We often hear: «I rent on Airbnb, they collect the tourist tax, they send me a recap... so that's enough.’ In practice, Airbnb (and other platforms) can manage a part of the traveller experience, but not the legal existence of your furnished rental activity in France.
And above all: registering LMNP (Guichet unique → SIRET/SIREN) is not just a formality “for the administration”. It's also what gives you the hand, It protects you and saves you from a number of nasty surprises.
LMNP: it's not a “status”, it's a declarable activity
LMNP describes a furnished rental activity carried out on a non-professional basis. Since 1 January 2023, LMNP activity has required a online registration via the formalities desk and obtaining a SIRET number (in 15 days from the start of the rental period).
In practical terms: even if you only rent on Airbnb, registration doesn't just happen“.
What Airbnb does... and what Airbnb will never do for you
Airbnb can
provide you with documents and summaries,
apply certain platform-related rules,
and, above all, to collect/transmit tax information under DAC7 (EU).
Airbnb cannot (and must not)
declare the start of your LMNP business,
choose your tax system (micro-BIC vs réel),
managing your off-platform tax obligations“ (e.g. CFE, consistency of declarations),
or secure your business if you also rent via Booking/Abritel/direct.
On impots.gouv.fr, the authorities are very clear: registration is used in particular to obtain a SIRET, publicise the existence of the business, and indicate the tax regime chosen.
The real advantages of having a SIREN/SIRET (and of doing it early)
1) You're square (and you sleep better)
The number one benefit is peace of mind: you declare your activity, you obtain your identifiers, and you take the steps required by the authorities (including the 15-day deadline).
2) You regain control over your tax situation (and often your profitability)
The “sinews of war” in LMNP is the tax choice and its implementation (micro-BIC vs réel, charges, depreciation, etc.). Without your own registration, you are more likely to :
choose the wrong frame,
choose it too late,
or find yourself having to “catch up” on items when you file your tax return.
And this rarely has a neutral effect on the result.
3) You put your case on a professional footing (bank, accountant, insurance companies, partners)
A SIRET is a simple “marker”: your business exists, it is identified, and your file becomes much easier to read when a third party asks you for information (accountant, bank, service provider, etc.).
4) You are no longer dependent on a platform
Today Airbnb, tomorrow :
Booking,
Abritel,
your site,
or direct bookings.
Your SIRET does not change your marketing strategy.
5) You are consistent with the reality of 2023+: platform transparency is increasing (DAC7)
DAC7 requires Airbnb to collect and transmit tax information on hosts receiving income via the platform. To put it plainly: “I'm not doing anything” makes less and less sense.
The (very real) disadvantages of not doing so
1) You put off doing something you have to do... and you often end up doing it in a hurry
The most common situation is that you wait until “later” and then have to regularise the situation at the wrong time (tax return, change of platform, request for supporting documents, etc.). But the obligation + the 15-day deadline exist.
2) You potentially lose money (wrong tax choice, wrong implementation)
The No. 1 risk is not the immediate fine: it's the loss of earnings (incorrect engine speed, non-optimised loads, framing errors).
3) You are exposing yourself to tax inconsistencies (CFE, returns, supporting documents)
Furnished lettings come with a number of obligations, including CFE (with exemptions in certain cases, notably where receipts are ≤ €5,000). Airbnb doesn't manage this “for you”, and the day it drops, it becomes your subject.
4) Your “strategy” is based on a belief: “Airbnb = compliance”.”
Airbnb can do useful things, but the tax authorities point out that obtaining a SIRET and declaring that they are starting up their business.
OK... and how do we do it?
For the practical part (the right choices to tick on the Guichet unique INPI, step by step), we have detailed everything here:
Depuis la mise en place du One-stop shop, toute création d’activité de non-professional furnished rental (LMNP) doit obligatoirement être déclarée sur le site de l’INPI.
En pratique, beaucoup de bailleurs font mal la déclaration : mauvaise catégorie, mauvais régime fiscal, mauvaise option TVA… ce qui crée ensuite des incohérences avec les impôts.
👉 Cet article est volontairement opérationnel : écran par écran, quoi sélectionner exactement, sans interprétation.
Étape 0 – Ce que vous devez avoir avant de commencer
Avant d’ouvrir le site INPI, préparez :
Votre identité complète
Votre adresse personnelle
L’adresse du logement loué
La date réelle de début d’activité (première mise en location ou première recette)
Vous payez une conciergerie pour votre location saisonnière : gestion voyageurs, ménage, check-in, check-out, linge, coordination, suivi du logement ?
Bonne nouvelle : dans certains cas, ces frais peuvent être fiscalement déductibles.
Mais attention : tout dépend de votre régime d’imposition. Entre micro-BIC, régime réel, micro-foncier et revenus fonciers au réel, les règles ne sont pas les mêmes.
Chez CLM Conciergerie Locative, nous accompagnons des propriétaires qui veulent louer leur bien plus sereinement, tout en gardant une exploitation propre, structurée et lisible. Et sur ce sujet, il y a une idée essentielle à comprendre :
Au micro, vous ne déduisez pas vos frais un par un. Au réel, vos frais de conciergerie peuvent devenir une vraie charge déductible.
Dans cet article, on vous explique simplement quand et comment vos frais de conciergerie peuvent être pris en compte : gestion, ménage, linge, consommables, frais de plateforme, interventions, etc.
Note utile Cet article est informatif. Il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou de l’administration fiscale. La fiscalité dépend toujours de votre situation personnelle, du type de bien, du régime choisi et du montant de vos revenus.
1) Pourquoi les frais de conciergerie changent vraiment le calcul ?
Déduire une charge, c’est réduire le revenu imposable de votre activité.
En clair : si vous êtes au bon régime fiscal, certaines dépenses liées à votre location peuvent diminuer le résultat sur lequel vous êtes imposé.
En location courte durée, les frais liés à l’exploitation du logement peuvent vite représenter un montant important :
• gestion des réservations ; • communication avec les voyageurs ; • check-in et check-out ; • ménage entre deux séjours ; • linge, draps, serviettes, blanchisserie ; • consommables d’accueil ; • petites fournitures ; • suivi qualité avant l’arrivée ; • coordination des interventions ; • maintenance légère ; • frais ou commissions de plateformes, selon les cas.
À retenir Une conciergerie n’est pas seulement un “confort” pour le propriétaire. C’est aussi une dépense d’exploitation liée à l’activité de location. Au régime réel, cette dépense peut donc entrer dans l’analyse fiscale.
En location meublée au réel, le sujet est encore plus important, car les charges peuvent s’ajouter à d’autres mécanismes, comme les amortissements. Dans certains cas, cela peut fortement réduire le résultat fiscal imposable.
2) La vraie question : êtes-vous au micro ou au réel ?
Avant même de parler de conciergerie, il faut répondre à une question simple :
Êtes-vous au régime micro ou au régime réel ?
C’est ce point qui détermine si vous pouvez déduire vos frais précisément, facture par facture.
3) Si vous êtes au micro : pas de déduction détaillée
En micro-BIC, pour une location meublée, l’administration applique un abattement forfaitaire. Cet abattement est censé représenter vos charges.
Cela veut dire que vous ne pouvez pas ensuite ajouter vos frais réels un par un.
Même logique en micro-foncier pour une location nue : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire, mais vous ne déduisez pas vos charges réelles.
En clair Au micro, vos frais de conciergerie sont considérés comme déjà “inclus” dans l’abattement. Vous ne pouvez donc pas les déduire en plus.
Exemple : si vous êtes au micro-BIC et que vous payez 3 000 € de conciergerie sur l’année, vous ne pouvez pas ajouter une ligne “3 000 € de charges” dans votre déclaration. L’abattement forfaitaire est là pour couvrir théoriquement vos frais.
C’est simple administrativement, mais ce n’est pas toujours le plus avantageux.
4) Si vous êtes au réel : les frais de conciergerie peuvent devenir déductibles
Au régime réel, la logique est différente.
Vous ne bénéficiez plus simplement d’un abattement forfaitaire. Vous tenez compte des charges réellement supportées pour l’activité.
En location meublée au réel, imposée dans la catégorie des BIC, vous pouvez en principe déduire les charges liées à l’exploitation du logement :
• frais de conciergerie ; • frais de gestion ; • ménage ; • linge ; • blanchisserie ; • petites fournitures ; • frais de plateforme ; • assurance ; • taxe foncière ; • entretien ; • comptabilité ; • intérêts d’emprunt, selon les cas ; • amortissements, selon votre situation.
En location nue au réel, imposée dans la catégorie des revenus fonciers, certains frais d’administration et de gestion liés au bien peuvent également être déductibles.
À retenir Au réel, les frais de conciergerie peuvent en principe être déductibles s’ils sont engagés pour l’activité de location, cohérents avec votre exploitation, et correctement justifiés.
