Essential evidence
before/after inventory
photos
proof that no one else entered
2. Filing a complaint This is essential if Airbnb is to take the case seriously.
3. Wording to be sent to Airbnb :
“The traveller had exclusive access to the accommodation. The object present on arrival disappeared on departure. No other person had access to the accommodation. Complaint lodged - PV attached.”
4. Deposit For small items (linen, crockery).
✔ Realistic result
Small thefts → deposit
Clear“ objects → AirCover sometimes
Major theft → police + Airbnb (rare)
🟥 2. Deliberate damage
(Deliberate hole, tag, piece of furniture broken on purpose)
❗ What you need to know
Intentional acts are rarely insured. But Airbnb can refund if the file is solid.
✔ Procedure:
1. Document as a statement of fact
close-ups
videos
precise descriptions
2. Mandatory complaint
3. Airbnb wording :
“The damage is clearly intentional - complaint lodged. Evidence attached. Claim for compensation for wilful damage.”
4. Deposit Useful as a supplement.
5. For major damage → PNO For structural damage.
4️⃣ CASE 4 - Squatter / refusal to vacate the premises
(The stay is over, but the traveller remains)
This is the most stressful situation, but it has a clear procedure.
👉 1. DO NOT make a legal error
Do not :
forced entry
put your stuff outside
turn off water/electricity
change the lock while the traveller is inside
➡ Legal risk for the owner.
👉 2. Tracking everything on Airbnb
remind you of the official end time
signal that the traveller remains
refuse any “cash off platform” proposal”
Airbnb messages = legal evidence.
👉 3. Report to Airbnb immediately
Airbnb can :
call the traveller
cancel the holiday
request immediate departure
block your account
guide you legally
👉 4. in France: “occupation without right or title”.”
If the traveller really refuses to leave :
1. Report (photos / video) 2. Filing a complaint for illegal occupation 3. Contact ADIL / lawyer 4. Legal procedure if necessary
These are very rare cases, but they are regulated by law.
👉 5. Role of the concierge
Airbnb contact management
evidence gathering
on-site intervention
legal support (guidance)
securing the premises as soon as they are vacated
5️⃣ How can these situations be prevented from recurring?
(Prevention = 90 % of tranquillity)
✔ Check traveller profiles
✔ Demand clear rules
✔ Communicating before the trip
✔ Have a complete inventory
✔ Manage entries and exits
✔ Check the accommodation after each stay
✔ Regularly maintain the home
6️⃣ How a concierge service really helps
A serious concierge service to help you:
Before
passenger screening
inventory
rules
communication
For
rapid intervention
Airbnb management
documentation
mediation
securing
After
insurance follow-up
assistance with filing a complaint
repairs
prevention for future holidays
🎯 Conclusion
Even the most serious disputes can be managed effectively if the right steps are taken: secure, document, declare, choose the right procedure, and prevent for the future.
With serious management, the vast majority of these situations can be avoided.
“normal wear and tear” (a word much used to refuse)
👉 AirCover = a little extra, not at all a reliable insurance system.
4️⃣ Booking: no insurance included
Booking does not provide no cover for homeowners.
If there is a problem, management is based on :
the PNO
the deposit
discussion with the traveller
5️⃣ The deposit: essential for minor breakages
The deposit is the practical addition insurance. It covers :
✔️ Minor breakage or loss
tableware
glasses
missing linen
small decorative element
abnormally dirty household
❌ The deposit never covers
extensive damage
major losses
major theft
housing damage
fire / water damage
👉 It is only used for immediate costs, uninsurable.
6️⃣ Clear table: who covers what?
Situation
Travel insurance
Owner's PNO
Airbnb AirCover
Deposit
Furniture broken by accident
✔️
❌
⚠️ possible
✔️
Very dirty cleaning
❌
❌
❌
✔️
Missing linen / broken crockery
❌
❌
❌
✔️
Leak linked to an old appliance
❌
✔️
❌
❌
Fire caused by the passenger
✔️
✔️ supplement
⚠️
❌
Appliances damaged by obsolescence
❌
✔️
❌
❌
Theft by the traveller
❌
❌ (excluding break-ins)
⚠️ very rare
❌
Deliberate damage
❌
❌
⚠️ rare
❌
7️⃣ What about CLM's RC Pro?
CLM's professional liability policy does not cover the traveller's actions, but it does cover professional errors :
✔️ Covered by CLM
door not properly closed by an agent
window left open
key box code not changed
lost keys
failure to comply with entry/exit protocol
❌ Not covered
theft or breakage by the traveller
damage caused by the traveller
home-related claims
👉 CLM protects against its own mistakes, never the traveller's.
8️⃣ The best protection package for homeowners
To be truly covered, you need to combine :
✔ Home insurance (PNO solid)
✔ Traveller's insurance (operated directly)
✔ Suitable deposit
✔ AirCover in addition (Airbnb only)
✔ Rigorous checks after each stay
✔ Concierge services covered by professional liability insurance
✔ A precise inventory + photos
That's what CLM is doing to make homeowners feel more secure.
