La fiscalité du LMNP a profondément changé avec la réforme entrée en vigueur pour les revenus 2025, déclarés en 2026.
Beaucoup d’informations circulant sur le web sont déjà obsolètes (plafonds 77 700 €, abattement 50 %, abattement 71 %, etc.).
Visit les règles fiscales exactes applicables en 2026, pour les locations saisonnières à Meschers-sur-Gironde, Royan et la Côte de Beauté.
⚖️ 1. LMNP : rappel du statut (inchangé)
Vous êtes LMNP si au moins une des conditions suivantes est remplie :
- Vos recettes meublées < 23 000 € / an, OU
- Vos recettes meublées sont < à vos autres revenus d’activité du foyer fiscal.
👉 Ce statut ne change pas en 2026.
🔹 Ce seuil de 23 000 € n’a rien à voir avec le micro-BIC.
Il sert uniquement à distinguer LMNP vs LMP.
📊 2. Régimes fiscaux LMNP 2026 : micro-BIC vs réel
⚠️ C’est ici que tout a changé en 2025/2026.
Il faut distinguer trois cas, car les abattements ne sont plus les mêmes.
🟦 CAS 1 — Location meublée “classique” (pas une location saisonnière)
Ex : résidence principale d’un locataire, étudiants, bail mobilité, etc.
- Plafond micro-BIC : 77 700 €/an
- Abattement forfaitaire : 50 %
👉 Ce régime n’a pas changé.
🟧 CAS 2 — Meublé de tourisme not classified
(Airbnb / Booking / courte durée – cas le plus courant)
➡️ C’est là que la réforme est majeure.
À partir des revenus 2025, donc pour la déclaration 2026 :
- Plafond micro-BIC : 15 000 €
- Abattement : 30 % (au lieu de 50 % avant réforme)
Donc :
| Recettes annuelles | Régime possible |
|---|---|
| ≤ 15 000 € | micro-BIC 30 % ou réel |
| > 15 000 € | RÉEL obligatoire |
👉 La plupart des propriétaires louant un bien saisonnier vont donc bascule automatiquement au réel si leurs recettes dépassent 15 000 € (ce qui est très fréquent sur la Côte de Beauté).
🟩 CAS 3 — Meublé de tourisme listed (1 to 5 stars)
La réforme a supprimé l’ancien abattement 71 %.
À partir de 2025/2026 :
- Plafond micro-BIC : 77 700 €
- Abattement : 50 % (au lieu de 71 %)
| Situation | Régime micro-BIC |
|---|---|
| Bien classé | 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 € |
| Bien non classé | 30 % d’abattement jusqu’à 15 000 € |
👉 Le classement meublé de tourisme redevient intéressant, car il permet :
- un abattement de 50 % (vs 30 % sinon)
- un plafond beaucoup plus élevé (77 700 €)
🧾 3. Régime réel 2026 : toujours le plus avantageux en location saisonnière
Le actual regime devient incontournable pour la plupart des loueurs saisonniers (recettes > 15 000 €).
Vous pouvez déduire :
- Frais de conciergerie (CLM)
- Cleaning
- Charges de copropriété
- Taxe foncière
- Assurance PNO
- Intérêts d’emprunt
- Travaux
- Frais de comptable
- Amortissement du logement et du mobilier
➡️ Grâce aux amortissements, de nombreux propriétaires LMNP ont en pratique 0 € d’impôt sur plusieurs années.
💶 4. TVA et location saisonnière (aucun changement)
En LMNP classique (même saisonnier), vous ne facturez not de TVA.
TVA uniquement si vous fournissez ≥ 3 de ces 4 services :
- Petit-déjeuner
- Nettoyage quotidien
- Fourniture du linge régulière
- Réception physique ou présence permanente
👉 Dans 99 % des cas, vous restez non assujetti.
La conciergerie, elle, facture sa TVA, mais pas sur vos loyers.
📌 5. Exemple concret (compatible 2026)
Un propriétaire de Royan encaisse 20 000 €/an en saisonnier not classified.
Micro-BIC impossible
→ seuil 15 000 € dépassé.
Au réel
Charges : 7 000 €
Amortissements : 6 000 €
Résultat fiscal : 20 000 – 13 000 = 7 000 €
👉 Dans de nombreux cas, l’amortissement suffit à gommer totalement le bénéfice, surtout les premières années.
🧠 6. Résumé ultra-clair pour 2026
| Type de location | Plafond micro-BIC | Allowance | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Meublé classique (non saisonnier) | 77 700 € | 50 % | inchangé |
| Meublé de tourisme NON classé | 15 000 € | 30 % | énorme restriction |
| Meublé de tourisme CLASSÉ | 77 700 € | 50 % | remplacement de l’ancien 71 % |
🚀 Conclusion
La réforme fiscale 2025/2026 modifie profondément la rentabilité des locations saisonnières.
Pour la grande majorité des propriétaires :
➡️ Micro-BIC devient inutilisable (seuil trop bas : 15 000 €).
➡️ Le régime réel devient obligatoire — et souvent plus avantageux.
➡️ Le classement meublé de tourisme redevient stratégique (50 % d’abattement et plafond 77 700 €).
At CLM - Conciergerie Locative Meschers, nous accompagnons les propriétaires pour :
- optimiser leur fiscalité LMNP,
- choisir le bon régime,
- préparer les documents pour l’expert-comptable,
- obtenir le classement meublé de tourisme si nécessaire.