5) Micro-BIC : les règles ont changé pour les meublés de tourisme
C’est un point très important pour les propriétaires en location saisonnière.
Depuis les évolutions récentes de la fiscalité des locations meublées touristiques, il est devenu encore plus utile de comparer le micro-BIC et le régime réel.
Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, les principaux repères sont les suivants :
Type de location meublée
Seuil du micro-BIC
Abattement forfaitaire
Meublé de tourisme non classé
15 000 €
30 %
Meublé de tourisme classé
77 700 €
50 %
Chambre d’hôtes
77 700 €
50 %
Autre location meublée, notamment longue durée
77 700 €
50 %
Ces seuils et abattements sont particulièrement importants pour les propriétaires de locations saisonnières non classées.
Avec un abattement de seulement 30 %, le micro-BIC peut devenir beaucoup moins favorable qu’avant lorsque les charges réelles sont importantes.
Le point à comprendre Si vous payez une conciergerie, du ménage, du linge, des commissions de plateforme, une taxe foncière, une assurance, des intérêts d’emprunt et des frais d’entretien, vos charges réelles peuvent rapidement dépasser l’abattement du micro-BIC.
Dans ce cas, le régime réel mérite souvent d’être étudié sérieusement avec un expert-comptable.
6) Attention : “classé” ne veut pas simplement dire “beau logement”
C’est une confusion fréquente.
Un meublé de tourisme classé n’est pas simplement un logement joli, bien décoré, bien situé ou très bien noté par les voyageurs.
Pour être fiscalement considéré comme un meublé de tourisme classé, il faut un classement officiel, obtenu selon la procédure prévue pour les meublés de tourisme.
Sans classement officiel, le logement reste fiscalement un meublé de tourisme non classé.
Et cela peut changer beaucoup de choses, notamment sur le seuil du micro-BIC et le taux d’abattement.
Le piège à éviter Un logement peut être premium, très bien équipé, très rentable et parfaitement entretenu… tout en étant fiscalement “non classé” s’il n’a pas obtenu de classement officiel.
Cela ne veut pas dire que le classement est toujours suffisant pour rendre le micro-BIC plus intéressant. Avec une conciergerie, du ménage, du linge et des frais importants, le régime réel peut rester plus favorable.
Il faut donc comparer avec de vrais chiffres.
7) Quand la déduction des frais de conciergerie devient-elle vraiment intéressante ?
La déduction des frais de conciergerie devient surtout intéressante lorsque vos charges d’exploitation sont importantes.
C’est souvent le cas en location saisonnière sérieuse, surtout lorsque le bien est exploité proprement, avec un vrai niveau de service.
Cas n°1 : vous avez beaucoup de charges
Si vos charges annuelles sont importantes, le régime réel peut devenir plus favorable que le micro.
Par exemple, on peut retrouver :
• frais de conciergerie ; • ménage ; • linge et blanchisserie ; • commissions Airbnb, Booking, Abritel ou autres plateformes ; • taxe foncière ; • assurance propriétaire non occupant ; • charges de copropriété ; • intérêts d’emprunt ; • travaux, réparations, entretien ; • honoraires comptables ; • amortissements en location meublée au réel, selon votre situation.
Plus ces charges pèsent lourd, plus il devient pertinent de comparer le micro et le réel.
Cas n°2 : vous faites de la location saisonnière non classée
Pour un meublé de tourisme non classé, le micro-BIC est devenu moins favorable qu’auparavant.
Avec un abattement de 30 %, beaucoup de propriétaires ont intérêt à se poser la question du réel, surtout si l’activité est structurée avec :
En clair Plus vous exploitez votre bien sérieusement, plus vous avez de frais réels. Et plus vous avez de frais réels, plus le régime réel peut devenir intéressant.
Cas n°3 : vous proposez une vraie qualité de service
Un logement loué en courte durée ne fonctionne pas tout seul.
Dès que l’on veut proposer une expérience fiable aux voyageurs, il faut organiser :
• un ménage régulier et contrôlé ; • du linge propre et bien suivi ; • une remise des clés sérieuse ; • un accueil clair ; • un logement vérifié avant l’arrivée ; • des consommables minimum ; • une capacité à intervenir en cas de problème ; • une coordination entre propriétaire, voyageurs, ménage et prestataires.
Tout cela a un coût réel.
Au micro, ces coûts sont simplement “absorbés” dans l’abattement forfaitaire.
Au réel, ils peuvent être traités comme des charges, sous réserve de respecter les règles fiscales applicables.
4) How do you actually deduct your CLM concierge fees?
Pour que vos frais soient correctement pris en compte, il ne suffit pas de savoir qu’ils existent. Il faut aussi les organiser proprement.
Voici les grandes étapes.
Step 1 - Identify your type of rental
Avant de parler de déduction, il faut identifier la catégorie fiscale de vos revenus.
Furnished rental Les revenus sont généralement imposés dans la catégorie des BIC. C’est le cas pour la plupart des locations saisonnières, qu’elles passent par Airbnb, Booking, Abritel ou par des réservations en direct.
Bare rental Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
La location saisonnière est, dans la grande majorité des cas, une location meublée. Elle relève donc généralement des BIC.
Étape 2 — Être au régime réel si vous voulez déduire vos charges précisément
Pour déduire vos frais de conciergerie au centime près, il faut être au régime réel.
Au micro, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire. Vous ne pouvez pas ajouter en plus vos factures de conciergerie, de ménage ou de linge.
Au réel, vous devez tenir une comptabilité plus précise, mais vous pouvez intégrer les charges réellement supportées, dans les conditions prévues par les règles fiscales.
Step 3 - Keep the right supporting documents
C’est un point essentiel.
Pour sécuriser votre déduction, il faut pouvoir justifier les dépenses.
Conservez notamment :
• les factures de conciergerie ; • les factures ou relevés détaillés de ménage ; • les factures de linge, blanchisserie ou pressing ; • les preuves de paiement ; • les relevés de commissions de plateformes ; • les factures de petits achats liés à l’accueil voyageurs ; • les factures de réparation, entretien ou maintenance ; • les échanges ou documents permettant de comprendre la nature des prestations.
Astuce pratique Si la conciergerie déduit certains montants directement de vos reversements, ce n’est pas forcément un problème. L’important est d’avoir un justificatif clair : facture, relevé, détail des prestations et traçabilité des flux.
Étape 4 — Déduire la bonne chose, dans la bonne catégorie
A few simple guidelines:
• ce que vous payez réellement à la conciergerie peut être une charge déductible au réel, si la dépense est liée à l’activité de location ; • les frais de ménage ou de linge peuvent aussi être concernés, selon le montage retenu ; • les frais de plateforme peuvent être intégrés dans l’analyse comptable ; • les sommes refacturées au voyageur doivent être traitées de manière cohérente : selon le fonctionnement, il peut y avoir une recette et une charge correspondante.
Sur ce dernier point, il vaut mieux être accompagné par un expert-comptable, surtout si vous louez sur plusieurs plateformes ou si vous faites aussi des réservations en direct.
9) Quels frais CLM peuvent généralement être concernés ?
Selon votre contrat et votre fonctionnement, plusieurs frais peuvent entrer dans l’analyse.
Frais de gestion ou de conciergerie Pilotage, relation voyageurs, coordination, suivi des réservations, organisation opérationnelle.
Cleaning Prestations entre deux séjours, vérification du logement, remise en état.
Linge et blanchisserie Draps, serviettes, pressing, location ou entretien du linge.
Reception consumables Petites fournitures mises à disposition des voyageurs, selon ce qui est fourni et refacturé.
Petites interventions Maintenance légère, coordination de dépannage, remplacement de petits équipements.
Frais de plateforme Commissions ou frais de service côté propriétaire, selon les cas.
Honoraires comptables Si vous faites suivre votre activité de location meublée au réel.
L’idée générale La dépense doit être engagée dans l’intérêt de l’activité de location, être cohérente avec l’exploitation du bien, et être correctement justifiée.
10) Exemple simple : micro-BIC ou réel avec une conciergerie ?
Prenons un exemple volontairement simplifié.
Un propriétaire encaisse 20 000 € de recettes annuelles en location saisonnière non classée.
Sur l’année, il paie :
• 4 000 € de conciergerie ; • 2 500 € de ménage et linge ; • 1 800 € de frais de plateforme ; • 1 200 € de taxe foncière et assurance ; • 1 500 € d’autres charges liées au bien.
Total simplifié des charges : 11 000 €.
Au micro-BIC, si le régime est applicable, l’abattement forfaitaire pour un meublé de tourisme non classé est de 30 %.
Sur 20 000 € de recettes, cela représente 6 000 € d’abattement.