🎯 To sum up
Even if no system covers everything, the combination of PNO + traveller's insurance + deposit + AirCover (for Airbnb) + CLM check covers almost all risks seasonal rental.
And for the rest (deliberate theft, bad faith, risky behaviour), CLM screens, secures and supervises travellers to minimise disputes.
The simple, clear guide for LMNP owners in Meschers, Royan and the surrounding area
If you rent furnished accommodation on the Côte de Beauté, you are affected by the tourist tax. This may seem a complex subject, but once you know the rules applied by the Royan Atlantique Conurbation Community (CARA), everything becomes simple.
This guide explains :
who must declare,
how much to pay,
how to declare,
how to reduce tourist tax,
and how CLM can help you.
1️⃣ Who has to pay tourist tax?
The tourist tax is paid by travellers, but it's the host (i.e. you, the owner) who must :
collect it,
declare it,
and pay it back.
Exception: if you use a platform that takes care of this automatically (see below).
The tourist tax covers all furnished rentals : studio, flat, house, classified or unclassified accommodation.
2️⃣ Airbnb, Booking, Abritel: the simplest case → everything is automatic
If your accommodation is booked via an approved platform, you do not have to nothing to declare.
The platforms :
automatically calculate the tax,
add it to the price of the stay,
collect it from travellers,
and pay it directly to CARA.
👉 You don't need to take any action yourself.
3️⃣ “Direct” lettings: you have to declare every month
If your bookings go through :
by a personal website,
by telephone,
through social networks,
or by word of mouth...
... then the declaration is not automatic.
It must be done on the official portal of the Agglomération :
even if you haven't had no stay (“0 night” declaration).
CLM can help you use this portal, while strictly complying with the Hoguet Act (we never handle your money).
4️⃣ How much will tourist tax cost in 2025?
CARA uses two types of tariffs:
🔹 A) Housing listed (1 to 5 stars) → Fixed rate
Per night and per person :
Ranking
Tariff 2025
⭐⭐⭐⭐⭐
1,65 €
⭐⭐⭐⭐
1,45 €
⭐⭐⭐
1,25 €
⭐⭐
1,05 €
⭐
0,85 €
✔️ Simple, stable pricing ✔️ Does not vary according to the price of the night ✔️ Often the most advantageous as soon as you rent at a medium or high rate
🔹 B) Housing not classified → Proportional tariff
👉 5 % of the nightly rate, excluding VAT, per person, capped at 4,14 €, then increased by +10 % departmental tax = 4.55 maximum per person / night
Example:
100 € per night → 4,55 € per person → €9.10 for a couple → €63.70 for 7 nights
5️⃣ How can I reduce tourist tax?
👉 By having your accommodation classified as a “Meublé de Tourisme” (furnished tourist accommodation)” (1 to 5 stars)
Classification is optional, but it offers two major advantages : lower tax + a better LMNP regime.
⭐ Advantage 1: a significantly lower tourist tax.
Example for 2 people - 7 nights - €100 per night :
❌ Uncategorized
63.70 tourist tax
✔️ Rated 3★
17,50 €
🎉 Savings: €46.20 per week Often 300 to 600 € per season, and up to 1,000 / year for a highly rented property.
⭐ Advantage 2: a better LMNP tax allowance
Micro-BIC :
✔️ 71 % allowance for classified accommodation
❌ 50 % or 30 % (depending on the case) for non-classified accommodation
Example:
For annual income of €12,000 :
Not classified → taxable = €6,000
Classified → taxable = €3,480
🎉 A very significant tax reduction.
🎯 Bonus: a lower tax increases your revenue (even if it is paid by the traveller)
The platforms are still posting final price, including tax. It is this final price that travellers compare.
👉 High tax = higher final price → less competitive housing 👉 Low tax = lower final price → more attractive home
A classified dwelling therefore benefits from :
a lower total price,
better positioning in Airbnb/Booking results,
a higher booking rate,
greater visibility,
and ultimately... more income, without increasing your rates.
🎉 It's an invisible optimisation for you, but a very visible one for travellers.
help you set up your account on the official portal,
guide you through the monthly declaration,
prepare the necessary information (overnight stays, calendars),
advise you on the benefits of obtaining a Meublé de Tourisme classification,
help you with your LMNP requirements.
The whole without handling payments, in accordance with the Hoguet Act.
✔️ Conclusion
On the Côte de Beauté, tourist tax is easy to apply as soon as you know :
the difference between a platform and direct rental,
the tariff applicable to your home,
the very strong impact of the ranking,
and reporting obligations.
With CLM, You'll be able to rent out your property in a stress-free, compliant way, with optimised net income.
Managing consent
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Always active
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Marketing
Technical access or storage is necessary to create user profiles in order to send advertisements, or to track the user on a website or on several websites with similar marketing purposes.