Au réel, les charges effectivement supportées peuvent être prises en compte selon les règles applicables. Dans cet exemple simplifié, les charges réelles sont de 11 000 €, soit bien plus que l’abattement forfaitaire de 6 000 €.
Ce que montre cet exemple Dès qu’il y a conciergerie, ménage, linge, frais de plateforme et charges importantes, il ne faut pas choisir son régime fiscal uniquement par habitude.
Une simulation devient indispensable.
Attention Cet exemple est volontairement simplifié. Il ne tient pas compte de tous les paramètres fiscaux possibles, notamment les amortissements, la situation personnelle du propriétaire, les éventuelles limites applicables, ni les règles propres à chaque dossier.
11) FAQ rapide
Je suis au micro-BIC : puis-je déduire mes frais de conciergerie quand même ?
Non.
En micro-BIC, l’abattement forfaitaire remplace la déduction de vos charges. Vous ne pouvez donc pas déduire en plus vos frais de conciergerie, de ménage ou de linge.
Je suis au régime réel : les frais de conciergerie sont-ils toujours déductibles ?
Ils peuvent en principe l’être s’ils sont liés à l’activité de location, cohérents avec l’exploitation du bien, et correctement justifiés.
C’est votre expert-comptable qui doit valider le traitement précis selon votre situation.
Je loue en non meublé : est-ce pareil ?
Non.
La catégorie fiscale n’est pas la même. En location nue, les revenus sont imposés en revenus fonciers.
En micro-foncier, vous ne déduisez pas vos charges réelles.
Au régime réel, certains frais d’administration et de gestion liés au bien peuvent être déductibles.
À partir de quand le régime réel devient-il intéressant ?
Il devient souvent intéressant lorsque vos charges annuelles dépassent l’abattement forfaitaire du micro, ou lorsque vous êtes obligé de passer au réel à cause des seuils applicables.
En location saisonnière, c’est fréquent dès que l’exploitation est structurée avec conciergerie, ménage professionnel, linge, frais de plateforme, taxe foncière, assurance, entretien et éventuellement emprunt.
Le classement du meublé suffit-il à rendre le micro-BIC plus intéressant ?
Pas toujours.
Le classement peut améliorer le traitement fiscal au micro-BIC, mais cela ne veut pas dire que le micro est automatiquement le meilleur choix.
Si vos charges réelles sont importantes, le régime réel peut rester plus favorable. Il faut comparer les deux situations avec des chiffres réels.
CLM peut-elle choisir mon régime fiscal à ma place ?
Non.
CLM Conciergerie Locative n’est pas un cabinet comptable et ne remplace pas un expert-comptable.
En revanche, nous pouvons vous aider à mieux structurer les éléments utiles : factures, relevés, frais de conciergerie, frais de ménage, linge, informations de réservation et éléments d’exploitation.
Cela permet ensuite à votre comptable de travailler sur une base plus propre.
Conclusion : avec une conciergerie, le régime réel mérite souvent d’être étudié
Le régime micro est simple, mais il ne permet pas de déduire précisément vos frais réels.
Le régime réel demande plus de suivi, mais il peut devenir très intéressant pour les propriétaires qui supportent des charges importantes :
Avec les nouvelles règles applicables aux meublés de tourisme non classés, la comparaison entre micro-BIC et régime réel est devenue encore plus importante.
Chez CLM Conciergerie Locative, nous ne remplaçons pas votre expert-comptable. Mais nous pouvons vous aider à organiser les éléments utiles pour que votre dossier soit clair, cohérent et exploitable.
Vous louez déjà, ou vous souhaitez louer votre bien sur la Côte de Beauté ?
Contactez-nous pour faire un premier point sur votre projet : niveau de revenus possible, charges à prévoir, ménage, linge, plateformes, réservation directe et éléments à transmettre à votre comptable.
With recent tax changes, many homeowners are wondering whether they should pay :
the CFE (Cotisation Foncière des Entreprises),
the Council tax on second homes (THRS),
or sometimes both.
Online discussions often add to the confusion. So here is a clear, up-to-date version, based on the ministerial responses of 3 June 2025 and current tax doctrine.
1️⃣ CFE and THRS: two different taxes for two different purposes
✔ CFE
The CFE concerns furnished lettings. It is payable by anyone operating a furnished property, including those operating a LMNP scheme.
There are, however, some possible exemptions:
rental income < 5,000 per year,
1st year in business,
exemptions decided by the municipality,
specific zones (FRR).
✔ THRS (Council tax on second homes)
THRS applies if the owner retains the right of use on 1 January.
That's the crux of the matter: 👉 It's not the number of days rented that counts, 👉 But the possibility of using the accommodation, even rarely.
If you are free to dispose of it, even theoretically, THRS is due.
2️⃣ Yes: CFE and THRS can be applied simultaneously
This is even the situation the most common as a seasonal LMNP.
The two taxes are not linked:
CFE taxes the activity,
THRS taxes the use of the property.
3️⃣ Can I avoid paying council tax (THRS)?
Yes, in just one case: 👉 if the owner does not retain the use of the property at all.
And this can only be the case :
✔ If the dwelling is entrusted in EXCLUSIVE MANAGEMENT MANDATE
to a professional holder of the G (Hoguet law).
This is the only situation recognised by the tax authorities in which :
the owner can no longer use the property,
personal use is contractually impossible,
enjoyment is transferred to the property manager.
👉 So :
Without a G card = inability to sign an exclusive mandate = the THRS remains due.
4️⃣ What you can't get from a concierge service without a G Card
A concierge service like CLM :
does not manage rents,
does not draw up a lease,
cannot be a rental agent,
does not have the legal personality to withdraw use from the owner.
This means that :
❌ It cannot not make you eligible for exemption from THRS.
✔ On the other hand, it can help you understand your LMNP obligations.
This is essential to avoid any ambiguity for owners.
5️⃣ Common mistakes on the internet (and corrections)
❌ “If I rent for 120 days or more, I no longer have to pay council tax.”
➡️ False. The 120 days concern the registration number, not THRS.
❌ “You have to rent 365 days to avoid THRS.”
➡️ False. It's not the activity that counts, but the impossibility of personal use.
❌ “A concierge service can act as an exclusive agent.”
➡️ False if she does not have a G card. (This is the case for almost all concierge services in France).
6️⃣ What CLM can actually do (and what the law forbids)
CLM can :
explain the THRS / CFE rules to you,
help you understand your LMNP obligations,
help you organise your rental property,
managing the operation and quality of housing,
optimise your income,
help you with your administrative formalities non-financial,
advise you objectively on your options.
CLM cannot :
manage your rent,
sign a rental management agreement,
withdraw use of the property,
make you eligible for THRS exemption.
This is a legal requirement under the Hoguet Act.
7️⃣ Clear summary: who pays for what?
Situation
CFE
THRS
Owner retains use of the property
✔ Yes
✔ Yes
Owner waives use (exclusive mandate Carte G)
✔ Yes
❌ No
Income < €5,000/year
❌ No
✔ Yes if used
Rental of part of the principal residence
❌ No
❌ No
Concierge service without a G card
✔ Possible management
✔ THRS due
8️⃣ Conclusion
In most cases for holiday lets:
CFE is payable (with possible exemptions),
THRS is payable as soon as the owner is able to use the property,
only an exclusive mandate entrusted to a professional Carte G can be used to remove this THRS.
CLM can help you understanding your obligations, We'll help you optimise your LMNP tax position and manage your business with peace of mind - while complying strictly with the Hoguet Act.
Full guide: immediate action, special cases, procedures, and how to prevent it happening again
Over 95 % of Airbnb stays go off without a hitch. But when a dispute serious damage to property, dangerous behaviour, theft, squatting - it's essential to know what to look out for. what to do immediately, who can help, and how to prevent it from happening again.
This guide offers you a simple, effective and clear method for dealing with every situation.
🧭 Understanding the 4 types of serious disputes.
Airbnb disputes are handled differently depending on their nature.
(Destroyed furniture, leak, fire, broken appliances, water damage, etc.)
👉 1. Diagnose in seconds
Is the damage visible?
Is it the traveller's fault?
Or a feature of the property (breakdown, obsolescence)?
👉 2. Secure immediately
turn off the water in the event of a leak
turn off the electricity if there is a risk
isolate the damaged area
ventilate in case of smoke
The goal: prevent the damage from getting worse.
👉 3. Document like a professional
Airbnb does not compensate never without evidence.
Take :
clear, dated photos
videos showing the context
before/after if available
list of affected objects
👉 4. Declaring actual cause
✔ If the traveller is responsible
open an Airbnb folder (AirCover) within 72 hours
provide all evidence immediately
if booking direct: contact the traveller's home insurance (holiday cover)
✔ If the accommodation is involved (dilapidated condition)
declaration to the PNO (homeowner's insurance)
it covers the leak, faulty installation, etc.
👉 5. Which solution should be applied?
small breakage → deposit
average damage → Airbnb AirCover
major damage → homeowner's insurance (PNO)
2️⃣ CASE 2 - Dangerous or disrespectful behaviour
(Parties, nuisance, light squatting, failure to comply with rules, etc.)
👉 1. Quickly assess the situation
Does the traveller cooperate?
Is there any immediate danger?
Are neighbours affected?
👉 2. Contact the traveller
A firm but calm message. In 50 % of cases, the situation is resolved immediately.
👉 3. intervene if necessary
Physical presence (or that of your concierge):
soothes
shows that
avoids escalation
👉 4. Contacting Airbnb: what they manage well
When it comes to problematic behaviour, Airbnb is more efficient than material damage.
Airbnb can :
call the passenger directly
cancel the rest of your stay
ask the traveller to leave
block your account if necessary
authorise additional cleaning costs
cover minor party-related damage
Airbnb is often on the host side, if you have :
evidence
messages
clear house rules
complaints from neighbours
👉 5. Proving nuisance
sound videos
photos
messages from neighbours
exchanges with the traveller
👉 6. Use the deposit
For :
exceptional cleaning
damaged linen
broken furniture
3️⃣ CASE 3 - Criminal litigation
(Theft, wilful damage, threats, breaking and entering)
These cases are rare but must be treated immediately.
👉 1. Making your home more secure
change the key box code
close all exits
shut down sensitive systems
prevent access
👉 2. Taking evidence
Like a mini “statement”:
detailed photos
videos
before/after inventory
purchase invoices if available
testimonials from neighbours
👉 3. Declare to Airbnb
These files are sent to the Trust & Safety, specialising in serious cases.
👉 4. Making a complaint
It's essential. Even for a small stolen item, the complaint :
lends credibility to the case
sometimes allows Airbnb to be reimbursed
is required for voluntary cases
🔥 Special cases (the most sensitive)
🟥 1. Theft without breaking and entering
(the traveller had normal access and takes an object with him)
❗ What you need to know
No insurance covers this case. But you are not without recourse.
✔ Exact procedure:
1. Essential evidence
before/after inventory
photos
proof that no one else entered
2. Filing a complaint This is essential if Airbnb is to take the case seriously.
3. Wording to be sent to Airbnb :
“The traveller had exclusive access to the accommodation. The object present on arrival disappeared on departure. No other person had access to the accommodation. Complaint lodged - PV attached.”
4. Deposit For small items (linen, crockery).
✔ Realistic result
Small thefts → deposit
Clear“ objects → AirCover sometimes
Major theft → police + Airbnb (rare)
🟥 2. Deliberate damage
(Deliberate hole, tag, piece of furniture broken on purpose)
❗ What you need to know
Intentional acts are rarely insured. But Airbnb can refund if the file is solid.
✔ Procedure:
1. Document as a statement of fact
close-ups
videos
precise descriptions
2. Mandatory complaint
3. Airbnb wording :
“The damage is clearly intentional - complaint lodged. Evidence attached. Claim for compensation for wilful damage.”
4. Deposit Useful as a supplement.
5. For major damage → PNO For structural damage.
4️⃣ CASE 4 - Squatter / refusal to vacate the premises
(The stay is over, but the traveller remains)
This is the most stressful situation, but it has a clear procedure.
👉 1. DO NOT make a legal error
Do not :
forced entry
put your stuff outside
turn off water/electricity
change the lock while the traveller is inside
➡ Legal risk for the owner.
👉 2. Tracking everything on Airbnb
remind you of the official end time
signal that the traveller remains
refuse any “cash off platform” proposal”
Airbnb messages = legal evidence.
👉 3. Report to Airbnb immediately
Airbnb can :
call the traveller
cancel the holiday
request immediate departure
block your account
guide you legally
👉 4. in France: “occupation without right or title”.”
If the traveller really refuses to leave :
1. Report (photos / video) 2. Filing a complaint for illegal occupation 3. Contact ADIL / lawyer 4. Legal procedure if necessary
These are very rare cases, but they are regulated by law.
👉 5. Role of the concierge
Airbnb contact management
evidence gathering
on-site intervention
legal support (guidance)
securing the premises as soon as they are vacated
5️⃣ How can these situations be prevented from recurring?
(Prevention = 90 % of tranquillity)
✔ Check traveller profiles
✔ Demand clear rules
✔ Communicating before the trip
✔ Have a complete inventory
✔ Manage entries and exits
✔ Check the accommodation after each stay
✔ Regularly maintain the home
6️⃣ How a concierge service really helps
A serious concierge service to help you:
Before
passenger screening
inventory
rules
communication
For
rapid intervention
Airbnb management
documentation
mediation
securing
After
insurance follow-up
assistance with filing a complaint
repairs
prevention for future holidays
🎯 Conclusion
Even the most serious disputes can be managed effectively if the right steps are taken: secure, document, declare, choose the right procedure, and prevent for the future.
With serious management, the vast majority of these situations can be avoided.
“normal wear and tear” (a word much used to refuse)
👉 AirCover = a little extra, not at all a reliable insurance system.
4️⃣ Booking: no insurance included
Booking does not provide no cover for homeowners.
If there is a problem, management is based on :
the PNO
the deposit
discussion with the traveller
5️⃣ The deposit: essential for minor breakages
The deposit is the practical addition insurance. It covers :
✔️ Minor breakage or loss
tableware
glasses
missing linen
small decorative element
abnormally dirty household
❌ The deposit never covers
extensive damage
major losses
major theft
housing damage
fire / water damage
👉 It is only used for immediate costs, uninsurable.
6️⃣ Clear table: who covers what?
Situation
Travel insurance
Owner's PNO
Airbnb AirCover
Deposit
Furniture broken by accident
✔️
❌
⚠️ possible
✔️
Very dirty cleaning
❌
❌
❌
✔️
Missing linen / broken crockery
❌
❌
❌
✔️
Leak linked to an old appliance
❌
✔️
❌
❌
Fire caused by the passenger
✔️
✔️ supplement
⚠️
❌
Appliances damaged by obsolescence
❌
✔️
❌
❌
Theft by the traveller
❌
❌ (excluding break-ins)
⚠️ very rare
❌
Deliberate damage
❌
❌
⚠️ rare
❌
7️⃣ What about CLM's RC Pro?
CLM's professional liability policy does not cover the traveller's actions, but it does cover professional errors :
✔️ Covered by CLM
door not properly closed by an agent
window left open
key box code not changed
lost keys
failure to comply with entry/exit protocol
❌ Not covered
theft or breakage by the traveller
damage caused by the traveller
home-related claims
👉 CLM protects against its own mistakes, never the traveller's.
8️⃣ The best protection package for homeowners
To be truly covered, you need to combine :
✔ Home insurance (PNO solid)
✔ Traveller's insurance (operated directly)
✔ Suitable deposit
✔ AirCover in addition (Airbnb only)
✔ Rigorous checks after each stay
✔ Concierge services covered by professional liability insurance
✔ A precise inventory + photos
That's what CLM is doing to make homeowners feel more secure.
🎯 To sum up
Even if no system covers everything, the combination of PNO + traveller's insurance + deposit + AirCover (for Airbnb) + CLM check covers almost all risks seasonal rental.
And for the rest (deliberate theft, bad faith, risky behaviour), CLM screens, secures and supervises travellers to minimise disputes.
The simple, clear guide for LMNP owners in Meschers, Royan and the surrounding area
If you rent furnished accommodation on the Côte de Beauté, you are affected by the tourist tax. This may seem a complex subject, but once you know the rules applied by the Royan Atlantique Conurbation Community (CARA), everything becomes simple.
This guide explains :
who must declare,
how much to pay,
how to declare,
how to reduce tourist tax,
and how CLM can help you.
1️⃣ Who has to pay tourist tax?
The tourist tax is paid by travellers, but it's the host (i.e. you, the owner) who must :
collect it,
declare it,
and pay it back.
Exception: if you use a platform that takes care of this automatically (see below).
The tourist tax covers all furnished rentals : studio, flat, house, classified or unclassified accommodation.
2️⃣ Airbnb, Booking, Abritel: the simplest case → everything is automatic
If your accommodation is booked via an approved platform, you do not have to nothing to declare.
The platforms :
automatically calculate the tax,
add it to the price of the stay,
collect it from travellers,
and pay it directly to CARA.
👉 You don't need to take any action yourself.
3️⃣ “Direct” lettings: you have to declare every month
If your bookings go through :
by a personal website,
by telephone,
through social networks,
or by word of mouth...
... then the declaration is not automatic.
It must be done on the official portal of the Agglomération :
even if you haven't had no stay (“0 night” declaration).
CLM can help you use this portal, while strictly complying with the Hoguet Act (we never handle your money).
4️⃣ How much will tourist tax cost in 2025?
CARA uses two types of tariffs:
🔹 A) Housing listed (1 to 5 stars) → Fixed rate
Per night and per person :
Ranking
Tariff 2025
⭐⭐⭐⭐⭐
1,65 €
⭐⭐⭐⭐
1,45 €
⭐⭐⭐
1,25 €
⭐⭐
1,05 €
⭐
0,85 €
✔️ Simple, stable pricing ✔️ Does not vary according to the price of the night ✔️ Often the most advantageous as soon as you rent at a medium or high rate
🔹 B) Housing not classified → Proportional tariff
👉 5 % of the nightly rate, excluding VAT, per person, capped at 4,14 €, then increased by +10 % departmental tax = 4.55 maximum per person / night
Example:
100 € per night → 4,55 € per person → €9.10 for a couple → €63.70 for 7 nights
5️⃣ How can I reduce tourist tax?
👉 By having your accommodation classified as a “Meublé de Tourisme” (furnished tourist accommodation)” (1 to 5 stars)
Classification is optional, but it offers two major advantages : lower tax + a better LMNP regime.
⭐ Advantage 1: a significantly lower tourist tax.
Example for 2 people - 7 nights - €100 per night :
❌ Uncategorized
63.70 tourist tax
✔️ Rated 3★
17,50 €
🎉 Savings: €46.20 per week Often 300 to 600 € per season, and up to 1,000 / year for a highly rented property.
⭐ Advantage 2: a better LMNP tax allowance
Micro-BIC :
✔️ 71 % allowance for classified accommodation
❌ 50 % or 30 % (depending on the case) for non-classified accommodation
Example:
For annual income of €12,000 :
Not classified → taxable = €6,000
Classified → taxable = €3,480
🎉 A very significant tax reduction.
🎯 Bonus: a lower tax increases your revenue (even if it is paid by the traveller)
The platforms are still posting final price, including tax. It is this final price that travellers compare.
👉 High tax = higher final price → less competitive housing 👉 Low tax = lower final price → more attractive home
A classified dwelling therefore benefits from :
a lower total price,
better positioning in Airbnb/Booking results,
a higher booking rate,
greater visibility,
and ultimately... more income, without increasing your rates.
🎉 It's an invisible optimisation for you, but a very visible one for travellers.
And how a concierge service optimises everything for you
Putting a property up for seasonal letting quickly raises an essential question:
«Which booking channels should I use to maximise my revenue, attract the right travellers and keep management simple?»
Between Airbnb, Booking, Abritel and direct bookings, each platform has its strengths, limitations and different costs. A concierge service, on the other hand, makes it possible to get the best out of them without complexity.
This article proposes a full comparison, based on :
the services actually offered,
the type of customers attracted,
the management of guarantees and disputes,
and net costs, In other words, what is actually left in the owner's pocket.
⭐ 1. understand what each platform really offers
Before discussing commissions, it is essential to understand how each platform influences visibility, safety, the type of traveller and the quality of the stay.
🟧 Airbnb - Global visibility + the power of reputation
Benefits
Very large international audience
Extremely powerful notification system → boosts the credibility of the accommodation
Identity checks for travellers
Secure payment
Intuitive messaging
Centralised litigation process
Limits
Non-pre-authorised deposit (virtual deposit)
Significant real commission (~16 % in practice)
Strong competition between similar goods
Downward pressure on prices in certain areas
👉 Relevant for developing the visibility and building the reputation of the accommodation.
🟥 Booking.com - Volume and international travellers
Benefits
A large number of quick bookings
The most powerful platform for global visibility
Large international customer base
No costs on the passenger side → very high conversion rate
Limits
Highest commission (~17 %)
A platform historically designed for the hotel industry
No identity check
No-show risk if the reservation is not prepaid:
Invalid bank card
Traveller who doesn't come
Lost night
👉 Efficient for filling up quickly, especially in season or for premium goods.
🟦 Abritel / Vrbo - The natural choice for families and long stays
Benefits
Reliable family customers
Longer stays (1 to 3 weeks)
Guarantee actually pre-authorised
Fewer disputes
Moderate commission (~15 % at real cost)
Annual subscription available for large volumes
Limits
Less volume than Airbnb and Booking
Subscription sometimes misunderstood or underused
👉 Ideal for houses, villas and stays of a week or more.
🟩 Direct booking (CLM site) - Optimised margins + more committed passengers
Benefits
Very low commission (~2 % via Stripe Connect)
No passenger charges
Secure payment
Booking page without competition
Building loyalty :
QR-code in the home
Automatic email after your stay
Direct and transparent relations
Better control of sureties and conditions
Limits
Less visibility than the major platforms
Initial (quick) configuration of the payment account
👉 The most profitable channel as soon as the traveller discovers you or returns.
⭐ 2. Visitor's tax: what changes depending on the channel
✔ Airbnb, Booking and Abritel
Collect automatically tourist tax
Pay it directly to the local authority → The owner has nothing to do
✔ Direct booking
The amount of tax is included in the advertised price
Abritel offers a very good volume/quality/profitability trade-off.
Airbnb and Booking provide a high level of visibility, but on the highest cost.
A single overnight stay can earn up to €150 difference depending on the channel used.
⭐ 4. Final ranking - from most cost-effective to most expensive
Rank
Platform
Net income
Special features
🟩 1
Direct website
780 €
Most profitable channel
🟦 2
Abritel
650 €
Excellent for long stays
🟧 3
Airbnb
640 €
Excellent visibility + reviews
🟥 4
Booking
630 €
Highest commission
⭐ 5. The winning strategy in 2026: don't choose... but combine intelligently
No platform is perfect. Each attracts a different type of traveller at a different time.
The really effective strategy :
✔ Airbnb & Booking → Visibility + volume
Fast fill rate
Excellent public credibility
✔ Abritel → Families + long stays
Greater stability
Fewer disputes
Higher revenue per stay
✔ Direct website → Maximum profitability
No intermediaries
A lasting relationship with travellers
Maximised net income
✔ A multi-channel concierge service to orchestrate it all
Calendar synchronisation
Smart pricing based on season / demand
Centralised message management
Optimising visibility
7/7 Travellers Helpdesk
On-site service management
Help with declaring tourist tax
Clear and transparent reporting
⭐ Conclusion: your property deserves a strategy, not a default choice
Choosing a platform is not just a question of commission: is a balance between visibility, quality of the traveller, security, easy to manage, and net income.
The best approach in 2026 is to :
✔ understand what each channel really contributes ✔ choose a combination suited to your home ✔ let a concierge optimise the whole thing ✔ monitor transparent and measurable results ✔ maximise profitability over the long term
Visibility + service + profitability = an effective multi-channel strategy. A simple, intelligent and sustainable choice for your benefit.
You rent your property to Meschers, Royan, Saint-Georges-de-Didonne, Vaux-sur-Mer, Talmont… ? You are LMNP (or are you about to become one)? And you're looking for leverage simple, legal and cost-effective to pay less tourist tax and less tax ?
🎉 Good news: Meublé de Tourisme classification (1 to 5 stars) is one of best LMNP levers in 2026, particularly in the Royan Atlantique Conurbation Community (CARA).
Here's why.👇
📌 1. Rankings: what are they?
Le Furnished Tourist Accommodation classification is an official certification issued by an accredited body (Atout France).
It awards 1 to 5 stars, based on a grid of more than 130 criteria:
equipment,
comfort,
developments,
services,
environment,
safety...
The classification is recognised:
by Airbnb / Booking,
by the town hall,
by the CARA,
by the tax,
and appears on the Official Cerfa declaration at the town hall.
💥 2. Classification lowers tourist tax (a lot)
In the Communauté d'Agglomération Royan Atlantique, the 2025-2026 fares are very clear.
✔ A) CLASSIFIED accommodation: fixed rate per person per night
Ranking
Rate (CARA + departmental tax)
⭐⭐⭐⭐⭐
1,65 €
⭐⭐⭐⭐
1,45 €
⭐⭐⭐
1,25 €
⭐⭐
1,05 €
⭐
0,85 €
➡️ Price list does not depend on the price of the night, Only the number of passengers.
❌ B) UNCLASSIFIED accommodation: proportional rate
👉 5 % of the price per night per person, excluding VAT, capped at €4.14 → +10 % departmental tax = 4.55 max / person
🎯 The more expensive the night, the higher the tax.
📊 3. CHIFRATED comparison: classified vs unclassified
(Official CARA example - based on €100 / night for 2 people)
❌ UNCLASSIFIED
5 % × €100 = €5 → capped at €4.14 +10 % = 4.55 € / person / night → €9.10 / night for 2 people → 63.70 € / week
✔ CLASSED (3★)
1.25 € / person / night → €2.50 / night for 2 people → 17.50 € / week
🎉 Net savings : 46.20 € / week
→ 300 to 600 € / season → 1 000 € and more / year for a well-let property
If you are hosting 4 people : ➡️ savings double.
💸 Bonus: lower tourist tax = more bookings
Travellers watch the total price displayed, including tax.
Example for a couple:
Uncategorized : 109.10 € / night
Classified : 102.50 / night
➡️ Without touching your own price, you become more attractive.
Result:
better positioning in Airbnb searches,
more clicks,
more bookings,
higher net income.
💰 4. Ranking also improves your LMNP tax income
Since 2026 :
Type of accommodation
Micro-BIC allowance
Uncategorized
30 %
Classified as furnished tourist accommodation
50 %
(71 % = deleted)**
🎯 The ranking no longer 71 %, but it remains significantly more advantageous than 30 %.
Example: €12,000 annual income
Uncategorized
Rated
Allowance
30 %
50 %
Tax base
8 400 €
6 000 €
Taxable difference
—
2,400 in untaxed income
➡️ Even without the 71 %, the ranking significantly reduces the tax base.
Autre Avantage fiscal micro-BIC : 50 % au lieu de 30 %, et surtout seuil 77 700 € au lieu de 15 000 €
📈 5. Ranking also improves your online visibility
The platforms enhance :
housing certified,
ads with increased confidence,
the criteria for quality checked.
A classified dwelling :
appears in the search filters,
inspires confidence,
converts better,
attracts more families and tourists from abroad,
increases occupancy rates 10 to 20 %.
🪙 6. The cost of classification is low... and immediately amortised
Average rates for Atout France-approved organisations :
Flat : 120 à 180 €
House : 180 à 250 €
Validity : 5 years
Amortisation via :
reduced tourist tax,
more advantageous tax treatment,
best performance on Airbnb / Booking.
👉 In most cases, ranking is profitable in 1 to 2 weeks' rental.
🧭 7. How do you classify your accommodation on the Côte de Beauté?
Louer en courte durée sur la Côte de Beauté — Royan, Meschers-sur-Gironde, Saint-Georges-de-Didonne, Vaux-sur-Mer, Saint-Palais-sur-Mer… — peut être très rentable.
Mais entre les commissions des plateformes, les frais de conciergerie, le ménage, le linge, la taxe de séjour et la fiscalité LMNP, il n’est pas toujours simple de comprendre ce qui reste réellement au propriétaire.
Beaucoup de propriétaires raisonnent encore à partir du prix payé par le voyageur :
“Mon logement est loué 1 000 €, donc combien vais-je vraiment toucher ?”
La réponse dépend de plusieurs éléments :
la plateforme utilisée ;
le montant des frais de service ;
le mode de gestion du ménage et du linge ;
les frais de conciergerie ;
le classement ou non du logement ;
le régime fiscal choisi : micro-BIC ou régime réel ;
la situation fiscale du propriétaire.
Voici une analyse claire, à partir d’exemples simplifiés, pour comprendre la logique du revenu net propriétaire.
1. Avant de calculer : que contient vraiment le prix payé par le voyageur ?
Dans la réalité, le montant payé par un voyageur peut inclure plusieurs éléments :
les nuitées ;
les frais de ménage ;
le linge, si celui-ci est fourni ;
la taxe de séjour ;
les frais de service ou commissions propres à certaines plateformes.
Il faut donc distinguer deux situations.
Cas 1 : 1 000 € de nuitées seules
Dans ce premier cas, on considère que les 1 000 € correspondent uniquement aux nuitées, hors taxe de séjour, hors ménage et hors linge.
Ce scénario permet de comprendre la mécanique simple : plateforme, conciergerie, fiscalité, revenu net propriétaire.
Cas 2 : 1 000 € de nuitées + ménage et linge obligatoires
Dans un modèle plus complet, le voyageur peut payer par exemple :
1 000 € de nuitées ;
200 € de ménage et de linge ;
soit 1 200 € de recettes à surveiller, hors taxe de séjour.
Ce second scénario est souvent plus proche d’une exploitation professionnelle lorsque le ménage et le linge sont obligatoires.
Il est important car ces frais peuvent être perçus comme “neutres” par le propriétaire : ils servent à payer le ménage, la blanchisserie, les draps, les serviettes et la préparation du logement.
Mais au micro-BIC, ils peuvent tout de même entrer dans les recettes déclarées ou remontées par les plateformes, puis être soumis à l’abattement forfaitaire. Les frais réels ne sont pas déduits un par un au micro-BIC : l’abattement est censé représenter l’ensemble des charges.
2. La taxe de séjour influence aussi votre attractivité
La taxe de séjour n’est pas un revenu pour le propriétaire. Elle est collectée pour être reversée à la collectivité.
Mais elle influence tout de même le prix final payé par le voyageur.
Un point est souvent sous-estimé : le classement en meublé de tourisme peut rendre le logement plus attractif pour les voyageurs.
Pourquoi ? Parce qu’un meublé classé bénéficie généralement d’un barème de taxe de séjour plus lisible et souvent plus favorable qu’un meublé non classé soumis à une taxe proportionnelle ou majorée, selon la commune.
Concrètement, cela peut avoir plusieurs effets :
un coût final plus clair pour le voyageur ;
une taxe de séjour parfois plus faible ;
un prix total plus compétitif ;
une meilleure perception du logement ;
un meilleur taux de conversion potentiel.
La taxe de séjour ne revient jamais au propriétaire.
Mais si elle rend le séjour plus cher côté voyageur, elle peut indirectement nuire à la compétitivité de l’annonce.
C’est l’une des raisons pour lesquelles le classement ne doit pas être vu uniquement comme un sujet fiscal. C’est aussi un élément commercial.
3. Commission plateforme : environ 15 % à 18 % selon les cas
Airbnb, Booking.com, Abritel / Vrbo et les autres plateformes appliquent des commissions ou frais de service selon leurs propres modèles.
Pour simplifier, on retient souvent un ordre de grandeur autour de 15 %, même si le coût réel peut varier selon la plateforme, le paramétrage et la répartition des frais entre voyageur et propriétaire.
Sur un séjour avec 1 000 € de nuitées seules :
commission plateforme estimée à 15 % : 150 € ;
revenu après plateforme : 850 €.
Sur un séjour avec 1 000 € de nuitées + 200 € de ménage et linge, soit 1 200 € de recettes :
commission plateforme estimée à 15 % : 180 € ;
revenu après plateforme : 1 020 €.
C’est souvent la première différence importante entre le prix affiché au voyageur et ce qui revient réellement au propriétaire.
4. Frais de conciergerie : un coût, mais aussi un levier de performance
Une conciergerie professionnelle facture généralement une commission sur les revenus générés.
Chez CLM Conciergerie Locative, notre modèle repose sur une commission transparente de 20 % sur le revenu après frais de plateforme.
Cette commission couvre notamment :
la gestion et l’optimisation de l’annonce ;
la communication avec les voyageurs ;
l’organisation des arrivées et départs ;
l’assistance pendant le séjour ;
la coordination du ménage ;
le suivi du calendrier ;
l’adaptation des prix selon la saison ;
la gestion opérationnelle du logement.
Dans le cas de 1 000 € de nuitées seules :
revenu après plateforme : 850 € ;
commission de conciergerie à 20 % : 170 € ;
revenu avant fiscalité : 680 €.
Dans le cas de 1 200 € de recettes incluant ménage et linge :
revenu après plateforme : 1 020 € ;
commission de conciergerie à 20 % : 204 € ;
reste avant paiement du ménage, du linge et de la fiscalité : 816 €.
Si le ménage et le linge coûtent réellement 200 € au propriétaire, le revenu économique avant fiscalité devient alors :
1 200 € – 180 € de plateforme – 204 € de conciergerie – 200 € de ménage/linge = 616 € avant fiscalité.
La conciergerie est donc un coût, mais elle permet aussi de professionnaliser l’exploitation : meilleure réactivité, meilleure qualité d’accueil, suivi du logement, optimisation du calendrier et amélioration potentielle du taux d’occupation.
5. Ménage et linge : le double effet à ne pas sous-estimer
Le ménage et le linge sont souvent perçus par les propriétaires comme des frais “à part”.
Ils se disent :
“Le voyageur paie le ménage et le linge, mais cet argent sert à payer la personne qui intervient, la blanchisserie, les draps et les serviettes. Ce n’est pas vraiment mon revenu.”
Économiquement, ce raisonnement se comprend.
Mais fiscalement, il faut être plus prudent.
Lorsque les frais de ménage ou de linge sont facturés au voyageur, encaissés par le propriétaire ou remontés dans les recettes par les plateformes, ils peuvent augmenter le chiffre d’affaires à surveiller.
Au micro-BIC, l’administration applique un abattement forfaitaire sur les recettes. Cet abattement est censé représenter les charges de manière simplifiée. Mais les frais réels ne sont pas déduits un par un.
Autrement dit, les frais de ménage et de linge peuvent à la fois :
augmenter les recettes prises en compte ;
correspondre à une dépense réelle ;
réduire le revenu net final du propriétaire ;
rendre le régime réel plus intéressant à étudier lorsque les charges deviennent importantes.
C’est l’un des points les plus importants pour comprendre le revenu net réel d’une location saisonnière.
6. Fiscalité LMNP 2026 : micro-BIC, classement ou régime réel
Depuis l’évolution des règles applicables aux revenus de location meublée, il faut distinguer plusieurs situations.
Logement non classé
Pour un meublé de tourisme non classé, le micro-BIC est devenu beaucoup moins favorable :
seuil du micro-BIC : 15 000 € ;
abattement forfaitaire : 30 %.
Au-delà du seuil, ou lorsque les charges réelles deviennent importantes, le régime réel doit être étudié sérieusement.
Accommodation classified as furnished tourist accommodation
Pour un meublé de tourisme classé, le cadre micro-BIC reste plus favorable :
seuil plus élevé ;
abattement forfaitaire de 50 %.
Le classement permet donc encore un traitement fiscal plus favorable que le non-classé au micro-BIC.
Mais cela ne signifie pas que le micro-BIC est toujours le meilleur choix.
Si le propriétaire supporte beaucoup de charges — ménage, linge, frais de plateforme, conciergerie, entretien, assurance, intérêts d’emprunt, travaux, mobilier, amortissements — le régime réel peut parfois mieux refléter la réalité économique du bien.
Le bon réflexe consiste donc à comparer :
l’abattement forfaitaire du micro-BIC ;
les charges réellement supportées ;
les éventuels intérêts d’emprunt ;
les amortissements possibles ;
le coût et l’intérêt d’une comptabilité au réel.
Cette comparaison doit être validée avec un expert-comptable.
7. Quel taux d’imposition utiliser pour estimer votre net ?
Pour simplifier les exemples ci-dessous, nous utilisons une hypothèse pédagogique de 30 % de fiscalité globale sur la base imposable.
Ce taux n’est pas un taux officiel unique.
En réalité, les revenus LMNP sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux applicables. Le taux réel dépend donc de la situation fiscale du propriétaire : revenus du foyer, nombre de parts, tranche marginale d’imposition, prélèvements sociaux, régime choisi, charges et éventuels amortissements.
Où trouver votre taux ? Pour avoir un premier repère, vous pouvez consulter votre dernier avis d’impôt dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr, rubrique Documents, puis ouvrir votre dernier avis d’impôt sur les revenus.
L’avis indique généralement votre taux moyen d’imposition et votre taux marginal d’imposition.
Pour une réflexion LMNP, le taux marginal est souvent le repère le plus utile, car les revenus de location meublée viennent s’ajouter aux autres revenus du foyer. Mais le calcul réel dépend de votre situation complète.
Vous pouvez aussi utiliser le simulateur officiel de l’impôt sur le revenu proposé par impots.gouv.fr pour tester différents scénarios avant de valider votre choix avec un expert-comptable.
8. Exemple 1 : 1 000 € de nuitées seules au micro-BIC
Dans ce premier exemple, on considère que les 1 000 € correspondent uniquement aux nuitées, hors taxe de séjour, hors ménage et hors linge.
Après plateforme et conciergerie :
1 000 € – 150 € de plateforme – 170 € de conciergerie = 680 € avant fiscalité.
Elements
Non classé au micro-BIC
Classé au micro-BIC
Recettes locatives prises en compte
1 000 €
1 000 €
Commission plateforme estimée
-150 €
-150 €
Income after platform
850 €
850 €
Conciergerie 20 %
-170 €
-170 €
Revenu économique avant fiscalité
680 €
680 €
Micro-BIC tax allowance
30 %
50 %
Base imposable théorique
700 €
500 €
Fiscalité théorique à 30 %
–210 €
-150 €
Net final propriétaire simplifié
470 €
530 €
Rentabilité nette simplifiée sur 1 000 €
47 %
53 %
Ce tableau montre l’effet du classement au micro-BIC : à recettes identiques, la base imposable est plus faible pour un logement classé que pour un logement non classé.
Dans cet exemple simplifié, le logement classé laisse environ 60 € de plus au propriétaire sur un séjour de 1 000 € de nuitées.
9. Exemple 2 : 1 000 € de nuitées + 200 € de ménage et linge au micro-BIC
Dans ce second exemple, on se rapproche d’un modèle plus complet :
1 000 € de nuitées ;
200 € de ménage et linge facturés au voyageur ;
soit 1 200 € de recettes à surveiller, hors taxe de séjour.
Supposons que ces 200 € servent ensuite à payer réellement le ménage et le linge.
Le calcul économique avant fiscalité devient alors :
1 200 € – 180 € de plateforme – 204 € de conciergerie – 200 € de ménage/linge = 616 € avant fiscalité.
Elements
Non classé au micro-BIC
Classé au micro-BIC
Recettes locatives prises en compte
1 200 €
1 200 €
Commission plateforme estimée à 15 %
–180 €
–180 €
Income after platform
1 020 €
1 020 €
Conciergerie 20 %
–204 €
–204 €
Ménage + linge réellement payés
–200 €
–200 €
Revenu économique avant fiscalité
616 €
616 €
Micro-BIC tax allowance
30 %
50 %
Base imposable théorique
840 €
600 €
Fiscalité théorique à 30 %
–252 €
–180 €
Net final propriétaire simplifié
364 €
436 €
Rentabilité nette simplifiée sur 1 200 €
30,3 %
36,3 %
Ce second tableau montre pourquoi le ménage et le linge peuvent changer fortement la lecture.
Le propriétaire peut avoir l’impression que les 200 € de ménage et linge ne constituent pas un vrai revenu, puisqu’ils repartent ensuite en dépense réelle.
Mais au micro-BIC, ces sommes peuvent tout de même augmenter les recettes prises en compte, sans être déduites ligne par ligne.
10. Exemple 3 : 1 000 € de nuitées seules au régime réel
Regardons maintenant le même cas, mais au actual regime.
Dans cet exemple, les 1 000 € correspondent uniquement aux nuitées, hors taxe de séjour, hors ménage et hors linge.
Au régime réel, les charges réellement supportées peuvent être déduites, sous réserve de validation par l’expert-comptable.
Ici, on retient uniquement les charges visibles de l’exemple :
150 € de frais de plateforme ;
170 € de frais de conciergerie ;
aucun ménage ni linge dans cet exemple ;
pas encore d’intérêts d’emprunt, de travaux, de mobilier ou d’amortissements.
Elements
Régime réel simplifié
Recettes locatives prises en compte
1 000 €
Commission plateforme estimée à 15 %
-150 €
Income after platform
850 €
Conciergerie 20 %
-170 €
Revenu économique avant fiscalité
680 €
Base imposable simplifiée au réel
680 €
Fiscalité théorique à 30 %
–204 €
Net final propriétaire simplifié
476 €
Rentabilité nette simplifiée sur 1 000 €
47,6 %
Dans cet exemple très simplifié, le régime réel donne un résultat proche du micro-BIC non classé, mais reste moins favorable que le micro-BIC classé.
C’est logique : sans ménage, sans linge, sans intérêts d’emprunt, sans mobilier, sans travaux et sans amortissements, les charges visibles ne représentent ici que 320 € sur 1 000 €, soit environ 32 % des recettes.
Le régime réel devient surtout intéressant lorsque les charges réellement supportées dépassent l’abattement forfaitaire du micro-BIC, ou lorsque le bien permet d’intégrer des amortissements significatifs.
11. Exemple 4 : 1 000 € de nuitées + 200 € de ménage et linge au régime réel
Regardons maintenant le cas plus complet :
1 000 € de nuitées ;
200 € de ménage et linge facturés au voyageur ;
soit 1 200 € de recettes à surveiller, hors taxe de séjour.
Dans cet exemple, on suppose que les 200 € de ménage et linge sont ensuite réellement payés à un prestataire.
Au régime réel, ces frais peuvent être intégrés dans les charges, sous réserve de validation par l’expert-comptable.
Elements
Régime réel simplifié
Recettes locatives prises en compte
1 200 €
Commission plateforme estimée à 15 %
–180 €
Income after platform
1 020 €
Conciergerie 20 %
–204 €
Ménage + linge réellement payés
–200 €
Revenu économique avant fiscalité
616 €
Base imposable simplifiée au réel
616 €
Fiscalité théorique à 30 %
–185 €
Net final propriétaire simplifié
431 €
Rentabilité nette simplifiée sur 1 200 €
35,9 %
Ce tableau montre une nuance importante.
Avec ménage et linge obligatoires, le régime réel devient beaucoup plus cohérent économiquement, car il permet de raisonner à partir des charges réellement supportées.
Dans cet exemple, les charges visibles sont les suivantes :
180 € de plateforme ;
204 € de conciergerie ;
200 € de ménage et linge ;
soit 584 € de charges visibles sur 1 200 € de recettes.
Ces charges représentent environ 48,7 % des recettes.
On comprend alors pourquoi le régime réel doit être étudié sérieusement dès qu’un bien fonctionne avec ménage obligatoire, linge fourni et conciergerie.
Dans cet exemple précis, le résultat reste proche du micro-BIC classé, car l’abattement du logement classé est de 50 %. Mais si l’on ajoute des intérêts d’emprunt, de l’entretien, du mobilier, des travaux ou des amortissements, le régime réel peut devenir nettement plus favorable.
12. Micro-BIC ou réel : ce que montrent vraiment ces exemples
Ces quatre tableaux ne cherchent pas à donner une réponse universelle.
Ils montrent surtout une méthode de raisonnement.
Sans classement, le micro-BIC devient vite défavorable, surtout si les frais réels dépassent l’abattement de 30 %.
Avec classement, le micro-BIC reste souvent intéressant grâce à l’abattement de 50 %, surtout si les charges réelles sont limitées.
Avec ménage obligatoire, linge fourni et conciergerie, le régime réel mérite presque toujours une simulation.
Avec crédit, travaux, mobilier ou amortissements, le régime réel peut devenir beaucoup plus intéressant que les tableaux simplifiés ne le montrent.
Le bon choix ne dépend donc pas seulement du classement. Il dépend surtout du niveau réel de charges et de la situation patrimoniale du bien.
C’est précisément dans ce type de situation que le régime réel mérite presque toujours une simulation, surtout si le bien supporte aussi des frais de plateforme, de conciergerie, d’entretien, d’assurance, d’emprunt, de travaux ou d’amortissement.
13. Attention aux courts séjours hors saison : le ratio change vite
Un exemple basé sur un séjour d’une semaine permet de comprendre la mécanique, mais il ne reflète pas toujours la réalité annuelle.
En haute saison, les frais de ménage et de linge peuvent rester proportionnellement raisonnables par rapport au montant des nuitées. Par exemple, 200 € de ménage et de linge sur 1 000 € de nuitées représentent 20 % du montant du séjour.
Mais hors saison, le ratio peut changer très vite.
Type de séjour
Nuitées
Ménage + linge
Poids des frais par rapport aux nuitées
Semaine d’été
1 000 €
200 €
20 %
Court séjour hors saison
500 €
200 €
40 %
Week-end basse saison
350 €
150 €
43 %
Week-end maison familiale
450 €
250 €
56 %
C’est pour cette raison qu’un calcul réalisé sur un seul séjour ne suffit pas.
Le vrai sujet est annuel : combien de semaines d’été, combien de courts séjours, combien de rotations, et combien de frais fixes à chaque départ ?
Plus le modèle repose sur des courts séjours avec ménage obligatoire, linge fourni et conciergerie, plus le régime réel mérite d’être simulé sérieusement. Cela ne signifie pas qu’il sera toujours meilleur, mais cela rend le micro-BIC beaucoup moins évident qu’il n’y paraît.
14. Pourquoi le calcul annuel est encore plus important que le calcul par séjour
Comparer un séjour à 1 000 € ou 1 200 € permet de comprendre la mécanique.
Mais le vrai sujet, pour un propriétaire, est annuel.
Sur une année, il faut additionner :
les nuitées ;
les frais de ménage facturés ;
le linge facturé ;
les éventuels autres frais liés au séjour ;
les frais de plateforme ;
les frais de conciergerie ;
les charges d’entretien ;
l’assurance ;
le mobilier ;
les réparations ;
les intérêts d’emprunt ;
les amortissements possibles au régime réel.
C’est ce calcul annuel qui permet de savoir si le micro-BIC reste adapté, ou si le régime réel mérite une simulation.
En pratique, lorsqu’un bien est exploité avec ménage obligatoire, linge fourni et conciergerie, le régime réel mérite presque toujours d’être simulé.
Cela ne signifie pas qu’il sera automatiquement meilleur que le micro-BIC, notamment si le logement est classé et bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 %.
Mais à ce niveau de frais, rester au micro-BIC uniquement par habitude devient risqué.
Nous avons détaillé ce sujet dans un article complémentaire :
Le classement améliore la fiscalité et peut renforcer l’attractivité
Un logement classé bénéficie d’un abattement micro-BIC plus favorable qu’un logement non classé.
Il peut aussi rendre le prix final plus compétitif pour le voyageur grâce à une taxe de séjour souvent plus lisible et parfois plus faible.
Le classement peut donc agir sur deux leviers :
le revenu net propriétaire ;
la conversion côté voyageur.
Les plateformes réduisent fortement le montant réellement perçu
Une commission de 15 % à 18 % peut représenter une part importante du prix payé par le voyageur.
C’est un coût souvent sous-estimé dans les calculs de rentabilité.
La conciergerie est un coût, mais aussi un outil de performance
Une conciergerie professionnelle permet de déléguer l’exploitation, de sécuriser l’expérience voyageur, de mieux suivre les prix et de réduire les contraintes pour le propriétaire.
Le bon sujet n’est donc pas seulement son coût, mais son impact sur le revenu net, la qualité des séjours et la tranquillité du propriétaire.
Le micro-BIC est simple, mais pas toujours suffisant
Au micro-BIC, l’abattement forfaitaire simplifie la déclaration.
Mais lorsque les charges réelles deviennent importantes, le régime réel peut mieux refléter la réalité économique du bien.
C’est particulièrement vrai pour les logements avec ménage obligatoire, linge fourni, conciergerie, intérêts d’emprunt, travaux, mobilier ou amortissements significatifs.
Conclusion : le vrai sujet, c’est le net propriétaire annuel
Louer en saisonnier sur la Côte de Beauté reste une stratégie très intéressante en 2026.
Mais pour comprendre la rentabilité réelle d’un logement, il ne faut pas s’arrêter au prix payé par le voyageur.
Il faut regarder :
ce qui est réellement encaissé ;
ce qui est reversé aux plateformes ;
ce qui est payé en ménage et en linge ;
ce qui revient à la conciergerie ;
ce qui est imposé ;
ce qui reste vraiment au propriétaire.
Deux leviers sont particulièrement importants :
1. Le classement meublé de tourisme
Il peut améliorer l’attractivité, réduire la taxe de séjour dans certains cas, et permettre un abattement micro-BIC plus favorable que le non-classé.
2. Une gestion professionnelle et optimisée
Elle permet de mieux fixer les prix, améliorer l’expérience voyageur, organiser le ménage et le linge, suivre le calendrier, anticiper les frais et raisonner en revenu net.
Chez CLM Conciergerie Locative, nous accompagnons les propriétaires sur :
la fixation des prix ;
l’estimation du potentiel locatif ;
la réflexion autour du classement ;
la gestion opérationnelle ;
le suivi des performances ;
la lecture du revenu net propriétaire.
Nous ne remplaçons pas un expert-comptable. Mais nous aidons les propriétaires à exploiter leur bien avec méthode, à intégrer les bons frais dans leurs calculs et à poser les bonnes questions avant de choisir ou conserver un régime fiscal.
Vous souhaitez connaître le revenu net potentiel de votre logement ?
CLM peut réaliser une première estimation personnalisée à partir de votre logement, de sa saisonnalité, de son niveau de prestation, de votre stratégie tarifaire et de vos frais d’exploitation.
Managing consent
To provide the best experiences, we use technologies such as cookies to store and/or access device information. Consenting to these technologies will allow us to process data such as browsing behaviour or unique IDs on this site. Failure to consent or withdrawal of consent may adversely affect certain features and functions.
Functional
Always active
Technical access or storage is strictly necessary for the legitimate purpose of enabling the use of a specific service explicitly requested by the subscriber or user, or for the sole purpose of transmitting a communication over an electronic communications network.
Preferences
Technical access or storage is necessary for the legitimate purpose of storing preferences not requested by the subscriber or Internet user.
Statistics
Storage or technical access used exclusively for statistical purposes.Technical storage or access which is used exclusively for anonymous statistical purposes. In the absence of a subpoena, voluntary compliance by your internet service provider or additional records from a third party, information stored or retrieved for this sole purpose cannot generally be used to identify you.
Marketing
Technical access or storage is necessary to create user profiles in order to send advertisements, or to track the user on a website or on several websites with similar marketing purposes.
